资产评估的程序与基本方法演示文档

.,第二章 资产评估的程序与基本方法,本章学习目的：1.掌握成本法、市场法、收益法的基本原理和方法。2.掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际使用年限、资产利用率、成新率等基本概念。3.掌握资产评估方法中的各项基本参数如重置成本、实体性贬值、超额投资及超额运营性贬值、经济性贬值、预期净现金流量、折现率等的估算。4.掌握收益法计算常用公式。5.熟悉资产评估的程序。,.,第一节 资产评估的程序,一、明确资产评估业务基本事项二、签订资产评估业务约定书三、编制资产评估工作计划四、对待评估资产的核实和实地查勘五、收集与资产评估有关的资料六、评定估算七、编制和提交评估报告八、资产评估工作底稿归档,.,第二节 成本法,一、成本法的概念成本法:是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减各项价值损耗,来确定资产价值的方法.（一）复原重置成本、更新重置成本重置成本是按在现行市场条件下重新购建全新的与被评估资产一样的资产所支付的全部货币总额。重置成本包含利润。重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估期日的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平；前者是新的，后者不一定是新的。重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。,.,复原重置成本是指材料、标准、设计、规格、技术相同的条件下以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指功能相同、材料技术等不同条件下重新建造全新资产所需的成本。 相同点：均采用现行价格计算。复原重置成本和更新重置成本都要求资产本身的功能不变。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。,.,例：有一台3年前做的桌子，假如原来使用2个人工，消耗了0.5立方米的木材、10个钉子、0.5公斤的漆。历史成本分别为:8元/人、50、0.3、7现行成本分别为：8.5、51、0.1、4更新消耗为：1、0.4、8、0.4更新成本分别为：8.5、51、0.1 、4试计算三种成本,.,如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。 历史成本2个人8元/人0.5m3木材50元/m310个钉子0.3元/钉子0.5kg7元/kg47.5元复原重置成本2个人8.5元/人0.5m3木材51元/m310个钉子0.1元/钉子0.5kg4元/kg45.5 更新重置成本1个人8.5元/人0.4m3木材51元/m38个钉子0.1元/钉子0.4kg4元/kg31.3,.,实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 或：评估价值 = 重置成本（综合）成新率,.,（二）成本法的理论基础生产费用价值论供给（生产）决定价值资本、劳动、土地的报酬生产费用商品的价值量 资产的价值取决于资产的成本。资产的成本越高，相应的资产的价值越大。进价高，销价贵卖方市场时期的价值观：生产费用价值论资产的价值是一个变量资产的价值随资产本身的变化和其他因素的变化而相应变化。,.,二、成本法的评估程序评估思路：重置成本-各项损耗（实体性、功能性、经济性）,.,三、重置成本的估算方法 （一）重置核算法 重置核算法是根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。其重置成本分为直接成本和间接成本。 直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，分为建造成本和取得成本。其中建造成本包括：材料成本，人工成本，制造费用，资金成本，合理利润；取得成本包括购买价格（已经包括利润），安装调试，运杂费，人工费。 间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费，总体设计制图等项支出。实际工作中，间接成本可以通过下列方法计算。,.,1人工成本比例法(计算间接成本)间接成本=人工成本总额*成本分配率 其中:成本分配率=间接成本额/人工成本总额 例1:重置购建设备一台，现行市场价格每台1万元，运杂费4000元，直接安装成本2000元，其中原材料1500元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为人工成本的80，试计算该设备重置成本,.,该机器设备重置成本为:其中：买价 10000元运杂费 4000元安装成本 2000元其中:原材料 1500元人工 500元直接成本 16000元间接成本（安装成本） 50080400元重置成本合计 16400元,.,2单位价格法（计算间接成本） 间接成本人数劳动时间每人每小时价格 例：一共100个工人，每个工人工作了40小时，每个工人每小时的管理费用（间接成本）是0.1元，求间接成本,.,3直接成本百分率法（计算间接成本）间接成本=直接成本*间接成本占直接成本百分率 例：例1中，假设其中间接成本占直接成本的2.5 间接成本160002.5 400元,.,（二）物价指数法资产重置成本 = 资产原始成本（评估基准日同类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数） 资产重置成本 =资产原始成本（1+物价变动指数）= 资产原始成本 环比价格指数（a2a3an）例：某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95，评估基准日该类资产的定基价格指数为160，则：被估资产重置成本50000（160/95）10084210（元）,.,例：被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产价格环比增长速度分别为1993年为11.7，1994年为17，1995年为30.5，1996年为6.9，1997年为4.8%，则有：被估资产重置成本200000（111.7）（117）（130.5）（16.9）（14.8）100200000191 382000（元） 注意：资产评估时物价指数指的是评估基准日(或能够代表评估基准日)的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。,.,价格指数法和重置核算法的区别：（1）价格指数法估算的是复原重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。而且重置核算法误差更小，因为更具体。（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上;而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。 （3）一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。因为物价指数一般是增长的，而技术进步快的资产价格是下降的。物价指数法和重置核算法的其相同点：都是建立在利用历史资料基础上。因此，注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托方提供历史资料(如财务资料)的口径差异,.,（三）功能价值法资产的价值与其功能/生产能力成正相关关系。