房地产资产评估报告_

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羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀莅薂袅腿蒈袈螁膈薀蚁聿膇芀蒄羅膆莂虿袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁蚂羇羁莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈蒃肈聿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆节葿螂肅莄螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀莅薂袅腿蒈袈螁膈薀蚁聿膇芀蒄羅膆莂虿袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁蚂羇羁莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈蒃肈聿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆节葿螂肅莄螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀莅薂袅腿蒈袈螁膈薀蚁聿膇芀蒄羅膆莂虿袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁蚂羇羁莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈蒃肈聿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆节葿螂肅莄螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀莅薂袅腿蒈袈螁膈薀蚁聿膇芀蒄羅膆莂虿袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁蚂羇羁莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈蒃肈聿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆节葿螂肅莄螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀莅薂袅腿蒈袈螁膈薀蚁聿膇芀蒄羅膆莂虿袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁蚂羇羁莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈蒃肈聿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆节葿螂肅莄螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀莅薂袅腿蒈袈螁膈薀蚁聿膇芀蒄羅膆莂虿袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁蚂羇羁莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈蒃肈聿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆节葿螂肅莄螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀莅薂袅腿蒈袈螁膈薀蚁聿膇芀蒄羅膆莂虿袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁蚂羇羁莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈蒃肈聿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆节葿螂肅莄螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀莅薂袅腿蒈袈螁膈薀蚁聿膇芀蒄羅膆莂虿袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁蚂羇羁莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈蒃肈聿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆节葿螂肅莄螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀莅薂袅腿蒈袈螁膈薀蚁聿膇芀蒄羅膆莂虿袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁蚂羇羁莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈蒃肈聿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆节葿螂肅莄螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀莅薂袅腿蒈袈螁膈薀蚁聿膇芀蒄羅膆莂虿袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁蚂羇羁莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈蒃肈聿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆节葿螂肅莄螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀莅薂袅腿蒈袈螁膈薀蚁聿膇芀蒄羅膆莂虿袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁蚂羇羁莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈蒃肈聿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆节葿螂肅莄螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀莅薂袅腿蒈袈螁膈薀蚁聿膇芀蒄羅膆莂虿袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁蚂羇羁莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈蒃肈聿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆节葿螂肅莄螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀莅薂袅腿蒈袈螁膈薀蚁聿膇芀蒄羅膆莂虿袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁蚂羇羁莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈蒃肈聿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆节葿螂肅莄螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀莅薂袅腿蒈袈螁膈薀蚁聿膇芀蒄羅膆莂虿袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁蚂羇羁莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈蒃肈聿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆节葿螂肅莄螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀莅薂袅腿蒈袈螁膈薀蚁聿膇芀蒄羅膆莂虿袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁蚂羇羁莄袇袃羁蒆蚀蝿羀薈蒃肈聿芈蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆节葿螂肅莄螅肀肅蒇薈羆肄蕿螃袂肃艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀莅薂袅腿蒈袈螁膈薀蚁聿膇芀蒄羅膆莂虿袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈节薁薈袄芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈房地产资产评估报告潮州市粤海花园姓名LBING班级11金融5班学号目录一、前言2二、估价师声明3三、估价的假设和限制条件4四、房地产估价结果报告5一委托估价方5二受托估价方5三估价对象5四估价目的5五估价时点5六价值定义5七估价依据6八）估价方法6（九、估价方法6十、估价结果6十一、估价作业日期6十二、估价报告应用的有效期6十三、其他需要说明的问题6十四）、估价人员6五、房地产估价技术报告614六估价结果15七评估结论15八、附件16一、前言致委托方函女士受您委托，我事务所对您委托的位于中国广东潮州市奎元路粤海花园A区7幢302（建筑面积为135平方米）的住宅用房进行估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下委估对象于估价时点2011年11月110日公开的市场评估总价为人民币717930元（大写人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整），评估单价为5318元/平方米。估价的详细结果，见附后的房地产估价结果报告。此致郑州天创房地产资产评估事务所法定代表人XXX2013年11月10日二、估价师声明我们郑重声明1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。