【word】2007厦门市住宅市场调查报告41页

厦门市住宅市场调查报告1厦门整体房地产概况211厦门住宅市场背景212厦门房地产政策环境313厦门未来城市发展规划52近几年厦门楼市发展态势621厦门楼市现状622土地市场状况923未来厦门楼市走向93厦门各城区住宅市场发展概况1231思明区住宅市场发展概况1232湖里区住宅市场发展概况2333岛外住宅市场发展概况324综合研判4041市场综合研判4042政策综合研判411厦门整体房地产概况11厦门住宅市场背景111厦门宏观经济保持增长，但是经济体量小，购买力不足。2006年厦门深圳国民经济简要对照表厦门增长率（）深圳增长率（）厦门相当于深圳（）生产总值（亿元）116237167568439152044固定资产投资（亿元）6621665127367785198平均工资（元）25548131535107817277可支配收入（元）18513129225670858203恩格尔系数（）402/333/12072以上资料来自于2006厦门市国民经济和社会发展统计公报和2006深圳市国民经济和社会发展统计公报）根据图表，我们可以得到如下结论厦门近年来经济持续发展，可以为房地产发展提高比较健康的平台，但是经济总量小，仅相当于深圳的2044，固定资产投资有限，短期内面临着比较小的市场。厦门平均工资持续增加，但是还是太低，和深圳有相当大的差距。平均工资的低下限制了居民的消费水平，也限制了对房地产的购买力。厦门的恩格尔系数过高，说明厦门人在食品消费上面还是占有相当的比例，再扣除教育等费用，在此说明厦门市民的房地产购买力不足。112厦门人口分布不平均，不利于楼市的作大作强从6个区的人口分布情况来看，半数以上人口居住在岛内，岛内人口密集程度远高于岛外。思明区为厦门市第一人口大区，达到768万人，湖里区位列第二，为474万人，两个区人口占全市人口比重达55。各区人口密度相差悬殊，思明区人口密度高达10302人平方公里，湖里区7785人平方公里，分别为全市平均水平的2倍和54倍；其他各区人口密度均低于全市平均水平，人口密度高低差距为9786人。12厦门房地产政策环境121购房落户政策不变。岛内购150以上的住宅可以带三个户口，岛外至少80厦门完善的生活设施的持续发展的环境吸引着几乎整个福建的人前来厦门买房置业，客观上来说，厦门楼市面临的不是200万人口的购买力，而是数千万的人口的购买力。同时也说明厦门岛内将会重点建设大户型，打造豪宅聚集地。122本科生直接落户厦门有利于改善厦门的劳动力结构，提高房地产的购买力。厦门市人事局日前出台政策，年非厦门生源的应届本科毕业生（非师范类）只要符合厦门市相关人事储备制度的要求，即可在厦门先落户后就业。这项政策可以为厦门未来培养更多的中产阶级，打造未来房地产消费的生力军。123收紧个人住房抵押贷款，控制房地产泡沫和盲目进入股市。近日盛传将暂停房地产抵押贷，招商银行和中国银行厦门分行有关人员也表示，个人抵押贷款目前没有停办，但个人拿正在按揭的房产做抵押进行贷款的审批程序严格了许多，审批时间也延长了，而且银监会还发出通知，即使个人获得相应贷款，也不允许用于购房和进入股市。银行提高个人抵押贷款的门槛，一方面是由于目前股市相当火爆，股民投资冲动增加，使得不少抵押贷款流向股市造成放贷风险；而另一方面则是通过收紧贷款以抑制投机炒房，避免泡沫成分造成房价进一步上扬。124CPI增长过快，央行连续加息，房地产投资和需求都会受到抑制。中国人民银行决定，为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，由现行的333提高到360；一年期贷款基准利率上调018个百分点，由现行的684提高到702；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调009个百分点。这是央行本年内第4次加息。在四次加息的情况下，如果一个业主贷款60万，20年期，那么要多还款61万，这对中小业主来说是个沉重的负担，而作为严重依赖银行的开发商来说更是一个负担。125福建出台七条新规，重拳整治房地产市场。8月22日，福建省出台七条新规，禁止VIP卡认购、收取会员费、取得预售证必须在10天内开盘、禁止期房更名转让、要明码标价等。这些新规旨在清除房地产市场的的违规操作，净化房地产市场。如果是品牌发展商，这些新规并不会对其产生太大的影响；但是在厦门，中小开发商还是占相当一部分比例，内部认购和违规二手中介还是很突出，“新七条”必然会对中小开发商、代理商和中介产生影响。126住房贷款首付可能提高，短期房地产市场需求可能遭到压制，价格增长将缓慢。日前有消息称，银监会将出台政策，要求商业银行将房贷首付比例从目前的最低不得低于30提高到4050。如果属实，那么未来市场对房地产的需求必然受到压制，以自住为目的的购房者和小投资者将无法承担首付，将有效压制房地产市场需求，平抑房价。目前厦门相关银行均否认接到类似通知和文件，目前仍执行房贷首付比例最低30的政策。127PX项目如果在厦门建设，将会影响厦门楼市的发展。作为有严重安全隐患的化工项目，它的建设将会严重影响周边的居民生活，也会影响厦门的楼市。目前项目处于再次评估之中，如果真的建在厦门，绝对会对厦门楼市产生影响的。