环岛路项目开发建议

旅游度假休闲项目开发建议及效益评估报告旅游度假休闲项目开发建议及效益评估报告2目目录录1项项目开目开发发策策略略511开发意义512项目开发格局分析513开发策略614出租方式的开发策略72功能功能规规划建划建议议821总体功能分区图822交通规划图822交通规划图923游线及游客密度分析图1024明代文化区1125民国文化区1626时尚运动区2127生态度假区2228生态商务花园223规规划划设计设计概念提示概念提示234项项目开目开发发模式建模式建议议3141生态保护与土地开发3142生态与商业3143开发模式3135项项目建目建设规设规模估算模估算3251项目建设规模3252项目开发时序346投投资资成本估算成本估算3561投资估算依据3562项目投资估算357收益收益预测预测3671测算说明3672经济效益预测3673间接经济效益3774生态环境效益3775社会效益378财务财务指指标标分析及收益回分析及收益回报评报评价价3881财务指标3882不确定性分析3883风险与对策399设计设计任任务书务书4041项目开发策略11开发意义对本风景区经营者而言，景区作为生态环境的风景区系统，不应该被看作独立的体系，而是与更大的周边区域融为一体的组成部分。要做的不仅仅是建造一个国际化的风景区，还要肩负起探索旅游产业化经营的重任。旅游产业被称为是21世纪最具活力的朝阳产业之一，正以其高速发展的姿态成为备受青睐的“香饽饽”。12项目开发格局分析图11项目开发格局分析图本风景区内人文历史以民国文化和明朝遗迹为主，大多分布在山脊线以南，范围较广；南部与市区联系紧密，作为整个本景区内游客的主要进入方向，所受影响较大，利用价值也最高；中部为大片的生态保护区，是某市的绿肺，需要得到全面的保护；西北部靠近主要的陆路交通枢纽与市区经济联系较大；东北部生态环境优良，受外界干扰较小，适宜开展高档旅游度假活动。由此基础我们大胆的对本风景区的开发格局做出如下安排一纵一横、两翼齐飞在以本为核心的南北方向，安排以民族革命的艰辛和成果为主要表现内容的项目，以统一共和为主题的纵轴，连接本、民国文化区、革命烈士陵园等区域，并成为整个景区最主要的旅游吸引物。以人文历史时间线索为横轴，与纵轴相交于本。按照历史发展脉络设计明朝、民国和现代三个不同主题区域，展现中华民族的人文精神，指引未来的生活方向。以生态商务区和生态度假区为两翼满足某城市对未来发展的需要，同时最大程度上实现了土地的商业价值。南北呼应，东西贯通将大规模的建设集中在景区南部，把现代化的城市建设与幽雅古朴的历史文化分隔开来，保护、维持景区中部和北部的历史遗存及生态环境。并以适合新时代旅游活动的项目与北部传统的瞻仰观光相对应，丰富现有的旅游活动内容。西部以市政公园为切入点，与某普通的市民生活紧密结合；东部以第一印象区吸引从长三角其它地区进入某的外地游客，合理引导不同游客的流向。13开发策略开发策略为先开发南片，储备北片，由南向北滚动开发，均衡布局景区利大和利少项目。为了追求开发利益最大，预留一些空地以供将来使用。滚动开发缓解了资金压力，确保了开发品位。用土地收益筹集建设资金，本风景区的建设才能如期按计划顺利进行。统一进行本风景区规划与土地利用以及基础设施配套，然后出售部分土地以补偿配套费用，其余用于自行开发。政府应用有限委托代理的方式、用市场化公开透明的运作方式实现土地开发公开化、市场化，包括应尽可能地用公开招标的方式安排有限的委托代理。市场化运作方式可以发挥社会、企业的力量，代景区经营者完成必要的土地整理、开发储备工作，克服景区经营者在大量资金和人力上的投入困难，同时解决市场土地供给的压力和信息的不对称问题，增强了景区经营者的土地供给和市场调节能力。（一）置换土地功能，提供商业载体本风景区土地价值寸土寸金，为充分发挥有限土地资源的最大效益，运用土地极差地价原理，把经营效益低的土地或企业机构置换到区外腾笼换鸟。此外采取弹性开5发，限量供应，最大限度发挥土地价值，实现景区的可持续发展。（二）整合景区资源，产生整体效益针对目前风景区产业结构、土地利用、空间形态、景区功能过于零星、散乱的问题，采取社会资源共享，风景区功能区空间打通的整合优化方式，就能产生整体大于局部之和的价值增量。整合内容如下1、相对集中布局产业功能。必须利用规模效益的经济规律，把同质、同类功能空间尽可能集中布置，打造配套齐备的经营环境，形成产业结构合理，适应景区商业发展的经营环境，同时减少景区原有生态、历史文化的破坏。2、优化道路交通组织。在保持现有路网结构基本稳定前提下，组织好景区内部交通，关键是加强道路间的衔接和协调，处理好交通瓶颈节点，并有效控制过境交通。3、构建商业区域内公共空间。需要创造良好的生态环境和更多的公共活动空间。4、综合整治环境景观。其内容涵盖建筑形态色彩、城市广告、指示系统、夜景照明、环境小品等。结合商业地区的区位特点及已有建筑风貌，在景观系统上统一协调和控制，开展街道空间立面形态和地面景观整治，展现风景区商业区域特有的景观魅力。5、完善文化配套设施。主要是丰富商业区文化内涵，提升商业区文化品位。6（三）渐进式更新，逐步实现景区开发景区开发，现状基本形成，不可能采取完全推倒重来和大规模开发模式，只能采取渐进式的更新改造。必须注重远期规划与近期建设相结合，统一规划与滚动实施相结合。