2008年开阳县市场调研分析报告

房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。开阳县市场调研分析报告房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第1页共16页开阳县市场调研分析报告2008年10月房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。开阳县市场调研分析报告房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第2页共16页国际市场新闻及政策1、10月1日美7000亿救市被否重创全球股市美国众议院9月29日以微弱多数意外否决政府7000亿美元救市计划，把先前心怀期待的纽约华尔街乃至全球金融市场置于更大的恐慌中，美众院明日再次讨论救市计划。另外救市方案的否决导致美国/欧洲/拉美和非洲等主要股市暴跌,道琼斯指数创下历史最大点数跌幅，华尔街一日“蒸发”12万亿美元。2、2日美新版救市方案推出新增两条关键条款增加减税措施；银行存款保险上限由10万美元提高至25万美元。不少议员已表示认可，因此，这一项新的救市计划极有可能获得美参院通过。消息传出，9月30日，道指上少了近500点。“黑色9月”在难得的一抹亮色中结束。3、美金融救市方案并非灵丹妙药布什3日签署了总额达7000亿美元的金融救援方案，但国际金融市场仍动荡，布什对国会批准这一方案表示赞赏，并称这项方案是为防止金融危机扩散而采取的大胆行动。但他承认，即使如此，美国经济仍取面临“严重挑战”。与此同时，中国人民银行称对中国经济发展和金融稳定充满信心，愿与美方共同维护国际金融稳定。4、欧亚股灾美救市计划难以稳定人心，经济衰退忧虑拖累全球股市，国庆7天长假中美股票累计大跌7；信贷危机扩散至欧洲；中国平安巨额减计令金融股承压等一系列消息导到A股开门利好难抵外盘冲击，沪指再度击破2200点关口。5、美国救市政策美联储使出撒手锏美联储6日决定，开始为银行准备金支付利息并宣布可能把它对银行业的贷款规模扩大至9000亿美元。7日宣布购买企业短期债务，这一举措意味美联储向直接发放企业贷款迈出了最大一步。6、七国集团宣布应对金融危机计划七国集团财政部长会议10日在美国首都华盛顿召开。其间，七国财长们签署了一项计划，承诺用“一切可用手段”对抗当前的金融危机。这项计划包括5点根据计划，集团成员国誓言保护大型银行，防止它们破产；努力使信贷恢复流畅；支持银行从公共和私有领域筹资；保护银行储蓄者利益；拯救遭受打击的押贷金融市场。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。开阳县市场调研分析报告房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第3页共16页7、欧元区发布“最团结”救市计划1，债务担保欧元区国家政府将在2009年12月31日前为银行新发行的中期债务提供担保；2，银行资本重组承诺将通过资本重组及其他“适当手段”救助陷入困境的银行；3，政府控股将以购买优先股方式向银行和其他金融机构直接注资小结2008年10月，国际金融市场动荡不安，注定为不平静的一个月，股市也随着金融市场的震荡而跌荡起伏，全球股灾，引发全球各国积极救市，先有美国政府7000亿美元的救市计划，接着全球央行联手降息救市，七国集团也宣布应对金融危机，另外欧洲各国政府也宣布了相应的救市计划。在现阶段的金融形势之下，房地产必然是受影响最直接的行业，房地产严冬时代已悄然而至，如何御寒，就要看政府和救市力度以及开发商如何自救了。二、国内政策1、融资融券试点启动中国证监会有关部门负责人5日表示，经国务院同意，证监会将于近期启动证券公司融资融券业务试点工作。试点只允许证券公司利用自有资金和自有证券从事融资融券业务，之后逐步扩大范围；融资融券为市场提供方向相反的交易，促使股价趋于合理；现阶段不会出现大规模卖空现象。此利好政策对冲全球股市风险。2、全球央行联手降息救市，中国人民银行也联合宣布降息美联储/欧洲央行/英国英格兰银行/加拿大/瑞士和瑞典等国的央行8日均宣布将基准利率降低05个百分点，应对当前的金融危机和恢复市场信心。与时同时，中国人民银行决定从10月15日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点；从2008年10月9日起，下调一年期人民币存贷基准利率各027个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。这对楼市及股市将起到一个较大利好，但并不能起到立竿见影的效果。3、证监会发布规范上市公司回购行为消息取消了以集中竞价方式回购股份的行政许可，再融资公司现金分红比例提至30（要求上市公司发行新股必须符合“最近三年以现金方式累计分红不少于最近三年年均可分配利润的三成”）。4、土地审批权限变革国家下放地方或先行放权正在酝酿的土地管理改革设计中，包括了土地审批权限的变革中央与地方审批权不再以数量等标准简单划分，而是以用途划分；国务院和国土资源部负责掌管关系国计民生等一些重大土地用途的审批权限，除了在耕地、建设用地总量上进行调控，中央不再负责土地数量审批，省级政府的权责由此扩大。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。开阳县市场调研分析报告房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第4页共16页5、全国18城市出手救房市为促使楼市回暖及恢复市场信心，近日全国地方政府救市大潮愈演愈烈，据不完全统计，目前全国已有京沪等18个城市纷纷以减税/推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极的利好政策。针对地方政府的行动，中央采取的是“默认”的态度，另据悉，买二套房也有望下月出利好政策。6、住房公积金贷款利率下调根据中国人民银行下调人民币贷款基准利率的决定，个人住房公积金贷款利率10月9日正式下调，个人住房公积金贷款五年以下（含五年）由459降至432，下调027个百分点，五年以上由513降至486，也下调027个百分点。