13厦门未来城市发展规划131海峡西岸经济区建设步伐加快，新一轮的经济增长带来新一轮的房地产需求。按照厦门政府十一五发展规划纲要指出，厦门十一五期间主要将构筑强大的先进制造业基地。构建移动通讯产业集群、计算机及其外设产业集群、汽车制造业产业集群等17大产业集群。形成岛内高新产业集中区、海沧石化产业集中区、集美机械产业集中区、同安传统优势产业集中区、翔安新兴产业集中区等5大工业产业布局。在此背景下，一大批的中高级管理人才将被吸引而来，新一轮的房地产需求会持续增加。132第三产业迅速发展，为厦门房地产提供强大的动力。按照十一五发展规划，厦门将利用城区迅速拓展和对外通道更加便利的有利时机，大力发展物流、金融、中介服务、会展等生产性服务业，充实提升旅游、商贸、文化等生活性服务业，培育壮大“物流、旅游”两大服务业支柱，增强中心城市服务与辐射功能。特别是旅游业，将重点开发“滨海旅游、文化旅游、购物旅游、生态旅游、节庆旅游、涉台旅游”等六类项目。服务行业快速发展，对厦门的房地产也将起到很大的助推作用。尤其是旅游业，对其关联的厦门酒店业或酒店式公寓的长足发展具有很大的影响133城市半小时交通圈和厦泉漳为一小时交通圈即将成型，海湾型城市建设步伐进一步加快，大厦门的形成会改变人们的观念，岛外岛内房地产价格齐飞。城市快速通道完成海湾大道、岛外快速路、翔安隧道、成功大道、厦门公铁大桥等城区间高速路网建设，构建连接各城市组团的快速通道，形成城市半小时交通圈；城际连接通道打造厦泉漳为一小时交通圈；加快建设福厦铁路、厦深铁路、龙厦铁路，延伸深远经济腹地。城市交通圈的建设将弱化人们的“小岛意识”，岛外地产不再受到歧视，房地产将有望平衡发展。2近几年厦门楼市发展态势21厦门楼市现状211商品房供给持续提高。2003年以来，厦门楼市处于快速发展之中，不管是商品房的投资和建设都保持持续增长，其中2006年增长最快。投资额7927914611017213930501001502002502003年2004年2005年2006年亿元154861708923174430330100200300400500万平方米2003年2004年2005年2006年批准建筑面积212商品房的需求持续扩大，年销售面积持续提高，空置率降低，价格飙升。26592305893194433270100200300400500万平方米2003年2004年2005年2006年销售面积价格4148493655176324010002000300040005000600070002003年2004年2005年2006年元空置面积112499621645646920204060801001202003年2004年2005年2006年万平方米2132007上半年厦门住宅市场发展态势2131成交量不大，价格暴涨。需求并未出现暴涨。上半年取得预售证的住宅销售面积为24579万平方米，16月份全市住宅实际成交1609278万平方米，未成交面积约80万平方米。相比2006年全年商品住宅销售面积30498万平方米来说，2007年上半年的销售面积略微超过去年全年的一半，可见需求并未出现暴涨。价格剧增。2007年16月全市住宅均价为866746元/平方米。据厦门市国土房产局对外公布的数据显示，2006年第一季度全市住宅均价为5451元平方米，第二季度为6317元平方米，对比这一数据，2007年上半年的住宅均价每平方米至少上涨了20003000元左右，涨幅在四成至六成之间原因分析土地拍卖价格的增长。近几年来，岛内外土地交易价格递增，客观上推动了房价的上涨。厦门城市吸引力增强，吸引全福建甚至全国的购房者。消费者结构被打破，外地购房者占总数的56，超过了本地购房者。开发商炒作激烈，全社会形成购房恐慌。在开发商不断的提价下，社会产生了房价必然增长的预期，人们对房地产价格的底线不断被打破，不管是投资者还是资助者，几乎是全民都抱着炒房的心态。22土地市场状况从2005年起，截止到8月8日，政府共出让土地3496863387平方米，岛内外地价均呈现上涨趋势。五缘湾片区创下了楼面均价最高记录，7966元/，海沧和集美也拍出了高价。地价的上涨给房价的上涨提供了充足的理由。7966500065934888010002000300040005000600070008000元五缘湾海沧集美翔安最高楼面均价（据9月8日最新消息，五缘湾某地块楼面均价拍到了17000的价格，再次刷新人们的心理承受价位。）23未来厦门楼市走向231岛内旧城改造和东北部开发并重。2311旧城改造明细表区位用途面积率先启动百家村片区住宅商业办公占地面积3119万营平片区酒店商业居住旅游规划用地面积为2857万厦港片区旅游文化休闲未知浦南片区公寓娱乐占地面积约692万思西片区商场及高档住宅占地面积约32万规划中仙岳旧村片区高档房产或旅游酒店占地约5万中华片区高品质住宅区占地面积9万西林旧村改造住宅占地面积83160后埔片区城市化占地面积70万2312东北部开发概要五缘湾片区。该片区以五缘湾为核心，东至环岛路，西临县黄路，南接仙岳路，北到湖里大道东段，总面积932平方公里，其中水域约258平方公里。钟宅湾未来将发展成为厦门生态型休闲商务区RBD。它的灵魂和核心是总部经济、生命经济。它将以高品质环境为基础，集企业决策、研发、培训、公关、接待、商务、度假、休闲等功能于一体的商务中心。