扬州京华城中城商业项目招商策划报告 国内外商业地产的个案分析与经验启示

1第一篇中国扬州京华城中城国内外商业地产的个案分析与经验启示一、商业地产概念商业地产（COMMERCIALREALESTATE）主要指非商品性住宅房、非政府办公楼、非城市公共建筑等，通过卓越经营可以获取可持续增长的回报或者可以持续升值的商业性物业，如商铺物业、产权式酒店、写字楼、服务式公寓等等。商业地产的最大特征是商业性经营，既可以用来经营的物业类型。二、大型商业地产的发展在国外和港澳台，MALL显示出一派繁盛景象,美国MALL以占据了其商业领域50以上的份额，香港和新加坡的购物中心很成功，但不同于欧美的是，购物中心大部分集中在邻近地铁站的市中心黄金商圈。这一点和国内很类似。国内的购物中心萌芽20世纪90年代末期才开始，并于近年来在国内上海、北京、深圳迅速崛起，逐渐出现一批规模较大、零售业复合度较高的购物中心。例如广州天河城、上海友谊南方商场、北京东方新天地等，目前正以其强大的生命力，昭示着中国MALL广阔的发展空间。（一）内地大型商业地产发展现状按照中国目前的经营发展状况、零售业商业发展趋势、未来发展规划、人均购买力水平、人们对生活质量水平要去的提高，在中国发展具备优良购物环境，提供大型休闲场所及停车场、集购物、休闲、娱乐、参与文化及服务于一体的2SHOPPINGMALL的条件已逐渐成熟。2003年以来，我国大型商业地产得到大力开发，因此2003年也被定义为“中国的商业地产年YEAROFCOMMERCIALREALESTATE”。自那以后中国商业地产的发展如火如荼地开展着，一方面是市场形势一片大好，众多开发商激情介入，另一方面是开发规模越来越大，中国似乎昂首挺胸地走进SHOPPINGMALL时代。与此同时，中国的商业地产也在遭遇非理性繁荣（IRRATIONALPROSPERITY），在表面的繁荣中开始蕴藏着大量的危机与问题。全国有大约200个城市提出要建设CBD,有300多个城市开始出现近千个大型MALL。可以说，2003年的那场商业地产的热风，吹来了累累硕果，也吹起了泡沫与气球，迎来了2004年底与2005年初的商业地产的“寒冬”。亚洲最大的北京世纪金源时代广场的不尽人意，北京“第五大道”的黯然结局，大量城市写字楼的空置、大量商业物业的“一铺养三代”转变为“三代养一铺”的死铺、还有很多产权式酒店与公寓的“望穿秋水”般招商困境，都开始预示着中国商业地产的大量问题。（二）内地大型商业地产的十大误区如中国城市化的进程不断引发大量城市社会问题一样，中国商业地产的开发同样存在许多误区，走入过一些歧途。在此我们从中国商业地产开发过程中的认知模式、定位模式、决策模式、开发模式、融资模式、经营模式、管理模式、营销模式、招商模式、赢利模式等归纳出中国商业地产发展的十大误区1认知过于简单在很多商业物业开发过程中，一是不少发展商对商业地产特性的把握存在偏差，对商业规律不了解。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，盲目套用住宅开发的模式，没有认识到商业地产与住宅地产开发的根本区别，直接套用比较熟悉的住宅开发模式或者是成功的商业“概念”，过于依赖概念进行推广。32定位过于求大定位就是要根据项目的各种影响因素，整合可利用资源，找出项目最根本的优势和差异，以营造出商业地产的特色功能。当前许多由住宅开发商转型而来的商业地产开发大多存有一种想后来居上的“做大”心理。他们在规模上盲目求大以期获得市场高位。3决策过于草率决策是定位的基础，只有在合理的决策模式前提下，才能做出科学的定位，并为以后的持续经营做好铺垫和准备。由于目前商业地产所面临的市场环境越来越复杂，市场竞争也愈演愈烈，只有在对市场动态和竞争项目以及其它影响因素进行全面把握和分析，才能做出正确的决策，而这项系统工程仅仅依靠开发商是很难做得好的。4开发欠缺系统思维商业地产的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段。当前的许多商业物业开发却有意无意忽略了与城市功能之间的关系。