采取渐进式更新主要有以下几方面内容1、建筑物功能更新和外立面改造。可根据不同结构形式和功能调整要求，采取不同的更新方案，分区域进行统一的外立面改造，规范外墙、屋顶、窗户、阳台、雨棚、空调罩的形式、色彩，使旧貌换新颜，逐步完善建筑与景区和谐统一的外部形象。2、逐步改善景区基础设施。景区开发离不开基础设施的完善，但基础建设一次性投资规模大，建设周期长，在城市建成区中实施也不可能一步到位。因此，有计划地分步实施市政基础设施改造，应作为中央商务区发展的命脉。例如景区次干道的整治改造，精心设计并组织实施一些重要路段地下人行道建设，实现人车分流，建设一些公共停车场、停车场，以提高区域交通的通达能力。同时结合“注意力经济”的理论，从本风景区的长期可持续运营、避免同质化产品竞争的角度出发，围绕文化生态主题进行完善的功能布局，强调如何塑造每一宗地块的独特性和标识性以此为基础，强调将目标客户群定位于“终端用户为主、兼顾土地二级开发商”，力求避免不符合战略方向的经营性企业无序进入。吸引包括全球商业经营机构、中央部委机关等在内的实力型终端客户，这样既可以保证形成本风景区的独特商业环境，同时也能够确保商业土地的顺利租赁、有序开发与有效运营。14出租方式的开发策略在本风景区商业经营性区域，以长期投资的理念开发，确立只整地不盖建物的目标，整地后出租予其它开发者，租期20年期满建物所有权后归本风景区所有实行土地年租制每年收缴一次地租混合租赁方式采取“低（价）进入、高（价）维护”的方式。这样既能够保证商业土地的如期出租、开发、经营，同时也可以保证某本风景区形成独特的文化商业氛围。如此制定开发策略，在很大程度上确保了风景区的商业经营及相关项目的有序操作，较好地规避了土地的炒作现象，并兼顾了土地二级开发商的利益等此种出租的开发方式一为保持本风景区的规划品质，二为节省土地交易的税收，三则使承租户开发费用降低。为便于管理,其营销、管理等后续工作均由本风景区经营管理或委托管理。72功能规划建议21总体功能分区图22交通规划图23游线及游客密度分析图24明代文化区241总体思路解析明代文化区的开发思路主要从以下四条主线入手通过完整现有明孝陵的游线，恢复皇陵本来线路，并在其中穿插其他项目加深这一世界遗产的磅礴气势和丰富项目内容；通过明遗村以别样鲜活的主题游览方式展现明朝文化，作为明孝陵这一严肃庄严的明朝旅游旅游景点的补充，使整个明代文化旅游更为完整；通过利用明城墙这一经历了某沧桑巨变的见证物营建城墙旧事休闲带，让置身于其中的游客细细品味某曾为六朝古都的辉煌与沧桑；在易道规划基础上，构建沿路景观和广阔的开放空间，既为西部入口打造良好景致的第一印象区，又为市民休闲和户外活动提供了场地。242总体项目布置图8243项目分区详解明孝陵区域主题与功能这是一条以明孝陵为核心吸引物的观光路线，兼有少量的参与性项目。全力恢复和保护明孝陵一线的历史空间肌理，重现神圣庄严的历史氛围，从而改变目前游线被切割的状况，永葆明孝陵恢弘气势；重点保护大金门、四方城、神道、孝陵殿、宝顶这一主轴上的历史遗存，形成一个封闭的、主线清晰的遗产保护区，有效控制遗址的游客数量；同时，依照历史将游线从大金门延伸至下马坊，增设小体量的表演节目，提高游览价值。区域环境区域整体处于一片林海之中，烟雾缭绕、鸟鸣深处，明代建筑气势非凡。明孝陵遗址保护区右侧是梅花山，左为植物园，氛围庄严、环境幽静；大金门至下马坊一线，主要以表演节目等方式展示明朝文化，使游客从下马坊步行到大金门的过程中，能对明朝和明代帝王将领有个大致的了解，培养游历情绪；从下马坊至宝顶的整条线路为单行线，要求通畅、清晰，目前被道路和建筑强行割断的地点，将采取架设景观桥、设置景观遮蔽等方法，使之前后自然相连。主体线路表走向主要节点经营方式历史作用功能属性现状要点备注宝顶地宫所在地观光古树参天圆形大土丘，等待地宫发掘明楼陵宫后寝观光景观高点重点修复和保护点孝陵殿孝陵主建筑观光肃穆重点修复和保护点文武坊门陵宫第一门观光大气重点修复和保护点五龙桥连接神道观光古朴增加桥两侧的生态景点神道神兽观光雄浑神圣保护神道及两侧生态环境四方城圣德碑碑厅观光沧桑在室内成列一些文物古迹大金门遗址保护区孝陵园大门售票服务气势犹在需要修复入口将设置一个小型的游客集散地，增加服务设施英雄走廊新增项目观光娱乐目前尚无游乐项目摆放刘基等明代开国将臣的塑像，形成一个主题游乐走廊北南下马坊公共空间孝陵入口的标志性建筑表演服务破坏严重需要重整石雕牌坊为标志物，形成广场休闲区，用表演活动吸引游客9城墙旧事休闲带区域功能与主题借助明城墙这一绝佳的景观体系，通过提供餐饮、住宿为本地市民、国内外背包族和有较高旅游需求的游客提供一片能够深刻体味某的休闲场所，围绕明城墙这一实体展开，以明文化为主线，同时通过其他包涵某作为六朝古都元素的单体将其丰富。区域风格与环境明城墙作为某人的一个骄傲在该休闲带的氛围营造上起着支撑性的作用，整体氛围应较为古朴、安静、闲散，避免高密度和刺激性较强的项目活动设置，遵循返朴归真的简约风格。此外无论身处于该休闲带的本地市民和外地游客需能够体会到一种浓重的文化气息，让人们通过城墙读懂明朝文化及某历史。设计原则与方向依托利用原有规划对该区域的景观设计。所有的项目设置均需依托明城墙的景观体系而建。从各个层面体现某作为六朝古都的沧桑与辉煌，着重突出明朝文化元素。