9本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。房地产估价师XX2013年11月10日三、估价的假设和限制条件1本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。3本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2010年12月14日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。6本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。8、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。9、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。10、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。潮州房地产资产评估事务所2013年11月10日四房地产估价结果报告（一）委托方名称潮州市粤海花园法定代表人XXX地址广东潮州市奎元路粤海花园A区7幢302面积135平方米联系电话XXXXXXX（二）估价方名称XXX地址潮州房地产估价公司联系电话XXXXXXX资格等级XX级估价机构证书编号XX房地自估（2013）第XXXX号（三）估价对象1本次估价对象为位于广东潮州市奎元路粤海花园A区7幢302，位于奎元路中段。周围有潮州市实验学校，枫溪中学。大润发，国土局，中银大厦，市政府。目前有7路，12路直线到达。该地交通方便，基础设施，公共服务设备齐全，自然环境生活环境好。2占地面积为135平方米。四层错落式布局，共七层，建于2007月。委估对象位于第3层，建筑面积为135平方米；装修情况客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好评估该房地产2013年10月的市场价值（四）评估目的为该住房出售提供参考。（五）评估基准日二零一三年十一月一十日（六）评估原则1、合法原则2、替代原则3、最高最佳使用原则4、估价时点原则5、客观、公正、公平原则（七）评估依据1、国家标准房地产估价规范2、房地产估价委托书3、房地产估价合同书4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料6、中华人民共和国城市房地产管理法7、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范（8）评估方法按照房地产估价规范的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果采用成本法、收益法和市场比较法对估价对象进行评估。市场比较法是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地产加以比较对照从交易情况交易日期区域因素个别因素等方面修正得出估价对象房地产价。收益法收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法是在求取估价对象房地产的价格时,求取估价对象在估价时点的重新购建价格然后扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法（九）估价结果经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点2013年11月10日公开的市场评估总价为738813元（大写人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整），评估单价为547269元/平方米。十一估价作业日期2013年11月10日至2013年11月20日。12、估价报告应用的有效期1本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点2013年11月10日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年（即有效期为2013年11月10日至2014年11月10日），我们对此结果造成的后果不负任何责任。2、估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响；故贷款人（金融机构）应定期或者在房地产市场价格化较快时对房地产抵押价值进行再评估。十三、其他需要说明的问题1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。2、在本次评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。3、3、本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转载或作他用。4、上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，根据评估原则确定的现行公允价，未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担任何责任。十四、估价人员评估机构负责人XXX（中国注册房地产估价师）估价人员XXX（中国注册房地产估价师）估价报告审核人XXX（中国注册房地产估价师）评估机构潮州房地产资产评估事务所报告出具时间2013年11月10日五、房地产估价技术报告1、市场比较法市场比较法在求取估价对象房地产的价格时,并且将估价对象房地产与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,选取近期同类型房地产交易实例并与估价对象比较,从交易情况,交易日期,区域因素,个别因素等方面进行修正得出估价对象房地产的价值11比较因素选择根据估价对象的房屋条件，影响估价对象的主要因素有A、交易时间确定房地产价格指数B、交易情况是否为正常、公开、公平、自愿的交易C、区域因素主要由交通条件（距区域主干道距离、距区域中心距离、公交便捷度、对外交通便利度）、基础设施状况、车流量、环境优劣度等D、个别因素主要有建筑结构、布局、建筑装修、成新状况、小区环境、采光通风、建筑朝向、楼层、配套设施等建筑名称图书馆结构类型框架建造年份2007年层数7层建筑面积32000平方米分部序号项目评分地基基础24完好,无任何下沉,有足够承载力承重构件24墙体、楼板良好，梁、板、柱无裂缝非承重墙14平直完好，无裂缝屋面19完好平整，无渗漏楼地面14整体面层平整牢固，无裂缝结构部分（）G7125门窗24开关灵活、完整无损外装饰19完整、牢固、无裂缝、空鼓装修内装饰19完整、无破损顶棚18完整、无破损细木装修13完整牢固、油漆完好部分S1116水卫38上下水通畅、器具齐全、无锈蚀电气照明23线路装置完好、牢固、绝缘暖气33设备管道完好、使用正常设备部分B1222总计9463成新率946312、比较因素条件说明132对交易日期进行修正经调查测算，本市估价对象同类房地产价格从2011年11月至2013年11月基本无太大的价格浮动，故对交易日期不修正。则交易日期修正系数表如下可比实例A100/100可比实例B100/100可比实例3100/100133对区域因素进行修正以估价对象区域因素为100，则可比实例所在区域与估价对象所在区域因素比较表及修正系数表见下表区域比较因素修正表134对个别因素进行修正以估价对象个别因素为100，则可比实例个别因素与估价对象个别因素比较表和修正系数表见下表个别比因素较修正表个别因素修正系数表可比实例A100/97可比实例B100/99可比实例C100/9914计算比准价格比准价格可比实例交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数计算结果见下表2、收益法收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。21净收益的确定根据市场调查确定估价对象的平均租金为1500元/平方米，空置率为10，运营费用率为10，估价对象每年的净收益比上年递增2，估价对象可租售面积为135平方米，则年净收益为150012（110）（110）14580元22还原利率的确定还原利率为安全利率加风险报酬率，安全利率取定为银行存款利率525，风险报酬率为1，则还原利率为6。23评估值计算此次估价中，土地最高使用年限为70年1999年底获得土地使用权，估价时点为2013年11月10日），剩余使用年限为585年。则评估值14580/62112/165853260926394元则单价为3260926394/135241550元/平方米，取整为2416元/平方米。六、估价结果市场比较法估价结果为5775元/平方米，占权重为91收益法估价结果为2416元/平方米，占权重为9委估房地产均价确定为577591024169547269元/平方米。委估房地产价值为5472元/M2135M273881315元七、评估结论经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点2013年11月10日公开的市场评估总价为人民币738813元（大写人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整），评估单价为547269元/平方米。八附件膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁袃膇蒆蒄蝿膆膆虿蚅膅芈蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆蚂衿莄蒈蚈袈蒇螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄袅蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羁膇蒄蚇羁芀蚀羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆肃蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁莅羇膈莄蚁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