2009年3月杭州房地产市场概要调研

2009年3月杭州市场调研简要报告1要点2009年3月上旬，我方调研组在杭州研讨雷迪森广场商业改造计划时，对杭州的房地产市场（重点住宅）进行了粗略的调研。目前杭州市的房价仍然处于高位，传统城区的房价在弱势行情中非常坚挺，没有出现较大幅度的调整，平均房价高于北京、上海。2008年8月至2009年2月，杭州市整体房价出现持续下调趋势，2009年3月房价略有回稳，但仍处于相对低位。房价下调的原因一方面确实是市场不景气；另一方面跟成交房屋的结构有非常大的关系，杭州远郊区的成交面积的增大拉低了平均房价。杭州房屋成交量目前在低位徘徊，月成交量不足2007年月成交量的一半。3月份，杭州房屋成交量有所回升，但还远没有形成趋势性上升。杭州房地产市场的突出方面杭州未来35年甚至更长时间的热点区域为钱江新城和西溪板块。钱江新城是杭州市政府倾注极大力量打造的新CBD,已具备雏形，其规模、建设强度、建设水平在国内非常突出，对于杭州旧城传统商务区有极强的冲击。西溪板块已不是远城郊的概念，实际上已基本上与城区连成一体。西溪地区自然条件优越，发展空间大，已成为杭州高档住宅和1整理战略投资中心沈瑛高品质酒店的重要集积地。电影非诚勿扰在全国范围内极大提升了西溪的知名度，这种非传统的营销方式对调研组触动很大。杭州住宅项目品质普遍较高。例如绿城房产10年前在杭州开发的桂花园系列房产作为绿城房产的发端，它所主张的低层、低容积率、低密度、高绿化率、高配套等舒适特性，为绿城在浙江和全国范围内进行产品复制打下了基础，时到今日该楼盘的品质高度对绝大多数开发商来说仍无法企及。价格下降形成有效需求，个别楼盘去化速度快。在杭州房地产市场整体价格居高不下的情况下，部分楼盘略作价格调整便得到快速去化。以绿城、滨江地产为代表的本地开发商实力较强，外地开发商难以进入中心区域，难以获得资源条件优越的地块。、2月杭州楼市成交情况农历年刚过，杭城的开发商也开始了新年的营销策略，这其中2月下旬远郊区的楼盘的降价和新产品的推出较为突出，比如野风海天城和德信泊林公寓的降价，朗诗国际街区和保利东湾新产品的推出。3月上旬，杭州楼市的成交量开始有所放大。市场日渐活跃2009年2月，杭州市商品房成交1621套，成交面积1883万平方米，环比小幅上涨513，2009年12月总成交面积约37万平米，同比去年下跌1408，成交面积仍比较低。且从下图能够发现，2月成交面积未达到2008年的平均水平，甚至不及2007年平均水平的一半。但3月1日15日，杭州商品房成交面积达到2232万平方米，高于08年月均水平，交易量出现小阳春。价格稳中有降2009年2月杭州商品房价格环比1月份小幅上涨，成交均价为13571元/平米，环比增幅为77。但相比2008年9月成交均价17944元/平米，下降约244。2009年3月28日交易均价为1025595元/平方米，环比下降69；3月9日15日，交易均价为1047109元/平方米，环比上涨21。11月商品房成交情况09年1月份，杭州主城区商品房成交1352套，相比12月份交易量减少，环比减少了3827。同时，相比去年的1月减少了1064套，同比下降了4404。商品房成交均价为1232072元/平方米，在12月份基础上有所下降，降幅为1086。1月底是中国传统的春节，受此影响，1月份的销售量有所下降。从成交区域分布情况分析，西湖区成交最为集中，本月成交371套，成交量主要来自金色蓝庭和香墅这两个楼盘。表一2009年1月杭州商品房成交统计所在城区成交套数成交面积平米成交金额元成交均价元/平米上城区6918832532639117151401361下城区17218357682282235401243205江干区19822105472805101231268962拱墅区7917439117277258999072西湖区3714651086781029006167924滨江开发区2092481922229963029926552之江开发区10146664234546301599208下沙开发区2442961778227383140767725合计135217914932207247772123207222月商品房成交情况09年2月份，杭州主城区商品房成交1626套，相比1月份交易量增加，环比增加了2027。