湖边水库片区。该片区面积800900亩，位于厦门东部，金山小区与金尚小区之中。该片区建设成以保护水资源、水环境和生态环境为主的，以湖边水库为中心的，功能合理，布局科学、建筑美观、生态平衡、艺术园林式的生态型保护区、旅游休闲渡假区。金尚路总部经济圈。金尚路两边各300米、南起薛岭山、北至机场、全长32公里，规划面积约170万。可开发地块集中在两个片区一是以戴尔地块为中心形成的总部经济圈；二是以原湖里区政府用地为中心的总部经济圈。232岛外的“三湾一区”是中远期房地产开发的热点区域随着厦门海湾型城市战略实施，“三湾一区”（即马銮湾、杏林湾、同安湾、翔安区）是未来房地产开发的重点。按照政府规划，马銮湾占地55平方公里，定位为以发展中高档滨水居住区、高科技工业区和研发区为主的厦门城市副中心，配套建设以生态和滨水环境为基础的大型休闲、游乐、运动等公共设施，人口可容纳30万。杏林湾的定位为城市次中心的重要组成部分，是集区级商业办公、文化娱乐、高档居住为一体的城市重点区域，是杏林片区的重要门户；目前杏林湾的交通设施杏林湾大桥和环杏林湾道路均已相继开工建设。正如海沧大桥带动了海沧新城的开发，东通道建设直接带动翔安区和同安湾的开发建设。同安湾规划面积115平方公里，将被打造成国内最美丽的海湾，在保护天然沙滩、海岸湿地生态系统的基础上，主要用于发展工业及商贸、旅游、居住业。233竞争加剧，品质房产和品牌房产将进一步发展。2006年，随着万科的到来，新的房地产开发和营销历年开始引起开发商和代理商的思考，各大开发商纷纷仿效和改进；而今年华润地产的大举登“鹭”更加使得本土的开发商反省和改进。品牌的效应就是把本地的开发商推上竞争的战车，使得开发商改变观念、改善服务，从而使得品质房产和品牌房产开始在鹭岛进一步发展。234风头渐紧，新的房地产调控时代来临中央已经逐渐开始了针对房地产市场的调整，不管是加息还是出台明细的禁令，我们可以看出调整也是以清理、打压整治为主的。厦门楼市总体还是健康的，但是在整体的类似于“一刀切”的政策下，厦门不可避免的要受到影响，可以说，未来厦门会在不力的政策环境下顶风前进。3厦门各城区住宅市场发展概况31思明区住宅市场发展概况311思明区住宅市场经济环境老城区，市政府所在地，厦门的政治经济文化中心，对闽南置业者具有强大的吸引力。思明区地处厦门本岛南侧，辖鼓浪屿全岛，北面与湖里区毗邻，东、西、南面与小金门诸岛及漳州市隔海相望。地理上的中心优势，使思明区长久以来就是厦门市的经济和文化中心。这里有老厦门赞不绝口的中山路传统购物街，也有毗邻员当湖一带的新兴银行商务区，还有闻名全国的高等学府厦门大学。风景秀丽，交通便利，人流量大，旅游业发达，旅游地产可作为性很强。思明区辖区内的鼓浪屿是世界闻名的旅游区，万石植物园、环岛路风景区每年吸引大量的游客，再加上鹭江道和市府大道则形成横纵向两大公路交通枢纽；环鼓渡船码头与和平码头是连接厦鼓与厦金的旅游通商要道；厦门火车站是鹰厦电气铁路的南端始发站，思明区对酒店和酒店式公寓的需求呈现不断上升的状态。近年来房地产开发速度快，是带动厦门房价上涨的重要力量。根据2005年思明区统计局的数据，全区房地产企业达383家，占全市房地产企业总数的685，房地产业的地方级税收超1000万元纳税特大户达30家，占全区纳税特大户的455；如投资额上亿元的16家企业占全区投资额的4608；销售额超亿元的30家企业占全区商品房销售额的6666。区域市场土地供给有限，未来房地产空间有限。本区域历史上一直是主要开发的区域，受地理条件限制，无法提供更多的土地，只有旧城改造工程可以在短期内分一杯羹。312一级市场概况2005年以来，思明区共出让土地19块，合计1126082平均每块土地面积59267这样的结果使人对“岛内土地稀缺论”产生怀疑。思明区土地用途住宅,222681268酒店商业,51182438工业加油站,391576467住宅酒店商业工业加油站思明区土地出让面积2212083493229111758196259601000002000003000004000005000006000007000002005年2006年2007年平方米由上图可以看出，思明区近年来土地出让持续上升，2007年未结束，土地出让就超过了去年。在用途上，商业酒店发展速度超过了住宅，这和岛内的商业的繁荣是分不开的。313思明区近年来商品房走势3131投资额逐年增加，火热市场点燃火热价格。思明区房地产投资额49046227038851688301020304050607080901002003年2004年2005年2006年2007上半年亿元思明区价格走势图4000470060237600110000200040006000800010000120002003年2004年2005年2006年2007上半年元原因分析持续扩大的刚性需求是价格攀升的动力。近年来由于思明区的居住条件和经济发展前景的吸引，越来越多的外地人前来工作；便利的交通和完善的教育医疗，泉州、三明等地区的富豪也愿意移民厦门，庞大的市场需求使得开发商根本不愁销售。地价的上涨也推动了房价的上涨。思明区占据着厦门最好的海景山景湖景资源，这些景观资源的稀缺使得土地越拍越高，这也为开发商提高价格提供了依据。“马太效应”刺激着投资者的需求。“马太效应”来自圣经，揭示了人们买涨不买跌的心理。