2008年徐家汇城市副中心产业结构发展战略计划以及宜山路建材家居商业城功能的定位分析(doc 33)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。【徐家汇城市副中心产业结构发展战略计划】以及【宜山路建材家居商业城功能的定位分析】最终报告（概要）二八年九月二十四日目录城市副中心产业结构发展战略的基本方向应在徐家汇城市副中心强化的功能和应扶持的战略性产业实现战略性产业集结的具体思路第一部分城市副中心产业结构发展战略的基本方向城市副中心是具有容纳和引领生活者最新需求能力的BTOC的据点因为在特大巨大城市的中心地区（城市的中心核心地区）存在着过多的行政、业务、商业等大型化设施，所以产生劳动人口的集中化，并导致交通的拥挤化、方便性的降低、以及一般城市功能协调化的降低。在此基础之上，业务空间的不足、居住空间的不足等各种问题也将随之而来。为了应付这样的城市问题，在城市结构方面，要设置多核心的、并且具有各自功能以及特征的、实现多样化目标的城市副中心。城市副中心，一般都遵循城市中心的标准谋求高度化，并且各自设定目标作为特色地区来发展。因此，城市副中心被要求富于多样性，并且某种程度上应肩负起不同功能的作用。为了确保位于城市中心地区周边的城市副中心的居住空间，要进行市区的开发建设。这一居住空间根FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。据城市型住宅的建设将业务和商业功能同时配合，并作为生活的场所而共存。因为是生活的场所，所以不仅有业务、商业的功能，而且当然还要有文化、娱乐、教育、交流等的功能。在此基础上，由于在外围周边地区的作为重要据点的地方进行城市的开发，随着具有城市副中心要素的据点的建成，形成了更加广泛的腹地圈。而连接城市中心与腹地圈的大规模交通结合点的车站就成了城市副中心的中心。为了谋求成为交通据点的车站中心地区的高度化，就必须将业务功能、商业功能、以及代表文化娱乐的服务功能等集结起来，与周边的城市型住宅共存，以构筑起综合而且高度化的城市功能。由此，也可以起到抑制过于向城市中心集中的作用。因此，在城市结构上，城市副中心一方面是类似于城市中心的高度化地区，同时又兼有生活的场所的功能，所以与城市中心地区是不同的。它被要求必须具备功能的多样性，迅速理解和容纳生活着新需求的能力，以及引领这些需求的信息发布功能。城市副中心应该为个人消费的持续提高做出贡献今后，拉动中国经济的牵引力将从外资的集中投资向内需的持续提高转变。个人的最终消费将是支持内需的持续提高的重要因素。与此同时，外资的直接投资也得进一步谋求最佳化，针对投资目的地，需求的大小以及需求的高度化水平，即内需的水平将成为吸引外资的最大重点。虽然今后上海继续担负着拉动中国经济的引擎的重任，但是就现状来看，上海的个人（居民）消费率（2001年336）低于全国的平均水平（2001年466）。从国际视点来看，上海的个人消费率也只有国际平均水平的60。另外，从GDP的增长速度与最终消费的增长速度之间的关系来看，上海最终消费的增长也是相当缓慢的。抑制个人最终消费率的主要因素虽然是多万面的，但是上海主要是如下的因素。1、对经济高速增长的持续性缺乏信心2、对消费诚信度缺乏信心3、对消费的便捷性、可选择性、获得消费信息的迅速性感到不满4、由于消费类型的单一化、消费设施空间服务的雷同化、不存在附加价值型的消费而导致的消费积极性的降低5、支撑个人最终消费的富有魅力的、个性化的、多样性的消费刺激型产业尚不发达以上，尤其是35是强烈制约上海未来个人消费水平的长期的主要的因素。对整个上海来说，要想将上述的主要阻碍因素一下子消除的话确实是很困难的，但是作为最终消费据点的城市副中心，应该率先面对并着手解决这些课题，并成为拉动个人最终消费的水平及速度的引擎。作为其基础的建设，有必要采取战略性对应万法从生活文化产业的培养和促进着手，从根本上进行改革。城市副中心的竞争力源于独自的文化价值在21世纪巨大变化的潮流中，出现了2个基本的方向。一个是全球化（国际化），另一个是信息化。所谓全球化是指在经济活动或者人们交流的时候，国家之间的界限变得越来越模糊，有关原材料供应的最佳地点、生产的最佳地点、销售的最佳地点、提供服务的最佳地点等，完全有可能进行超越国境的全球范围内的选择。另外，人们的交流也一样，活动的范围或者选择的余地也越来越大。也就是说，到了人、物、财（资本）可以自由移动的时代。所谓的信息化就是IT技术推动了世界经济的发展，使得无论身处何处都可以轻易地获得信息。网络FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。商务、网络经济的发展，使企业可以将经济活动的据点放在条件最好的地方，同时作为生活着的最终使用者可以根据自己的需要，在最倾心的地方购买商品、享受服务。