棚户区改造龙江县春泽名苑项目申请报告

棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目申请报告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司二九年三月棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目申请报告目录第一章申报单位及项目概况11、项目申请报告编制的依据12、项目申报单位概况23、项目概况3第二章发展规划、产业政策和行业准入分析361、发展规划分析362、产业政策分析393、行业准入分析44第三章资源开发及综合利用分析471、资源利用方案472、资源利用方案473、资源节约措施48第四章节能方案分析491、用能标准和节能规范492、能耗状况和能耗指标分析513、节能措施和节能效果分析52第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析541、项目选址及用地方案542、土地利用合理性分析553、征地拆迁和移民安置规划方案56第六章环境和生态影响分析581、环境和生态现状582、生态环境影响分析603、生态环境保护措施624、地质灾害影响分析645、特殊环境影响分析64第七章经济影响分析651、经济费用效益或费用效果分析662、行业影响分析673、区域经济影响分析684、宏观经济影响分析68第八章社会影响分析681、社会影响效果分析682、社会适应性分析703、社会风险及对策分析71第九章项目招标方案721、项目单位基本情况732、建设项目基本情况733、具体招标范围744、招标组织形式755、招标方式756、其他内容75附表1、总投资估算表2、开发建设成本费用计算表3、经营税金及附加表4、销售收入表5、损益表附件1、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司企业法人营业执照2、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司房地产开发企业资质证书、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司组织机构代码证4、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司税务登记证5、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司授权委托书6、龙江镇龙发市场开发协议书、补充协议书、龙江镇旧物市场迁移协议书7、建设项目修详规划总平面图8、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司国有土地使用权出让合同9、建设项目环境影响登记表10、资金证明11、龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）的通知（龙办发200819号）棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目申请报告第一章申报单位及项目概况一、项目申请报告编制的依据1、中华人民共和国行政许可法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、中华人民共和国土地管理法4、中华人民共和国招标投标法5、城市房地产开发经营管理条例6、黑龙江省房地产开发企业资质管理规定实施细则修订7、国务院关于投资体制改革的决定国发200420号8、企业投资项目核准暂行办法国家发改委令2004年第19号9、黑龙江省非政府性投资项目核准办法省政府令2004年第4号010、黑龙江省政府核准的投资项目目录2004年本黑发改投资200650号11、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投资20071169号12、关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知国家发展改革委、建设部投资20061325号（包括关于建设项目经济评价工作的若干规定、建设项目经济评价方法、建设项目经济评价参数）13、项目开发单位提供的有关技术资料二、项目申报单位概况棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目，是由齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司开发建设的。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司住所在齐齐哈尔市铁锋区军校街5号，主营业务是房地产开发。公司自1998年成立，即开始从事房地产开发经营业务，已经经营了11年。企业注册资本2000万元。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司是由自然人韩春东投资或控股成立的。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司是国家三级房地产开发企业，主要投资项目有齐齐哈尔天增小区1号4号楼、齐齐哈尔财险大厦、齐齐哈尔景新小区1号2号住宅楼、齐齐哈尔寿险大厦、齐齐哈尔新华组团17号楼、齐齐哈尔馨园小区17号楼、齐齐哈尔怡军小区111号楼、齐齐哈尔市富拉尔基区繁华小区112号楼、讷河市建安小区16号楼、甘南庆南小区等住宅综合楼开发建设项目10项，总建筑面积343000平方米，完成投资5亿元,上缴利税4581万元，工程质量合格率达到100，并多次获得市优质工程奖，工程优良品率达96。现在企业年开发建设能力为150000平方米。齐齐哈尔市交通房地产有限公司现有职工45人，有专业技术人员17人，其中房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员4名，专职会计人员2名，专职统计人员1名。齐齐哈尔市交通房地产有限公司有着优秀的员工队伍和高效的管理队伍，秉承“诚信生存，创新发展”的经营理念，本着“规范经营，遵章守法”的原则，诚心诚意地向业界的优秀企业学习的态度，以一流的设计，一流的工程质量，完善的楼房建设和良好的服务，为改善居民的居住环境，提高人民生活质量，为客户打造满意的产品，为地方经济和社会快速发展，为加快小康社会建设做出更大的贡献。