商业地产市场分析及运营管理研究报告

商业地产市场分析及运营管理研究报告汉博顾问2010年度8月总第期商业地产市场分析及运营管理研究报告COMMERCIALREALESTATEMARKETANALYSISOPERATIONSMANAGEMENTREPORT汉博顾问研究院2010年8月声明本研究报告的外部数据均来自相关政府部门、企业机构、媒体等公开渠道公布的信息，研究分析结果仅供参考。公司对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。本报告版权归汉博顾问所有。未获得汉博顾问事先书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如引用、刊发，需注明出处为汉博顾问，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。汉博顾问对于本报告内容和免责条款具有修改权和最终解释权。主办汉博研究院编委会主任李亚明编委高文仕张海勇伏来勇成员周相瑜陈迪刘燕赵保军田威郭永松甘灏沨李永乐美术编辑姜磊I前言2008年对于世界和中国而言都是非同寻常的一年，突如其来的金融危机搅乱了世界经济发展车轮前进的步伐，导致了众多银行倒闭、企业破产，工人失业，公司也迫于对经济发展的悲观预期进行了大量的裁员。为了应对这场危机，世界各国都采取了经济发展刺激政策，中国也不例外。2009年初，在中国超常规的产业投资拉动下，房地产住宅市场的发展犹如脱缰的野马，量价一路飙升。而商业地产，由于其相对住宅市场投资而言具有回报率高且风险小的特点引起众多投资人的关注。与此同时，经历了金融危机洗礼、具有“超前意识头脑”的开发商们此时更加明白了企业要获得可持续的发展，在开发项目上必须要有源源不断、稳定的收入来源作为坚实的后盾建设、开发商业地产顺理成章的成为了具有卓越眼光的开发商的首选之路。据统计，2009年全国全年商业用房投资达41716亿元，同比增长304，增长率是2008年的2倍。同时2009年度中国商业地产行业的发展产生了三个比较明显的特点一是主要大中城市商业地产的供应关系无明显大起大落，市场透信价格相对平稳，投资需求呈现出一定的增长态势；二是国内二、三线城市商业地产发展水平有所提升，以百货、大卖场、商业街、批发市场为主要形式的国内二、三线城市的商业地产发展迅猛，众多开发商由一线城市退居二三线城市，从而降低开发投资的风险；三是商业地产项目在业态布局、规划设计和营销方式上呈现出了多样化、细分化的趋势，开发商越来越重视开发项目在前期的策划及后续的运营管理方面。作为全国商业地产运营管理领军顾问公司之一的汉博顾问，紧抓商业地产发展的脉搏，捋清了近几年国家及地方政府在商业地产发展领域的相关政策法规，为同行及商业地产开发项目提供了宏观发展的依据；为了能更加清楚的了解全国商业地产发展的规模及运营管理的目标数，汉博顾问研究院对全国各省市商业土地成交情况进行了统计分析，进而推测出部分重点城市未来商业地产的发展趋势。随着中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，购物中心地产、商业街、专业市场等成为未来商业地产投资的亮点的同时，对这些商业地产的运营管理也提出了极高的要求。因此，本研究报告还将研究分析目前商业地产运营管理所处的阶段、发展趋势及运营管理中的重要环节招商中所积累的经验。您若想对中国商业地产发展的市场有所了解，或者想寻找运营管理中可能遇到的困惑的答案，本研究报告将是您不可或缺的重要工具。II目录第一部分中国商业地产发展环境分析1一、国际、国内宏观经济环境分析1（一）国际宏观经济环境变化11、后金融危机时代12、美元持续走软，国际汇率市场变化莫测23、迪拜危机重重，商业地产投资风险增大44、中国经济持续向好，人民币升值压力凸显4（二）国内宏观经济环境变化51、十大产业振兴计划52、流动性充裕63、城镇化进程加快，消费力逐步释放84、房地产住宅市场投资风险急剧加大，商业地产投资洼地备受亲睐9二、新经济环境下2010年商业地产行业发展走向10（一）2010年上半年国家对于房地产行业的政策有利于商业地产的发展101、2010上半年楼市调控三大时间节点102、相关部门政策跟进11（二）中国商业地产走向分析131、市场投资主体研究分析142、政策对商业地产发展影响分析153、中国商业地产的发展趋势18第二部分商业地产现状分析和全国商业土地成交研究分析报告23一、商业地产现状分析23（一）商业地产供给分析23（二）商业地产需求分析25（三）商业地产价格分析26（四）商业地产市场需求潜力分析28（五）商业地产融资分析29二、全国重点城市商业土地成交研究分析31（一）全国各省商业营业用房统计分析31（二）重点城市商业土地成交统计361、北京362、上海37I3、深圳384、沈阳405、成都42第三部分商业地产运营管理行业发展研究分析43一、商业地产运营管理影响因素分析43（一）商业地产投资开发模式44（二）地段44（三）规模44（四）商业地产的经营管理模式44二商业地产运营管理模式分析45（一）“全托”式运营管理模式451、模式分析45（二）“半托”式运营管理模式461、模式分析462、代表企业及案例46（三）企业自营运营管理模式481、模式分析482、代表企业及案例48三、商业地产运营管理阶段分析51四、商业地产运营管理发展趋势分析53II第一部分中国商业地产发展环境分析一、国际、国内宏观经济环境分析（一）国际宏观经济环境变化1、后金融危机时代爆发于2008年9月的金融危机，重创了世界绝大多数国家的经济实体，导致了众多中小型银行倒闭，大量的公司裁员和企业工人失业。