另外，新的通信技术，使双向的积极的信息交换或者处理成为可能，而利用IT技术进行交流的万式在人们中间也变得越来越盛行，甚至取代了一部分面对面的交流。作为全球化以及信息化发展的结果，形成了国力的平均化（经济的平均化）以及世界的多极化。今后，为了提高国力，其核心不是政治或者军事，而是国家自身的魅力，也就是所谓经济的吸引力、文化的吸引力。这样的潮流不仅仅局限于国家的层面，在地域、经济圈、城市、地区等范围内也同样存在。无论是在城市，还是城市中的副中心，在国际竞争中制胜的根本，在于如何在多样化中谋求差异，展现自身的魅力也就是附加价值，并将其最大限度地发挥出来。城市副中心应即时反映生活者的新生活文化价值观随着经济水平的提高以及人们生活的丰富必然会产生新的生活价值观。在从物质追求的时代向物质选择的时代转变的过程中，出现了尽可能购买便宜的东西（或者服务）和即使很贵只要承认其价值就买的东西（或者服务）的对于价值的两极分化的需求（在欧美发达国家、特别是在日本，这样的分化己经产生）。针对尽可能购买便宜的东西（或者服务），存在着彻底追求低成本和高性能的倾向。全球化带来了降低成本的竞争，各种各样便宜的轻易可以买到的东西随处可见。同时信息化的进展，可以使人们轻而易举地获得在何处可以购买到廉价物品的信息。再加上交通手段的发达，也拓宽了人们的行动范围，这无疑是对挑选购买行为的种支持。也就是说，相比于以往，今后将更容易获得既便宜又好的东西。另一方面，即便很贵只要承认其价值就必须购买的东西（或者服务）的价值就是所谓的附加价值。而这种附加价值虽然根据人的不同，其侧重面会有所不同，但是都具有以下的共通要素。1、重视文化价值也就是重视文化的要素，例如是否正统（地位）、文化的组合（创作创知）、对品位感情的刺激（兴奋感感动）等。2、重视时间价值重视那此对时间的有效和主动利用（享受余暇）有益的要素，例如高效的移动办公机器（系统）以及IT家电、或者时限性的东西以及服务（有时间限定性）等。3、重视空间价值目的不仅仅限于购买物品或者接受服务，而是在空间体验中享受靠近它的感觉和过程。空间本身不单单是装置，而是服务的内容以及目的的一部分。4、重视人性也就是提高对自身的关心。例如对健（肉体）康（精神）以及环境和人性化、舒适性的追求等。城市副中心容纳和引领新的生活价值和经济形态需要产业和文化的融合随着生活价值观的变化，人们开始追求商品以及服务申的附加价值，并选择具有高文化性的东西（物品）。这种消费者的需求变化给产业领域带来了变革。它突破了以往的产业范畴，为了适应生活着经常变化的需求，新的产业间的融合、产业和文化的融合成为必须。也就是说，今后的生活文化产业一FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。万面作为具有非常广泛的、潜力很高的产业被寄予了期待，另一万面，其高度化对于产业的竞争力、城市的竞争力来说，也是极其关键之处。产业和文化的融合也暗示了相互间共同繁荣的关系。文化要素在给产业提供个性（差别化）以及深邃性（附加价值）的同时，引进文化要素的产业高度化又带来了文化传播的高度化、文化表现的多样化、以及文化事业的产业化。基于服装产业的时装产业，在提高商品以及服务所含的文化性的同时，也提高了时装文化的传播（信息发布）力。基于电脑以及软件产业的电脑绘图设计产业，提高了影像文化（电影、动画等）、建筑文化（建筑室内设计等）、音乐戏剧文化（音乐剧、歌剧、芭蕾等）表现手段的多样化。而文化事业的产业化，就是将以往公共方面（政府）不扶持就很难维持，且收益性低的文化事业（文化的启蒙普及、文化的传播、文化活动的推进、博物馆等文化设施的完善等）通过产业的融合，使文化产业的事业收益性在实际中体现出来。另外，有关产业与文化的融合，要不断考虑到构成产业的内容的融合和面向最终用户（生活者消费者）的设施融合这两方面内容。前者是新生活文化产业的创新，而后者是反映这样的生活文化产业高度化的新设施集聚形态的创新。也就是业种的融合和业态的融合、以及提供服务据点的集聚空间的融合。城市副中心产业应打造向“后服务经济”挑战的基础现在，中国的城市特别是像上海这样引领申国经济的中心城市正致力于现代服务业的振兴。而与此同时，看一下欧美日等服务业发达的国家，可以发现以服务业为中心的经济体系也出现了停滞不前的现象。针对一般顾客的标准产品和标准服务泛滥，重复着简单的价格竞争。顾客（作为最终消费者的居民）真正追求什么喜欢什么以什么作为价值标准这些需要的变化暗示着“后服务经济”的萌芽。将来，变革经济体系、谋求新的增长和扩大雇佣的因素很可能在于“体验（经验，EXPERIENCE）”这一价值创造。也就是说，并不是提供单一的商品和服务，而是通过商品和服务提供“体验性的价值和经验性的价值”。现阶段，在整个上海提倡“后服务经济“当然为时尚早。然而，徐家汇城市副中心关注将来经济需要的转换，有可能先行通过挑战“体验经济（EXPERIENCEECONOMY）”，谋求在经济意识（构思）层面上根本性的差别化战略。