配合明遗村，从入口处起通过一些隐约的线索和递进将游人引导至明遗村注重设施整体和细部设计的艺术性，充分传达文化内涵的厚重。通过本体资源的优势和相关文化活动的烘托，逐步提升该区的文化氛围。逐步发展成为国内外明朝或某文化爱好者的一个沟通与交流的集散地。主要项目设置区域名称项目怀旧茶馆酒吧古今戏台明史长廊主题客栈马棚街头表演秀街边小摊水中食舫水上表演大型明代艺术博览城墙旧事休闲带仿古书亭10明遗村区域功能与主题这是一个作为本景区明朝遗址的配套项目，以明朝民间文化和孝陵卫生活为背景的主题游览项目。除一般的展示功能外，注重整体的氛围营造并增加参与性项目，因为来到本景区游客在通常情况下只能通过明陵来感受明朝的文化，感觉较为凝重不能生动鲜活的展示昔日明朝人们的普通生活，因此，能够体会身临其境的感觉将成为该项目最大的卖点。“明遗村”顾名思义，该主题公园应该有一种隔世之感，所有项目设置均紧密围绕明朝文化，通过特殊的项目关系安排使游客深刻体会到这是一个从明朝遗留下来从未与外世接触过的区域。区域风格与环境整体为明代村落风格，同时也可建造官吏的深宅大院，进入该村落的游客将按照一种离奇的游线进行游览，通过营造植物景观隔离带和处理空间关系来控制各片区的视觉效果，使游客进入每个片区时都是在不经意之间，在心里上形成与现实生活的巨大反差。设计原则与方向整体风格古朴简单。项目由若干节点组成，疏密有致。不安排大体量建筑。注重与周边环境的融合，如由植物制成的公园围墙与景观隔离带。逐步与明孝陵发展成为捆绑式的旅游产品。主要项目设置区域名称项目第一印象区大型生态时钟科举考试编钟表演蹴鞠大明庄园兵器博览钱庄织布作坊陶瓷作坊作坊片区打铁作坊院落展示耕种展示及体验民居片区酒肆民间歌舞表演明遗村明艺院宫廷歌舞表演11游线描述在园外通过精心设置植物景观隔离带将使游客不能看到园内景观，门口处的大型生态时钟将暗示游客对时间的思考，他们也许会想象着明代人们的样子和生活，就在这种对已然逝去朝代的想象中进入园内。首先出现在游人面前的是大明庄园。庄园将分成几个院落，在这里游客可以了解到明代的艺术文化，欣赏并试奏明朝宫廷音乐，参与古代的体育活动，时间不久后游客发现自己已经到了庄园的最后一个院落或一个侧院，也许会觉得这个庄园面积并不算大而且活动有限，似乎游览已到尽头，但当他们在后院或侧院打开某个房间的门时突然发现自己眼前的是另一个完全不同的片区。与大明庄园相连的两个片区是“作坊片区”和“民居片区”，作坊片区内将安排若干古式作坊，游客可在此处切身体验参与酿酒、织布、制陶等活动，最后游客将来到“时间作坊”，当游人开门进入房间却发现屋内有农具、灶台、床铺、水缸等物品，俨然是普通农户的居家模样。走出农家后发现自己已然进入民居片区，这里有明式的民居和农田，装扮成农民的工作人员会带领游客参观民居，试耕农田，并向游客讲述明朝的民间故事，讲述中将告诉游客某个农户的家中有一条神奇的秘道，实际上是一条通往最后一个片区的地道。最后一个片区是以表演展示为主的“明艺院”，经过前三个片区的步行游览后游客可以在这里坐下来欣赏明朝的民间和宫廷歌舞表演。前湖休闲区大体上遵照易道规划，建议适当丰富原有项目，增加新项目。利用一部分湖面适当引进新颖的滨水项目，如沙滩排球、蹦床等。设立若干出租和出售活动器具的商店，如风筝店、帐篷出租、皮划艇出租。增加水岸边的晚间活动。草坪游憩区大体上遵照易道规划，但适当减少原有范围，增加新项目。增加移动快餐车和移动水吧向游人提供餐饮服务。设立专门场地作为儿童游乐园。设立若干出租和出售活动器具的商店，如孔明灯、风筝店、帐篷出租、吊床出租等。1225民国文化区251总体思路解析区域名称民国文化区主题形象走向共和、走向统一曾有一批人为了实现中华民族的自强和统一，终身奋斗不息，孙中山先生是其中的杰出代表。如果说现在的本园着重表达了人们对中山先生的哀思和缅怀，那么改造后的民国文化区将围绕时代背景和中山先生的生平，以“重点表现”的手法展现中华民族走向共和的历史，通过介绍背景和氛围烘托让人们更充分认识到中山先生在共和史和统一史中的地位。并通过设立特殊纪念场所表达人们向往统一、期待统一的情怀。定位孙中山先生的权威纪念地；本风景区乃至某市的人文地标；国内民国文化游的领跑者。252总体项目布置图图27民国文化区总体项目布置图13253分区项目详解统一山主题形象梦圆本，中华自强如果纪念的初衷是为了一件史实、一个人或一群人，那它的目的将不仅仅是怀念过去，更重要的是提醒、安慰、激励活着的人。纪念的内涵，更重要的是给人以启示与反思。如果说本给人的是历史的凝重，这里将要展示的更多的是一种民族的活力，表达的是面向未来的进取精神。中华民族的千百年来的梦想将在不远的未来实现，在这里实现。从前亲爱的兄弟从这里离开家庭的温暖，总有一天他们必将在这里又重回到家庭的怀抱。到那时我们就将这份厚重的礼物呈放在中山先生的长眠之地，告慰中山先生在天之灵，告诉他，他的夙愿终于得以梦圆。现在前进的道路并不是大道坦途，还会有些荆棘，所以现在的统一山上的并不完全建成，而是留下一点点遗憾，以时代的缺憾美打动每一个来此的游客，呼唤中华民族的使命感。用细节烘托出的整体效果的统一，使强烈的艺术氛围，在默默中感染每一人，给人的视觉和心灵造成无以复加的冲击，让人过目不忘。更加令人概况的是，统一基石正好在中山先生长眠之地的正前方。功能安排及重点项目整体风格建筑采用后现代主义风格，亦庄亦谐，与本相互呼应。