三、项目概况（一）项目名称棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目（二）项目负责人于长虹（三）项目建设的背景1、房地产市场发展及当前主要问题1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。近几年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是一是市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，这几年商品住房供求差距逐步缩小，商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。二是市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。针对上以问题，国家采取了一系列的宏观调控政策，从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年央行和银监会联合出台的房贷新政、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定国土资源部令2007年第39号、国土资源部关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知（国土资发2007236号），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。2、2009年房地产市场预测2009年，将是中国房地产市场关键的一年。（1）、宏观调控得到落实执行。2009年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2009年尤其2009年上半年的各地市场热点区域增多。国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。（2）、保障性住房开发规模增加。2009年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。（3）、市场竞争更趋激烈。房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张。在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，出现“地王”的比率相对要减少。同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。（4）、市民消费冲动趋减。房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房价的变化构成不少的冲击。因为，往往30的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦30的炒房者退出市场，甚至只要1020的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有“传染性”。因此，房市要当心、提防阶段性需求休克进而购买休克的情况出现。同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。不过，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级换代”需求被抑制的成分最大。投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。（5）、企业风险控制意识加强。由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70以上，有的高达90），这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀，又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。政府将尽力防止一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于求的局面出现。从总体上看，房地产市场是良性的、健康的，房地产企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求的品质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高的利润，为消费者提供全方位的优质服务，以应对房地产市场异变。3、拟建项目的建设背景棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目，是龙江县人民政府落实龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）的通知龙办发200819号文件的具体体现，引进齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司，将要利用2009年3月2010年12月的2年时间进行建设；棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目，是龙江县人民政府为了加快龙江镇城镇建设和棚户区改造步伐，改善广大居民的居住和生活条件，繁荣中心城区的经济，加大城镇化建设力度，引进齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司开发建设的集住宅与商服于一体的综合住宅楼。该综合住宅楼的建设是繁荣市场经济的需要，该综合住宅楼的建设是美化城市的需要开发建设该综合住宅楼，不但在建筑水平上得到提高，而且在建筑风格上有所创新，与周边的其它建筑构成龙江镇一道靓丽的风景线；该综合住宅楼的建设对提高龙江镇居民的生活水平，改善人们居住条件，满足住户商品物质需要，提高龙江镇城镇品位，具有重大的意义。因此，该项目的建设是非常必要的。（四）、拟建项目的建设地点棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目建在龙江镇青平路以西、安卫街南、镇府街北的地段上，地理位置优越，交通便利。