2007年河南周口市房地产市场报告

房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317891目录目录一、项目运行背景11周口简介111地理位置112周口交通情况113周口产业情况12周口宏观城市发展综述121周口市经济发展概况122周口城市规划建设二、项目立地分析21项目简介211项目地理位置212地块及周边现状22立地条件分析221大环境分析222小环境分析23立地总结三、周口房地产市场分析31产品分析32产品去化交叉分析33单价去化交叉分析34总价分析35客源分析34市场总结四、商业市场分析41在售商业分析411商业个案分布图412商业个案分析42沿街商铺分析421商铺统计表422租金去化交叉分析五、深刻地自我反省房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317892一、项目运行背景11周口简介111地理位置周口市位于河南省东南部，辖川汇区、项城市和淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水8个县，国土总面积119万平方公里，耕地面积1170万亩，总人口1006万人，耕地面积、总人口均居全省第2位。周口市农业发展一马当先，粮、棉总产量均居河南省第一位，分别占全省的1/6和1/4，是闻名全国的粮棉大区。112周口交通情况有国道、省道13条；311国道横穿东西，106国道纵贯南北；有县乡公路184条，通车里程3968公里；漯（河）至阜（阳）铁路与京广、京九线相接；周（口）至漯（河）高速公路与京珠高速相连。周口市房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317893市场商贸全市有各类市场615个，市区内有荷花市场、中州商贸城、人民商场等大型商场、市场8个。其中荷花市场为河南省最大的综合批发市场，占地200余亩，日客流量10万余人次，日成交额近千万元，辐射周边100多个市县。全市粮油、蔬菜、果品、畜禽、皮革、建材等各种专业市场发展迅猛，方兴未艾。12周口宏观城市发展综述121周口市经济发展概况历年GDP增长综合经济实力不断增强。2006年全市生产总值6777亿元，是2000年的16周口房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317894倍，年均增长89；上半年，全市生产总值（GDP）达35334亿元，比上年同期增长117。在35334亿元的生产总值中，第一产业增加值10786亿元，增长59；第二产业增加值14731亿元，增长139；第三产业增加值9816亿元，增长154。上表中数据显示，进入2003年以来，周口GDP增长率稳定在10以上，并一直保持持续增长，2006年突破接近680亿元大关，增长率14，增长率基本赶上全国平均水平，显示周口市经济发展势头良好，后势强劲。历年固定资产投资0100200300固定资产投资亿元104611461568211829332002年2003年2004年2005年2006年2006年周口市固定资产投资平稳较快增长。全年全社会完成固定资产投资2933亿元，比上年增长36，其中城镇投资2002亿元，增长437。三产比重2006年国民经济平稳健康较快发展，经济总量和人均水平跨上新台阶。初3533441440352559367711701200260950122030002000200400600800GDP亿元41440352559367735334增长率95026030001200122011702002年2003年2004年2005年2006年2007上房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317895步核算，全年全市生产总值6777亿元，按可比价格计算，比上年增长122。其中，第一产业增加值225亿元，增长89；第二产业增加值2781亿元，增长159；第三产业增加值1745亿元，增长11。3730363533394541404124252325260204060801001202002年2003年2004年2005年2006年2007N第一产业第二产业第三产业居民收入02000400060008000000500100015002000250030003500城镇居民人均可支配收入元）4668496128564263556721819466386增长率158086013701720136028602002年2003年2004年2005年2006年2007年上班年2006年周口市城镇居民人均可支配收入为721819元，增长率为136，上半年全市城镇居民人均可支配收入466387元，同比增长286。