设计不仅要满足当代建设的理由，也要将这种昂扬蓬勃的情怀延续下去；应该与历史脉络、都市纹理以及景区环境相结合，广场的设计观念应以此为重点和基础。主要项目统一基石总会有那么一天，“兄弟”会重聚首。那一天的到来将会是中华民族在当今时代最大的幸事，我们肯定要在那一天为之大大的庆祝，它需要足够的地域以表达我们的感情，所以我们留下这个基础给未来。在这上面将树立起象征中华民族团结的标志性纪念物，这将会成为整个本、某、甚至中华民族的人文地标。统一广场采用各种静态的表现手法，将中华民族上下五千年中具有代表性的某些片段表现出来。也为未来的统一留下空缺。这里应该成为某市举办重大活动的场所。统一博物馆充分利用声、光、电等科技元素，以动态的效果，演绎前辈们为了统一和平所做出的努力，展现从古到今中华民族一次次大团圆的过程和恢弘场面，向世界彰显中华民族团结所表现出来的凝聚力，与统一广场动静结合，前后呼应。新人堂维系我们生存和发展的应该是一种崇高、庄严的民族精神。新一代的生活从庸俗的场面和酒肉中开始是一种无奈的可悲，婚姻更意味着两个人的结合，更意味着一种责任的降临。我们要在统一山上，为即将步入二人世界生活的人们设立一座幸福的殿堂，将我们民族的精神延续下去。（在新人堂举办婚礼仪式）14共和传奇选址于美龄宫下面一个私密性很好的小山谷中，平面似葫芦，这个位置幽静、偏僻、私密性好，即使站在高高的本上也难以觉察到它的存在。周围的环境对它难以产生影响，它也难以影响到周围的庄严肃穆。主题形象“统一论坛永久会址”，民国建筑及艺术精粹之大成”功能安排及重点项目功能安排将围绕会议、住宿功能，展开度假、休闲、娱乐、养生、展示、餐饮、购物等功能。处处体现尊贵与高档，看似漫不经心，其实别有用意。重点项目这一主题区对易道公司原有规划作了较大的修改，把原来的博爱园建造成一组超五星级的酒店，不仅仅是一个高级接待设施，更是本风景区的一个吸引物。以民国文化为背景，这里的所有建筑都是民国建筑师当年的杰作，形成规模庞大的建筑山谷，建筑内部环境融合当年的艺术成就，每一个细节都营造出与共和年间最贴切氛围，真正打造出一座传奇性的豪华酒店。建筑风格这里是民国建筑集大成者。民国的建筑磅礴大气，风格各异。民国的建筑大师济济一堂，各怀绝技。大多都有海外多年游学的背景，博采众长，将世界各地建筑风格与中国本土建筑糅合到一起，造出了一系列的传世名作。在这里的每个角落，你都能注意到民国建筑师的影子，或是他们的一个建筑小品，或是他们的一帧小照与生平简介，或是他们的一副建筑画。项目设置共占地约250亩，容积率控制在025，1000个床位的接待能力，除了五星级酒店的所有配套设施以外，会议会展是酒店的另一大功能，有大型的会议会展中心，能接待各种大型会议论坛活动，争取作为海峡两岸主要论坛的会址，促进两岸爱国人士的交流。台湾风情街主题形象这是一个以人文共和为基调的商业片区，通过对缤纷多彩的台湾风情的演绎，表达对祖国统一的人文诉求，更多的展现开放自由、平和融洽的人文精神。它主要包括富有特色的台湾人文景观的展示，富有特色的各式餐饮服务以及主题化的小型商业服务，营造和谐欢快的娱乐气氛。这里将会成为以本为中心的综合片区内的主要游客集散地，同时它将依托广大游客群体所带来的人气，面向主题地产区的居民，为某市民提供一个崭新的休闲活动场所。功能安排及重点项目功能安排本区为集餐饮、购物、娱乐于一体的小聚落，为游客提供与开展旅游活动相关的各项服务，其内容的密集性及活动的多样性在整个民国文化区中是最强的。建筑要求虽然名为风情街但实际上应该是一个依山傍水，坐东向西的小镇概念。建筑风格以台湾岛风格为主，可以选取台湾省具有代表的建筑外形为设计元素。片区内建筑高度要有所控制，应保持两层左右，以不超过景观树为准。濒临湖岸的房屋以构筑物为主，必须限制高度，不能影响湖岸风景视线。整体布局要做到疏密结合，强调区域功能的集中。主要项目安排游客服务中心、特色酒吧（建筑酒吧、原住民风情吧、演艺酒吧等）、水岸茶座、青年客栈（简洁明快的小旅馆）、主题购物店、迷你剧院、小吃街（引进“金车西餐”、“阿宗面线”等台北特色餐饮。）15走向共和长廊设计思路以晚清民初波澜壮阔、跌宕起伏的社会政治生活为主要内容，以中国近代史上的民族精英尤其孙中山为中华民族寻找出路为主题线索，在进入景区核心“本”的主要通路打造一条“走向共和走廊”。长廊将通过塑造一批逼近历史的生动人物群像和演绎走向共和历史进程中的历史片段，采取多种表现手法来表现主题，是一处集结知识、趣味、审美、休闲为一体的疏密结合的主题走廊。主题形象明线共和史大略。暗线孙中山先生的一生革命经历。功能及重点项目功能安排中华民族共和史简要认识。进入“本”的知识和情绪培养。另有必要的游客休憩、零售以及特殊服务功能。重点项目总体来说，长廊开放中有闭合、疏朗中有紧凑。按照时间顺序将民国年间，重点是鸦片战争至中山逝世间的重大事件一一展现，表现手法可以是雕塑、雕像、记录历史瞬间的照片、一段录音。表现内容可以是共和大事记、重要历史事件、重要场所、重要人物、重要时刻，也可以是历史遗弃物、重要遗址片断、复制的文物，甚至是一段录音、一张手写的书信。