农贸大市场可行性研究报告

第一章总论11项目概况111项目名称XX县XX白瓜籽农贸大市场112项目投资主体XX镇XX村112项目承办单位XX镇XX村法人代表113项目主管部门XX县商务局114项目拟建地点XX县XX白瓜籽农贸大市场项目建设地点在XX县城北约15公里处XX村北部。115项目建设性质新建116项目建设规模项目占地1235万平方米，总建筑面积7561万平方米。117项目投资概算项目总投资75977万元，其中工程费用46977万元，工程建设其它费用27591万元，预备费1409万元。12研究工作的依据及范围121研究工作依据A、建设部建设项目经济评价方法与参数B、XX县地理、气候、天文地质情况C、国家现行有关规定122研究工作的范围A、项目的建设规模、内容及进行市场调研和预测B、对项目区白瓜籽及农产品资源、交通条件进行分析论述D、对本项目的废水治理和环境保护措施提出解决方案E、对项目的企业组织定员，提出设置建议F、对项目实施计划安排提出建议G、对项目投资估算和经济效益分析预测13可行性研究报告编制目的（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。（5）对项目决策及其实施提出优化建议。14可行性研究报告编制依据（1）国家建设部及黑龙江省颁布的与房地产相关法律与政策；（2）中华人民共和国城市规划法（3）中华人民共和国城市房地产管理法（4）黑龙江省、双鸭山市房地产相关法律政策与文件；（5）本项目的详细规划控制原则；（6）现场勘察和XX县白瓜籽及农贸产品交易现状市场综合调研所得资料；（8）XX县当前的建安成本、各项配套费用及其它规费收费标准。第二章项目建设的必要性及可行性21项目建设的必要性XX农产品经济虽已初具规模，并具有极强的发展潜力，但目前总体上是靠规模小、投入少的家庭作坊式购销企业的大量集聚。仅白瓜籽产业，目前种植面积达40余万亩，年产白瓜籽36万余吨，从事白瓜籽购销的企业（个体工商户）达150余家，其中常年稳定在100家左右，初步形成周边县市的白瓜籽交易中心。该县的白瓜籽虽辐射全国，且50以上出口，但深加工产品几乎空白，市场辐射包括出口贸易均通过外地中间商实现。因此，XX的农产品经济仍停留在传统领域，规模型企业少之又少，规模经济不显著，市场体系不健全，产品附价值低，商铺库房见缝插针，环境影响日益严重，传统商贸业向现代物流业的转型不快，无法适应国际、国内的激烈市场竞争。XX的市场经济模式还停留在初级阶段，经营理念陈旧、管理档次低、挑选加工工艺落后、品牌意识不强，生产附价值不高、自力发展后劲不大，以粗放型、能耗型、重污染型、数量型的扩张来换取经济增长，资本、要素、人才流动性不强，质量提升相对缓慢，总体规模化水平低。XX农产品经济的发展，对于引进发达地区具有核心竞争力的规模企业存在三个需要一是加快更新经营理念、管理水平和加工工艺，实现农产品经济的整体提升的需求；二是加快开发和引进现代物流企业，理顺农产品市场体系，加大县城环境保护与促进新农村建设的良性互动，实现可持续发展的需求；三是建立具有国际、国内品牌的XX农产品集散基地，实现农产品科技研发和现代国内、国际物流为一体的产业链发展的需要。XX镇XX村村委会抓住XX农业经济全面兴起、工业经济快速发展之机，以品牌求强、产业求专、配套求全、服务求精的经营方针，实施以白瓜籽为主产品收购储备、加工包装、配送出口的互动性一体化经营，抢占极具发展活力的XX白瓜籽、红小豆集散基地的制高点，并以现代物流、先进管理和对外贸的信息输入，在大力助动XX农产品经济高挡次快速提升中获取“XX”地理品牌的最佳效益。从而，步入以商贸物流开发的投入与创新为先道，规模一体化经营的实现与开拓为基础，服务地方产业的调整与提升为抓手，经济效益与社会效益同步提升的发展之路。