从历年数据来看，城镇居民可支配收入和增长率均保持稳定增长，说明城镇居民逐步富裕起来。那么其对居住环境和居住环境也逐步重视起来，形成了一定的房地产新需求。周口的发展与往年相比，成绩比较显著，但同国内部分发达地区相比，差房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317896距仍然明显。未来5年，周口将以跨越式发展为定位，城市发展主要细化指标也将出台，这一发展契机势必会带动居民居住水平的提高与房地产业的健康发展。122周口城市规划建设中心城区概述城市规划区范围城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。综合考虑城市发展和建设管理的需要，结合行政界限和道路等可识别的界限，将以下范围划定为城市规划区，该区内的建设执行城市规划法的有关要求。本次规划的城市规划区用地范围为川汇区行政区全部、漯界、周商、阿深高速公路围合区域及三条高速公路和铁路沿线村庄用地。城市性质规划城市性质商贸流通、农产品精深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中心城市。从城市整体发展规划来看，周口市未来的发展还是依托于其两个主要优势，即依托交通便捷优势发展商贸流通，依托农业优势发展农产品精深加工。另外房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317897就是利用自身的历史文化优势发展中原特色文化旅游。城市的发展中农业比重太大，工业发展缓慢，也影响了城市经济的发展以及居民收入的增长。城市规模和人口城市规模2003年底周口市区人口为398万人，其中非农业人口2233万人，暂住人口558万人，农业人口1189万人。2010年市区总人口为60万人，城市建设用地6319KM2，人均建设用地10531M2人。2020年总人口为100万人，城市建设用地9952KM2，人均建设用地9952M2人。通过周口市区规划可以发现，在未来45年内，周口市的人口将会由2003年的398万人，至2010年的60万人，市区人口增加20多万人，平均每年的人口新增量在3万人左右。如此巨大的人口增量必然导致房地产的大量需求。按照目前周口市城镇居民人均居住面积293平方米，30000人293平方米/人879000平方米在未来34年内，平均每年将会产生879万方的新增住房需求。而目前周口市每年的新增住房供应量在30万方左右。市场未来将会出现供不应求的情况，市场前景可观。城市空间发展战略城市发展战略目标充分发挥中心城市政治、文化、商贸、信息中心和交通枢纽等功能，坚持实施可持续发展战略，实现经济发展和环境保护相协调，巩固、提高周口作为豫东南地区中心城市的地位与作用，使周口在21世纪发展成为一个繁荣、高效、文明的区域性中心城市；一个适宜创业发展、适宜居住生活的平原生态城市。城市空间发展战略经过对影响周口市城市发展的经济主导流向、交通引力、生态空间维护等种种内外条件的分析，本次规划确定周口市空间拓展的战略为“东拓西控，南联北伸”。东拓优先发展区。周口城区东部地带，是周口城区未来的核心地区，是体现周口城市新经济、新建设、新形象的集中区域。规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317898政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区。西控生态控制区。西部用地位于城市水源地的上游，是城市生态敏感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城市的角度，将城市西部用地划定为生态维护用地。南联引导建设区。现状川东工业基地。该处用地有限，各项建设活动必须得到有效的引导和控制，以发挥最大的土地效益和产业集聚效益。北伸有限建设区。城市以北地区，规划期内做适当发展。远景作为城市发展的战略储备空间。老城区更新改造区，应逐步疏散部分职能，搬迁污染企业，增加绿化、广场等公共空间用地，改善环境质量。建筑以多层为主，维护旧城格局，开辟步行街区，成为传统商业街区。城市布局结构规划城市规划结构本次规划确定城市布局结构为一河穿城、两轴拓展、三点互动、四区共荣。一河穿城沙颍河从周口市穿城而过，已成为周口市独特的自然环境特征；水与城相互交融，城因水而更富动感与灵气，水因城而承载了更多的历史与人情。两轴拓展两条城市功能拓展轴东拓轴规划以东部新区拉动城市功能东移。文昌街形成串连外围生态林地、文教区、老城区、城市综合公园、新区并向大三角方向推进的“东进轴”。东部地区现有良好的交通及基础设施条件，城市开发已经有相当的基础。