功能价值法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。,.,资产的成本与功能成线形关系（计算重置成本） 如果100个坐位的公交车的成本为50个坐位的公交车成本的两倍。 计算公式为:待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本（待评估资产的生产能力 参照物的生产能力） 例:某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本: 应用这种方法估算重置成本时，首先应分析资产成本与生产能力之间是否存在这种线性关系，如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用。,.,（四）规模经济效益指数法在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。该方法计算的一般是更新重置成本。,.,四、实体性贬值的估算 （一）观察法（二）使用年限法实体性贬值 =（重置成本-预计残值） （实际已使用年限 总使用年限）实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间至评估基准日资产的累计法定利用时间,.,五、功能性贬值的估算（一）功能性贬值的估算步骤1. 功能性损耗的含义是无形损耗的一种，体现在两方面： (1) 运营成本（物耗、能耗、工耗等） (2)产出能力2. 超额运营成本的计算步聚： (1)计算年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率） (3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现， 计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）（P/A,r,n）,.,（二）应用举例某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员，假定待评估装置与新装置的运营业成本在其他方面相同，操作人员人均工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税率为33%，适用折现率为10%，根据上述资料，评估功能性贬值,.,待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下：1、估算待评估资产的年超额运营成本：（6-4）*12000=240002、测算待评估资产的年净超额运营成本：24000*（1-33%）=160803、将待评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值：16080*（P/A，10%，3）=16080*2.4869=39989,.,六、 经济性贬值的估算1. 经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。2. 表现形式 资产利用率下降 经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗）经济性贬值率 资产年收益额减少 经济性贬值额年收益损失额（1所得税率）（P/A,r,n）,.,七、 成新率的估算（一）观察法（二）经济使用年限法成新率 = 剩余经济使用年限 （实际已使用年限 + 剩余经济使用年限） （三）修复费用法 可补偿性损耗（修复）：技术上可行，经济上核算不可补偿性损耗（修复）：技术上不可行，经济上不核算,.,八、运用成本法应注意的问题（一）应注意历史资料的真实性、可比性、可用性历史资料比如实体贬值，那就用历史资料来说明资产用了多少年。没有历史资料，贬值的数据得不到，这个方法就无法使用（二）形成资产价值的成本耗费是必要的成本耗费必须是有效的，平均的，不能是无效的，个别的。个别的消耗可能非常大。比如某一彩电行业， 平均生产一台彩电，消耗1000元，而自己由于劳动生产率低，技术落后，用的人多，生产的彩电实际消耗是1500元，那么其中500元可能不是必须的，即不是有效的消耗。（三）被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态,.,第三节 比较法（市场法）,一、比较法的概念（市场法）（一）比较法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。,.,（二）理论基础供求决定价值论：均衡价值观均衡价值论：认为资产的价值是由在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价格所决定的。需求价格：消费者愿意支付的最高价供给价格：生产者愿意接受的最低价,.,（三）基本思路寻找可比案例调整差异调整案例价格综合确定评估值 评估价值 = 市场参照交易价格 + 评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额 - 评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值 =市场参照交易价格 修正系数,.,二、运用比较法评估资产的程序,1、明确评估的对象及其范围2、进行市场调查，收集相同或相似资产的市场信息资料，寻找参照交易3、分析整理所收集的资料，并验证其准确性，判断分析其交易条件和前景，选择三个或以上可比较的参照交易4、将待评估资产与可比较参照交易物进行比较分析，判断差异程度5、分析各因素，调整差异，求出待评估资产的评估价值。,.,三、进行比较分析需要调整的因素 时间因素、地域因素、功能因素、交易因素1时点差异 调整为同一时点的价格定基或环比物价指数法。价格上升调整系数大于1，反之小于1。 2地区差异 调整为同一地区的价格如果参照物区域条件要好，则其价格应向下调，调整系数小于1，反之大于1。 3功能差异 调整为同一功能的价格可用绝对数计算，生产能力相差一个单位，价格差多少；也可用相对数计算，生产能力相差一个百分点，价格差多少。在社会需要的前提下，功能越高价格越高。 4交易情况差异 调整为同一交易情况的价格1)由于成交价高于或低于市场正常交易价所需的调整；关联交易或特别交易2)由于融资条件的差异所需的调整，即一次性付款和分期付款对成交价的影响；3)由于销售情况的差异所需的调整，即单价与批发对交易价格的影响。*非正常交易情形,.,例某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：元/平米,.,参照物 A、B、C交易单价 5,000 、5,960 、5,918 。成交日期分别为2002.6 、2002.9 、2002.10。 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常,.,被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。,.,.,被评估资产单价（5,4675,4185,480）35,455被评估资产总价5,4556003,273,000元,.,第四节 收益法,一、收益法的概念 （一）理论基础买方市场时期的价值观：效用价值观需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。效用价值论：收益决定资产的价值。收益越高，资产的价值越大。