从目前各大城市的商业地产发展情况来看，都不同程度地存在着由于对城市商业规划的认知和理解不够准确和全面而造成定位失误，导致商业地产的黯然出局，这不仅影响了开发商自己的利益，也破坏了城市建筑格局（商业地产的外在载体空置甚至烂尾极大地影响了城市空间格局）和商业格局，还影响了业主、经营者及消费者的利益。“政府规划、企业经营、统筹开发、创造价值”应该是较为理想的开发模式。5融资渠道单一从121文件实施以来，中国的房地产行业中融资就成了一个被经常提及的关键字，商业银行的准备金条例和近期的通胀风险也使房产大环境在资金运作方面有了更多困难。资金筹措的限制和资金流动性的降低，也使金融机构对房地产贷款心有疑虑。6经营模式亟待创新4租售并举是目前中国大部分开发商运用的经营模式，应该说，在现阶段的经济环境和城市发展情况下，这种操作模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润获取要求。但是它也存在一定弊端，因为在租售比例的控制上，很多开发商往往把握不住火候，通常来说租售比例应该控制在73之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经营，如果出售的比例太高，而且投资成分太大，经过混乱的易手后，将会造成商业形态无法统一协调，由此影响商铺的入主率，这样不仅使业主的产业无力增值，同时也使出租能力下降，从而使项目难以稳定经营。7管理水平落后从目前国内的商业地产状况来看，商业地产的物业管理无疑是一个致命的软肋，有很多商业地产占据黄金地段，人流量也很大，但是却只见开张的一段时间里红红火火，不久后便出现了商户撤柜、业主停租的状态，偌大的商场却门可罗雀。商业物业的管理不同于普通住宅的管理，它直接关系到商业物业的经营环境与经营效益。8营销理念的偏颇商业地产的营销是一个从产品到概念再回归产品的过程。现阶段很多商业物业的营销停留在概念营销阶段，但是从其发展轨迹来看，和住宅地产一样，最后营销仍然要回归产品，而且商业地产除了要考虑其自身的商业结构外，对于区位环境的分析更为重要，只有通过客观的分析和详实的数据来展现项目的升值空间和潜力，日益理性的投资者才会认可该项目。另外，商业地产的前提是“本土化”，必须通过准确的时间调研和消费力评估，才能有效进行项目自身的开发、运作和发展。9招商缺乏系统性长远规划目前商业地产的经营模式是租售并举，虽然有大部分开发商认识到出租商铺是物业增值的重要手段，但仍存在招商过程中的混乱和粗放等问题。很多开发商在招商之前并没有一个很明确的商业规划和招商策划，其认识仍然停留在只要能招到商就一定能保证物业经营提高物业价值的阶段，因此行业中大量存5在“为招商而招商”的现象，在地域上全面撒网，在行业上交叉吸收，缺乏通盘的商业组合和商户经营范围部署，其结果必将为后期的经营和管理带来大量隐患。10赢利模式急功近利商业地产的赢利模式总体而言是“通过物业资源创造价值，借助商家资源实现价值”在目前的商业地产中，开发商为了尽快回笼资金，减少资金压力，因此非常重视销售，并以此作为主要的赢利模式，其实这是一个发展弊端，因为虽然开发商赚取了物业本身的价值，却失去了物业资源固有的土地价值，而且在这个销售过程中，投资的比例占据了很大部分，这就使市场混乱，商业形态无法控制，甚至是空置率上升，导致后期租赁缺乏资源，难以形成商业效应，使项目开发难以为城市服务，又对开发商的持续发展设置了重大的障碍，这种与商业物业依靠持久经营获得的动态收益宗旨背道而驰。四、内地商业地产个案分析（一）经典案例1上海新天地传统街区的休闲商业化复兴上海新天地原为上海石库门居住区，通过一系列市场运作被改造成一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、娱乐中心，并被纳入上海旅游景点的清单中，成为中国区域改造的经典案例。它的成功经营模式长时间以来一直得到国内外房地产开发商的青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”。