22项目建设的可行性221项目区产业发展的区位优势项目区所在的XX县位于黑龙江省东部、三江平原腹地,地处东经13112至13330，北纬4545至4655。行政区域面积10,00127平方公里，人口42万。XX县三面环山，东南西部为山区和半山区，北部为平原区，地形地貌构成了“四山一水四分田，半分芦苇半分草原”的自然格局。XX县属寒温带大陆性季风气候，年平均气温为32，年平均降水574毫米，无霜期145天，年平均日照时数2491小时。全县耕地面积564万亩，自然资源丰富，素有“天府之县”的美称。近年来，XX县坚持构建和谐社会和科学发展观，紧紧抓住大煤田、大粮仓、大森林的独特优势，成功引进了鲁能集团、建龙集团、乌苏里江制药有限公司、哈尔滨宏达发展建设有限公司、罗麦生物工程有限公司、香港莎莲娜食品有限公司、品格乳业等一批国内外颇具实力的大集团、大企业，呈现出经济与社会协调发展的可喜局面。综上，当地所处的地理位置和工业经济大力振兴的良好，具有极具发展潜力的项目投资区位优势。222项目区产业发展的政策优势近年来XX县出台了一系列白瓜籽产业发展方面的优惠政策，给此类项目投资以特殊的税费减免政策，特别是做出运用行政和经济手段清理白瓜籽进销商入场交易的承诺，为交易市场的兴商隆市提供了强有力的保障。综上，当地政府出台的政策措施，具有极具扶持力度的项目投资政策优势。223项目区产业发展的人文优势XX史称“天府之县”，历史悠久人杰地灵，是我国东北礼义文化的发杨光大地，民风纯朴诚实守信，奋发图强吃苦耐劳；XX黑土地，人才辈出足智多谋，运筹帷幄敢想敢干。当代的XX县政府以学习型、创新型、效能型的良治为己任，纯朴诚实的优秀地域文化不断光大，成为团结吸引所有社会力量的凝聚剂。综上，当地流源悠长的历史底蕴和与时俱进的当代文化，具有极具时代风貌的项目投资人文优势。224项目区产业发展的交通优势项目建设地点在XX县城北约15公里处XX村北部,项目建成后可直接与依饶公路相连，直达黑龙江省会哈尔滨；距XX火车站仅2公里，铁路运输十分方便，便利的交通必然带动物流业的发展。225水电设施齐全项目建设区建有24万千瓦火力发电电站，农网改造工程已经竣工，电力充足，供水设施良好，供给量远超过需求量。226通讯条件好邮电、电话、网络各项设施完备，各项通讯设施完全可以满足项目需要。227政府大力支持，营造了良好的投资环境。各类市场培育和发展都离不开当地政府的大力支持，XX县人民政府已制定了开发建设大市场的一系列优惠政策，用行政的手段去引导和培育市场，确保来者有安全感，并为投资者在生活、经营、子女就读等方面提供了便利，县党委、政府对开发建设大市场高度重视。第三章市场和资源调查预测丰富的产品资源优势给大市场带来生机。XX县是一个42万人口的农业大县，素有“天府之县”之称，地大物博，农副产品资源尤其是白瓜籽、红小豆极其丰富，其特定地质气候条件盛产的“XX大白板”白瓜籽、“宝青红”红小豆品质独特，驰名中外。XX县年种植白瓜25万亩，出产白瓜籽36吨，已初步形成收购辐射周边、供销面向全国、50由外地客商间接出口的白瓜籽收购挑选加工原产品供销的粗放型交易白瓜籽中心，常年集聚有销购商165家左右，年交易量75万吨左右，从事挑选白瓜籽的员工在2万名以上。加之地理条件优越，交通之便，使外地产品自然而然顺畅进入大市场。货源充沛将会给大市场带来生机，可以预见，XX县XX白瓜籽农贸大市场建成后发展潜力将会越来越大。第四章项目选址41项目选址位置及占地面积XX县XX白瓜籽农贸大市场项目位于XX县城北约15公里处XX村北部，四至北至城防林、南至村后壕、东至畜牧小区东白色路面、西至宝福路。总占地面积1235万平方米（详见XX县城乡规划局2006年2015年规划图）。