素材（物品）商品服务体验经验（EXPERIENCE）经济水平农业经济产业经济服务经济体验经验经济经济功能采掘提取生产交付、提供演出提供的东西物财产品劳动体验提供东西的特征可替代有形无形留在回忆中重要的特性自然物标准产品定制产品个性化的供给方式大量储藏库存根据要求提供限定提供需求的源泉性质特征（有用性）便利感动回忆竞争的源泉物质发现由发明引起的开发过程机制构思情景设定FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第二部分应在徐家汇城市副中心强化的功能和应扶持的战略性产业富有魅力的徐家汇城市副中心的未来蓝图以高敏感度市民（包括当地居民、上班族和来访者）为主体，能够使人切身感受到丰富的城市活动氛围（城市，让生活更美好）的城市为了满足当地居民、上班族和其他来访者这三大群体的日益成熟的休闲娱乐需求，在未来的徐汇区副中心，提供各种各样生活提案型（展示橱窗）商品销售以及服务的商务活动将越发活跃。未来的徐家汇城市副中心应该是这样一个场所城市生活将更为丰富，多种类型的经济主体，包括能够敏锐把握商机的充满活力的企业、民间机构、NPO等在此积聚一堂，在向市民提供与他们息息相关的商业服务的同时，将最新的生活方式以及工作方式的信息向外传播。未来，徐家汇副中心产业的发展，将会进一步提高人们的“生活质量”，并为人们提供更为完善的社会服务，而人们生活质量的提高又会促进环境、社会保障、艺术等新型产业的发展，最终，徐家汇地区将形成一个产业发展和文化生活，或者说是生产和消费均衡发展的现代城市地区。能够不断产生新型产业、新型事业和新型商业机会的地区为了能够满足人们日益成熟的文娱消费需求，徐家汇副中心应具备能够使人感受到大城市富裕与闲适的各种资源，包括主题餐馆、音乐会场、剧场、各种职业培训等。为了满足人们对数字动画等新技术的需求，未来的徐家汇副中心将形成集研究开发、生产、销售于一体的产业聚集地区，并成为能够代表中国上海的主导产业发展基地。未来这里将成为国际商务活动云集，人们进行交流和信息传播的中心未来徐家汇副中心将迎来更多的不满足于传统纪念摄影型大众观光方式的高敏感度的观光来访者。同时，利用该地区特有的众多腔史悠久的街道以及宅邪举办各种小型的音乐会和商务洽谈会等，并且为了满足人们的特殊需求，分散连动型，小规模且高附加值服务的提供将会得到普及。随着上海国际化水平的日渐深入，外资企业进入上海的步伐也将从最开始时的办事处，到后来的分公司、地区总部等，规模逐渐扩大、作用也将进一步提高。为了给这些国际商业活动提供更为专业的服务和支持，徐家汇副中心必将产生众多的咨询公司、律师事务所和翻译公司等商业辅助性公司世界城市东京的城市副中心新宿涉谷的产业集聚的特征（参考）产业的集聚服务业占整个店铺总数的比重，从1981年的267上升到了2001年的368，说明服务的经济化在急速发展。另外，在同一时期，整个店铺的数量也在持续地增加，尤其是以与时装相关的批发零售业为中心的服装系列的新型个性产业的集聚非常引人注目。集聚与功能的特性1、新型企业特别多，作为东京的最新型产业的集聚地，其集结力强大充满活力；2、与众不同的是无论企业的年龄还是经营者的年龄都非常年轻；3、虽然是销售交易的中心地区，但FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。是本公司策划的类型很多，策划生产的功能很强。交易的特点以及集聚的地位1、销售额的规模以及交易规模较小；2、与城市中心地区和周边地区的交易关系深厚；3、存在着与腹地圈的广泛交易，同时在全国范围展开。竞争力和前途性1、在独创性差别化万面比城市中心优越，在城市内是水平最高的；2、在选址优势上，与城市中心大致相同、选择交通极为万便，有利于事业活动的地点；3、在企业形象上，生活文化产业、尤其是认识到时装相关领域优势的企业众多，表现出将城市副中心的形象灵活运用于商业的趋势；4、对于集聚的前景来说，是被估计有最大幅度发展的、潜力极其高的地区。今后的方向性1、进一步提高策划生产的功能，将交易空间向更广的领域扩展；2、强化信息发布的功能，构筑宣传机构以便将灵活运用地域形象的个性商品（服务），不断向海外推广；3、为了实现上述“2”的理想，要构筑一个组织来开发活动或者代表地区品牌的个性商品（高附加价值商品）。网络企业集聚的特征（参考）东京都内网络企业的大约70选址在城市中心的5个区内（千代田区、中央区、港区、新宿区、涉谷区）。而且，其中的50（大约500家公司）更是集聚在新宿、原宿、代代木、青山、赤坂六本木、涉谷、惠比寿广尾地区。上述地区都是东京具有代表性的生活文化产业为基础的，最前卫的时尚地区。其中尤以涉谷的集结最为显著。涉谷周围之所以能集结如此众多网络企业的原因主要有如下2点1、在集聚的初期阶段，原有集聚效应的大小等历史原因（地域的资源）包含在内，以及社会舒适性的存在等，对网络企业的选址来说，是个诱导因素。之后，就完全会被一种连锁反应所支配越集越多仿佛滚雪球。