可以说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。1、项目概述上海新天地所属的太平桥改造项目坐落于上海市中心的卢湾区，繁华的淮海路商业街的南侧，东面到西藏路，南面至合肥路，西面至马当路，北面是淮6海路背后的兴安路再到崇德路。占地面积为30000平方米，建筑面积为60000平方米，项目总投资为14亿。2、上海新天地的定位分析（1）目标客户群定位目标商户定位。上海新天地在目标商户定位时坚持友好的租户，挑选租户的经营内容是以国际化为标准。从目前新天地的商户组合来看，入住新天地的商户要么是老字号的品牌商户，要么是以个性特色独树一帜的魅力商户，或者是明星自营的依靠明星名气聚拢人气的商户，这些都是优秀的商户。目标消费群定位。目标消费群体定位是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到上海的中外游客。（2）项目经营定位经营功能定位。上海新天地在开发过程中，在开发的不同阶段，其功能定位也发生了三个层次的深化。第一阶段强调综合定位；第二阶段增强旅游定位；第三阶段成为国际聚会场所。主题特色定位。建筑群外观保留了20世纪20年代风格，但是每座建筑内部都是按照21世纪都市人的生活方式改造，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧的汇集场所。街头表演、尚活动，也为新天地带来富有动感的现代时尚风采，成为现代潮流的领导者。经营方式定位。上海新天地只租不买，管理者与经营者分离，这样的模式与国际MALL运营模式同步，也被国内大部分专家认可。经营业态定位。南里规划定位为购物、娱乐、休闲中心、经营商户来自世界各地的餐饮场所外，还包括年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及全国最具规模的一站式健身中心。经营规模定位。数据表明，西欧在人均国民收入1万美元时，平均购物中心规模才有3万4万平方米，因此上海新天地的项目只规划了60000平方米的建筑规模。73、上海新天地成功经验保留传统建筑文化的开发理念。以商业带动住宅的盈利思路。把握上海城市文化“海派”、“西化”，兼收并蓄。由专业建筑家设计美国波士顿FANEUILHALL的建筑设计师。提升区域价值并给开发商带来附加价值。出色的营销艺术利用APEC会议、中国共产党建党80周年和上海申博成功等进行推广活动。（二）经典案例2华南MALL综合化与先行一步的理念华南MALL是由中国首个超大型购物公园，将度假、休闲娱乐、购物消费融为一体，倡导发现式体验消费。但由于地处东莞，东莞的消费水平是否能支撑如此面积的购物中心，成为了关注华南MALL的人关注的焦点。1、项目概述华南MALL位于东莞市万江区开发区域，万江大道及金鳌大道交汇处，背靠金曲公路及东莞水道。项目总投资25亿人民币，以休闲娱乐旅游为主要特色。总占地面积为43万平方米，总建筑面积为89万平方米，MALL部分面积为60万平方米，现在盈利商业面积为40万平方米。2、华南MALL定位体系（1）经营功能定位。一个集购物，休闲，娱乐，餐饮，旅游，文化于一身的一站式消费中心。8（2）项目的形象定位。中国首个超大型购物公园。（3）项目主题风格定位。开凿河道，依河而建七个特色主题景观，打造泛舟游MALL的“水乡风情”（4）项目目标客户定位目标消费客户定位全球500强连锁品牌店；二级经营客户定位全国零售连锁品牌店；三级经营客户定位全国有发展潜力的连锁店；目标投资小业主定位投资者主要是本项目商铺的购买者，主要以消化当地投资者客户为主。目标消费群定位主力消费群定位本地和周围城镇消费者；次级消费群定位珠三角消费者；三级消费者定位全国旅游性消费者。3、华南MALL开发模式分析（1）华南MALL开发理念以特色的主题吸引消费者，追求多元化、一站式、体验式的购物需求。（2）华南MALL开发卖点利用珠三角的水网营造游客泛舟观光的水道景观，主题规划“依河就势”而建，营造“乘船逛大MALL，购物看风景”的主要卖点。