7、降低交易税，支持居民购房国务院部署四季度经济工作，将采取措施促进中小企业发展以及保持出口增长等十条关系经济民生的问题，其中明确指出要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。降低包括契税/营业税等在内的交环节税费是个利好消息，一方面是对民生问题的关照，另一方面，也有利于保持经济平稳增长。8、购房契税税率下调至1从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的07倍，最低首付款比例调整为20。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调027个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变；加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。十是近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。小结受国际金融危机的影响，中国政府也展开了一系列的救市政策，融资融券试点的启动以及联手全球央行降息，虽然对股市起到了一个积极的利好，但也并不能在短期内就起到立竿见影的效果。紧接着楼市的一揽子救市政策也相继出台，但效果几何，是利是弊，还是取决于开发商如何运用这些利好，如何利用这根“杠杆”来撬动市场，以达到楼市真正回暖的目的,而现阶段从中央出台救市政策,到地方政府也不断加大救市力度是因为房地产税收已成为全国大多数城市地方财政的重要组成部分，但从某门户网站的民意调查显示80的网友反对中央政府救市政策，理由指出房价过高远远大于居民正常收入的比例。救市不仅仅是简单的将楼市价格提升，完善住房保障机制才是根本。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。开阳县市场调研分析报告房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第5页共16页从2008年8月份开始，我们对开阳县客户需求与开阳今年48月份商品房市场进行了调研，现分项评析如下一、客户需求调研分析此次我们调研的对象为开阳县行政事业单位在职员工，登门拜访由受访人员填写客户需求调查表并进行回收的方式，同时通过语言交流全方位地了解受访人员的需求。从8月11日开始，历时一个多月，至9月20日结束。调研单位涉及政府、公安、检察院、法院、医院、教育、税务、银行、建设、国土等机关事业单位，共发放调查表361份，回收有效调查表319份，有效率8837。（一）调查数据统计1、购房者购房需求年限统计三年以内购房需求占60左右。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。开阳县市场调研分析报告房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第6页共16页0005001000150020002500300035004000一年二年三年五年购房需求年限统计表系列1大部分受调查者都认为开阳的房价将会继续上涨，鉴于目前市场上的楼盘跟自有住房档次相差不大，消费者都持币等待，如果新开楼盘在环境、物管等多方面因素上有所提升，购房欲望将会激起。2、购房者购房面积选择调查统计在此项调查中，超过一半的受访者都选择了100130平米的户型，而70平米以内、150平米以上的选择均未超过10。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。开阳县市场调研分析报告房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第7页共16页购房面积统计表6070平米80100平米100130平米130150平米150平米以上别墅3、购房者购房总价调查统计表超过六成的受访者愿意花1020万购买住宅，而选择2030万区间的也占到了28。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。开阳县市场调研分析报告房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第8页共16页购房总价统计表10万以内1015万1520万2030万30万以上4、购房者购房原因及对楼盘关注点调查统计表改善居住环境成为了受访者购房的首要原因，而对楼盘环境的要求也体现出了消费者购房观念的转变，小区环境的好坏将是今后购房者选择楼盘的关键所在。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。开阳县市场调研分析报告房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第9页共16页0001000200030004000500060007000改善居住环境为老人买房为小孩买房投资其他购房原因统计表系列1接受理由楼盘名称价格地段交通配套设施环境开发商信誉所占百分比15591528140212603465787排斥理由楼盘名称地段环境交通价格户型、面积开发商信誉所占百分比1268438410517617251812（二）综合分析综合分析以上各方面数据，我们发现房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。开阳县市场调研分析报告房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第10页共16页1、环境、价格成为置业者的头等关注大事；2、家庭人口及购买动机对户型、面积的分化要求较明显；3、二次置业者较多，占据80以上的份额；4、对小区环境提出了更高的要求。要求改善居住环境成为其首要考虑的因素。5、面积在100130平方米的户型深受消费者关注。