据数据显示，2009年1月，美国的失业率达到了97，日本达到了52，中国达到了43。为了应对这场突如其来的金融危机，世界各国纷纷出台了刺激经济发展的相关政策，力挽于狂澜。2009年在世界各国救市政策的刺激下，世界经济出现了转机。据美国国家统计局2010年1月的数据显示，全国GDP为1426万亿美元,失业率为93,GDP同比2008年，萎缩了24；据英国国家统计局2010年1月公布的数据显示，全国GDP为2165万亿美元,失业率为78,年降32；据日本国家统计局2010年1月公布的数据显示，全国GDP为507万亿,失业率为52,GDP相比08年下滑了50，失业率比08年上升12个百分点。从以上数据可以看出，世界主要经济体国家在一系列刺激消费计划的实施下，2009年度的经济出现了一些转机。但是我们也应该看到这种“寅吃卯粮”的政府驱动型刺激方法，如果不能较快的向“自我修复型”的经济发展模式转变，这场危机的阴霾在欧美等国家的上空就很难散去。图112009年7月至2010年7月失业率趋势图图122009年7月2010年7月日本失业率趋势图与欧美等发达国家不同，亚洲一些新兴的国家，经济回暖的步伐明显加快，1印度、韩国等新兴国家，2009年在经济发展浪潮中有不俗的表现，经济实现了迅速回暖，发展势头迅猛。2009年，韩国GDP达到了1343万亿美元,同比增长02,韩国知识经济部公布的数据显示，2010年一月份韩国出口额同比剧增471，增长幅度创下20年来之最。而燃料进口的大幅增加也结束了韩国长达11个月的贸易顺差，出口额的增长帮助韩国实现了200亿美元的贸易顺差。据韩国相关材料及数据显示，2009年韩国经济的增长与中国需求表现出了很强的关联性。据分析，中国经济增长1个百分点，韩国对华出口将增长152,经济增长率则将上升01。反之，如果中国出口减少1个百分点，韩国对华出口将减少033。此外，印度经济复苏的步伐也是明显的加快。2009年印度实际国内生产总值为467万亿卢比，同比实际增长57。2010年8月31日，印度政府发布的数据显示，第二季度，印度国内生产总值（GDP）同比增长88，为2008年以来最高季度增幅。高速经济增长及强劲国内需求将推升印度的物价水平，因此，为了防止通货膨胀，降低前期政府驱动型经济发展模式所带来的风险，日前，印度央行宣布结束部分在全球金融危机期间推出的流动性支持措施，从而展开其退出宽松政策的一步。2、美元持续走软，国际汇率市场变化莫测美元指数（USDX）是综合反映美元在国际外汇市场的汇率情况的指标，用来衡量美元对一篮子货币的汇率变化程度。它通过计算美元和对选定的一篮子货币的综合变化率，来衡量美元的强弱程度，从而间接反映美国的出口竞争能力和进口成本的变动情况。如美元指数上涨，说明美元与其他货币的比价上涨，也就是说美元升值，由于国际上主要的商品都是以美元计价，那么所对应的商品价格应该是下跌的。美元升值可提升美元的价值，增加购买力，但对一些行业会有冲击。以进出口行业为例，货币升值会提高出口商品的价格，因此对一些公司的出口商品有影响。若美指下跌，则相反。在美国出口导向战略的指引下，美元长期走弱符合美国国家利益。由于长期对美国贸易顺差，新兴经济体国家积累了大量的以美元资产为主的外汇储备。美元贬值就意味着它们财富的蒸发。美国在金融市场上有相当的话语权，一般来讲，只有当美国要发行国债的时候，才会把美元人为推高，吸引他国购买国债，其他时候美元将长期走软。2据数据显示，2010年8月10日，人民币对美元汇率中间价报67685比1，较前一交易日走高45个基点，再度创下2005年7月汇改以来的新高，人民币汇率走高的直接推动力是美元持续的走软。美联储主席伯南克表示，美元的疲软是另一通胀风险。他还表示如果通胀预期开始上升，并且通胀开始抬头，那么要使其下降可能很难。这是提醒市场美联储并没有忘记通胀，抑或是将通胀的旗升上去而继续做降息的事。格林斯潘说得更直接，“美元疲软带来的通胀冲击忽强忽弱”。经济学家樊刚认为美元可能会继续走低，美元走软对中国巨额外汇储备的保值带来了极大地不稳定性。另据数据分析显示，2010年上半年，美元在上涨过程中积累了大量获利盘，这必然导致其在某一时点或某些事件的触发下产生获利回吐，这个过程的直接结果就是美元走软。另外，随着欧洲主要债务国短期债务的顺利偿还、巨额救助计划的公布、德法关于削减财政赤字强硬表态以及表明经济不会二次探底的决心，使得许多国家对欧元区危机的忧虑情绪有所消退，大量资金买入欧元使得之前超跌的欧元迎来了超跌后的反弹和重新亲睐。随着欧美之间复苏差异暂时缩小，美元下跌也是国际资本对美国经济复苏放1缓用脚投票所致。一方面，欧洲债务危机虽然爆发，但从工业生产指数及消费品零售数据上来看，还没有出现明显的变化，,依旧保持着缓慢复苏的态势。另外一方面，美国2010年7月的失业率仍然达到了95，随着美国出口数据的公布及二次去库存化比例增长缓慢，使得市场对于下半年美国的复苏强度与力度存在担忧。因此，美元的长期走软，会导致国际汇率市场的不稳定因素大为增加，这势必会使得投资者将会把目光转向增长潜力巨大、投资回报率高的发展中国家，降低自己资金的风险，从而达到规避汇率波动带来的风险的目的。1所谓“用脚投票”，是指资本、人才、技术流向能够提供更加优越的公共服务的行政区域。在市场经济条件下，随着政策壁垒的消失，“用脚投票”挑选的是那些能够满足自身需求的环境，这会影响着政府的绩效，尤其是经济绩效。它对各级各类行政主体的政府管理产生了深远的影响，推动着政府管理的变革。3图13对人民币汇率中间价对美元趋势图3、迪拜危机重重，商业地产投资风险增大迪拜，这个享誉全球的“梦幻之城”，曾以超高、超豪华的地产来筑巢引凤，大力发展金融、商务、旅游业。