（3）华南MALL开发模式发展商在华南MALL的开发上采取了逆行式开发模式，即订单地产开发模式，为成功的商业项目树立了成功的开发例子。4、华南MALL经营管理策略分析（1）把华南MALL作为长期的经营平台，保持长久的生命力，实现企业“中国MALL”战略平台。（2）统一管理，分散经营，使各商家客源的重叠效应均获得最佳重叠收益，激发各商户更好的经营效应。9（3）以旅游为重点带动商业，邀请国际著名的娱乐策划公司新加坡雅特集团设计商业娱乐业态的组合，满足消费者的要求。（4）成立专业经营管理团队，制定长年推广经营计划，组织一系列商业促销活动聚拢人气；营业推广上，通过长年持续的营业推广策略，树立华南MALL自身的品牌形象。（5）经营方式以租为主，销售占10左右，即使出售的商铺也签订统一管理委托书。5、华南MALL的成功经验（1）游带动商业的发展战略，在战略实施过程中与百强旅游社联盟推广华南MALL的品牌。（2）在有10左右商铺出售的情况下，进行统一管理，保证了华南MALL的整体性，又一定程度上融通了资金。（3）开发商在华南MALL开发设计上采取了逆行式开发模式，即订单地产开发模式，这为以后许多大型商业地产开发商所采用。（4）华南MALL，在业态组合规划上比较合理，餐饮，购物和娱乐所占比率较为适中。6、华南MALL的主要问题（1）如何吸引足够的客流。东莞能否支撑一个拥有40万M2商业面积的MALL，一直人们关注的焦点。华南MALL的初期定位为辐射华南地区的购物中心，并以“1小时”交通圈理论为支持，但其在运营过程中是否能够真正吸引足够的人流，并保证相当的购买力，令人怀疑。（2）运营成本高于同体量的SHOPPINGMALL。华南MALL吸引客源的主要手段是旅游，意味着运营成本高于其他同体量的SHOPPINGMALL，发展商的资金实力就显得尤为重要。10（三）业态布局硬伤北京金源SHOPPINGMALL金源新燕莎MALL被称为“中国第一个真正意义上SHOPPINGMALL”，但由于其业态分布和交通问题，引起人们普遍的质疑。1、项目概述作为北京第一个SHOPPINGMALL，位于西三环和西四环之间，昆玉河的西边。中心是一座东西横跨600米、南北跨度120米的庞大建筑物。北京市2003年度60项重点工程之一，共投资38多亿元，一期总建筑面积为55万平方米的单体建筑，目前世界上最大的商业单体建筑。2、项目定位与经营策略（1）项目定位为“亚洲最大的SHOPPINGMALL”，提升了该项目的影响力，但是也引起了许多研究者对于项目的功能、规划以及辐射力的怀疑。（2）经营策略主力店的经营是金源时代购物中心经营的核心板块。目前主力店有燕莎、贵友、居然之家、易初莲花、国美电器等，占营业面积6O以上。3、北京金源SHOPPINGMALL优劣性分析优势劣势世纪城等大型住宅遍布周边，且有大量高校，科技等单位，居民有10余万人。位置偏僻，不是北京的一个交通枢纽，不利于聚集人气。11开发商拥有良好的政府关系，有可能成为地铁的上盖交通路网密度和放射性远远不够，辐射半径小燕莎铜锣湾，易初莲花等大型百货，超市入住经营产品同质化强相比一般购物场所，业态种类较多，有百货，超市，餐饮，影院和电子游戏厅业态布局杂乱，不合理建筑设计存在很多硬伤，如跳高，纵深等在宣传上，金源与一级商户之间相互依赖，至今无统一组织的市场推广行为。金源SHOPPINGMALL问题分析（1）业态布局混乱除主力店面外，其余40的店面只是分割出租，没有作任何布局。附属业态比较多，但没有对主力店形成有利支持，没有有效地利用各类业态地组合提高消费者购买欲望。（2）盈利模式本质上还是收取租金金源时代购物中心不是在经营SHOPPINGMALL,本质上只是提供租售空间以获得租金收入的大地主。（3）选址（交通）的制约项目所在位置只适合做商业配套，在被提升成“亚洲最大的MALL”之后，市场需求外延范围扩大，业态和产品档次、结构都需要大幅度提升，从而丧失了相当一部分的本地市场需求；但其所处的位置和交通，包括项目设计和商业管理能力，都很难达到“亚洲最大的MALL”的条件，市场定位出现双重偏差。