同时，相比去年的2月减少了537套，同比下降了4931。商品房成交均价为1298101元/平方米，在1月份基础上有所上涨，涨幅为536。2月份是春节结束后的第一个月，市场仍然处于相对冷清的状态。从成交区域分布情况分析，西湖区成交最为集中，本月成交460套，成交量主要来自枫华府第、坤和西溪里等楼盘。下沙开发区在海天城降价促销的带动下，区域销量上行，达到330套。表二2009年2月杭州商品房成交统计所在城区成交套数成交面积平米成交金额元成交均价元/平米上城区11417411443703147822126848下城区606892591007392311461558江干区23524628312211641126771拱墅区10910622171404619941322347西湖区46060195259498385121577929滨江开发区28128539252945859641032213之江开发区37474653507924941070097下沙开发区3303648445241212108661137合计16261895197246015672612981013截至3月15日商品房成交情况下沙开发区和西湖区热度依旧下沙开发区保持上月的战绩，成交量继续上行，达653套，而其中一半以上的交易量仍然来自海天城。2月19日，海天城促销以来，成交量一路增加，本月成交281套，成交均价约5600元/平方米。3月7日，保利东湾新开盘，推出小户型产品，销售单价5280元/平米起，低价入市后，市场成交活跃，一周即成交181套，成交均价6191元/平方米。西湖区成交量也颇高，达到452套，主要集中在金色蓝庭、云溪香山嘉苑和枫华府第等老楼盘。西湖区在售楼盘颇多，区域较为成熟，因此成交量集中。住宅成交价格继续下跌3月第一周，全市住宅成交均价为10397元/平方米，比上周降低了501元/平方米，环比下降46。第二周，全市住宅成交均价为10898元/平方米，比上周降低了142元/平方米，环比下降13。从成交楼盘分析，海天城一支独秀，金色蓝庭、云溪香山嘉苑、金泊林公寓等楼盘也表现突出，低价楼盘交易量集中，全市均价再次下降，不过幅度较小。从区域分析，上城区均价仍然最高，约20000元/平米；而海天城的放量，将下沙整个区域的均价在6000元/平方米左右徘徊。表三2009年3月2日8日杭州商品住宅成交情况所在城区成交套数成交面积平米成交金额元成交均价元/平米上城区18205386393916581917933下城区13154391161285111044654江干区1111150361337019691162262拱墅区60606139809802421336001西湖区23028252464310565711525731滨江开发区89869296936904261077774之江开发区7095660684733794885775下沙开发区2653002674185066067616338合计856977009810647492381089804表四2009年3月9日15日杭州商品住宅成交情况所在城区成交套数成交面积平米成交金额元成交均价元/平米上城区21274498569332062074085下城区26272031404115241485548江干区8993804110465431117762拱墅区918657551136714711312975西湖区20425870033570594721380205滨江开发区10610380721043160371004902之江开发区34465865474974881019555下沙开发区3863658999219784842600669合计957101002610501394711039715、杭州房地产市场特点1杭州新兴发展区域城西板块和钱江新城、1、新城西区域文一西路西溪板块西溪板块新城钱江新城十年前，杭州古翠路以西几乎是一片农田，随着商品房的开发，如今的古翠路以西很大一片范围内已经是高楼林立，成为了杭州的高尚住宅区，这其中绿城、金都、金成等房地产企业功不可没，正是他们的一个个商品房项目打造出这片通常被杭州人称之为“城西“的高尚生活区域，现在这片区域延伸到了紫金港路，而紫金港路以西的西溪地块又仿佛是十年前的“城西“。