在迪拜这种野心勃勃的发展模式下，一座座高楼大厦拔地而起，成为整个经济的发动机，成为全球商业地产投资的集聚地。从迪拜融资的手段来看，它通过迪拜世界这样的主权投资公司来进行各种具体的外部融资活动。由于迪拜世界的双重身份，迪拜得以较为便捷的从西方商业银行中获得大量的融资。在政府大量投资拉动下，全世界的投资客集中于迪拜，其中浙商就有近10万人，总投资近40亿元，商业地产投资约占全部投资的1/2。2009年12月爆发了严重的迪拜危机，使得全世界的投资客对迪拜的商业地产的发展前景及预期大打折扣。在迪拜，大量的写字楼、公寓、商业设施闲置，据测算，浙商的投资损失近半。通过迪拜危机，一方面引起了投资客对政府主导型的融资体制利弊的深入研究，寻求更能降低政府和投资资金风险的融资模式；另外一方面，也使得投资客对自己手中资金的投向对象产生了新的思考。目前，从相关资料和数据分析来看，迪拜所产生的危机更多的是在心理层面上。迪拜商业地产“吹”起来的泡沫破灭以后，势必会有部分资金涌入中国、印度发展中国家，这对中国商业地产的发展在警惕泡沫的同时更多的是带来了契机。4、中国经济持续向好，人民币升值压力凸显2010年8月11号，国家统计局发布了上半年及7月份主要统计数据。上半4年，资本形成总额对GDP增长的贡献率是591，拉动GDP增长66个百分点，17月份，民间投资的增长率是319，比城镇固定资产投资高出7个百分点，在整个城镇固定资产投资中的比重有所提高。7月份的贸易逆差强于预期，限制了隔夜美元指数反弹，导致人民币对美元被动下跌，与此同时1年期NDF小幅上涨，显示海外市场对人民币升值的预期走强，人民币对美元1年期NDF中间报价一直维持在677左右。随着中国出口的强劲增长，贸易顺差持续扩大，人民币升值的基本面压力再次显现。摩根士丹利中国区首席经济学家王庆预测，2010年下半年中国不会加息，三季度开始政策基调将明显温和化，届时人民币对美元将持续升值，2010年三季度、四季度末美元兑人民币将分别收报680元和660元，2011年末美元兑人民币将收报620元的水平。高盛亚洲宏观分析团队分析师宋宇预计，人民币兑美元单边汇率不会大幅升值，如果美元进一步大幅走软，人民币有效汇率也会贬值，支持出口增长。因此，随着中国出口的强劲反弹，未来人民币升值的步伐将加快，对美元的升值压力将凸显。（二）国内宏观经济环境变化1、十大产业振兴计划2008年，国际金融危机爆发后，中央政府迅速出台了4万亿投资计划。为了使得投资的目标更加的明确，于2009年1月初先后通过了汽车、钢铁、纺织、装备制造、船舶、电子信息、石化、轻工业、有色金属和物流业等十个重要产业的调整振兴规划，其涉及范围之广、影响之深，都对处于经济发展困难之中的中国产生了深远的影响。如今回头审视这十个被视作“保增长”发力点的十大产业，可以发现除了物流业，其他九个都是工业行业。而这九个产业的增加值，占全部工业增加值的近，占的比重达。究其原因，一方面是由于中国的工业化进程远未结束，工业在国民经济中仍然占着举足轻重的地位；另外一方面，我国在应对金融危机的同时，已经将实体经济的重要性提高到了一定的高度，实体在虚拟经济之前回暖得到了共识。第三，在制定产业振兴计划时，已经对政府主导型的刺激政策可能带来的效果和产业结构的调整方向进行了预判。5从数据来看，十大产业振兴规划对经济的拉动效果十分明显，它促成了工业企业的强劲复苏。2009年工业生产增速逐季回升，全年工业增加值同比增长11，成功实现“V”形回升。同时，企业效益有所好转，去年1至11月份，规模以上工业企业实现利润25891亿元，同比增长78。出口形势也有所改观，全年规模以上工业完成出口交货值降幅比上半年缩小54个百分点。分季度看，一季度增长62，二季度增长79，三季度增长91，四季度增长107。说明了我国产业振兴规划对经济的发展起到了立竿见影的作用。从三产结构来看，第一产业增加值35477亿元，增长42；第二产业增加值156958亿元，增长95；第三产业增加值142918亿元，增长89,二产占了其中的468，因此工业的强劲复苏为2009年经济目标的实现提供了重要支撑。“人无近忧，必有远虑”，纵观十大产业振兴规划，其目的均不是简单应对危机，而是长短兼顾、标本兼治。在实际情况中，由于中国特殊的国情决定了我国行业发展的结构调整步伐有所滞后。例如以最先出台的钢铁业调整和振兴规划为例，在规划中明确提出了要推进联合重组工作，使排名前五的钢铁企业产能占全国产能的比例达到以上。然而由于我国“铁公基”投资的拉动，对建筑钢材的需求猛增。据中钢协的统计数据显示，2009年国内粗钢产量56784万吨，同比增加6754万吨，增长率为135。其中，大中型企业产量同比增加4645313万吨，比上年增加470487万吨，增长1127，仅占总增量的，其余的增量事实上来自地方中小企业。如此一来，中国钢铁工业的集中度不升反降，与规划精神背道而驰。因此，我国经济在发展中要彻底告别“粗放制造”“快速扩张”的时代，形成可持续发展的目的，进一步夯实经济发展的微观基础，我国必须大力发展现代服务业，为经济结构的转型和化解社会矛盾找到真正的出路，而这为商业地产的发展提供了前所未有的机遇。2、流动性充裕自2008年11月以来，我国在适度宽松的货币政策引领下，银行体系内的流动性重回充裕状态，存款货币M2增速攀上历史高位,货币流通速度也逐渐回升。2009年，在宽松的货币政策下，我国的许多行业发展出现了“井喷”。2010年，由于突如其来的迪拜危机和欧元区债务危机使得中国政府没有贸然收回流动性。62010年16月，我国的M2货币供应量为3905463亿元、M1供应量为1394262亿元，M0供应量为2399203亿元，见表11和图14。