2、对网络企业选址起重要诱导作用的社会舒适性，其特征并不是可以容纳大量人员在一起的大型设施，而是面向较少数的怀着不同兴趣人们的具有时尚性的设施。这样的倾向不仅局限于涉谷，就连在日金山、纽约的网络企业集聚状况中也是可以看到的。即使在国外的城市，基本上涉及内容制作的项目，无一不是由数个专家积聚一堂通过讨论等起将大体的印象描绘出来的。涉谷吸引网络企业的主要因素，可以认为是其具有社会舒适性、时尚性等，其该时尚性，主要是由众多年轻人积聚的街道、来访者中女性居多、以及街道本身的时鬃形象等综合而成的。如果仅仅是建造一些办公室等供业务活动的楼面，未必就可以引来企业的集聚。而专门学校以及年轻人喜欢的店铺等的存在，则可以带给当地兴旺及活力。在此基础上如果想进一步促成企业的集聚的话，一边发挥地域的个性及特性，一边形成社会舒适性也就是创造富有魅力的城市空间是非常重要的。SOHO（小型办公室，家庭办公室）集聚的特征（参考）伴随着IT技术、互联网技术、移动办公技术等的高度化，今后作为新业务生活形态的小型办公室家庭办公室（50H0）将会受到关注。S0H0的本质就是提倡充实的生活环境和附加价值型商务的并存。一般来说，SOHO选址于办公室租金较低廉而且自然环境优良的近郊或者郊外，而在日本，近年来的动向是S0H0向城市副中心周边（涉谷、新宿等等）的集聚。作为S0H0的产业分类（行业），有1、电影录像制作业；2、信息服务业（软件、信息处理服务业等）；3、出版印刷相关业；4、广告业；5、专门服务业（法律事务所、会计事务所、学习补习班等）；6、其他服务业，但其大多数都是属于生活文化产业的范畴。此外，东京的情况是专门服务业大约占整体的60，出版印刷方面的大约占20。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。如果看SOHO的业务内容和其选址的关系，那么对广告设计相关的SOHO来说，与租金的低廉相比，更重视的是交通的便利性以及与客户的临近性（与商务机会的频率关系）。对此，信息相关的服务业，伴随着信息化程度提高，信息通信功能加强的背景下，喜欢挑选交通便利性在一定程度上有确保，且选址成本又较低的场所。另一万面，集聚在新宿涉谷（尤其是涉谷）等城市副中心的SOHO，其特征是大多数不具有居住功能。也就是只是小型办公室，而不是家庭办公室。因此，在城市副中心的SOHO，不需要过分考虑针对家庭办公室的需要。考虑到上述的现象，在吸引新型产业时，有必要根据准备导入的行业及地域本身的特征，进行选址方面的引导。实现发展目标的“基本战略”作为富有魅力的徐家汇城市副中心的应有面貌应该是以高敏感度的市民（当地居民、上班族和来访者）为主体，让人能够切身感受到丰富城市活动的氛围（城市，让生活更美好）、且可以不断创造出引领申国发展的新产业、新事业和新型商务，国际商务活动云集，是人们进行交流和信息传播的中心等。为了早日实现这个目标，徐家汇副中心应将自身具备的技术和知识储备、地域历史文化和特点、以及交通基础设施的便捷性等优势，最大限度的发挥出来。并且在朝着这个方向努力的过程中，我们应着力推进以下四个基本战略的实施，并重视后面提到的6种功能的完善问题。加强高质量文化影响力的培养和提升徐汇区中的衡山路复兴路一带是区内的历史文化风貌保护区，保护区最大的特色就是街路中融入着别样的异国风情。此外，具有较为成熟的生活理念和较高敏感度消费趋向的市民也不断的呈现出新的生活万式和工作样式。今后，这种文化性和创造性会在各个产业领域中创造出新的需求，从而有利于新型商业的产生以及竞争能力的提高。为了实现徐家汇副中心的发展目标，我们应该十分重视这种“文化影响力”的培养和提升。充分利用雄厚的技术实力和知识储备徐家汇副中心不仅商业繁华，IT、电影、娱乐、医疗、生命科学等新型产业也取得了较快的发展。此外，徐家汇地区还汇集着以交通大学研究生院为代表的高水平研究开发机构、以及大量具备专业知识和技能的人才。为了能够更为充分的利用这些技术实力和知识储备，我们应该在注重功能的基础上，在设计和使用的简便性等新价值创造方面也应予以高度的重视。构建起能够使各种人才进行优势互补的架构今后，商品市场将进一步细分、变化将日趋激烈，如果对商品和服务的供给放任不管的话，当然无法发挥应有的效率。这就需要我们发挥不同主体的不同优势，根据需要进行有效的合作，这才是产生竞争力的源泉。今后，我们应努力构建起一种能够使具备产业科学、以及其他学科和能力的人才进行优势互补的组织构架。展现出全球化的信息交流和信息传递的作用为了能够更好的展现出徐家汇副中心的特点，应十分重视对增添徐家汇副中心城市魅力不可或缺的信息传播产业的作用。因此，我们应切实加强能够创造出新需求的“信息传播能力”的建设。徐家汇城市副中心应予强化的6个产业功能（徐家汇副中心的未来蓝图）FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。