房产作为一种固定资产，具有投资保值的性质，价格的上涨不会抑制需求，反而会刺激人们更多的购买以取得升值的利益。3132建筑施工面积与销售额起伏动荡。思明区房地产施工面积741868916516387751010020030040050060070080090010002003年2004年2005年2006年万平方米7384932916561131999697020406080100120140160180亿元2003年2005年2007上半年思明区房地产销售额由于施工面积的影响，商品房供给出现波动，思明区的销售额也出现波动，而不是持续的上升，原因分析如下市委市政府有意引导房地产开发投资向岛外发展，部分有实力的开发商纷纷把开发重点转移向岛外。由于海湾形城市的规划，未来房地产的供给将主要在岛外，替代效应导致了大量供给在岛外。土地供应状况的影响房地产开发投资。思明区由于土地供应有限，岛内房地产开发与供应走向弱化的趋势不可避免，不少企业已经无地开发。另外，旧城改造的难度较大，一些项目由于拆迁问题较长时间解决不了，影响了项目的开发进度。供求结构失调。中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费的现象突出。高位房价成为制约岛内房地产开发的一个重要因素，部分年轻消费者出于价位与消费能力的考虑，购房重点有向岛外发展的趋势。3133在售楼盘开发销售情况当前在售和即将销售的楼盘为52个，总建筑面积为539437174，已售住宅面积为1237147，未售面积为1184378，已售商业面积为6612886，未售商业面积为7054301。以上数据也说明，思明区即将进入存量时代。314思明区住宅市场板块分析3141厦禾嘉禾沿线A概况厦禾路和嘉禾路是厦门的城市主干道，思明区内沿途有文灶商圈、火车站世贸商圈、莲版富山商圈等。厦禾嘉禾一线沿途道路宽阔，设施齐全，各种业态都取得了比较好的发展。但是由于道路繁忙，噪音较大，绿化较低，一向是商业和写字楼分布较多的地区。B目前住宅供盘根据网上房地产提供的数据，取得预售证的楼盘和即将取得预售证的楼盘共计15个楼盘，已售面积为341550，未售面积为536727（详细见EXCL附表）C在售和将售楼盘大中小户型并存。历史上的小户型楼盘。项目名称官邸DOUBLE裕发广场美新广场都会100旺座新景大厦摩登时代永同昌假日国际公白领公馆面积范围38到59（酒店式公寓33到60（酒店式公寓30到70（SOHO）2835（单人公寓）2943（单身公寓）47986373（单身公寓）4431一房）4763（一房一厅）在售楼盘大中小户型并存项目名称世贸国际假日香港广场新景世纪城时尚国际特房新G01复兴世纪百源双玺（梧村车站广场）银聚祥邸主力面积范围40至8096至191150以上70至80170至21056至9860至80506至608预售住宅几乎都是中大户型项目名称鲁能领秀城君临宝邸玉滨城三期主力户型面积150至180100至160150左右D热销户型和价格在售楼盘中小户型最受欢迎，价格持续走高。在售楼盘中几乎都是中小户型最受欢迎，如目前尾盘的九龙城最先销售一空的就是小户型的公寓；禹州世贸国际主打的也是带户口的中小户型，推出当天便受到热捧；复兴世纪主打中小户型，目前也销售一空。从价格上来看，本区域价格持续攀升，复兴世纪06年开盘均价11800/，镇海明珠精装修单身公寓14000/，世贸国际二期开盘18000/E未来本板块发展趋势旧城改造是厦禾路嘉禾路未来的土地来源和发展趋势。厦禾路和嘉禾路板块属于比较早开发的板块，目前几乎没有荒地可以开发。但是二市至酿酒厂一带，如厦工机械厂、丹凤酿酒厂等还有一些古老的建筑可以拆迁，源昌新天地周边还有少量的厦门印刷厂的旧地，这些区域未来可以为本板块提供一些土地。未来本区域的建筑形态将会是高容积率的高层或者超高层建筑。由于未来的土地供给几乎全部是零星的小块土地，这就决定了本板块不可能出现大盘，开发商也只有建设高密度、高容积率的高层建筑了。当前的建筑也说明了这一点，如银聚祥邸、香港假日广场、君临宝邸、百源双玺等。大户型，高价位是未来市场的走势。根据厦门市政府的精神，岛内未来是大户型的天下银聚祥邸和君临宝邸也说明这一点；同时，老市区对广大置业者的吸引力不减，价格必然会保持持续增长状态。3142思明南北沿线A概况思明南路和思明北路是厦门老城区的中心，这里汇聚了知名学府厦门大学，华侨博物馆，古老的居住区厦港片区，海峡西岸最大的商业街中山路。居住在这里可以就读实验小学、双十中学等知名中小学，而本区域的商品住宅开发和销售也基本那这个作为卖点。B当前住宅供盘量根据厦门网上房地产提供的数据，目前思明南北沿线的住宅供盘总量为275742，其中已售168079，未售107663。未售包括未开盘的住宅。C在销及预售楼盘以中大户型为主，住宅酒店式公寓并存。项目名称香港时代广场新华城老虎城名汇铜锣湾广南中大地广场海神（成功花园）鸿图嘉园二期住宅用途普通住宅普通住宅酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓豪宅普通住宅住宅主力户型77至19090至110未知未知未知最少150110至140D价格。在售楼盘中，新华城均价为11500/，南中大地广场为12650/。