同时，上半年央行三次上调存款准备金率，政策控制信贷投放的效果明显。一季度信贷增长势头强劲，二季度则实现平稳增长。具体来看，13月共新增贷款26万亿元，占年度新增贷款目标75万亿元的比重为347。4月份信贷继续保持平稳增长，当月新增人民币贷款7740亿元，分别较上月和去年同期多增2633和1822亿元。5月份信贷增长有所回落，当月新增人民币贷款6394亿元，分别较上月和去年同期少增1346和251亿元。6月份新增信贷6034亿元。7月人民币贷款增加5328亿元。分部门看住户贷款增加1720亿元，其中，短期贷款增加460亿元，中长期贷款增加1260亿元；非金融企业及其他部门贷款增加3596亿元。截至7月末，本外币贷款余额4789万亿元，同比增长191，当月本外币贷款增加4881亿元，同比多增436亿元。人民币贷款余额4514万亿元，同比增长184，比6月末高02个百分点，比去年同期低156个百分点。而流动性主要通过三个领域产生并对国民经济造成影响。从银行体系内部看,持续的信贷投放已使银行资金宽裕程度收窄。根据中国人民银行给出的数据,7月末商业银行超储率约为15,较去年四季度的51有较大幅度的下降,信贷激增、外汇占款投放减少以及公开市场回笼力度加大等因素将使商业银行资金面的宽裕程度不断收敛。虽然银行间流动性充裕程度在下降,但货币市场利率持续保持低位,商业银行流动性依然是充裕的。充裕的流动性为中国大力扩大内需，实现经济的持续快速发展奠定了基础。2010年上半年我国货币供应量单位亿元人民币UNIT100MILLIONYUAN8000000070000000600000005000000040000000300000002000000010000000000123456000000000000111111000000222222年份货币和准货币（M2）MONEYQUASIMONEY货币（M1）MONEY流通中货币（M0）CURRENCYINCIRCULATION图142010年上半年我国货币供应量分析图7供应量表11我国2010年上半年货币供应量单位亿元人民币UNIT100MILLIONYUAN项目ITEM201001201002201003201004201005201006货币和准货币（M2）M625609296360722664994746656561226633513767392172ONEYQUASIMONEY货币（M1）2295889829242869522939793233909762364978824058000MONEY流通中货币（M0）CURR407585842865793908058396575438652973890485ENCYINCIRCULATION注本表为中国人民银行正式公布数据。3、城镇化进程加快，消费力逐步释放城镇化是指由传统的农业社会向现代城市社会发展的历史过程。它具有产业结构和社会结构的转化、城市人口分布结构的转化、城镇空间形态的变化、人们的价值观念和生活方式的转换、经济要素积聚方式的变迁或创新五个特点。因此，城镇化不是单纯的农民进城，也不是城镇建成区的无限扩张，它是上述五个特点的有机整体。1978年改革开放开始时，中国的城镇化水平不到20，经过30多年的改革开放，已经提高到了46。目前世界上发达国家的城镇化水平为78，美国高达94；中等收入国家为60，而国的城镇化水平低于这些国家平均水平，仅与印度、印尼相近。随着近几年中国农村城镇化进程的加快，势必将拉动农村居民的消费需求和投资需求，成为启动中国农村市场乃至整个中国消费市场、解决需求严重不足的问题。城镇化进程的推进，一方面可以推进城镇第二、三产业的发展，从而从根本上实现经济结构的优化升级。另一方面，通过城镇化使得农民的思想观念得以转变，使国民素质通过城市功能的转化与扩充得以提高，有利于我国精神文明程度的提升，随着城乡二元结构的调整和城镇居民收入的提高，我国的消费能力将得到进一步的释放。我国近五年城镇化率与社会消费品零售总额分析图15、16。8图1520052009社会消费品零售总额分析图图1620052009城镇化率分析图4、房地产住宅市场投资风险急剧加大，商业地产投资洼地备受亲睐2010年，对于中国的房地产市场来讲，是一个极不寻常的年份。一边是政策频出致使住宅市场的持续低迷，一边是商业地产市场风生水起，引领资本投资发生了快速转向。据资料显示，3月至7月间，北京大量在租在售商业地产项目的租售价格出现大幅上涨，最高涨幅达到60；4月份，在海南的温州商人成立了海口温商实业投资有限公司，准备在海口开发一个占地400亩、具有温州特色的商业城项目。5月份，山西太原，国内第一只专注投资商办物业的PE（私募）基金高调亮相，这只募集对象主要是山西煤老板的房地产基金，高调亮相的底气来自于数日前的成功交易收购了紧邻北京使馆区东三环昆仑饭店的琨莎中心二期写字楼和商铺，并更名为中莎广场。而万科、保利等房企大鳄对商业地产领域的涉足，大量民间资本介入商业地产这片投资“洼地”使得北京、上海等城市在内的众多商业地产项目租售价格攀升，投资热情一浪高过一浪。究其原因，一方面是目前整轮宏观调控政策尚未波及到商业地产；另外一方面由于商业地产涉及到我国的日常消费，涉及到我国的实体经济，国家不会轻易出相关政策进行打压。因此，由于近几个月CPI持续高涨，使得大家对于物价上涨的预期愈加强烈，在我国资金没有好的投放领域，容易造成账面贬值，而商业物业的保值及升值能力又强于股票、期货、黄金等投资产品，极易成为民间资本的投资避风港。9二、新经济环境下2010年商业地产行业发展走向（一）2010年上半年国家对于房地产行业的政策有利于商业地产的发展2009年注定是中国房地产发展史上值得关注的一年。