124、金源SHOPPINGMALL开发商的成功点虽然目前金源SHOPPINGMALL在商业运营上不成功，但对项目开发上却是成功的，开发商获得的利益已经大于付出的成本，从投资行为上来说已经是成功的。（1）金源SHOPPINGMALL提升了住宅部分的认可度，对住宅销售起到了有利的支撑。（2）金源SHOPPINGMALL在规划、立项方面更具有主动性和易操作性，同时商业地价成本更容易承受。（3）通过与几家大的零售企业合作，建立了相对稳定的租赁回收渠道，后期商业经营压力小。（四）交通瓶颈制约未来发展广州“天河城”广州天河城被称为中国内地最早的MALL，同时也被称为最赚钱的MALL1、项目介绍天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米。地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米。2、成功经验地理位置优越。市场定位准确。经营策略对路。只租不售的经营策略符合国际上流行的商业地产管理理念。133、主要问题（1）交通成为瓶颈。在正佳广场开业后，天河体育中心周边的交通问题日益严重，城市道路建设远远滞后城市的发展。（2）品牌滞后、形象落伍、传播不力等问题成为其扩张的大障碍。但这情况，逐渐得到了上层管理人士的重视，并逐步得到改观。（五）市场定位狭窄无力吸引购买人群“巨库”购物中心1、项目基本信息（见表）项目名称北京“巨库”购物中心发展商首创资产管理公司规模建筑面积3万平方米，地上三层，地下一层位置安定门大街蒋宅口东南角14项目定位“秀库装库食库玩库，让消费体验酷到极点”，定位35岁以下青年业态零售、娱乐、餐饮商品定位中低档品牌为主、主要经营时尚青年的生活用品核心商圈最初希望打造城市商圈。引领青年时尚，但没有成功承载量客流客流量始终不旺，2004年项目宣告失败运营方式产权式商铺物业管理北京中实杰肯夫物业管理公司交通处于北二环和北三环之间，交通比较便利经营规模500多个独立商铺，没有主力店和半主力店，知名品牌较少主力店无项目特色经营目标锁定最具有活力的年青消费群体，打造“秀库”、“装库”、“食库”、“玩库”四大主题的体验式卖场，2、失败原因分析目标客户群定位过窄定位于35岁以下的时尚青年，导致开业后没有形成主力客流，没有形成人气。主力店欠缺缺乏主力店导致购物中心无法吸引大量人流，从而难以形成人气。“产权式商铺”营销导致管理无力分割出售后，无法实现统一管理和经营的目的，无法对具体的商品经营类别进行统一的规划。内部布局不合理商铺分割零散，缺乏预留的采光空间，影响消费者的购物欲望。同时3万平方米的营业面积被分割成500多个商铺，给人拥挤的感觉。15（六）缺乏真正意义上的主力店北京“第五大道”北京第五大道的商业规划理念源于美国纽约著名的第五大道精品SHOPPINGMAIL，集时尚精品、娱乐休闲、美食餐饮、文化步行广场为一身，是亚奥商圈首家移植纽约第五大道的精品旗舰购物中心。1、项目介绍第五大道位于亚运村北大屯路与安立路交叉路口，定位为集时尚精品、休闲娱乐、美食餐饮、文化步行广场于一体的精品购物中心。但开业以来顾客稀少，经营惨淡，整个购物中心只有地上的一、二层店铺对外营业，招商率大大低于50。2、失败原因分析以住宅地产模式经营商业地产在我国，很多的开发商都是从住宅开发转到商业地产的开发，经营模式也还套用住宅的模式。第五大道开发商只注重商铺的租售价格，一味地以租售高价作为目标，忽略了商场的后期经营。缺乏真正意义上的主力店百货商场和大型综合超市才能成为购物中心真正的主力店，只有它们才能吸引周边35公里商圈范围内的人群消费，从而带动以服装、餐饮、娱乐等综合服务性“寄生”业种的经营。而第五大道作为卖点的新世纪钱柜、全聚德、青鸟健身等品牌，仅仅是规模较大的专业店，甚至本身也要依赖主力店才能生存。商业规划混乱，管理无力16“产权式“的开发模式无法保证未来的统一经营和管理，无法保证统一的招商，即无法按照营业水平、业态、及知名度等方面鉴定、筛选和确定商家，最终导致商业规划难以实施及招商无力。