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317899南联轴八一路南北延伸，串联了城市的主要功能核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和商水连为一体。以八一路生活性主干道为中轴，以周商路、大庆路交通性主干道为边界的区域是城市的核心区域，该区域包括了川汇区新区、中原国际商贸城、老城商业金融中心、南部新区。远期随城市规模的扩大，市区将和商水联合发展。规划确定该发展轴线为“南联轴”。三点互动城市远期将形成多中心的紧密组团式结构形式。川东工业基地、川汇区行政办公中心和东行政办公中心（周口市级行政办公区）将形成远期城市发展的增长区域。三点建设将带动城市新区的建设，并进而促进旧城的改造，使城市建设充满生机与活力。四区共荣城市按照用地空间布局可划分为四大片区，分别为铁南片区、河北片区、东部片区和老城片区。在这四大片区中按城市用地的功能，规划形成十大功能结构区，分别为铁西工业区、铁南生活区、铁南工业区、沙南商业金融区、沙南仓储物流区、河西文化教育区、沙北综合生活区、沙北工业区、东部行政文化区、东北文化教育区。根据周口市的整体规划，周口市未来的发展方向主要集中在市区的东部和市区的南部。本项目位于南部区域，规划优势明显。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178910二、项目立地分析22立地条件分析221大环境分析城市发展目标坚持实施可持续发展战略，实现经济发展和环境保护相协调，巩固、提高周口作为豫东南地区中心城市的地位与作用，使得周口市在21世纪发展成为一个繁荣、高效、文明的区域性中心城市；一个适宜创业发展、适宜居住生活的平原生态城市。城市性质商贸流通、农产品精深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中心城市。城市规模人口规模2003年底周口市区人口为398万人，其中非农业人口2233万人。2010年市区总人口为60万人，2020年总人口为100万人。用地规模城市建设用地6319KM2，人均建设用地10531M2人城市规划区范围市区西北与西华县毗邻，东部与淮阳县接壤，南部一带为商水县环抱，总面积204平方公里。城市发展战略城市空间发展战略经过对影响周口市城市发展的经济主导流向、交通引力、生态空间维护等种种内外条件的分析，本次规划确定周口市空间拓展的战略为“东拓西控，南联北伸”。本项目所在的南部的区域为周口市未来重要方向之一，区域内部市委行政区规划和川东工业区，为项目的发展带来了契机。222小环境分析地段条件房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178911项目位于周口市的西南面，之前周口市大部分住宅都集中在市区南面，对项目所在的地段认知度有一定帮助。就距离市中心的绝对距离来说，与其竞争个案相比，本项目仍然存在一定的劣势。交通情况就路面情况来说，项目紧邻主干道迎宾大道，路面十分宽敞。往西可直接通往南洛高速。目前项目周围公共交通尚不发达，有部分路段尚在整修，部分路面环境较差，在这一方面还有待进一步改善。周边配套项目对面为一个正在建设的居住小区兰亭山水，在建小区可以为项目累积一定的人气。在其他配套设施诸如医院，餐饮，公交，银行，超市等方面，项目所处地块十分欠缺，这一点对项目以后的去化会造成一定的抗性，因此在今后的规划中应加以补充。区域规划在区域规划方面，项目所处位置属于规划中的川东工业区，目前已有多个工业基地投入使用；另外本区域还属于以后行政中心所在地。23立地总结就项目的地段条件来看，项目靠近主干道，紧邻规划中的川东工业区，对于项目的日后发展有很好的促进作用。项目生活配套设施和公共交通情况存在一定的不足，包括交通线路的不完善，以及缺少必要的生活配套设施，这一方面除了依赖市政的规划外，也需要项目自身在规划中寻求一定的调整和突破。本项目位于城市主干道迎宾大道上，周边有少量老式居住小区，在居住条件方面显然还不是很成熟，有待进一步累积人气。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178912项目周边竞争个案较多，使得项目的竞争压力较小，但另一方面也降低了项目的客源导入，因此对于项目来说，怎样通过自身的品质和宣传来吸引客源是十分重要的。就目前情况来看，项目具有一定的区域认可度，但小区配套设施明显不足，宜通过加强自身配套和提高楼盘自身品质，营造自身特色以寻求市场的突破。三、周口房地产市场分析竞争个案分布图房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178913行政新区富人经济区裕华都市森林新荷花市场新荷花市场本案电业局，电业局小区新天地兰亭山水天下城现代城万基城市花园圣鼎上城阳光花园亿星紫荆城房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178914由于市中心无多余的开发土地，前期主要发展集中在城市西南区域，而西南区域的生活配套设施和交通相对比较完善，因此目前大部分在售项目主要集中在分布在市区西南角。