经历了09年房地产住宅市场“井喷”的行情后，国家出于对整个经济发展的考虑，于2010年伊始接连出台了楼市调控政策，旨在给过热的房地产市场降温，使其走上良性发展的轨道，这些政策的出台同时也给商业地产发展提供了的良好机遇。1、2010上半年楼市调控三大时间节点2010年半年时间内，楼市遭遇了被誉为“史上最严厉”的调控，国十一条、四措施、新国十条、二套房贷认定标准等不断加码的政策让去年还“高烧”难退的中国楼市迅速降温。成交量直线下降，楼市进入彷徨阶段。从政策出台时间可划分为以下三大时间节点。2010110国务院国十一条促进房地产市场平稳健康发展的通知明确要求二套房贷首付不得低于40国务院日前发布通知称随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视，并要求金融机构对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40。201035全国两会四措施3月5日，中国国务院总理温家宝在十一届全国人大三次会议作政府工作报告时提出四大措施，促进房地产市场平稳健康发展，并强调要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房要求。2010417国务院国十条坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知严格差别化住房信贷政策国务院今日发布坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，通知要求遏制房价过快上涨，对首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30；二套房首付比例不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。图162010年上半年楼市调控时间节点图102、相关部门政策跟进21国十一条后国家相关部委政策国十一条出台后，为了进一步贯彻落实房地产调控的精髓，中国人民银行、银监会、国土资源部、建设部等相关职能部门进一步出台了一系列跟进政策，见表12、13。表12国十一条后相关部门政策跟进一览表发布时间部门政策名称关键内容中国人民银从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准2010112行备金率05个百分点，调整后存款准备金率为16。2010年第一银行业合理控制信贷增量，做到有保有控，继续扩大首套自2010128银监会次经济金融住型住房等消费信贷。形势通报会2010年，国土部将加快编制保障性住房用地供应计划，提全国土地资高保障房和中小户型普通住房的比例，严格控制低密度大户2010128国土资源部源工作会议型住房用地；继续完善土地出让招拍挂制度，加大闲置土地的处理力度，对囤地炒地行为进行专项整治。关于加强信商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户托公司房地应符合信托公司集合资金信托计划管理办法中有关合格2010211银监会产信托业务投资者的规定；信托公司以结构化方式设计房地产集合资金监管有关问信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于31。题的通知从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准中国人民银2010212备金率05个百分点。这是2010年以来的第二次上调，调行整后的存款准备金率将达到165。关于加强房地产用地严格规范商品房用地出让行为严格规范土地出让底价，地2010310国土部供应和监管出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70，有关问题的竞买保证金不得低于出让最低价的20。通知关于进一步加强房地要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购产市场监管房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开2010413住建部完善商品住发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买房预售制度受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。有关问题的通知国务院总理温家宝在十一届全国人大三次会议作政府工作报告时提出四大措施，随后国家四部委相继出台相应跟进措施，详情见表13。表13四部委四项措施政策跟进一览表发布时间部门政策名称关键内容78央企禁房令除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调2010318国资委整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。在2010住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地将2010322国土部在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点。