（七）规划布局混乱南京中国女人街南京中国女人街由南京富腾房地产开发有限公司投资开发，作为政府城市规划商业配套工程、江宁区2003年重点项目、南京市2004年重点项目，是集城市功能于一体的大型现代生活之都中国式SHOPPINGMALL。它曾一度引爆南京的商业地产。1、项目介绍南京中国女人街位于南京江宁区金箔路，总长800米、宽78米、占地60亩，总建筑面积86000平方米，总投资28亿元人民币。中国女人街具有6大功能区，5条生态大道，1个主题商场，376家专卖店，全封闭全透明，设施配套齐全，中央空调，中国目前同类单体最大的“街”形建筑，是一条多元化的主题概念街。2、项目分析规划布局不合理畅通性不够，动线流向不够明显，找不到入口位置，进入商业内部的商铺，往往通过外面的商铺，很不合理；视线阻隔。消费者视线受人为隔断，让消费者误以为无街可逛了。单体连接处处理不够，有些高差处理过于单一；整体性布局不够完善，缺少视觉与感官上的享受。主题定位与招商的差距中国女人街定位为女性，理应着眼于个性化、差异化的特色女性用品经营，但建成的女人街右侧是苏宁电器，左侧是电玩城，与女性毫不相干。其次，在17商品档次上也不能够让人满意。五、国内个案对我国大型商业地产开发的启示购物中心和SHOPPINGMALL被引入到国内后，迅速发展，国内各大城市几乎都有好几个大型的购物中心，且数量还在不断的增加。这些大型商业地产的开发有成功的，也有失败的，成功的经验值得我们学习，失败的教训需要引起我们的注意。1交通的便利程度是大型商业地产开发能否成功的重要因素从目前国内的众多大型商业地产来看，成功的几乎都是位于城市商业区，具有交通便利的优势。在郊区成功的大型商业地产，交通的作用性更是不言而喻。大型商业地产的开发需要强有力的商圈支持，而一个成功商业圈的打造，交通是居于首位的。2具有主题特色的经营是成为大型商业地产能够成功的重要因素随着国内大型商业地产开发的数量越来越多，大而雷同的百货批发市场将逐渐淡出市场，一个拥有主题特色的购物中心会越来越吸引人们的注意力。3合理的业态布局应引起大型商业地产管理单位足够的重视业态的布局关系到商场的长久经营，合理的附属业态布局可以对主力业态形成有利支持，同时带来自身的发展；失调的业态布局将给整个商场带来灾难性后果。北京金源MALL的业态布局就存在此问题。4成功的商业定位是大型商业地产能够成功的重要因素一个成功的商业地产的定位，包括了商业圈、目标客户群、经营模式定位。能否吸引到足够的客流是大型商业地产成功的最直接的地方，这不仅商业中心自身的内容有关，还和市政附属设施建设、政策导向和当地文化、经济水平有关。2004年，“巨库”和北京“第五大道”的失败，从根本上来说，主要原因就是开发商在进行商业定位时专业知识不足，缺乏对商业经营的换位思考，缺乏对商业地产运作动态的、定量的分析。18六、港奥台及国外个案分析（一）“未来的”购物中心台北京华城1、概述京华城除有1000家以上的各种专门店以外，还有商场和影院，可以说是一座综合型消费中心，营业面积约为138600平万米，地上和地下分别为12层和7层。2、经营特色京华城采用了电子结算和假想空间购物相集合的方式。在那里把真实的店铺买卖用网络连接起来，使得面对面服务（ONETOONEMARKETING）成为可能。与银行共同开发了可作为会员卡使用的信用卡，可以储蓄消费点数，提高顾客回头率提高，并且会员卡还可兼作银行卡使用，实现了网络银行和电子货币的服务。为了刺激消费，京华城还在各层设有读取会员卡信息的情报中端。顾客把会员情报输入终端，就可以下载电子优惠券，并享受电子支付或分期付款等服19务。另外，用PDF或笔记本电脑之类的移动通讯工具也可以登记入店。在顾客消费的过程中，京华城可以将优惠酬宾信息以及根据消费者资料，以短信或优惠券的形式及时发送3、成功经验信息化网络化的发展在这里得到淋漓尽致的体现，虽然作为一个新生事物，他还面临着市场的考验，但这个有益的尝试值得我们借鉴。（二）商业娱乐地产的典型代表韩国乐天世界1、概述乐天世界是世界最大的复合式室内游乐园之一，占地25万坪，可享受冒险、神秘、观光、体育、娱乐和文艺乐趣，不受天气影响的综合性室内游乐园。