42项目用地费用项目用地为XX镇XX村集体自有土地，项目用地费用为安置补助费及拆迁补偿，安置补助费及拆迁补偿用地费用合计为17784万元第五章项目实施方案51总体定位按照以集约规模型、物流外向型、品牌效能型的投入与创新为基础，配套服务地方农产品经济的扩张与提升为抓手，立足规模经营的实现与开拓为措施，经济效益与社会效益同步提升的战略目标，确定项目投资的实施方案为总体规划、建设具有国际、国内现代物流功能的XX县XX白瓜籽农贸大市场。根据项目工贸一体化的特定要求和XX县城西移北扩的城市规划，项目选址依饶公路（XX段）距县城中心15公里的XX镇XX村，以期形成农产品集散中心，成为XX县西北门户的形象投资项目和新农村建设的示范项目。52土建工程项目总体规划用地为123500平方米，建（构）筑面积130200平方米。其中建设110套商铺及配套库房55000平方米（每套500平方米），综合服务楼10050平方米（三层），场内道路45000平方米（18米宽，2500延长米），服务区（物流、汽修等）10000平方米，停车场9590平方米，锅炉房、变电所、办公室、公共厕所等服务性公共工程建筑面积共计560平方米。土建投资总额41977万元。53配套设施项目的配套设施主要包括给水、排水、供热、供电、通信等场内管线铺设，消防设施，污水处理、绿化（40000平方米），办公家具购置、服务设备及工具购置等投资共计500万元。表51主要建（构）筑物序号建（构）筑物建（构）筑面积（M2）造价（元/M2）合价（万元）1建筑物756104318511商铺及配套库房55000470258512综合服务楼1005080080413服务区1000040040014锅炉房1004704715变电所604702816办公室2008001617公共厕所20030062构筑物54590379221场内道路450008036022停车场9590201923配套设施500合六章建设工期项目预计于2007年6月28日开工建设；土建工程及配套设施预计于2007年9月25日前竣工并投入使用；XX县XX白瓜籽农贸大市场定于2007年10月1日正式开业。第七章投资概算及资金来源71投资概算该项目总投资75977万元。投资估算由工程费用、工程建设其他费用、预备费组成。1、工程费用包括土建工程费用及配套设施费用。其中建筑面积75610平方米，造价43185万元，构筑面积54590平方米，造价3792万元，配套设施费用为500万元。工程费用为46977万元，占总投资的618。2、工程建设其他费用包括用地费用，市政配套费及地方规费，项目前期费用（可研、评估、环评、勘察设计等），开办费及其他管理费等。用地费用包括安置补助费及拆迁补偿，合计17784万元。市政配套费及地方规费按每平方米建筑面积80元计算，约6049万元。项目前期费用包括规划设计、建筑设计、地质勘察、可研、评估、环评、工程质监等费用，按工程费用的6计算，为2819万元。建设单位管理费及项目开办费按建安工程费2计算，为94万元。工程建设其他费用合计约为27591万元，占总投资363。4、预备费包括基本预备费和涨价预备费，按工程费用的3计算，为1409万元。占总投资的19。合计项目总投资为75977万元。详见下表表71投资估算表万元序号项目名称建筑安装工程费其它费用合计比例1工程费用46977469776182其它费用27591275913633预备设投资合计75977759771000072资金来源XX县XX白瓜籽农贸大市场建设项目计划总投资75977万元,全部由出资方自行解决。第八章效益分析81经济效益811本项目资金流入主要由以下几个方面构成（1）2008年出售商铺及配套库房40000平方米，售价1300元/平方米，出售综合服务大厅7000平方米，售价1800元/平方米，出售服务区5000平方米，售价1200元/平方米，合计7060万元。（2）项目经济效益分析期内（除去建设期2007年）每年出租商铺及配套库房15000平方米，年租金100元/平方米，出租综合服务大厅3000平方米，年租金120元/平方米，出租服务区5000平方米，年租金90元/平方米，出租停车场9590平方米，年租金10元/平方米，年租金总收入为2406万元。