但从未来的城市发展来看，未来的供应量主要集中在市区的南部和东部。31产品分析案名公开日期工程进度产品形态总量体（万）户型面积（户数配比（）均价（元/）可售户数已售户数去化率（）去化速度（套/月）备注2R9812078273R11913917862华源小区2005年5月现房多层34R/复式146152321114002882789716已售完2R9810260203R11713621070正岩城市花园2006年4月封顶多层354R/复式140150301016503001204020已售完2R921063223永盛花园2006年1月结构多层63R1361461087718201401107911剩余5楼以上面积在140平米左右的三房和四房，200平米左右的楼中楼兰亭山水2006年结构多层601R506063102300630891430剩余3层房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789152R103157254期6月3R12013441065以下，面积在90140平米2R102117160403R12914618045万基城市花园4期610结构多层104R/复式16018560152800约4004511精致社区剩余房源不多，最小104平方，多为140平米以上。1R565849102R777849103R101136295604R141255中央花园（一期）06年底年底交房（一期）多层185复式1807415180015165928307年6月2R895556203R10611911240现代城08年地上2层多层、小高层784R161188111402000112166604107年4月2R839319250圣鼎上城617地上3层多层43R10811419250160039153807707年6月3R1401458480裕华都市森林06年10月左右封顶（一期）多层104R/复式200204422019007161952106年10月份房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178916亿星紫荆城/未动工/12/阳光花园（二期）9月份地上3层多层4124/07年9月竞争个案以多层为绝对主力房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317891732产品去化交叉分析户型分析各户型的供应和需求情况如下供给358277061776941R2R3R4R需求各户型的去化率如下00010002000300040005000600070001R2R3R4R房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178918面积分析房型面积段（）套数去化套数去化率（）1R5060632031752R9212048723448053R117146108667061694R/复式140185122544426从图表中可以看出，目前在售的项目中以2R和3R为主力户型，面积以中大户型为主。2R主要集中在100120左右，而3R主要集中在125140左右。结合户型和去化情况可以发现，1R市场整体供应量较少，因此其去化情况的参考价值不大，从剩余的几种房型去化情况可以看出，在当地市场，2R和3R去化较为乐观。在复式的供应方面可以看出，大面积的复式产品的整体去化率在40左右，从市场整体去化情况来看，能达到这样一个去化率还是比较乐观的。形成这样现象的一个主要原因就是当地市场仍处于起步阶段，几乎全为自住客源，其购买住房考虑为“一步到位”，即在一生中只购买该一套住宅作为未来的居住所在。因此对住房面积的需求自然向大户型发展。另外，由于周口市住宅单价不高，导致大面积产品的总价与小面积产品相比总价差距不大。两个原因导致了市场偏爱大户型产品。