E现状分析和未来预测。本区域被镇海路划分成两个区域，镇海路以西住宅自住的气氛比较浓厚，镇海路以东投资的气氛比较浓厚。镇海路以西的住宅是依托中山路的人流，因此酒店式公寓和旅社比较多，新建的住宅也是以酒店式公寓为主的，如老虎城的住宅，铜锣湾的住宅等等；镇海路以西，也就是靠近大生理、厦港片区等地的住宅一半是自住为目的的。由于本区域一直是传统的居住区，加上周边的教育设施优良，因此置业者会选择自住。旧城改造是本区域未来发展的最大契机。厦港片区未来新的高尚住宅区。厦港片区是厦门传统的居住区，离大学路仅几百米，既有临海的稀缺性，又有毗邻中山商圈的便利性，是厦门最有前景的改造片区。虽然规划中的厦港片区是建设旅游、休闲、文化为主的高品质、低密度公共设施，成为具有闽南风情和现代特色的厦门标志性区域，但是也不排除将建设为高档的住宅的可能性。同时，由于改造的带动左右，临近片区也会相继改造，未来会掀起一股住宅改造之风。但是由于近年来厦门地价上涨，厦门市民普遍认识到土地的重要性，进而借机提高搬迁成本，因此本区域的搬迁也是改造工程的一个重点。中华片区把商业进行到底。本区域占据了中山商圈的一部分，东起思明南路、西至鹭江道，南起镇海路、北至中山路，总用地面积15万，实际可供开发用地约9万。该片区被规划为交通便利、绿意盎然、错落有致的高品质住宅区。但是新华城和中华城的进驻明显加重了商业气息，尤其是纯商业的中华城，给本区域打上了深刻的商业烙印。3143员当湖周边A概况员当湖是引进海水的咸水湖，周边区域，包括湖滨南路、湖滨北路、湖滨西路等围绕员当湖或者接近员当湖的片区，一向被认为是厦门的易居之地。政治中心市委市政府就在湖滨北路；金融中心新加坡大华银行、中信银行、民生银行以及各保险公司；配套设施道路宽阔，交通便利；商业发达，生活方便；毗邻湖畔，景色优美。B当前住宅供盘量当前在售楼盘中已售面积为400916，未售面积（包括未开盘面积）244543，合计425370。C在售楼盘主力户型面积在售楼盘基本是以大户型为主项目名称源昌新天地蓝湾国际融景居（科技大厦）国贸春天国源滨北国际集友广场鲁能陶然北岸米兰春天（世纪金湖广场）主力户型面积113和170150295180207150210126206150175120140未售楼盘也是以大户型为主项目名称建筑类型主力户型面积厦门国际广场超高层住宅175250英皇湖畔华庭高层纯住宅120145D价格。众数均价为11500元，价格波动不大，个别由本身素质决定，价格较高。项目名称源昌新天地蓝湾国际融景居（科技大厦）国贸春天国源滨北国际集友广场鲁能陶然北岸米兰春天（世纪金湖广场）已售均价18000元12000元10000元11000元12600元11551元9200元E现状成因分析优秀资源和完善配套成就软豪宅。员当片区有宽阔的员当湖，宁静的狐尾山森林公园和白鹭洲公园，同时生活也很方便，居住此地有离尘不离城的优势。政治中心，人文资源成就旺盛购买力。市委市政府的凝聚力使得本区域对厦门甚至这个闽南地区都有着强大的吸引力。旺盛购买力成就大户型。由于置业者对本区域的钟情，很多置业者，如泉州一些资金雄厚者甚至是举家搬迁至此，三代同堂的家庭结构也就提高了对大面积、大户型的需求。F未来趋势拆迁和旧城改造将会是本地区土地供给的主要来源。由于开发历史悠长，本地区几乎没有荒地可以出让了，如果有，也是一些旧址了，如厦门造船厂宿舍，市政府旁边的建业路上的古老住宅。高层和大户型继续流行。同样是受土地影响，高层建筑（小于等于三栋）会继续在本区域流行；而厦门岛内流行的大户型趋势也不例外地在本区域继续流行。3144莲前片区A概况莲前片区地处厦门东部，城乡结合，开发较晚。由于其住宅租赁价格相对城市中心低，因此聚集了大量的外来者。近年来城市化的浪潮席卷全岛，各种村庄都被逐渐改造成为工业区和其他商业用地，商品住宅也得到了进一步的发展。B当前住宅供盘量当前在售楼盘面积为178084，未售面积为434387（包括尚未开盘的），总供应量为612471。C建筑类型和户型本区域属于岛内开发比较晚的区域，城乡结合，建筑复杂，早年建设的房屋一般是一些经济适用房性质的住房，如岭兜小区、瑞景社区、西林社区等等；从建筑类型上来看，基本是一些多层和小高层居住楼，缺乏高端的高层住宅。同时，由于本地区可出让的土地相对富足且多样，因此别墅、大盘住宅、小盘住宅等同时出现，呈现多样性，但总体还是大户型占主要。项目名称建筑类型主力户型价格嘉盛豪园香格里小高层100120未售巴厘香墅（台湾山庄二期）独栋别墅、双拼、连排、叠加别墅171至71510830上东美地（洪福花园）3栋18层商住楼9013712556康桥圣菲合展天玺独栋高层16622511400云顶至尊高层豪宅26031030000新莲花新龙山多层、小高层商住楼901736830D价格。从上表也可以看出，各种建筑由于质素不一样，价格的差异也很大，从最低的6830元到最高的30000元都有。E现状分析和未来预测本区域开发较晚，周边配套也不成熟，因此受到的局限性也不是很大，各种建筑类型都可以存在，但是起步晚，起点却高，本区域依然遵循大户型的基本原则不动摇，以期望在未来成为厦门另一个房价增高点。未来的土地来源主要依靠拆迁和集体土地国有化了。本区域有大量外来个人搭建的违章建筑，顺利的拆迁可以腾出来大片的土地；目前本区域还有很多的村庄，土地使用很不充分，集体土地的出让可以为本地区供应充足的建设用地。