机投购房禁贷令银行业金融机构要增加风险意识，不对投机2010411银监会投资购房贷款；如无法判断，则应大幅度提11高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房2010413住建部建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。21国十条后各部门政策跟进2009年，房价犹如脱缰野马一样，快速上涨。为了遏制房价的不正常增长，新“国十条”横空出世，其直接针对目前的房地产市场的投机行为。在国十条出台后，相关部门进一步落实了跟进政策，见表14。表14国十条后各部门政策跟进一览表发布时间部门政策名称关键内容2010420银监会要求做好地方政府融资平台贷款风险管控。保监会主席吴定富在一季度保险监管工作会2010420保监会议上强调了保险资金运用“三不”原则，即不允许投资住宅类物业经济适用住房建设项目必须严格按照有关规关于加强经济适用划建设管理的规定程序报批、建设，不得变2010422住建部住房管理有关问题的更批准的项目规模、套型结构和用途；严格通知执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在60平方米左右的要求。自5月10日起，上调存款类金融机构人民币201052中国人民银行存款准备金率05个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。新建廉租住房坚持集中建设和在经济适用住关于加强廉租住房房、商品住房、棚户区改造项目中配建相结201054住建部管理有关问题的通知合，以配建为主。严格执行廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内的规定。对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用关于城市和国有工税。对改造安置住房经营管理单位、开发商矿棚户区改造项目有与改造安置住房相关的印花税以及购买安置201054住建部关税收优惠政策的通住房的个人涉及的印花税予以免征。对经营知管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。中央投资补助范围为城市规划区外、不能通关于中央投资支持住建部、国家过商业开发解决的国有工矿棚户区改造工201055国有工矿棚户区改造发改委程，包括在建项目和当年具备开工条件的项有关问题的通知目。国务院关于鼓励和鼓励和引导民间资本进入政策性住房建设领201057国务院引导民间投资健康发域。展的若干意见当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发关于房地产开发企产品开始投入使用，应视为开发产品已经完2010512国家税务总局业开发产品完工条件工。房地产开发企业应按规定及时结算开发确认问题的通知产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。北京市住房和城乡建设委员各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核会、北京市发关于加强酒店类项准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类展和改革委员2010519目销售管理有关问题规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改会、北京市规的通知变项目用地性质和规划用途经营使用，未经划委员会、北批准不得擅自分割转让。京市国土资源局201064住建部关于规范商业性个商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，12人住房贷款中第二套应依据拟购房家庭包括借款人、配偶及未成住房认定标准的通知年子女成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、要多渠道筹集公租房，新建公共租赁住房单国土资源部、关于加快发展公共套建筑面积要严格控制在60平方米以下。与2010612中国人民银租赁住房的指导意见承租人签订的书面租赁合同，期限为3至5行、国家税务年，期满后承租人仍符合条件的可申请续租。总局、中国银行业监督管理委员会七部门要求地方各级政府要对融资平台公司债务进行一次全面清理，并按照分类管理、区别对待的原则，妥善处理债务偿还和在建项目后关于加强地方政府续融资问题。除法律和国务院另有规定外，2010613国务院融资平台公司管理有地方各级政府及其所属部门、机构和主要依关问题的通知靠财政拨款的经费补助事业单位，均不得以财政性收入、行政事业等单位的国有资产，或其他任何直接、间接形式为融资平台公司融资行为提供担保。该通知提出的规划重点和基本目标是着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到2012关于做好住年末,基本解决1540万户低收入住房困难家房保障规划编关于做好住房保障庭的住房问题；力争到规划期末,人均住房建2010613制工作的通规划编制工作的通知筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基知本得到保障；到2013年末,基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造；到2015年末,基本建立全国住房保障基础信息管理平台。（二）中国商业地产走向分析随着国内房地产市场的逐渐成熟，以及土地稀缺性愈发明显，目前有多家住宅开发龙头公司开始进军商业房地产。