以高敏感度的市民（当地居民、上班族和来访者）为主体，让人能够切身感受到丰富城市活动的氛围城市，让生活更美好、能够不断的创造出引领中国发展的新产业、新事业和新型商务，国际商务活动云集，成为人们进行交流和信息传播的中心（实现未来蓝图的“基本战略”）加强高质量文化影响力的培养和提升充分利用雄厚的技术实力和知识储备构建起能够使各种人才进行优势互补的架构展现出全球化的信息交流和信息传递的作用（实现未来蓝图的“基本方向”）为了满足区内高敏感度市民多样的生活需求而进一步增强区内产业的活力让具备多种技能的人才进行“优势互补“，从而创造出新型商务为高品位文化活动的源泉一一区内人材（学生、艺术家等）提供可以展现的“舞台”通过信息的传递可以让更多地区了解到徐家汇副中心丰富闲适的城市生活氛围能够不断的培育出高成长性的新型小企业为产学合作、商学合作和多种人才的“优势互补”提供支持在徐汇区内形成集研发叶制造生产为一体的产业体系培养相引入为国际商务活动提供支持的行业，如法律、会计、专利、人材中介等为利用徐家汇原有地区资源，作为国际商务活动（如使用原有别墅进行的高附加值的小型洽谈会等）的场所向区内外及时传递新鲜程度高，保质期间短（如旅游、节庆活动、交流活动等）的信息（6个产业功能）商业（生活提案）功能业务功能信息传播功能促进文化娱乐学习健身的功能观光活动辅助功能国际交流辅助功能应予强化的产业功能（1）商业（生活提案）功能商业（生活提案）功能定义是这样一种产业，它提供了一种全新的生活内容提案和服务，使得消费者不仅仅针对上海市民、也包括长江三角洲和中国各地的人们、令他们耳目一新，禁不住的好奇，并且渴望拥有所有。不仅创造出生活提案和服务，同时此功能还提案利用这些生活提案和服务的方案。对于统一而又灵活地利用方案，也刺激了消费者的想象力。构成商业（生活提案）功能的子功能激发好奇心的功能新的生活内容提案和服务将起到刺激人们产生如何利用它的好奇心的功能激发渴求心理的功能刺激人们的占有欲的功能，将人们心中有了的话该多好啊的感叹具NRI野村综合研究所（上海）咨询有限公司NOMURARESEARCHINSTITUTE,LTD第9页共34页体化对生活形态进行提案的功能（展示功能）让人们看到后发出这样的感叹竟然还有这样的生活用品啊，在感叹的同时起到对生活形态进行提案的功能刺激想象力的功能激发人们创造的功能，引发类似这样的使用方法是否也行得通呢的思考把握顾客需求的功能敏感把握顾客需求，不断创造顶尖流行的功能体现商业（生活提案）功能的商务生活日用百货销售、精品商店、提案型旅游代理店、SPA型服装企业、摄影工作室等商业（生活提案）功能的商业结构商业（生活提案）功能的商业活动参与者（PLAYER）商业（生活提案）功能的商业活动参与者，是由集结在徐家汇的商业设施以及今后计划将在周边入住的，具有生活提案功能的销售服务性商店（生活日用百货销售、SELECTSHOP、旅游代理店、SPA型服装企业、摄影工作室）构成。可以灵活的利用地域资源现在具有40万前商业面积的徐家汇，作为上海市的商业中心，与南京东路步行街、淮海中路商业街一起，成为上海最繁华的商业街之一。另外，在徐家汇的周边，有衡山路娱乐街、宜山路建材街、广元西路电子街等一批具有特色的商店街和娱乐区。有效地灵活地利用现有的箱子，将现在只具有销售时尚用品功能的商业设施，转换成新世代的具有时尚生活提案功能的商业设施是可能的。在宜山路建材家居商业城现有的功能中、因为具有潜在的高附加价值（地价负担力强）的商品销售（展示）功能、把握顾客需求以及设计功能，所以今后有可能在副中心将这些功能集中并加以扩大。对于地域课题的贡献一方面徐家汇作为上海最繁华的商业街之一，另一方面事实上与南京路、淮海路商业圈没有形成商品构成的差别化。所以今后为了显示出与其他商圈的差别，向提案型功能转换就显得非常重要。宜山路建材家居商业城，在现有设施维持费和地价相对较高的城市中心部占据如此众多空间，进行着大量低附加价值商品的交易，一定程度上造成了交通混乱，因此今后可以考虑通过功能的分离而谋求新的发展。应予强化的产业功能（2）业务功能业务功能定义与日本的新宿城市副中心或者涉谷城市副中心地区相比，徐家汇城市副中心的业务功能集聚还有发展的余地。在商业功能（商店）、居住功能（住宅）的基础上进行业务功能的扩充，以构成有着良好平衡的城市功能为目标，这对于今后徐家汇城市副中心的发展来说是必不可少的。构成业务功能的子功能营业据点的功能城市副中心的业务功能与城市中心的中枢管理功能是不同的。在极其优越的交通条件前提下，持有广阔生活居住空间（商圈）的城市副中心，具有BTOC（公司针对个人NRI野村综合研究所（上海）咨询有限公司NOMURARESEARCHINSTITUTE,LTD第10页共34页客户的商务活动）的商务营业据点功能。开发规划功能利用与消费者接近的便利性，针对消费的者需求进行商品和服务的开发规划的功能，是城市副中心地区的一个重要业务功能。代办中介功能在城市副中心地区，票务、节庆活动规划运营等信息的代办中介等可以形成一个独立的商务活动。