（二）评估思路资产资产收益率收益资产收益/资产收益率已知本金1000元，年利率10%，由本金利率收益，收益100010%100元，如果已知收益为100元，年利率10%，求本金100/10%1000元,.,二、 收益法的评估程序 三、 收益法计算常用公式,.,例1： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。分析：纯收益不变，收益永续， P=A/r 评估值=A/r =1200/4%=30000（万元）例2：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。分析：纯收益不变，收益有限， P=（900/8%）1-1/（1+8%）6=9004.6229=4160.61（万元）,.,例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下的评估值。分析：收益改变，收益永续，用（2.2.1）PR1/(1+r)1+ R2/(1+r)2+ R3/(1+r)3+ R4/(1+r)4+ R5/(1+r)5+A/r（1+r）n =12/(110%)15/(110%)213/(110%)311/(110%)414/(110%)514/10%（1+10%）5120.9091+150.8264+130.7513+110.6830+140.6209+1400.6209=10.909212.3969.76697.5138.6926+86.926=49.2777+86.926136.2037万元,.,四、预期资产净现金流的估算 五、折现率的估算 （一）市场比较法(即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析,来确定待评估资产的投资期望回报率) （二）资本资产定价模型法(即通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率,来衡量该投资的风险期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿率) （三）加权平均资本成本法(即通过企业权益资本与负债资本的加对平均数来求得加权资本成本=权益资本成本*权益比率+税前负债成本(1-T)*负债比率) 六、收益期限的确定 收益期限是指资产能够产生资产净现金流的年限.,.,第五节 评估方法的选择一、各种方法的关系1各种方法的联系都要求反应资产的市场价格，都要求遵循客观性，所以结果应该趋于一致。如果用不同的方法结果相差很大，可能的原因有：应用前提不具备；分析过程有误；资料有误；评估师的职业判断有误。2各种方法的区别成本法主要是估算资产的重置成本和损耗。优点：能评估市场价值和非市场价值，对市场的活跃程度要求不高。缺点：对资产的历史资料依赖很大，当资产的成本与效用不成比例时，误差较大。（因为在资产评估中资产的效用是资产的生命）如企业整体资产、无形资产、资源性资产。收益法主要是估算资产的未来收益和折现率。优点：能很好的反应资产的效用。缺点：预期收益额和折现率难以测算，技术要求高，主观性强；对无法测算收益的资产(公益资产、单项资产)难以使用。比较法主要是通过与参照物相比较得出结论。优点：最方便的反应现行市价。缺点：对市场活跃程度要求大。所以其使用我国很多地方受限制。,.,二、资产评估方法的选择 从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。 由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。1资产评估方法必须与评估对象相适应在评估时首先应区别被估资产是：单项、整体，有形、无形，通用、专用，可复制、不可复制（资源性资产），公开市场、非公开市场。2评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约成本：成本资料，改建维修保养资料收益：有便于计算收益、风险报酬的资料市场：有同期可比交易案例,.,第二章课后题,1、术语解释（1）复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。（2）更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。（3）实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。（4）功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。（5）经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。（6）总使用年限是指资产的物理（自然）寿命，即资产从使用到报废为止经历的时间。,.,（7）实际已使用年限是资产自开始使用到评估基准日为止，按照正常使用强度（负荷程度）标准确定的已经使用的年数，它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关。（8）资产利用率表示资产的实际使用强度，其计算公式为：资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间至评估基准日资产的累计法定利用时间。（9）成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有观察法、经济使用年限法、修复费用法等。（10）成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本（reproductioncostnew）或更新重置成本（replcementcostnew）中扣减其各项价值损耗,来确定资产价值的方法。（11）比较法也称市场比较法,是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同,并据此对类似资产的市场价格进行调整,从而确定待评估资产价值的评估方法。（12）收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。,.,2、单项选择题（1）b（2）a（3）d（4）b（5）b（6）a（7）c（8）c（9）c（10）b（11）c（12）d（13）d（14）d（15）b（16）c（17）a3、多项选择题（1）abd（2）abcd（3）ac（4）ab（5）abe（6）be（7）ac,.,4、问答题（1）资产评估应按照什么样的步骤进行？答：资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具体应按以下步骤进行：明确资产评估业务基本事项。签订资产评估业务约定书。编制资产评估工作计划。对待评估资产的核实与实地查勘。收集与资产评估有关的资料。评定估算。编制和提交评估报告。资产评估工作底稿归档。（2）功能性贬值的估算应按照什么样的步骤进行？答：比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间的差异（包括工资支付、材料及能源耗费、产品质量等方面）。确定净超额运营成本。净超额运营成本等于超额运营成本扣除所得税后的余额。估计待评估资产的剩余使用寿命。以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资成本的估算进行，即将超额投资成本视同为功能性贬值的一部分。该部分功能性贬值的计算公式为：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本,.,（3）运用收益法进行资产评估时，如何确定被评估资产的纯收益？答：对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净