西溪板块主要是指杭州紫金港路以西，绕城高速以东，文一西路附近的区域，该区域地处杭州西溪湿地北面，杭州城市西面，拥有不可多得的自然环境以及开发环境，目前该区块正在开发的项目有万科和坤和共同开发的西溪蝶园项目以及坤和开发的西溪里项目，另外区域内的四幅土地被杭州本土的地产龙头企业绿城集团拿走，目前这四块土地还在平整当中，未进入实质性的工程阶段。西溪蝶园该板块北接浙江大学紫金港校区，南临西溪国家湿地公园，东与城西蒋村商住区融为一体，拥有丰富的湿地生态景观、便捷的交通优势。该项目由坤和和万科携手拿地开发，占地约155837平方米，总建筑面积约42万平方米，暂规划建造23幢由多层、小高层及高层组成的TOWNHOUSE品质社区。西溪蝶园毛坯在售均价1100012000元/，90的小高层。精装修在售均价1600022000元/，190的多层、小高层。预计将在2009年9月交付。目前一次性付款享受958折，按揭968折。物管费168元/月。坤和西溪里项目南距西溪湿地公园约800米、北距浙江大学紫金港校区约1500米，处和谐杭州示范区的核心区块，是正在崛起中的西溪高尚人文板块中的重点项目。项目占地共180余亩，以一条贯通西溪湿地的五常港河为界，分南北两个地块，规划住宅建筑面积约25万方，以合院排屋和景观电梯公寓为主。西溪里以杭州“墙门大宅“世家生活空间为核心理念，以小景、雅街、幽巷、静院、敞屋等墙门生活空间元素全面演绎现代中式墙门大宅。坤和西溪里公寓目前1000013500元/，87、89、137、178的房源，还有顶楼跃层。目前一次性付款享受97折，按揭98折。表五西溪板块已出让土地地块名称出让时间竞得单位用地性质面积杭政储出200635号20061213万科、坤和（西溪蝶园）住宅234亩杭政储出200713、14号2007423坤和（西溪里）住宅189亩杭政储出200782号2008111杭州蒋村新区建设公司商业金融1115亩杭政储出20081、2、7、10号200857月绿城等住宅321亩、2、钱江新城区域评述东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，占地面积约15平方公里。核心区块即中央商务区规划建筑面积650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公元区和滨江休闲游憩区。政府规划土地出让方面有意调控为杭州写字楼开发的主要区块。土地主要以面对企业总部的形式出让给省内的民营企业精英，目前为止已经出让的土地，规划写字楼近30幢，大多总高度在150米左右，企业总部消化约1020的面积，其余部分将面向市场销售。配套建设杭州大剧院、中国棋院、绿化等大量的公共配套都已先行建设和开工，大量的酒店、酒店式公寓、商业中心及高档住宅也为写字楼的发展和成熟奠定了基础。到目前为止，华润集团大型的“万象城”商业项目，光彩国际酒店等沿江12个超五星酒店，4个酒店式公寓，春江花月、金色海岸、东方润园等住宅，也为写字楼启动提供了支撑。