电梯房价格在2000元/平方米、步梯房价格在1600元/平方米左右的项目市场渗透率较高、更快；6、目前市场上新开发盘的个性特征及突出卖点不明显，同质化程度较高；7、按揭已成为购房者的首选，低首付更成为大众消费者的一种普遍认识；8、消费者普遍接受的楼盘为路发枫林绿洲，环境成为其接受最大理由；而紫江花园楼密、物管服务质量太差使其成为市场上口碑最差的楼盘。二、开阳48月份商品房市场分析（一）商品住宅成交数据2008年48月份，开阳县商品住宅共成交39966平方米，均价为1453元/平方米，成交面积同比下降1734，成交价格同比增长2421。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。开阳县市场调研分析报告房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第11页共16页020004000600080001000012000140001600018000200004月5月6月7月8月00020000400006000080000100000120000140000160000180000成交面积（平方米）2007年成交面积（平方米）2008年成交均价（元/平方米）2007年成交均价（元/平方米）2008年开阳县2007、2008年48月份商品住宅市场数据1、成交量收窄，价格稳步上升2007年48月份，共成交商品住宅48350平方米，今年同期成交量缩减为39966平方米，同时，成交均价则由去年的1170元/平方米升至1453元/平方米。2、2008年在售楼盘比去年同期多，楼盘整体档次提升2007年，48月份在售商品楼盘共10个，今年同期则达到了14个。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。开阳县市场调研分析报告房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第12页共16页2007年上市的楼盘中，东兴苑、鸿福家园开启了开阳县电梯房住宅的大幕，今年在售的14个楼盘中，除了原有的两个电梯房楼盘，另增加了羽翔苑、枫林绿洲等中高档楼盘，同时，成交均价也随着这些楼盘的热销呈大幅上升趋势。3、楼盘品质带动销量枫林绿洲，多层均价为1650元/平米，小高层均价为1920元/平米。自2008年5月份开盘以来，便成为了开阳县商品房市场的主角。仅前两个月就已售出70，现所剩房源不到10。楼盘的整体层次与合理的户型设计则成为了购房者选择的重要因素。同时，枫林绿洲的热销也带动了周边的楼盘，同处于开州大道的羽翔苑于7月份开盘，前两个月即售出55套，也取得了不错的成绩。4、最热销户型100130平方米三房两厅从2007年到2008年，开阳县销售的商品住宅以120平方米左右的户型为主，占销售总量的70。大户型销售相对较差。而在其商品住宅的供应套型中，主要以100130平方米为主，占75以上，100平方米以下的小套型住房不足10，而四分之一左右的居民在购房选择户型时都倾向于100平米左右的户型。据了解，开阳市民青睐此类户型，主要有几方面的原因，一方面是受经济条件的制约，开阳县的工资收入属较低的水平，以目前买一套100平方米的房屋为例，总房价约在18万左右，首付需要5万余元，贷款15年，每月还款额在1000元左右，不少市民都不易承受。80的购房者是通过按揭贷款买房，再加上房屋尚需装修等费用，所以，大家在购房时多选择此类户型。另外，近几年来，开阳县居民家庭结构变化，家庭小户型、分户居住率提高，分户后居住人口减少，大家多购买两房两厅小户型，或小面积的三房户型。5、短期内供应量不大受银根紧缩及政策等方面的影响，在接下来的一年时间里，开阳的商品住宅开发量有所缩减。除开磷集团的盛世新城，计划于房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。开阳县市场调研分析报告房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第13页共16页年底动工的贵州乾顺房地产公司的开洲大道项目、枫林绿洲二期项目都迟迟未见动工。目前市场在售商品住宅楼盘都已进入销售后期，优质房源较少，也增加了部分人的观望情绪。但随着优质楼盘或低价楼盘的推出，开阳房地产市场将会回暖。吉城名苑认筹的热火则为典型案例。认筹开始仅20天，280套房源即被认筹了240套左右，价位相对低廉是最主要的原因。（二）商业用房成交数据2008年48月份，开阳县商业用房共成交1393平方米，均价为701164元/平方米。商业用房成交量偏小，空置商铺偏多成交量最大的7月份也只成交了529平方米。商业用房体量最大的羽翔苑，从开盘至今，未见其销售成交登记。位于东大街的东兴苑，从7月份至今，也未有一套成交。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。开阳县市场调研分析报告房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第14页共16页01002003004005006002008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月00020000040000060000080000010000001200000成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）开阳县2008年48月份商业用房市场数据三、写在最后以上我们从消费者与市场两方面的数据对开阳县目前的房地产市场有了初步的了解与分析，通过一个多月的走访、踩盘，个人感触较深，对我们即将要开发的项目也有一些想法1、过多的商业用房很大程度上拖累了开发商回款进度鸿福家园、东兴苑、羽翔苑，这些新盘无一例外地开发了大量的商业用房，而商业用房销售量的普遍低迷则使得开发商陷入房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。开阳县市场调研分析报告房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第15页共16页了进退两难的局面。2、楼盘同质化程度太高，市场急需人性化产品焕回生机鸿福家园、东兴苑，作为当时较有代表性的楼盘，在07年曾一