如“虎门硝烟”场景展（鸦片战争）、太平天国“众王”群雕（太平天国运动）、战场图片展示（中法战争）、会议文物展示（兴中会成立）、“定远号”模型展示（黄海海战）、“圆桌谈判雕塑”（马关条约）、“七君子”浮雕（戊戌变法）、义和团武器展示（义和团运动）、条约签定图片展（辛丑条约）、“十六字”碑文（“同盟会”成立）、起义声响模拟长廊（惠州起义）、祭黄花岗七十二烈士碑文（黄花岗之役）、“古炮”展示（武昌起义）、溥仪退位（辛亥革命）、事件背景资料文物图片展示（宋教仁案）、革命路线图植雕展示（二次革命）、“中山讲演”声响回放（护国运动）、废弃坦克展示（张勋复辟）、听音室（陈炯明兵变）、“黄埔军校”参观（联俄联共）、孙中山人物植雕（孙中山逝世）。名城园主题形象世界历史文化名城博览园（论坛永久会址）功能安排及重点项目功能2004某盛事历史文化名城博览会/WORLDHISTORICALCULTURALCITISEEXPO圆满召开。借助名城博览会成功的运作模式、影响力，提高本风景区项目丰度、影响广度和内涵深度。将传统旅游景区提升到会议、会展、历史文化学术研究的新高度。实现强强联手，进而提升整个某市的城市地位。项目与大会组委会联动发展，借助名城园号召力吸引世界各历史文化名城来某永久会址修建自己的基地，依托基地作为宣传自身的窗口，例如典型建筑，聚少成多，进而形成一个世界名城园。在此，游客可以领略到各个城市历史背景、发展状况、城市规划特色、土特产品、美食文化以及民间传统技艺表演、现代艺术表演等。16金陵家园本地块位于本风景区南侧，北靠风景秀丽的本，南临宁杭公路，沪宁高速进入市区段高架从其北侧经过，面积约1000亩，交通条件便利，除现有的道路交通网外，规划中的地铁2号线也已提上日程，快捷的交通是本区域土地升值的保证。人文环境优越，有多家高等教育、科研机构。主题形象按照孙中山的理想打造的完美社会的主题地产。背靠民国文化区，感受秀丽的山景与伟人的博大胸怀，周边高校云集，感受自然美景与深厚的文化底蕴，让您亲近自然，享受生活。开发的总体思路为城市桃源，尊祟人居。开发指标本项目今后无论是整体或分片开发，将是本景区改造后利润最大、最优化的重点区域。目前本区域住宅项目除市政府的经济适用房外多为高尚住宅社区，如梅花山庄湖畔之星、月牙湖花园、澳丽嘉园、银城御道家园、美林东苑、大邦云顶、大邦紫云阁、紫金名门、富丽山庄、本花园城、清新家园、万达江南明珠、钏山银城东苑等。其中经济适用房本花园城基价都为3680元/平方米，银城东苑每平方米也突破了6000元。定位高尚住宅新城；规划由多层、小高层（16层）、联体别墅组成；公建配套国际双语幼儿园、中小学、大型商业设施、星级酒店、金融中心等，其中商业最好为世界知名品牌；建筑风格现代典雅风格，线条明朗、简洁，造型俊雅、色彩统一。园林设计建一人工湖，联体别墅沿湖布置，并以流水贯穿整个小区，设计中式风情园林，形成外有山、内有水的居家氛围；设计要求不只以人为本，更以自然为本，为住户营造出舒适、健康的生活空间，将风、光、水、石多个寓意自然要素的主题庭院及一个大型中央水公园有机结合，提供了充满自然与文化气息的生活环境。功能布局商业配套设施安排在宁杭公路沿线，以后分别是多层住宅区、小高层住宅区、别墅区。交通组织最大限度人车分流，车位115；容积率16左右；绿化率60。1726时尚运动区261总体项目布置图图28时尚运动区总体项目布置图262区域功能与环境时尚运动区是一个结合传统项目和时尚方式的运动大营地，占地面积近3平方公里，按照功能和运动项目的差别，分成汽车营地、跑马场等十个小片区。它不但为本风景区的游客提供方便的运动场所和新颖的休憩方式，更将成为某市内功能最为全面、人气旺盛的市民运动和娱乐天地。注意维持和改善整个区域中的生态环境，使各个运动设施融入在一片浓浓绿意之中。263分区项目列表区域属性经营方式项目列举备注室外运动场常规项目的运动场所低收费网球滑草聚集大量人气、营造运动氛围运动中心与马术学校提供室内的服务运动、医疗、专业培训部分收费服务为主健身中心培训基地集中了整个区域的中大体量建筑的核心服务区，功能全面汽车营地专为自驾车爱好者提供自助的休闲度假区封闭管理营位收费营位浴场汽车影院主要服务包括住宿、露营、餐饮、娱乐、拓展、汽车维护等骑马场提供娱乐性骑术项目高档收费骑马运动需设置专业的骑术指导极限运动营极限运动的表演舞台部分收费滑板攀岩超快感的氛围，年轻人的天堂水上运动区水上娱乐运动休闲区中低收费游泳戏水将浅水泳浴与深水运动分开背包客营地步行客的服务聚集区低收费露天舞会游客露营之地，控制野餐范围越野俱乐部小型的多功能赛车场中档收费娱乐赛车车友俱乐部，演绎车文化营地拓展区拓展类运动的区域部分收费定向越野可成为企业拓展培训的基地公共小花园公共的休憩场所免费开放少量设施良好的生态环境，静态休憩1827生态度假区271策划思路随着周边高尔夫球场的建成和现有度假区的开发及本景区的光环效应下，这一片区将会发展成为一片山湖风光秀美、度假环境优雅、生活人气旺盛的地方，其土地价值也随之增长。这时，适量地开发主题度假产品则是呼之欲出的策略。272区域功能与主题利用现场湖光山色环境和文化底韵，开发出契合整个本开发主题的综合度假产品。以自然景观来塑造度假环境，以人文思想来倡导休闲氛围。273区域总体描述本区域地处本东麓山脚，地形结构上形成了很多私密性较好的小山谷，山谷与外部城区之间是较平坦的开阔空间，可以很容易的开发工人湖泊，再加上原有的水库，度假区可谓依山傍水。建筑主要藏于小山谷之中，前面的水面与开放空间则是度假区最好的休闲场所，背后的山谷和本生态保护区是度假拓展项目最好的去处，在这里度假休闲可以体验到丰富的生活方式，生态观光、文化瞻仰、运动娱乐等任度假游客选择。