一方面是这些企业处于可持续发展的考虑，倾向于发展大型持有型商业地产项目；另外一方面也是为了更加完善住宅配套，提高自身的品牌形象及知名度，起到“一石二鸟”的作用。但商业地产自身具有独特性，在开发模式、整体运作思路等方面与住宅地产都有所不同。前者通过某种运营方式持续获利，实现保值和增值。其次，商业地产开发商需要考虑投资客、商家及终端消费者等多个层面，而住宅市场只需要将产品进行销售即可。因此，要我国的商业地产发展走向的判断，必须先要对市场投资主体及相关宏观政策对其影响做一简单概括。131、市场投资主体研究分析新政出台后，众多房地产企业纷纷转战商业地产市场，按其转型原因基本可分为以下两大类。11战略转移型这一类开发商的典型代表有万科、龙湖地产、首创置业等。号称只做住宅产品的万科地产公开声称将正式进军商业地产，开发型持有商业物业将占到万科未来开发模式20的比重。龙湖地产近期在商业开发方面的举动也日渐凸现，预计未来5年，龙湖将增持200万平方米以上的商业物业。而首创置业更是将打造住宅产业综合体作为新一轮战略的核心内容，未来3年内，将在东北、华北、华中、华东和华南五个主要区域的重点城市打造5家奥特莱斯旗舰中心；未来5至10年内，其在全国的旗舰店和精品店数量将增至30家。已经拥有商业地产面积超过100万平方米的保利地产,也计划到2012年将商用物业面积继续增加到300万平方米,并将投入300亿元的配套资金。这类住宅地产巨头的转型含有被动的因素，其转型主要受以下因素影响首先，近期密集出台的住宅地产政策压缩其在住宅地产方面的利润空间；其次，住宅市场发展到现阶段，在土地供应量上已经显现出无法满足开发需求的趋势；再次，商业地产后期的持续运营可以为其降低资金收益的风险，提高其可持续性。12市场被动型另外一种类型可归纳为完全被动性转型。某些中小型企业由于实力不足，无法在生存空间愈加狭小的住宅地产市场上生存，在一线城市土地市场上拿不到土地无法进行项目开发，只得转战商业地产市场，带着较为先进的商业运营管理理念和中小型项目的操盘经验，进军二三线城市的商业地产市场。这种做法对于中小型企业来讲也不失为一种规避锋芒另辟蹊径之举。住宅市场受政策打压，需求萎缩，地产商纷纷转战商业地产，这一现象是行业发展的必然趋势。在当前房地产市场“商住倒挂”的现象与短期行为下，商业地产存在的高风险密切相关。因此并不能简单地认为在短时间内，商业地产就会借助住宅地产新政之势出现爆发性增长。但从长远来看，新政的出台把人们的目14光聚焦在了商业地产领域，为行业整体提供了广阔的发展空间，对商业地产发展产生利好。2、政策对商业地产发展影响分析进入2010年后，中央及各地政府相继出台大量房地产相关政策，以求对房地产住宅市场房价上涨速度过快的现象进行调控。仔细阅读相关调控政策后不难发现，近期出台的所有房地产调控政策都是针对住宅地产市场，旨在调控过快增长的商品房价格和抑制各种激增的投资性需求。除去2010年5月19日北京市四部委发布关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知，规定各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让以外，几乎没有任何涉及商业地产的条款出台，这一方面是商业地产相对“泡沫”较小，另外一方面是由于商业地产涉及到社会消费基础的发展，国家对其进行调控时显得格外谨慎。纵观以往，在商业地产市场上，除了“征收物业税要从商业地产开始”的传闻外，政府一直没有出台任何政策干预市场发展。相对于住宅地产市场而言，商业地产市场的政策限制相对较少。尽管在先前全球金融危机以及宏观经济低迷的影响下，写字楼和商业物业均出现相对低迷的市场景象，但在此轮政府宏观调控对住宅市场形成抑制的背景下，商业地产市场却出现了不同程度的补涨行情。商业地产发展进入了新的轨道。21住宅市场撤场资金逐利，数千亿资金涌入商业地产住宅市场调控政策的出台后，个人第二套住宅的按揭首付比例上调至5成，贷款利率也上调至基准利率的11倍，购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于购买商铺，这使得住宅地产市场需求大幅下降，投资者投资意愿受挫。而商业地产的投资回报率是8至10，在大环境对商业地产有利的情况下，不少个人投资者将目光转向商铺和写字楼。表15是对住宅、商业、写字楼三种物业类型进行投资指标上的分析15表15住宅、商铺、写字楼投资对比分析表可贷款最长可否公积金首付贷款利率投资回报率年限贷款一套30；二套及基准利率的住宅30年是23以上5011倍商铺5010年否810写字楼5010年否5根据对所掌握的客户资源进行跟踪分析后发现，有超过50的投资型客户表示，在新政出台后，迫于新政的压力，他们将把投入到住宅地产市场中的资金改投到商业地产市场中来。这些从住宅市场撤离的资金，在当下通货膨胀预期情形下，更加倾向于把资金投向固定资产等领域。另据调查显示，1000余位身价在2000万元到5亿元之间的楼市投资者，早在2009年底就陆续抛售了手上投资的房产。楼市新政之后，资金基本处于闲置状态，粗略计算，千位富有的投资者就有数百亿资金被“挤出”住宅地产市场，再加上目前新政出台后，从房市被迫挤出的资金。粗略估计，从房市逃离后等待投资的闲散资金至少有3000亿元左右。那么这些闲置的资金将流向何处由于民间投资渠道相对有限，它们的流向主要有（1）投资股票、基金等金融产品。在目前金融市场行情动荡的情况下，大部分投资者更加倾向于投资“有形资产”。（2）投资黄金。在目前动荡的黄金市场上，金价涨跌几乎不靠供求关系来指导，而是由资本的变化情况来决定的，因此其影响因素十分复杂。相应地，投资黄金的风险也在不断集聚。