中大户型在当地市场接受度相对较高房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317891933单价去化交叉分析项目名称平均单价（元/）主力总价（万/套）月去化（套/月）开盘时间华源小区125015162005年5月正岩城市花园1100143202006年4月永盛花园1200168112006年1月兰亭山水4期2200279302006年6月万基城市花园4期280026402006年9月裕华都市森林1800252212006年10月现代城2000244107年4月中央花6月圣鼎上城160016772007年617阳光花园未定/07年9月份125011001200220028001800200018001600162011304021418377050010001500200025003000华源小区正岩城市花园永盛花园兰亭山水4期万基城市花园4期裕华都市森林现代城中央花园圣鼎上城0102030405060708090系列2系列1房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178920单价去化量从单价上可以看出，目前在售楼盘单价明显呈现三个梯队，兰亭山水和万基城市花园两个高品质楼盘为第一梯队，单价集中在22002800元/；第二梯队，价格主要集中在16001900元/；第三梯队，价格主要集中在11001200元/从单价和去化两个因素对比可以看出，市场的单价敏感度不大，单价对去化速度的影响不大，价格相对较高但品质较好的楼盘去化情况较为乐观。在当地市场，价格并不是决定去化的主要因素，楼盘的品质才是去化的保证34总价分析总价万1010121214141616181820202222242426262828华源小区正岩城市花园永盛花园兰亭山水4期万基城市花园现代城裕华都市森林中央花园圣鼎上城主力总价短（高品质）主力总价段（一般）房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178921图例1R2R3R4R/复式从图中可以看出，目前市场竞争个案主要产品基本以2R和3R为主，2R总价主要集中在1214万，3R总价主要集中在1518万之间。而个别高档楼盘基本总价都在20万以上。结合总价和去化对比分析可以看出，去化情况较好的楼盘多为高品质楼盘，如万基城市花园，讲究精致小区，并拥有自己的会所，小区内设有泳池，这在当地市场都是不多见的，虽然总价偏高，但销售情况十分理想。由于当地市场门槛较低，导致总价间的差额的相对比例虽高，但总价差额的绝对值不大，因此总价较高的高品质楼盘市场接受度更为理想。市场对总价敏感度较低，更为注重品质35楼盘风格分析欧式建筑中央花园/现代城/万基城市花园古典建筑亿星紫荆城港式风格亿星紫荆城现代流派兰亭山水/圣鼎上城/阳光花园/裕华都市森林/天下城周口不缺楼盘，缺少的只是能够满足周口人民内心真正需要的楼盘，从外立面的演变过程及楼盘的畅销度看，区别于传统的建筑风格格外吸引客户的眼球。36楼盘景观环境营造万基城市花园组团景观，水景与绿地并存现代城人造坡地绿化，水景增加色彩中央花园外部环境加内部细化兰亭山水人造水景，绿色植被裕华都市森林人造坡地景观景观营造越来越受到客户及各个开发商的重视，大项目有其自身的优势可言，但小项目也不甘示弱，如裕华都市森林在小区开发建设过程中，人为造景，为小区增添绿意。生活条件的改善已不仅仅停留在原始的改善住房面积的范畴，外部景观的营造是提高生活条件的必然途径。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317892237周口经典楼盘楼盘背景研究市场定位形象定位万基城市花园开发商实力，水系，欧式建筑风格，良好的地理位置，较大规模周口一流的高品质尊尚居住区居住与世界同步现代城较大规模，欧式建筑，创造一种周口人居生活标准周口住宅升级版阳光水案音乐家兰亭山水占地700多亩规模大，社区组团管理，绿地景观，水系环绕江南山水中原美宅周口名流身份与地位的象征中央花园占地300多亩，欧式建筑，良好的地理位置。客户的置业观客户的需求是盲从的，但是他们却是最相信经典的38周口创意楼盘万基城市花园会所、地下停车场、欧洲风格现代城欧式建筑席卷周口中央花园欧洲瑞士小镇裕华都市森林人造坡地景观亿星紫荆城港市风格、国际生活客户的需求变化对楼盘的挑剔客户总是孜孜追求，但是最能激起客户购买欲望的莫过于使用和新颖39重点个案兰亭山水裕华都市森林亿星紫荆城39客源分析目前在售项目的客源主要以周口市区的现有居民为主，另外下属各县城的外来定居人员也占据了相当大的比例。结合对在售项目的了解，以下将对本项目的可能的客源导向进行分析和预计。在售个案客源分析房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178923503218周口市区下属县城其他区域从上图可以看出，周口市区的客源占到了最大比例，该部分客源大都原有住宅，随着收入水平的提高，对居住环境也有了更高的要求，因此该部分客源的购房目的主要以改善居住环境为主。另外周口市下属的县城的外来客源也占到了很大比例，该部分主要是由于在市区工作，并打算长期居住下来，因此产生了住房需求。而且对于下属县城的居民，周口市区不论在生活配套、商业便利还是在教育水平等方面，都对其具有很大的吸引力。结合周口市的未来人口变化，外来客源的需求比重将逐步增加。本项目潜在购买客源分析按照区域来划分由于项目自身所处区域有较多工业设施，因此主要依托周口市区的居民成为项目的主力客源。