度假区内还可以增加温泉疗养、乡村度假等特色产品，满足不同市场的需求、丰富度假区的产品类型。整个区域与城市的接确面要重点做景观隔离，同时增加度假游客进入各度假核心区的通道距离，弯曲起伏的进入道路可让游客甩开城市喧嚣、慢慢培养起度假休闲的心境。区域内整体建筑风格以民国时代特色为主，不脱离本景区的整体主题，餐饮也是以地方特色为主，服务及各细节都体现出浓厚的民国文化气息，培养出本景区独有的生活方式和休闲氛围。28生态商务花园281区域功能与环境本区位于风景区腹地狭小的西北角，由于区域背靠本，面朝西北，无法享受到充足的家居阳光，故不利于启动住宅开发。而另一方面，此处连接城市的外部交通条件却十分优越，生态状况极其优良，容易营造私密的氛围，这些因素恰好契合当前风云初现的生态办公时尚，于是若在此创造一处人性化的生态办公环境，修建一个满足部分高端科研、设计、策划等行业公司需求的“生态商务花园”，将是这片区域达到土地增值最大化的最好选择。282区域总体描述充分发展此处自然环境原有的湿地、水系、树林、绿地等条件，利用环境包围建筑的手法，形成建筑掩映于绿树之中的氛围。区域是一处高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公花园。当中道路的设置将被人为地将其与草坪隔开，保证道路下面的生物流畅地交流；区内的路灯都装有光电板，白天吸收太阳能，以储备晚上所耗的电能；建筑墙体外还会种植大面积绿化植物，减少墙面接受的太阳辐射量，调节局部生态环境。区域散布的都是一些低密度、个性化的三层以内的单体小楼，建筑风格可依入驻方要求量身定做。例如可以做成是野外别墅、仿古建筑、欧式农家小屋式建筑、通体玻璃结构通透式建筑等等。这里的生态要求极其苛刻，山间公路两侧都是排列整齐的高大树木，沟谷之中生长的都为茂密丛林，蔓藤的长廊之畔显现百花齐放，等等从大景观到小场景都要需要进行严格细致的生态布置。区域将设公共商务空间，此空间包括会有富丽堂皇的生态大堂，幽谷空鸣的森林会所，半开放式茶座、观景台等非正式交流场所等等。194项目开发模式建议41生态保护与土地开发风景区生态维护与土地资源的综合开发是景区筹资的有效途径，是实现自然生态资源运营商业化的关键，是解决生态保护问题的治本之路，是大风景区可持续发展的需要。为筹集足够运营资金，在保护生态环境、尊重文化的前提下，本风景区利用自身资源从事商业开发，其途径主要有设立经营场所、场地出租以及外部赞助等。生态保护与土地资源必须统一规划、整合开发，以本风景区的规划建设为契机，引导景区内产业结构与空间形态的发展，建立以土地经营性开发为导向的景区生态资源保护形态。经营好景区生态资源与土地资产，为景区开发保护筹集资金，促进本风景区与运营的主体多元化与运作商业化，实现社会、经济、环境的协同发展。42生态与商业生态环境不仅能为经营性商业者提供景观效应中获利，也是商业地产开发的重要商机，将生态理念发展成为一种赢利性的商业投资方式。景观、园林、水系、小品、绿地、成树和基础设施都将成为升级商业区域的必备条件。当然，在此基础上，还必须有优秀的物业管理、升级客户服务和完善的商业区配套等多样、多功能的公共设施，使经营性商家均共享聚集经济效益。43开发模式一是“项目管理、集约经营”的开发模式，就是通过土地开发可行性研究和经营策划，确定开发模式和经营技术路线，经专家评审，并报市政府批准后，组建项目管理班子，按照“滚动开发、分期出租、封闭经营”的原则组织实施征地拆迁、土地整理、公建配套设施建设和土地出租，严格控制成本、工期、质量和重要工作节点，土地开发资金来源采取以银行借贷为主和部分财政支持的方式，通过滚动经营逐步完成开发及成本收益平衡。二是重点建设项目和基础设施先行，推行以重点建设项目和基础设施提升土地价值的土地开发模式。整个项目将采用分期投资、循序渐进方式进行规划和建设。分期发展计划得以降低项目开发风险；长期地投资本风景区。以保持景区、商业区、商务区的活力；吸引要求环境品质、低租金、多重弹性使用的经营性机构进入；不论开发者或经营主体部门的开发行动应保持“弹性”及计划目标导向。按照谁受益谁维护的原则进行的生态环境可持续性发展。生态环境的维护费用的绝大部分由商业区所负担，面积约为商业区面积23倍的商业区周边地区被划入生态维护地区。商业区域内的生态环境的使用权归周围经营性机构以及宾馆所有。一般市民或游客只有成为宾馆的顾客才有可能利用商业效益公园中的设施。商业地产利用生态资源升值，并未占用公共资源，相反为景区整体提供了更多的绿色空间，无论这些空间是否被其它市民所利用。而公园周边房地产的升值显然是利用了作为公共财富的绿色空间的资源价值，大规模绿色公共空间给周边房地产带来的影响不可忽视。所带动的区域内商铺的开发以及受益者负担金的征收，休闲娱乐场所的增加和风景区整体生态环境质量的提高适合于本风景区开发建设的一种模式。在市场化运作的今天，某本风景区必须采取市场项目开发模式和分期分段实施进度。在总体规划的指导下，实施市场项目建设开发模式，采取吸引项目融资、受益投资、效益投资等方式，最终形成项目效益，实现生态效益、经济效益及社会效益共赢目标。