（3）项目经济效益分析期内（除去建设期2007年）物业管理费按照出租、出售面积每年15元/平方米标准收取，11000平方米商铺、10000平方米综合服务大厅、10000平方米服务区按照每年33元每平方米标准收取取暖费，物业管理费与取暖费两项合计每年收入1488万元。812资金流出（1）商品房出租与出售税率55，教育附加费为3，城市维护建设费为1，2008年共需支付营业税金及附加7207万元。项目经济效益分析期内（除去建设期2007年）每年需支付营业税金及附加229万元。（2）维持市场运行每年需管理人员5人，年工资及福利标准为9600元/人，保安及服务人员35人，年工资及福利标准为8400元/人。项目经济效益分析期内（除去建设期2007年）每年需支付人员工资及福利342万元。（3）项目采用4吨锅炉供暖，耗煤量4吨/天，供暖期180天，标煤价格300元每吨，维持市场运行每年需耗电30000度，电价09元/度。项目经济效益分析期内（除去建设期2007年）每年需支付外购燃料与动力费243万元。表81营业收入、营业税金及附加估算表万元序号项目合计2008年20092021年1资金流入1246667404438941311商品房出租与出售1038347255624061312物业管理费与供暖费2083214881488132资金流出180674788141321营业税金及附加1005268932291322人员工资及福利47883423421323外购燃料与动力费3402243243133所得税前年度净现金流量1066066656630813813利润项目经济效益分析期内（除去建设期2007年）共可获取利润106606万元，项目建设投资75977万元。项目在计算期内项目在15年计算期内（含建设期1年）预计共可取得所得税前利润总额30629万元。82社会效益项目除直接的投入产出利税效益外，其社会效益加在于一是有利于提升地方农产品经济，估算入场交易客商所创利税将达1000万元以上；二是有利于探索依托项目推进新农村建设的新路子，利用县城周边农村宅基地实施项目建设，不仅当地300余家农户拥护喜求，而且提高了土地资源的利用率，促进了新农村建设；三是有利于推进当地的市场体系建设，既促进城市环境卫生管理，又加快县城西移北扩的城市规划建设，形成县城西北门户的市场园区建设亮点；四是有利于转移安置农村富余劳动力，估算项目竣工后可安置挑选白瓜籽等员工在5000人以上。83财务指标分析831财务内部收益率FIRR经计算该项目所得税前财务内部收益率为13。832财务净现值FNPN社会折现率为8，经计算该项目所得税前财务净现值为2743万元，大于0。833投资回收期P经计算该项目所得税前投资回收期为506年。834敏感性分析该项目为经营性项目，房地产价格的变化对项目的收益影响较大。如果房地产价格上涨4，项目财务内部收益率将增至15，较原收益率增加2；投资回收期将减少至414年，比原值早回收092年。如果房地产价格下降4，项目财务内部收益率将减至11，较原收益率减少2但仍高于8的社会折现率；投资回收期将减少至602年，比原值晚回收096年。由财务现金流量表可以看出，该项目的各项财务指标均达到规模要求，盈利能力尚可，本项目在财务上是可行的。第九章环保与节能91环境保护911可能影响环境的因素1废水排放因素本项目排放废水主要为生活废水。2固体废弃物因素本项目排放固体废弃物主要是生活垃圾及4吨取暖锅炉产生的炉渣。3噪声污染因素本项目噪声污染因素主要为动力设备噪声及运输车辆噪音。（4）大气污染因素本项目大气污染因素主要是4吨取暖锅炉产生的废气。912环境保护防治措施1废水污染防治生活污水经污水站处理，达到排放标准后，排入市政污水管网。2噪声污染影响防治动力设备均有隔