TESTMARKETING（测试销售战略）功能在城市副中心地区，利用接近消费者的特点可以进行新型商品或者服务的测试销售战略活动。体现业务功能的商务办公楼租赁事业、商品服务销售公司、票务公司、活动规划公司、市场调查公司等等。业务功能的商务结构业务功能的商务参与者业务功能的商务参与者基本上是以房地产开发公司为中心的，他们对业务功能的集结点建设起着重要的作用（以办公楼为核心的复合开发等）。估计在房地产开发公司中，既有中国国内的企业，也有以日本、台湾、韩国或者新加坡为首的外资企业。可以灵活的利用地区资源在充分利用徐家汇业务功能的商务当中，最为有利的地区资源就是发达的交通网以及离由此而产生的每天来往于徐家汇的数十万单位的人口十分接近的良好的地理条件。在徐家汇城市副中心尚能发挥新型业务功能的空间资源（可能的开发地）目前限于大宇地皮等如何有效利用有限资源，对于今后徐家汇城市副中心的发展来说是极其重要的事情。对于地域课题的贡献正如前面所述的那样，与日本的新宿城市副中心或者涉谷城市副中心地区相比，徐家汇城市副中心的业务功能集聚还有发展的余地。在商业功能（商店）、居住功能（住宅）的基础上进行业务功能的扩充，把构筑平衡性良好的城市功能作为目标，这种目标的实现会对今后徐家汇城市副中心的发展起到至关重要的作用。应予强化的产业功能（3）信息发布功能信息发布功能定义在广域范围，通过多种媒体手段的使用来向外发布信息的功能。所发信息是各种国内外信息，上海市市内信息，徐汇区/徐家汇副中心的最新信息等。对于徐家汇副中心的新鲜度高有效期限短（观光十大型活动、交流活动）信息以及徐家汇城市生活的丰富性，承担着大范围信息发布的任务。构成信息发布功能的子功能信息收集的功能收集以徐汇区区内为中心，包含上海市以及国内外的关于政治经济社会文化方面各种信息的功能信息整理的功能把收集到的信息文书化、影像化，排定名次以及数据库化的功能信息发布的功能经过整理的信息通过报纸、杂志、广播、电视、门市、广告等媒体发布的功能徐家汇品牌确立的功能通过发布关于徐家汇的特定信息，确立徐家汇形象的功能NRI野村综合研究所（上海）咨询有限公司NOMURARESEARCHINSTITUTE,LTD第11页共34页体现信息发布功能的商务出版业、广告宣传业、广播业、排行榜业务、实验商店业务等。信息发布功能的商务结构信息发布功“的商业竞争者（PLAYER）信息发布功能的竞争者不仅仅局限于可以发布时尚建材家具不动产等可以发布徐家汇信息的杂志，报纸，书籍出版社，广播后，广吉宣传业界人士等，通过商品本身可以发布信息的商业设施内的店铺也处于有力的竞争者之列。可灵活利用的地域资源对于徐家汇的信息发布来说，最可以利用的地域资源是发达的交通网，通过它每天有数10万人造访徐家汇。来访者其实是最有效的信息传播者，可以把在徐家汇感触到的信息带回其他地域，无形中起到宣传的作用。有效地利用徐家汇内现有的商业设施，从目前仅具有时尚用品销售功能的商业设施开始，逐渐将其转换到拥有信息发布功能的新一代商业设施，这种转换是非常有可能性的。人才方面正在充实当中，例如交通大学的毕业生等，将来可能就职于杂志、报纸、书籍出版社、广播局、广告宣传业的人才，以及那些通过商店进行各种各样信息发布和收集的企划的人才。对于地域课题的贡献目前徐家汇在上海是最繁荣的商业街之一，但是对外知名度低于南京路，淮海路。信息发布也可以相应提高徐家汇的知名度。杂志，报纸，书籍出版，广播产业还未集聚的，但是通过商店型的信息收集发布，以对顾客需求信息的正确把握，实现商业设施的活性化。应予强化的产业功能（4）文化娱乐、学习、健康促进功能文化娱乐功能将多种独特、多样、具有地域特点的文化要素、文化精神融入日常娱乐活动和手段之中的功能以娱乐的形式促进文化活动、维护文化精神、普及文化教育的功能构成文化娱乐功能的子功能文化性娱乐的功能提供多种具有文化底蕴和文化特色的娱乐活动非日常性文化体验的功能提供非日常生活的活动、空间以及体验休闲及身心活化的功能提供心理方面和身体方面的愉悦、自由以及回归自然的感觉文化普及功能通过娱乐渗透各种文化要素、普及文化教育，提高文化素养通过文化娱乐促进社会参与功能再娱乐交流中加强地区的联系，促进社会参与体现文化娱乐功能的商务从领域上看，有涉及影像、音乐、戏剧、数字娱乐、博物馆、美术馆等多万面的商务从内容上看，在内容（CONTENTS）策划、制作、生产、发布、流通、管理、服务等一系列的价值创造过程中有下列不同层次、不同规模的商务。NRI野村综合研究所（上海）咨询有限公司NOMURARESEARCHINSTITUTE,LTD第12页共34页内容（SOFT）的策划、制作（如ARTIST的LABEL等）ARTIST管理（包括EVENT策划、TV节目策划制作、著作权管理等）内容（SOFT）流通（销售、宣传、销售网点支援、销路开拓等）发布（SOFT包装意匠、广告、ARTIST形象设计、销售点意匠设计等）提供内容信息（通过因特网的内容提供及网页构筑、通讯销售、ANTENNASHOP等）商品计划（以偶像为主的商标权、著作权交易、各种市场调查等）出版（各种相关报纸、杂志、书籍的出版等）服务设施运营（HALL、THEATER、LIVEHOUSE、AMUSEMENT、MUSEUM的运营等）体现文化娱乐功能的商务（1）影像影像产业由电影和影像软件产业支持。