未来的前景。根据市政府规划的精神，本区域再建设安置房或者经济适用房的可能性不大，那么唯一可能的就是延续岛内住宅“高尚化”“豪宅化”的传统，成为未来岛内的新的高尚社区。附环岛路也是本区域的重要部分，目前在售楼盘主要集中在五缘湾片区，因此在后面再另行做完整的分析。32湖里区住宅市场发展概况321湖里区住宅市场经济环境3211当前经济环境经济体量小，产业结构不合理。十五”期间，全区生产总值从2598亿元增至132亿元，但是也仅仅相当于一个百万人口的县城的级别。三大产业比例为01637362，工业相当依赖戴尔、林德等少数几个企业，抗风险性比较差；第三产业比例仅占362，和思明区的70相比还有很大差距。整个城区的房地产市场经济背景不乐观。旧工业区，城乡混杂，生活气氛不浓厚，住宅市场的吸引力大大不如思明区。作为厦门特区的发祥地，湖里区厂房密布，外来人口混杂，公共设施落后，缺乏优质的学校和医院等，虽然目前双十中学枋湖校区和实验小学等逐步建设，可是毕竟不是很成熟。3212远期经济环境区域界限逐渐淡化，大厦门形成大市场。随着厦门经济的持续发展，“厦门”的概念已经由“思明区”“厦门岛”“海湾型厦门”逐步转化，湖里区也越来越被人们看好，湖里区的隔阂也逐渐取消，湖里区面临的是全厦门甚至全福建的房地产市场。可开发土地比较多，房地产市场逐渐火热。随着思明区的土地供给日趋紧张，湖里区就成了未来土地供给的热点地区，枋湖片区、五缘湾、湖边水库等地区的开发提供了大量的土地，未来的城乡改造必然会提供更多的土地。322当前湖里区在售楼盘简况区域已售住宅面积（）未售住宅面积（）已售商业面积（）未售商业面积（）总建筑面积（）商业面积和住宅面积比例湖里区51988464396991439732404142158798340思明区12371471184378177199170543015438371748727湖里相当于思明的比例4203718134291/根据以上的数据我们也可以得出和思明区相比，目前湖里区的商品房建筑面积开发建筑面积很小，一方面说明湖里区的开发建设相对落后，一方面也说明未来湖里区可开发利用的空间很大。湖里区目前的商业面积仅为住宅面积的4，且为零星分布，一方面说明湖里区的第三产业不发达，另一方面业说明未来湖里区的商业还有很大的可开发空间。323一级市场概况2005年至今，湖里区一共出让土地20幅，合计8238853，平均每块土地41124，可见土地供给还是很充足的。湖里区土地出让面积24485293246120853113108140500001000001500002000002500003000003500004000004500005000002005年2006年2007年平方米湖里区出让土地用图表商业住宅,469720932加油站,501005酒店办公,34365075从上图也可以看出，湖里区未来的房地产开发也是集中于商业和住宅的，再次印证了岛内主要发展第三产业的规划。324湖里区住宅市场板块分析根据湖里区政府的经济报告，在20002005年，湖里区住宅市场存在以下特点房地产开发总体规模偏小。占据厦门本岛面积超半的湖里区，常见项目一般都在3万平方米以下，房地产所占比重却一直徘徊在全市的五分之一左右，大型商品房项目的缺乏避免地会对房地产产品的总体品质提升产生不利影响。房价偏低，结构不合理。与思明区相比，湖里区同类性质房地产，同期平均价格要低3035左右，房价偏低给人们造成湖里区房地产低档的印象，阻碍了高素质人员的入住和购置房产。可利用资源少，缺乏房地产卖点。与思明区和本市其他行政区相比，湖里区缺乏景观资源，人文资源也不丰富，城市综合成熟度并不占优，这些不利因素使得湖里区房地产难以被认可和选择。市场结构不合理。按照湖里区的人口构成与比例，房屋租赁和二级市场应当较为发达，房地产市场结构比例应当平衡，但现实情况却是房地产二级市场发育迟缓，租赁市场较不规范，制约了房地产的后续发展。在这种情况下，湖里很难形成有影响力的商品住宅分布带，根据实际情况，我们主要研究近年来湖里区崛起的三大板块。3241枋湖片区A区域概况香槟城所在位置位于枋湖片区，地处厦门本岛东北部，南临薛岭山、虎头山，西面与园山一路之隔，东面为钟宅湾。未来规划居住用地11563公顷，总容积率控制在16以内，市级公共设施用地3697公顷，总容积率控制在25以内，工业用地4412公顷，总容积率控制在12以内。B本区域的商品住宅市场概况从建筑形态来看，本区域是以低容积率的小高层为主。根据政府规划，总容积率控制在16以内，客观上限制了高层和超高层的建设，但是这也给别墅的建设提供了一个突破口，书香佳缘对面的翰林苑就是开发商的大胆之作。从户型面积来看，本区域基本是以中小户型为主。中小户型一向是市场需求的多数，而且在一定程度上照顾了以居家生活为目的的置业者，因此颇受市项目名称建筑形态容积率建筑面积（）阳光翠庭3栋9层19434312碧湖嘉园6栋14层3586000联发欣悦园8栋11跃12层20892900书香佳缘11栋1214层232110000幸福密码7栋1213层3070000水晶森林18栋1113层224128769场欢迎。