205项目建设规模估算51项目建设规模区域分区占地亩容积率项目性质开发时序明孝陵保护区813000002下马坊广场、英雄列传、大金门入口、景观桥、四方城、神道、明孝陵、太子陵、孙权墓、梅花山、绿化隔离带世界文化遗产，封闭管理、门票收费一一期城墙旧事休闲带11500007文化博览、表演、客栈、餐饮、购物主题街区、以游客消费收入为主一一期第一印象区20集散地、景观营造大明庄园45参与性项目、表演、蹴鞠、兵器博览作坊片区40体验式购物、钱庄明遗村民居片区55008耕种体验、酒肆、院落展示主题娱乐园，封闭管理、门票收费二期其他绿地及开放空间720001道路、停车场、草坪、绿化、水景、广场等绿化景观、公共开放一期明代文化区总计2330005区域分区占地亩容积率项目性质开发时序走向共和长廊300001景观步行长廊，以各种展览为主，公益为主，少量精致项目收费一期统一山300001统一基石、统一广场、统一博物馆、新人堂除统一博物馆另行收费外，其余为公益一期共和传奇300025统一论坛永久会址、大型会议会展中心、超五星酒店，1000个床位酒店、会议二期台湾风情街12001游客服务中心、特色酒吧（建筑酒吧、原住民风情吧、演艺酒吧等）、水岸茶座、青年客栈（简洁明快的小旅馆）、主题购物店、迷你剧院、小吃街（引进“金车西餐”、“阿宗面线”等台北特色餐饮。）主题商业街形式一期名城园380008中外历史文化名城博览会永久会址类似园博园二期金陵家园100016地产、不超过16层，多层少，以小高层、别墅为主地产三期其他绿地及开放空间2070001道路、停车场、草坪、绿化、水景、广场等绿化景观、公共开放一期民国文化区总计4450038区域分区占地亩容积率项目性质开发时序21室外运动场于38000005常规项目的运动场所低收费一一期运动中心与马术学校11800008提供室内的服务运动、医疗、专业培训集散区、服务中心、部分收费二二期汽车营地23200002专为自驾车爱好者提供自助的休闲度假区主题度假区、营位收费一一期骑马场2200005提供娱乐性骑术项目专用场地、高档收费二期极限运动营80005极限运动的表演舞台运动与娱乐相结合、部分收费二期水上运动区120005水上娱乐运动休闲区中低收费二期背包客营地180001背包客及散客的集中露营区公共开放、收租赁服务费一期越野俱乐部240001小型的多功能赛车场主题运动区、中档收费一期营地拓展区4000005拓展类运动的区域公共开放、部分收费一期公共小花园130001公共的休憩场所公共开放一期其它用地400005道路、停车场、水景、广场等公共开放一期时尚运动区总计26900056区域占地亩容积率项目性质开发时序第一印象区468000003景观营造，绿化带公共开放、休憩区一一期生态度假区450000002温泉疗养、度假酒店度假住宿、生态疗养三三期生态商务区3800005商务办公区、生态广场、信息中心出租办公区二期其他区域总计94800032252项目开发时序本风景区项目是一个庞大的系统工程，要出精品，就应该精雕细琢，细化工程的各项工作。本风景区在规划上采取“堡垒推进，步步为营”的策略，共分三个阶段第一阶段（20052008）首先启动部分金陵地产项目靠近国道和下马坊的区域，形成高品质的生态文化特色居住区。首期土地出让收益将重新投入后续项目建设，形成良好的滚动发展循环。利用启动资金对明朝文化区进行建设，首先完成景区入口区（第一印象区）林荫道、建筑物及汽车营地项目，同时对公共空间、主题类公园、生态绿地、森林进行整理，构筑相关商业经营性项目环境及基础设施。第一阶段（20092012）通过启动部分金陵地产项目获得的资金对民国文化区进行建设，特别是要完成为辛亥革命一百周年献礼的系统工程，如统一山、共和传奇、走向共和长廊、台湾街及名城园等，以及生态商务区项目，本风景区利用景区公共空间作多用途使用区域，提供公共设施，使投资者省下可观的基础设施改善费用及长期等待开发许可之成本。公共空间及高品质开发将吸引生态商务区承租户愿意进驻风景区。生态商务区大楼为弹性使用的办公中心，并降低租金吸引高品质、前五百强大公司进驻，以此互利方式强化景区与私人公司的关系，此共生关系将成为很有利的市场工具。重点进行生态度假区的基础设施和公建配套的建设，形成高品质的度假休闲区，其包含居住、旅馆、办公混合及服务性设施。第三阶段本阶段进一步完善民国文化区、明代文化区、生态商务区内的功能，形成良好的生态文化特色，启动度假地产区、酒店区及时尚运动区基础设施和公建配套建设，形成高品质的景区度假景观带、商务服务区、以休闲运动为主题的绿色新景区。一旦本风景区项目启动，项目就要受到严格的时间、法律程序和涉及范围的限制。订立严格的建筑规范等，严谨的开发方式将提供创造高品质的租赁市场及商业引进方式。图51项目开发时序示意图236投资成本估算61投资估算依据所有设备价格均依据厂家报价和市场询价；建筑工程采用江苏省某地区当地同类工程类比法进行估算；国家有关建设项目投资估算的规定；62项目投资估算项目总投资是指拟建项目从前期准备阶段开始，到建成营运为止所发生的全部投资费用及营业期所需预付的全部流动资金。