就现状来说虽然国产电影缺少成功作品，但是随着DVD机器的普及以及影像软件的开发和进口等的发展，可以认为将来影像产业的潜力很大。影像和音乐对担负下个时代重任的年轻人具有强烈的吸引力，是发挥副城市中心文化性、吸引顾客作用的极其重要的内容。影像的具体分类有国产电影、外国电影、国产电视剧、日美等海外电视剧、国产动画、日美等海外动画、国产儿童动画、日美等海外的儿童动画、音乐、卡拉OK、游戏、运动、学习、兴趣爱好和教养、娱乐等。看一下国际的潮流可以认为，今后，动画、游戏、学习等领域的潜力特别高。徐汇区是中国电影的诞生地，区内聚集了上海电影集团公司这一影像内容服务的最大提供企业，还有上海仅有的两家五星级影城。另外，中国最大规模的上海国际电影节就在毗邻的周边地区召开，具备影像文化的土壤。加之区内还有提供影像软件的国际大企业SEGA，因此具有开展游戏等数码娱乐的资源。今后，为了让影像文化扎根于徐家汇这个副城市中心，将其发展成上海乃至长江三角洲地区影像文化发送基地，不能停留在影城的建设上，还有必要设立与电影相关的博物馆和摄影棚，招揽与电影相关的大型活动（电影节、与大牌明星一起倒计时、电影大作的首映式等）以及培养提供数码电影的企业，设立服务基地等。体现文化娱乐功能的商务（2）音乐和戏剧音乐行业由艺术家、音乐制作人、音乐内容传播产业所支撑。虽然目前通过因特网的音乐传播强势增加，但充满了现场感以及观众与艺术家之间感动的现场音乐依然支撑着音乐文化。与电影不同，可以说音乐和生活者之间的距离更短。一般而言，成为电影演员决不是一件容易的事，但即使是外行，在音乐场景中有时也能成为一个演奏者。另外，与影像相比，音乐更能轻松地体验到。和影像一样，音乐负担下个时代重任的年轻人也具有强烈的吸引力，对于副城市中心，其文化性和吸引顾客的作用是不能忽视的。戏剧（歌剧、音乐剧、地方剧等）作为表现艺术和技术的高峰，体现了一个城市文化风土、文化积累和文化水平。戏剧产业所需要的专有技术、成本和热情形成了广域文化信息传播功能的性质。换言之，戏剧表现了附加价值的功能。作为副城市中心，切身的流行音乐（也包括一部分古典音乐）不可缺少，具有广域文化信息发送功能的戏剧也是必需的。徐汇区有中国屈指可数的音乐名校“上海音乐学院”（及其附属中学）这一艺术家的摇篮，还有“上海戏剧学院”这个戏剧人才培养的基地。周边地区还有“上海舞蹈学院”和“上海话剧院”等可以活用的资源。可以说具备作为音乐、戏剧信息发送地的地区性资质。此外，通过灵活运用区内上海交通大学合资企业和现有的IT企业以及今后的招商活动，面向电脑的因特网音乐发送服务、用唱片店和便利店等地的专用终端接收的音乐发送服务，这此都不NRI野村综合研究所（上海）咨询有限公司NOMURARESEARCHINSTITUTE,LTD第13页共34页是不可能的。今后，在徐家汇这个副城市中心，为了形成音乐和戏剧文化，有必要完善剧院和直播室这一各种水平艺术家跟生活者、来访者交流的界面，吸引索尼音乐娱乐公司（SME）、东芝EMI、AVEX、文化便利俱乐部（CCC、影像、音乐软件租赁店TUTAYA的开展）等音乐产品提供企业来此发展并与之合作，吸引HMV（免费发送印度系音乐、在店铺内除了能1天几小时播放来自总公司专用录音棚的现场节目，还能直播对来访的海外艺术家和国内艺术家的采访）、VIRGINMEGASTORES（设置了能从十几万首曲子中进行选曲的条形码式视听设备）等核心店并与其合作。而政府要为音乐和戏剧的振兴提供必要的场所（租赁式大厅等），为年轻艺术家飞黄腾达提供支持。体现文化娱乐功能的商务（3）娱乐、数字娱乐提起娱乐行业，首先想到的是游戏中心。传统的娱乐设施是过度的依赖于人气游艺机的登场来贯穿整个营业过程，饱受同行业竞争之苫。人气游艺机能吸引顾客，但不能抓住顾客的心。加上作为家庭娱乐渗透到家庭用的游戏机（电脑游戏），以及今后新一代手机的普及而推动移动娱乐发展的话，会给传统的娱乐带来很大的影响。但是，娱乐是城市型娱乐的基础，担负着很大的作用，以日本等海外的大型制造商为中心，向着市场的活性化和开拓新增顾客而提案新的玩的方案。针对通讯网环境的扩大、时间消费型玩的志向、少子（上海实行独生子女政策）高龄化社会的到来等事业环境变化，数字娱乐和家庭娱乐的开发的相互搭配将会常见。前者是多数（复数以及异地玩家）双方的交流比赛会变得有趣，后者则为对于不是游戏的核心层的家庭来说，可以提供给父母和子女一起娱乐的、休闲的场所。例如日本的SEGA在展开大型娱乐设施JOYPOLIS的同时，实践了实验型娱乐娱乐舞台NET（用光纤将各个店铺连接起来，实现了用触摸式终端进行双方的交流比赛）。