由于地处市中心，因此在周末假日吸引大量人潮，成为汉城最热门的去处，平常假日的入园人次就有3万人左右，节假日更可达12万人2、经营特色乐天世界主要分为室内的“乐天探险世界”，以及盖在湖面上的“魔术岛”两个园区，“民俗馆”也位于其中，此外还包括饭店、电影院、室内游泳池、室内溜冰场、保龄球场会员制的运动俱乐部、百货公司、超级市场购物中心等周边娱乐设施，构成一个超大型的复合式休闲王国，可以说是汇合娱乐与又化的超大型区域。203、成功经验乐天世界把握了世界购物中心发展的一大趋势商业娱乐，通过娱乐，把更多的消费者吸引进来，把他们长时间的停留在购物中心内，从而增加消费行为的产生。（三）旅游与地产的结合香港海港城（HARBOURCITY）1、概述海港城由香港九龙仓剧团开发，建筑面积为177000平方米，于1998年开业。海港城位于九龙尖沙咀区，其中海运大厦设有香港唯一的国际邮轮码头，是旅游观光客及本地消费者喜欢的景点和购物聚集地之一。海运大厦在1966年开幕时，是香港第一个大型商场，目前海港城也是香港最大的购物中心之一，港威二期商场于1998年落成。2、经营特色海港城由海港城港威新城、海洋中心、海运大厦及马哥孛罗香港酒店商场4个互相连接的购物区组成，拥有700多间商店、50多间食肆、2家电影院（共接近1500个座位）、3间高级酒店有500多个房间的服务式住宅、1个私人会所及2000多个停车位，以及超过400000平米建筑面积的甲级写字楼。3、成功经验充分利用独特的地理位置，结合旅游的特质综合规划和开发商业项目。21（四）准确的市场定位“家庭式”娱乐购物中心台湾TAIMALL1、概述台茂占地面积为15125坪，除了引进国际知名品牌的零售商店，还包括多厅的电影院、嘉年华式娱乐世界、国际餐饮与休闲生活广场、主题式餐厅、儿童游乐场、大型量贩店等，以满足家庭中各年龄层的消费需求。2、经营特色台茂定位于“家庭娱乐购物中心”，强调结合购物、娱乐、休闲功能，创造购物新空间，实现全家人一次购足的梦想。注重家庭购物所需要的购物坏境，让父母购物的过程更为便捷。（1）体贴推车、无障碍通道、孩童洗手间、孩童椅、防滑设计等；（2）娱乐商场玩偶、主题餐饮、电影、游乐设施、主题活动等；（3）安全提供一个安全的吃喝玩乐的场所，没有西门盯的危险以及夜市的脏乱。3、成功经验结合购物、餐饮、娱乐与休闲的多元化机能，主要诉求家庭客层为主之休闲娱乐及购物体验。通过娱乐业态吸引了家庭的引入，通过儿童、成人独享或共享的娱乐设施，将家庭的集体消费聚焦于此地。22（五）艺术文化的体验之城东京都港区的六本木新兴商业区1、概述六本木新兴商业区以写字楼“森大厦”为中心，包括酒店、美术馆、购物中心以及住宅，成为一座综合性设施，占地面积为116公顷。主楼森之塔楼高54层，2楼至5楼为饭店等商业店铺，7楼至48楼是写字楼，49楼层以上为“森艺术中心”，即由美术馆及会员制俱乐部构成，包括有约80家店铺所组成的购物中心“WESTWALK”。在50至52层都设有与“森艺术中心”及眺望东京市容有关的商品专卖店。2、经营特色51层设有供休闲小憩的极其时尚装演的酒吧，提供各种葡萄酒、鸡尾酒和低酒精类软饮料，从上午1000一直营业到翌晨400，这里是受女性欢迎的场所。另外，总计2100席的宽幕电影院及音乐厅也是通宵营业。位于52层的“东京SITEIBIE”，是供室内展望的特别展望室，高度跟东京塔一样。从底层乘高速电梯抵达52层只需42秒。出电梯，达11米的环形巨大玻璃窗映入眼帘，橘色的灯光向白色转换，东京湾的景色尽在眼底。白天和夜间观望因多种不同的光线映衬，景物会有不同变化3、成功经验徜徉在六本木商业区中，现代艺术气息扑面而来，但在心头却隐隐泛起一丝怀旧的情怀，或许是因为其曲径通幽的建筑设计，或许只是因橱窗摆件映衬在昏黄的灯光下。在这里，购物、娱乐不仅是最重要的元素，还有文化韵味、建筑设计、高新科技所呈现出的现代文明，构筑了六本木的精华所在。23（六）娱乐的焦点美国购物中心MALLOFAMERICA1、概述THEMALLOFAMERICA于1992年建成投入使用，占地面积为31万平方米，建筑面积为39万平方米，开业时间为1992年，总造价635