（3）投资生活必需品。曾经一段时间，生活必须品如大蒜、生姜等价格出现了非理性的上涨。这一方面是客观供求关系所影响，而更为重要的则是投机者对其价格的拉高与炒作。（4）投资受到宏观影响较小，发展势头较快、较猛，与居民日常消费息息相关的商业地产。在住宅市场投资受到国家宏观环境影响的情况下，商业地产成为了游资流入的重要方向。16222银行成立金融租赁公司，设专款投资商业地产近期包括建行、工行在内的多家知名银行已陆续取得金融租赁公司资质。据内部人士分析，这些银行成立金融租赁公司后，最主要的业务方向将是商业地产方向，将设立专项资金用作购买商业地产。据粗略统计，未来金融租赁公司投向商业地产的资金或超过千亿元。23物业价格和租金不会出现大幅波动分析认为，短期内在住宅地产市场上撤离的资金，可能会进入商业地产领域，但这部分资金进入后只会产生一定的补涨后果，缓解目前商住倒挂现象，并不会出现之前住宅地产市场上价格大幅波动的情况。原因主要有以下几点（1）从开发商层面讲，投资开发商业地产需要有较为雄厚的资金作为支持，以保证项目开发期间不间断的现金流，而项目建成后的运营期对开发商的资金考验更加严格，目前市场上的开发模式趋向于开发商自行持有物业，统一管理规划、招商及运营，这需要开发商有较为充裕的运营资本来平稳度过新商业项目的养商期。而住宅开发来讲，相对就简单的多，只需考虑项目建成后的销售价格、回款速度等问题，对后期资金要求也不太高。另外，商业地产散售、整售、租赁、经营等多元化的经营模式，与住宅地产开发相比把握难度也更大。（2）从投资者的角度来讲，投资商业地产要考虑的不仅仅是前期投入，还有后期出租后的经营状况，需要对商业市场规律有一定认知和较高水平的经营管理，才能保证长期稳定的投资收益。商业地产投资收益具有不稳定性，风险较大，且需要长线投资，需要投资者具有一定资金实力及耐性。总体而言，由于商业地产的投资较为理性，这个投资领域没有住宅市场那样冲动，不会出现住宅市场上“全民皆炒房”的局面。因为商业地产的增值需要通过商业的专业运营来提升地产价值，从这个意义上说，不具备专业知识的炒家不会贸然入市。因此，商业地产市场的价格和租金，在短期内不会出现大幅波动。2金融租赁公司是专门经营租赁业务的公司，是租赁设备的物主，通过提供租赁设备而定期向承租人收取租金。金融租赁公司开展业务的过程是租赁公司根据企业的要求，筹措资金，提供以“融物”代替“融资”的设备租赁；在租期内，作为承租人的企业只有使用租赁物件的权利，没有所有权，并要按租赁合同规定，定期向租赁公司交付租金173、中国商业地产的发展趋势31宏观调控将有效的监督和指导商业地产的发展2010年国家及各级地方政府出台了一系列针对房地产市场的政策，这些政策的出台对我国商业地产的良性发展起到了极大的监督作用。同时，商业地产的发展已经得到了政府相关部门的高度重视。商务部起草的正在征求意见的城市商业网点规划管理条例即将出台。它的出台，将对我国商业地产的发展产生深远的影响。第一，把商业规划纳入城市总体规划当中，由地方商务主管部门牵头，与建设部门合作，共同制定城市规划，意味着商业规划将更加科学和专业，这对于商业地产项目的开发，具有很大的指导意义。第二，重要的大型的商业地产项目，以后要实行听证制度，按照法律起草草案，这有利于商业地产开发项目的有序、健康发展。商业地产是消费、娱乐等提高人民物质、精神文明的重要载体，关系到我国的城镇化建设的质量，关系到消费领域，关系到人民生活的方方面面，政府相关部门将逐步在政策法律上对商业地产予以规范和进行指导和监督，中国商业地产将在遵循政府相继出台的相关法规和条例下不断规范操作，最终实现健康发展。32商业地产的开发更加理性化，开发规则将得到改变我国的商业地产发展历史不长，房地产市场活力更是到了90年代才得以全面激发。一直以来，开发商自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式，随之造成的无序、过度开发，产品物业功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题，在今天看来异常突出，并且到了必须解决的时候。从专业角度来看，商业地产的建筑功能、建筑结构与住宅相比有更高的专业要求，而以往的许多商业项目仍然延续住宅销售的思路，习惯以吸引眼球的案名、外立面，以及务虚的理念作为项目开发的核心，这并非不重视商业地产的运营方面，而是对商业地产理解深度不够造成的。当今天商业地产供应量增大、商家的需求更为专业、多元的时候，前期产品规划与功能设计的重要性就自然凸显出来。同时，市场要求商业地产的价值必须回归本质。针对具体的需求与自身定位，在18具有现代建筑空间与结构中创造出最根本的物质基础，才能赢得市场的认可。对于多种业态在同一空间甚至同一平面内的互补与协调，客流、物流、的合理组织等方面，设计师既要以专业技术手段满足不同店家及统一物业的要求，又需创造性地提出有吸引力的空间与界面设计。商业地产开发的更加合理化要求也注定了开发商开发模式的转变。伴随中国城市化和住宅商品化的进程，由房地产开发商或地方政府主导开发的商业项目、大型综合体SHOPPINGMALL、社区底商由于以销售为目的，普遍在规划设计乃至施工阶段并没有确定日后的经营企业，这种地产开发与商业经营完全脱节的模式是造成日后运营困难的根本原因。由此不难发现，由出售向持有经营的开发模式转变是产业发展和市场优化的必然趋势，近年来部分大体量商业项目先确定入住企业，再进行规划设计的订单式开发模式就是这种趋势的有力实践。33由开发商包揽全程到产业链专业分工中国商业地产的运营管理水平与国际发达国家存在巨大的差距，这种差距的根本原因是产业链构成的合理性与专业化程度