NAMCO展开了漫画茶馆和咖啡网吧的复合店，知识爱好娱乐（在隐居的环境中，上网看DVD、漫画书、（将来将会有卫星数码播放）自娱自乐的多种数码空间茶馆），也设置了受时间限制的儿童游戏设施。KONAMI收购了最大的体育俱乐部（PEOPLE有限公司），以娱乐来达到健康的设想，展开健康护理娱乐，并且网络购物的子公司开始尝试着将收集到一定的用户意见变成商品化。不局限于传统的娱乐范围，预见消费者来访者（顾客）的需求，发布娱乐信息。在徐家汇副中心，日本的SEGA和ECC也选定了办事处，作为推进数字娱乐产业的据点慧谷电脑城也在建设中。今后，有效利用这些资源，不是追随上海传统的娱乐，在中国的话，培育领导娱乐和数字娱乐潮流的企业、设施的整备、发展新的消费阶层，由此有助于广域的发展。体现文化娱乐功能的商务（4）博物馆美术馆提起博物馆美术馆，一般给人的印象是箱式建筑物的概念。换言之，虽然利用者的意识和行为已经有了很大的变化，但是博物馆美术馆没有随之相应变化。传统的漂亮豪华的建筑物，展览一些高额的绘画和标本，己不能吸弓参观者到来。重要的是如何来满足参观者的需求，提供参观者实现自我感觉实践的机会。比容体更重要的是内容和表现内容的形式。近年来，作为确保参观者的方法，试着采用将展览物品编入学习教材与学校联手合作、健全地区社会功能的体感博物馆、配合网络的普及开设网页、引进志愿解说员打造开放失形象、利用高新技术进行展示体验等方法。在娱乐环境中，注入文化要素的同时，淡薄博物馆美术馆等文化设施的文化意识是关键。因此，博物馆正向体验型信息发布型变化，从只要有就可以的时代，发展成向社会宣传并具有经营意识的时代。NRI野村综合研究所（上海）咨询有限公司NOMURARESEARCHINSTITUTE,LTD第14页共34页在日本例如三鹰市立动漫美术馆（通称三鹰森林美术馆GHIBLIMUSEUM）里，同时设置了试映室，上映原作和特制作品的动漫。国立科学博物馆（东京上野）里同时设立了体验型设施探险广场，是根据孩子们的视点兴趣而开设的。仙台媒体博物馆（SMT、仙台）由图书馆美术馆博物展览用的展览会场放映厅而构成，成为IT复合设施的多媒体博物馆。上海也有SONYGALLERY（上海淮海路），在体验新产品的同时，也成为发布索尼作品信息和精神的据点。从物质消费型转变为时间消费型的消费动向，是强烈关系到文化这个关键字的。潜伏在这个关键词里的东西，如果说与博物馆经营动向有何关联的话，那就是名字（叫法）本身。博物馆和美术馆等这此名字带有刺激知识性好奇心的作用，除了能较吸引参观者以外，也给周围的物品销售餐饮等领域带来了附加价值。无论设施的娱乐要素如何强烈，只要冠上MUSEUM之名，就增加了作为文化设施的附加价值，促使在文化环境中悠然消费的阶层增加。作为城市的副中心，经常发布文化信息的功能是不可或缺的，这意味着新型MUSEUM的存在价值是很大的。现在徐家汇副中心中这种功能还非常欠缺，今后有待加强。学习职业进修学校的功能近年来，上海的升学率明显提高，作为进入大学的第一站小学，有名气的小学的入学考试竞争正在日益激化，对于学习产业的期待也日益高涨。学习的需求不仅仅是孩子的需求。随着国营企业改革，终身雇用也相继崩溃了，个人的资格需求也日益高涨。另外随着WT0的加盟、上海世界博览会和海外来访者呈增加趋势，人们学习外语的需求也日益高涨。徐家汇副中心的高收入阶层、社会地位高的消费者很多，可想而知针对人们的兴趣爱好以及终身教育，提供知识教材经验等的学习相关产业的潜在需求也会日益高涨。另外一方面，充分利用徐家汇副中心得天独厚的交通便捷性，相对于郊外巨大的顾客群（新兴城区），此地可以作为提供以上学习服务的地方。在徐家汇副中心，灵活利用以上的地区资源，针对人们多种多样的学习需求，在促进高质量的服务的提供的同时，建议创造新的学习产业。构成学习职业进修学校功能的子功能学校功能提供应试私塾学习私塾、取得资格证书的学校、语言学校、幼儿英才教育、针对企业的培训、E记忆等各种服务教材制作供给的功能通讯教育教材、语言学刀教材的开发、制作学校情报的提供各种学校、培训设施、教养学校等的介绍和不同行业合作的功能协助制造商、大学、职业学校等不同行业，开发新商品和服务以及市场调研。促进健康的功能最近，高龄化的进展显著，涉及疾病的治疗，看护等社会保障的社会化负担正在逐渐地急速增大。为了改善这种状况，不仅一贯以来具有的早期诊断，治疗，有关健康维护，促进，疾病预防等措施也变得尤为重要。同时，以增进健康，对疾病的预防意识提高等为背景，我们可以看到，生活着对健康服务的需求变得越来越突出。但是就现状而言，因为技术等间锤，目前的服务水平还无法充分满足以上要求。NRI野村综合研究所（上海）咨询有限公司NOMURARESEARCHINSTITUTE,LTD第15页共34页在徐家汇副中心的周边地区，以复旦大学附属医院，上海交通大学为首，集结了较高的研究开发功能，并且拥有一批专业知识技术的专业人才。在徐家汇