表六钱江新城写字楼项目楼盘名称地址建筑面积（）售价（元/）宏程大厦钱江新城13号路10号路交叉口7179723000水澄大厦之江中路与南复路交界西北角3144517000迪凯国际中心上城区钱江新城D023地块8000026000钱塘蓝鲸国际江干区之江路中国棋院西边16000018000赞成太和广场东临飞云江路南距钱塘江100米12000020000尊宝大厦杭州钱江新城核心区块16600022000钱江国际商务中心东临十七号地块中心广场4500018000国际发展大厦钱江新城富春江路5号路交界处7447924000万银国际大厦富春江路、庆春东路延伸段6480020000财富金融中心东临国际会议中心21000018000凤凰城广场上城秋涛路与飞云江路交汇处130000/大名空间商务大厦之江中路钱江四桥东侧52667/2住宅项目品质普遍较高绿城房产作为浙江房企的龙头老大，在全国也是排位前十的大型房企，致力于品质第一，为客户营造不断增值的物业品质。从创立伊始，绿城就提出“舒适型房产”和“环境第一”的开发理念，在杭州率先推出舒适型城市住宅杭州桂花城系列。、1、舒适城市住宅桂花城系列从1994年至1998年，先后开发建设丹桂花园、金桂花园、银桂花园、丹桂公寓、月桂花园、云桂花园、兰桂花园等7个桂花园系列房产。桂花园系列产品总占地约350亩，总建筑面积13万平方米，建筑形态为独立别墅、双联别墅和35层的低层公寓。桂花园系列房产作为绿城房产的发端，它所主张的低层、低容积率、低密度、高绿化率、高配套等舒适特性，为绿城成功开发杭州桂花城这典范之作奠定了基调，同时，它也为桂花城在浙江和全国范围内进行成熟复制打下了基础。绿城杭州丹桂花园绿城杭州金桂花园绿城杭州银桂花园绿城杭州丹桂公寓绿城杭州月桂花园绿城杭州云桂花园绿城杭州兰桂花园、2、高层公寓代表作春江花月春江花月是绿城集团大型高层景观住宅项目的代表楼盘，是钱塘江两岸标志性的临水景观住宅。占地面积288亩，建筑面积48万平方米，建筑形态为小高层、高层。春江花月被评为2003全国人居经典竞赛综合大奖，2005年首届杭州最佳人居奖（第一名），2005西湖杯工程质量奖。临江住宅3万平方米的自然景观花园人性化的架空层园林3价格下降形成有效需求，个别楼盘消化速度较快低迷的楼市，观望的氛围在野风海天城、德信泊林公寓促销打折中有所回暖。据统计，2月杭城共成交1621套，环比上月增加了277套，增加了206；预定方面，本月预定房源达到了1722套，环比上月增加了1846，比上月增加了1117套。尤为明显的是，2月19日24日6天时间，一手房成交明显放量，日均成交近80套，差不多是“一天抵之前两天”，仅野风海天城一个楼盘，本月成交量达到了128套，预定量高达298套。从透明售房系统的成交记录来看，“降价”对楼盘销售量的拉动是非常明显的。海天城降价五天成交21套，预定295套，而当时现代景苑促销五天成交9套，预定118套。于是2月21日，海天城又加推243套新房源，均价6100元/平方米，使得7折房源达478套房源。现阶段成交比较不错的楼盘主要是两类；一类是价格明显比较便宜的楼盘，比如海天城；还有一类是产品品质不错、价格也比较合理的楼盘，比如金色蓝庭。金色蓝庭位于城西板块，文一路和古翠路交汇处，为知名房地产企业滨江地产开发，于2008年11月6日开盘，截至2009年3月12日，所推出的387套房源仅剩4套，销售率接近99。这说明“只有不好的产品，没有不好的市场”，品质和高性价比已经成为楼市的主旋律。4本地开发商实力较强，外地开发商很难进入中心区域绿城房产作为浙江房企的龙头老大，08年加大了在总部杭州的投资力度，共花费了412亿元，先后拿下位于蒋村临近的4幅地块，总建筑面积近50万方的土地。尽管08年的杭城楼市持续低迷，但绿城的产品销售依旧可圈可点。玉兰公寓的排队抢购让人误以为是07年的楼市重演，而其16000元/平方米的均价也较周边高出近3000元/平方米左右，品牌号召力可见一斑。滨江集团成为08年上市的房产第二股，上市无疑极大的拓宽了企业的融资渠道。08年延续了其一贯精准低价的拿地策略，获得了杭州重机厂地块，总建筑面积近50万平方米，楼面地价不足5000元/平方米，共花费滨江集团245亿元。在楼盘销售层面，滨江集团同样不输于绿城，金色蓝庭、阳光海岸同样上演了杭城楼盘销售的奇迹。但与