项目名称面积范围主力户型主力户型比例阳光翠庭96139127136三房75以上碧湖嘉园35140109114两房和三房70以上联发欣悦园42122，90112三房40以上书香佳缘5022890122两房和三房50以上从价格来看，2006年开盘的均价一般在70008000每平方，今年开盘的均价在1000012000每平方，且月销售进度为1217之间。项目名称开盘时间均价（元）销售进度阳光翠庭2006年12月750094碧湖嘉园2007年4月开盘1150070联发欣悦园2007年5月1050044书香佳缘2007年7月2912000未知C现状和未来分析产品共性成因分析本区域的商品住宅建筑一般都是14层以下，高度不超过50米，这是由于枋湖片区距离厦门机场比较近，根据相关的航空安全设置了建筑的高度，进而设置了容积率。同时，由于本区域的定位为高尚的住宅区，因此户型设计也体现了易居的特点。产品价格成因分析从阳光翠庭的7500元均价到书香佳缘的12000元的均价，价格上涨了60，而时间仅仅隔了不到7个月，追其原因，可以得到如下结论枋湖片区逐渐被认可。厦门从“思明区是厦门”到“厦门岛是厦门”再到“整个厦门周边都是厦门”，大厦门的意识逐渐形成，因此地处湖里区的枋湖也逐渐被认可，虽然目前基础设施和居住气氛不是很浓郁，但是政府和市民对次区域有相当高的期望，因此置业者也逐渐给予了枋湖区“思明级”的待遇。置业者的心理底线逐渐被打破，由对价格的抗拒转变为对价格的认可，最后转变成对价格的参与。在政府的放纵甚至引导之下，开发商逐渐提高价格，市民难以接受；随着“土地稀缺论”被广泛的接受，市民也就接受了现实的价格；随着价格的持续跳高，投机房地产的利润显而易见，于是置业者也就把资金投了进来，成了价格的支持者。D未来分析未来住宅放量继续增加。未来规划居住用地11563公顷，总容积率控制在16以内，由此计算，未来居住面积应当在180万平方米，目前开发的楼盘还不足一半，也就是说未来至少还有同样数量的住宅供给。去化速度缓慢。由于供给量大，价格高，厦门的人口少而闽南地区的传播速度比较慢，因此销售都是在缓慢进行中。不管是碧湖嘉园、联发欣悦园还是书香佳缘，都无法创造短期销售殆尽奇迹；最近福建省颁布的房地产管理条例对中小开发商极其不利，如捂盘和内部认购很严重的碧湖嘉园等楼盘必然遭受打击，在市场参与公平竞争，届时竞争会更激烈，去化速度会更慢。价格继续增长。目前中央的房地产政策很难对于厦门楼市产生冲击，火热的市场和接近痴狂的参与者在地方保护主义的花园里肆意生长，只要不是重典强规，厦门楼市绝对不会低头价格的持续增长已经是不争的事实，参与者都可以分一杯羹。3242五缘湾片区A概况五缘湾地处厦门岛的东北部，原名钟宅湾，占地1256平方公里，是厦门市惟一一块集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然景观和资源于一体的风水宝地，规划中的五缘湾要建设成为集高品质住宅、商业、旅游、休闲健身、写字楼等为一体的大型综合社区。B交通五缘湾片区位于厦门本岛东北海滨，在高崎国际机场与会展中心之间，周边拥有码头、机场、环岛路、两大出岛通道的交通优势。片区由四条主干道环绕组成东起环岛路，西到县黄路，南临仙岳路，北至湖里大道。环岛路是厦门的滨海走廊，随着五缘湾大桥建成后，全长43公里的环岛路全线贯通。仙岳路是贯通厦门岛东西、连接两大进出岛通道的快速路。西面县黄路是厦门岛东部贯通南北的城市干道。北面湖里大道是贯通湖里区东西的主要交通枢纽。C住宅市场概况虽然五缘湾开发比较迟缓，大部分的内容还处于规划中，但是在售的楼盘已经表露出五缘湾周边的住宅特征和未来发展趋势。在售楼盘建筑类别价格住宅主力户型爱琴海别墅、高层海景公寓15857住宅最低150海豚湾高层海景公贸蓝海别墅、高层海景公寓16433153392从建筑类别来说，本区域的住宅一般都是别墅和高层豪宅，在2006年别墅停止建造之后，崛起的就是高层海景公寓了。从住宅户型来说，基本都是大户型。这充分继承了厦门岛内要打造豪宅市场的传统。从价格来说，本区域的价格是全市价格的领跑者。目前虽然五缘湾炙手可热，但是在交通、配套等方面还是不够完善的。置业者基本也都是寄希望于未来美好的规划上。D现状分析和未来规划稀缺自然景观成就核心价值。在海景资源越来越少的厦门岛，五缘湾占据着优秀的海景和湾景，景观构成了五缘湾片区的核心价值。高位规划提升了区域的附加价值。根据“闽南新商埠，厦门新客厅”的规划，本区域要体现国际化、现代化、财智化等特点，成为一个高端的社区，自然会在无形中成为厦门的品牌地区。产品素质保持使用价值。优越的区位是价值的一部分，但是不是价值的全部，产品本身的建筑素质也是很大的原因。本区域的楼盘无一例外地使用高级的建筑材料和智能化化的物业配置，如建发的爱琴海就打出了“一个爱琴海，五个世界五百强”的口号。未来放量增加。目前五缘湾片区在售项目建筑面积为350627，而在建面积为2126136，在售项目建筑面积仅为在建的六分之一，由此可以知道未来放量必然会扩大。未来价格必将飞速升高。随着基础设施的完善，形象包装也逐渐深入，五缘湾必然会成为置业的乐土，我们可以预测到，未来价格必然会飞速增加，而且增幅会大于现在的速度。3243湖边水库片区A概况湖边水库位于厦门本岛东北部，是厦门本岛集水面积最大的一座小型淡水水库。其主导功能为城市战备水潭，属于重点水源保护水域。