根据策划组对某地区旅游产品、设施的设计，为提高规划实施中的可操作性，对该地区内的重点旅游投资项目列表如下某本风景区项目估算表（万元）投资估算区域分区一期二期三期明孝陵保护区4328城墙旧事休闲带2800第一印象区1500大明庄园1375作坊片区788明遗村民居片区583其他绿地及开放空间1100明代文化区总计12474走向共和长廊5215统一山4250共和传奇52000台湾风情街3800名城园18000金陵家园310003600045000民国文化区其他绿地及开发空间3150总计198415室外运动场500运动中心与马术学校600汽车营地500骑马场800极限运动营500水上运动区800背包客营地30越野俱乐部800营地拓展区500公共小花园200其它用地700时尚运动区总计5930第一印象区850生态度假区22000生态商务区1300018000总计53850各阶段投资总计4515813891186600总投资270669旅游投资105669地产类投资165000注以上数据未包括拆迁费用，根据某风景区实施状况，拆迁费用以一次性投入25亿人民币，纳入后面经济分析中。某本风景区总投资5207亿包括拆迁费用25亿；其中旅游项目投资1057亿；地产类项目1650亿；247收益预测71测算说明1、开发时序项目总共分三期开发。2、预计每年正常营业360天，人均消费每天186元。3、项目基准收益率取8。4、缴纳税金和税率按税法规定，该项目营业税的适用税率为5，城市维护建设税为营业税的1，所得税为33。5、固定资产综合折旧率为10，折旧按10年提取，残值为10，无形资产按10年摊销。72经济效益预测根据市场调研结果、市场预测及人均消费状况，得出预测旅游收入，详见下表某本风景区旅游收入预测表年份策划后新增游客量（万人）自然增长游客量（万人）总游客量（万人）策划后收入（万元）自然增长收入（万元）旅游项目综合收入（万元）第一年0005333053330821938017000009919380第二年155356870584238996681187000010866681第三年340760595640029847449205700011904449第四年5551645647011510778624226270013041324第五年8018687937681111797800248897014286770第六年10847732998414612913290273786715651157第七年14082781009218214134188301165417145842第八年177708321510098515470451331281918783270第九年219638866611062916932971364410120577072第十年267219447412119518533672400851122542183第十一年3210710066213276920285599440936224694961第十二年3819310725514544822203032485029827053330第十三年4505811428015933824301595533532829636923累计2252701044103126937319441473041688611236103341在上表中，策划后某本风景区旅游项目在十三年内新增加游客22527万人；提升人均消费至186元；新创造1944亿元直接收入；总创造2361亿元。2573间接经济效益旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。某本风景区开发项目建成后，将极大的促进某的经济发展。按一般规律，每1元的旅游直接收入可带来43元的间接收入。考虑到某的旅游业刚刚起步，目前还没有发展成大产业，这里采用3作为间接收入的倍数，则项目给当地带来的旅游间接收入如下表。某本风景区开发旅游项目间接经济效益表亿元项目第一年第二年第四年第六年第八年第十年第十二年总计直接收入9921087130415651878225427052361间接收入29763263912469556356763811670831与此同时，旅游业还能优化产业结构，带动某范围内建筑业、制造业、食品业、商业、服务业、金融业和信息业等其他相关产业的发展，从而促进个旧全州经济持续、快速、稳步发展。随着基础设施的逐步完善，当地的投资环境也会大为改善，从而进一步推动某的对外开放。74生态环境效益本项目所在的区域，旅游资源丰富，交通区位环境优越，旅游资源特色突出。但当地目前对旅游资源的粗放利用，不利于可持续发展。通过建设某本风景区开发项目，可以使风景区上下普遍重视旅游资源保护和生态环境建设，让本地居民自觉维护生态平衡，让游客深入认识生态环境演变的规律，从而最大限度的协调好人与自然的关系，其所取得的生态环境效益是无可估量的。75社会效益751理论社会效益增加就业岗位旅游业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会。根据世界旅游组织测算，旅游部门每增加一个直接就业人员，社会就能增加5个就业岗位。这样通过某本风景区开发项目的建设，既可以解决某师及周边部分城镇人口的就业问题，还能为拆迁居民中的部分剩余劳动力提供一个就业机会。改善人民生活，扩大对外开放某本风景区开发项目的建设，可以吸引大量中外游客，使得外界的先进思想、文化、观念和信息源源不断的输入，有效促进本地文化与外来文化的交流和融合，从而加速其社会经济的现代化进程，提高人民生活水平和质量。也有利于改善投资环境，扩大对外开放，提高某的知名度。同时旅游业的发展，还将促进社会稳定