同样周边县城部分有购买力的居民也是本项目的较大一部分客源。按照职业来划分一部份可以定位为项目周边工业园区内的收入较高的工薪阶层，以及中高层管理者。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178924另外，市区的个体户或者其他收入较高群体。由于项目周边未来规划将有市政府部门大批迁入，因此一小部分政府公务员也会成为项目的一部分潜在客源。按照年龄层来划分有一定的储蓄，年龄约在3545岁左右。已有住房，购买住房以改善居住环境为主。有一定学历，工作45年的当地青年，以初次置业或新婚置业为主要需求。34市场总结在区域选择方面，项目所处区域为城市西南面，周边竞争个案较多，虽然有较多主干道贯穿，交通较为便利，未来规划较好。但从短期来看，项目周边配套相对较差，人气不足。在区域地段方面，项目的优势不是很大。在产品选择方面，市场上以多层为绝对主力，仅兰亭山水有一定别墅项目，而小高层在当地市场的认知度有限。在户型选择方面，市场上以中大户型为主，2R主要集中在110左右，3R主要集中在130140。在价格选择方面，项目周边区域的竞争个案主要集中在15001600元/左右，有个别楼盘凭借自身的高品质和楼盘特色得以突破市场行情，与其他楼盘形成了较大的价差。如万基城市花园等。综述项目周边区域的竞争个案总体销售情况较为乐观，部分高价楼盘在去化上项目周边区域的竞争个案总体销售情况较为乐观，部分高价楼盘在去化上由于其高品质存在着一定的优势，因此本项目可以考虑通过提升自身的品质和由于其高品质存在着一定的优势，因此本项目可以考虑通过提升自身的品质和楼盘特色，来赢得当地的市场，达到理想的去化效果楼盘特色，来赢得当地的市场，达到理想的去化效果。四、商业市场分析41在售商业分析房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178925411商业个案分布图从位置分布上可以看出，大部分商业个案都集中在市区南部，市中心黄金地段是商业项目的首选之地，完善的配套、充足的人气保证了其良好的商业环境。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178926412商业个案分析竞争个案表案名位置户数面积（）售价（元/）销售率租金出租率业态分布备注五一广场（二期）七一路，中州路8001726700090001519元/天服装精品店为主可采用包租形式，包租期15年，前7年年返8，后8年返9新荷花大市场莲花大道40024（沿街）44（中间区域）20003000091元/天70服装，小商品可采用包租形式，包租期5年，年回报率为8，后3年回报直接冲抵首付款中原国际商贸城建设路788021002300017025元/天30建材，五金，汽配可采用包租，包租期3年，年回报率8租赁期限为3年，第一年免租金，后两年为400元和600元/月房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ6903178927分析从价格上来看，可以很明显的看出位于市中心的五一广场价格远远高于其他竞争项目，达到了70009000元/的均价。而同处城市两端的中原商贸城和新荷花市场也存在着一定的价格差异，出现价差的原因一方面是城市总体规划核心往南部发展，另一方面，新荷花市场的招商策略也相对较为成功，凭借着其良好的宣传使其一期销售较为火爆。其宣传手段值得我们借鉴。从地理位置来看，市中心便捷的交通，为项目累积大量的人气和客源，而处于南北两端的项目在交通便捷度上显然不足，新荷花依靠着一部分老客户聚拢了一定人气，而中原商贸城则面临着招商不到位的窘境。因此可以看出，商业项目的成功关键还是地段优势以及周边的人气。从面积分割来看，在市中心显然已小户型为市场主流，面积段主要集中1726，一方面是由于市中心土地的稀缺性，另一方面也是由于单价较高，大面积会提高总价，对去化容易造成一定的抗性，而像新荷花市场等面积则主要集中在2444以及7880左右。从去化情况来看，目前在售的商业个案中，市中心的五一广场一期销售情况较为理想，而其他项目销售情况平平，有部分更面临空置的局面。一方面是由于当地居民的投资观念不是很强，另一方面也与当地的收入水平有关。房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET2008房地产策划大全策划必备资料库货到付款2008房地产策划大全货到付款电话075583513598QQ690317892842沿街商铺分析421商铺统计表商业街名称商铺面积租金（元/天）售价（元/）出租率（）主要业态滨河花园商业111012003（第一年优惠政策）550030滨河花园商业1304007530餐饮古玩城2374003390字画古玩古玩城220