湖边水库项目是厦门总体规划厦门市东北部片区分区规划的必要深化和延伸，也是厦门岛内最后一块被开垦的处女地。湖边水库现状建设用地主要包括后坑村、蔡塘村等村镇建设用地和分布于村镇间的乡镇企业用地，以及一些公共设施用地，未建设用地主要由大面积的果园、农田和菜地等组成。规划总用地412HM2。其中水域面积为10657HM2，约占总用地的2587；陆域面积总共为30543HM2，占总用地的7413。在陆域中各项建设用地总共为13124HM2，占总用地的3185；农田、山体等未建设用地总共为17419HM2，占总用地的4228。湖边水库总体上处于以生态用地水体及农业用地为主的待开发状态，开发建设的基础较好，有利于高起点的规划建设。B解读目前市政府还没有出台完整的湖边水库的建设规划，但是通过对几年来厦门政策的走势进行判断，湖边水库未来的规划可能会有以下特点。环境保护是湖边水库开发的侧重点。作为岛内的淡水资源储备地，水库的环境是一个战略问题，是比本区域的经济发展更加重要的问题。保护的方针应该侧重水库的水质保护，再考虑周边的生物多样性的保护。观光农业是本区域的重要产业。由于未建设的土地主要是果园、菜地等，不可能全部征用，那么就必然会在政府的引导下进行生产率更高的方向发展，观光农业就是必然的选择。如果观光农业进一步发展，那么旅游业也必然会得到发展。和旅游业相关的酒店、餐饮、休闲娱乐等相关产业也必然会得到充分的发展。高尚商品住宅开发会成为本区域的支柱产业。智者乐水，仁者乐山，自古以来，临水而居就是人梦寐以求的生活。毫无意外，政府会把本区域的高尚住宅开发建设作为财政收入的增长点，本区域也会成为开发商的嘴边肥肉。厦门北部的CRD（CENTERRECREATIONDISTRICT）会是本区域发展的方向。CRD是指中央休闲区，指一个区域集休闲娱乐、观光旅游以及高尚住宅为一体的区域。根据湖边水库的特征，我们推导出了以上的趋势，而这样的趋势已经构成了CRD的要素，我们可以推测，未来的湖边水库必然是向CRD方向发展，成为不逊色于厦门白鹭洲的高尚住宅区。C当前住宅市场项目名称万科金域蓝湾上东美地湖边水库保障房湖边花园后坑小区湖边美苑万景公寓物业类型居住商业教育商住社会保障房商住社会保障商住经济适用房建筑面积（）16697125000160000180000未知2364374139当前本区域在建项目很少，社保房和商品房并存，总供给量仅629753。可以说，商品住宅还是处于起步阶段。万科对本区域起到了带动左右。万科金域蓝湾慧眼选中了这个区域，且项目建设和销售都很好，这给了其他开发商莫大的鼓励。D住宅市场未来走势分析未来放量井喷。目前湖边水库并未完成拆迁和三通，项目进展缓慢，但是等到统一拆迁完毕，大量的土地会挂牌推出，大量的住宅会开始建设并井喷式出现。地价增长，带动房价增长。地处五缘湾的地块以接近8000元的楼面地价出现，预示着厦门岛的楼面均价又要继续上一个新的台阶了。湖边水库以不逊色于五缘湾的地段和前景，理所应当会拍得更高的地价。随着地价的上涨，房价无可厚非的水涨船高。高尚住宅逐渐建成，成为厦门又一大豪宅聚集区。根据预期的规划，未来本区域一定会以高尚住宅聚集区的，以万科为首的一批有眼光的开发商引领着住宅建设的趋势，逐渐打造一个媲美白鹭洲的优良社区。33岛外住宅市场发展概况和岛内相比，岛外的商品住宅市场起步比较晚，但是发展速度之快却足以使人注目。根据报告的需要，我们把岛外的市场作为一个区域，而把岛外的集美、海沧、同安翔安作为板块来进行分析。331集美片区A概况集美区，是全国著名的侨乡和风景旅游区，它与厦门岛一水相隔，地势优越，交通便利，近水楼台之优势使得集美的开发建设居岛外各区之首。东海商住区、杏滨生活区、集美北部新城区等区域是目前商品住宅开发的热点区域。B一级市场状况集美区土地出让3003782471471232850500001000001500002000002500003000003500002005年2006年今年平方米20052007集美区土地用途（平方米）10469287742326294143008899居住商业酒店加油站土地供给减缓，价格渐增。从数据可以看出，2006年集美区的土地供给减少了20，2007年截至到九月份，土地供给量也不到上年的一半。而2007年8月集美楼面均价却爆出新高，华润置地以十二亿七千四百万元的天价竞得J2007G04集美地块，每平米楼面地价高达六千三百零六元，从此创造了岛外集美区域楼面地价的新纪录。土地用途主要是以居住和商业为主，酒店也占据一定的数量。C住宅市场供求状况目前集美区在售楼盘有7个，即将上市的楼盘有一个；其中在售楼盘总建筑面积为8153714，已售住宅面积为1339662，未售面积为1975856，已售均价为7216163元/。在户型上，主要是中等偏小户型，单价低，首付低，适合资金有限的年轻置业者购买。D房地产市场现状分析相对于岛内，集美区房地产市场平稳。虽然集美的配套设施相对完善，距离岛内也很近，但是“岛内情节”却始终制约置业者，岛内还是置业的首选，集美只是退而求其次。相对于岛内住宅55的外地置业者，集美区住宅市场面临的只是厦门或厦门周边区域置业者。市场的相对狭小无法产生旺盛的需求，因此不管是价格还是供求上，集美都是波澜不惊。目前集美住宅市场供给充足，价格增幅有限。目前未售面积已经比已售面积多处至少60000，且未来的一年内新盘还有更多