（五）主要建设条件1、道路该项目位于龙江镇青平路西侧，道路畅通，交通方便。2、给水项目建成后由市政供水管网供应，目前龙江镇青平路已有自来水管网，可就近接入,供水水源有保证。3、排水采用雨污分流体制，污水直接进入市政排水管道，排水渠道畅通，雨水经集水井收集后排入市政雨水管道。4、供电待项目建成后，由龙江县供电局供应。因此，该项目供电有保障。5、供热采用集中供暖，由热力公司供热站统一供应，能够保障采暖要求。6、通讯办公用电话和宽带网络由通信公司预留口接入。（六）、项目的建设规模和主要建设内容1、项目的建设规模棚户区改造龙江县春泽名苑小区总占地面积148854平方米，其中居住区用地104954平方米（居住区绿化用地3545平方米），商业区用地4390平方米。建筑占地面积61934平方米，其中居住区建筑占地3617平方米，商业区建筑占地25764平方米。建设7栋住宅商服综合楼（其中6层的住宅商服综合楼2栋、5层的住宅商服综合楼2栋、3层的商服楼2栋、2层的车库和物业用房楼1栋），建筑面积257722平方米，其中住宅121968平方米，居住区商服3369平方米，车库19326平方米，物业公益用房231平方米，商业区商服（含地下商服和地下公厕）80428平方米。建筑密度344；容积率16；居住区绿化率30。蔬菜批发市场地面硬化13506平方米。2、主要技术经济指标项目主要经济技术指标序号项目单位指标备注1总占地面积平方米1488542总建筑面积平方米257722住宅平方米121968居住区商服平方米3369车库平方米19326物业用房平方米231商业区商服（含地下商服和地下公厕）平方米80428地下停车场平方米1400不包括在总建筑面积之内3住宅总户数户1524总居住人口人4565建筑密度3446容积率167居住区绿化率30890平米以下住宅709停车位个7210蔬菜批发市场地面硬化平方米13506不包括在总建筑面积之内（七）、产品和工程技术方案1、建筑方案1）设计依据A、民用建筑设计通则GB503522005B、住宅设计规范GB500961999（2003版）C、屋面工程质量验收规范GB502072002D、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502001J1142001E、城市居住区规划设计规范GB5018093F、住宅建筑设计规范GB5036820052）设计要求根据黑龙江省龙江县龙江镇总体规划、龙江县龙江镇棚户区改造规划和龙江县土地利用总体规划，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。A、小区建筑抗震设防类别丙类。B、设计使用年限50年。C、耐火等级二级。D、抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为02G。E、使用功能节能型住宅小区。3建筑设计设计理念该项目规划以尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态为基本出发点；合理利用土地，确定合理的开发规模和层次，完善交通，水电等配套设施，满足居民的衣、食、行、游等活动需要；对小区的经营管理、环境形象设计等均予以考虑。规划设计在户型设计上，充分考虑和结合当地经济发展水平和居民生活习惯，设计建造经济、功能适用的住宅体系。针对各单体户型，应用人类行为学和人体尺度研究的最新成果对其一一加以细致推敲，从每一处细节对户型进行完善，力求经典、更完美，无论从平面布局还是立面风格的处理上都结合节能做了考虑。根据国务院关于调整住房结构稳定住房价格的文件精神，套型建筑面积90平方米以下住房面积比例占全部建筑面积的70以上。棚户区改造龙江县春泽名苑小区的开发建设追求以人为本，在综合住宅楼的设计上针对地处繁华的街区，建设6层楼房，建筑设计一层商服层高大于42米，住宅层高29米。根据国家对开发建筑住宅楼的要求，要考虑到90平方米以下住房的设计要求，就需要在户型的设计上进行改进，对楼框12层商服按15米设计，36层住宅按12米设计，既合理布局了房间，又达到了小型化户型的合理安排。棚户区改造龙江县春泽名苑小区集商贸、居住为一体，全新造景的建筑，加之营造生态园林造景，融使用性和审美性及舒适性于一身。在建筑风格上以雅致、简洁为基调，在立面设计上以现代建筑的比例，线条结合现代的材料和工艺，经提炼融合，生成一种不但人文味浓，且现代感强的立面风格。小区的整体环境特征体现出现代特征。建筑风格以简约为主，但决不简单，使建筑与景观融为一体，成为城市中一种特有的景观形态，构成一幅美丽的居民画卷。小区主轴线将各主要景观节点串联起来，形成一个有序变化的空间序列。小区内绿化景观采用中间大面积绿化，硬质景观和绿化景观相互配合，为小区创造一个和谐绿色的生态居住环境，并形成和谐的绿化景观。植物采用自然式与规则式相结合的配植方式，乔木与灌木以及草本相搭配，落叶植物与常绿植物相结合，使其发挥最大的生态效益。树种的选择以乡土树种为主，同时选择可以观形、观色、观花、观叶的树种，置以季节性的灌木和草本植物，形成四季长绿、四季有花的景观。利用植物的高低塑造景观轮廓线，以乔木的树冠勾勒景观线条，以灌木、草本的配置创造景观，以达到规划设计的整体艺术效果。2、结构方案1）设计依据A、建筑结构荷载规范GB500092001B、砌体结构设计规范GB500032001C、混凝土结构设计规范GB5000102002D、建筑抗震设计规范GB5000112001E、建筑工程抗震设防分类标准GB502232004F、全国民用建筑工程设计技术措施2结构设计主体结构采用框架结构；围护墙采用加气混凝土砌块、空心砖和部分红砖砌筑；屋面板及楼面板均为现浇钢筋混凝土板。外墙刷外墙涂料。外围墙体设计，采用苯板夹层外24CM、内12CM砖混结构，全部解决了保温的问题。在楼房屋顶的防水设计上，采用国家规定的楼房防水瓦进行设计。在住宅楼道单元门和住户防盗门的设计上，按照消防部门的规定单元门和住宅进户门安装防火型防盗门等。要采用智能化管理模式，楼房各种门口安放红外线电子监控系统，单元门安装可视电话对讲系统，达到监防连动，安全可靠。设计商服进户门为白钢门，窗户为三玻塑窗。地下室结合基础型式设钢筋混凝土底板，外围周圈设钢筋混凝土侧壁，均采用抗渗混凝土。3基础本项目采用钢筋混凝土板式基础。5）抗震构造措施本项目所有建筑物抗震构造均严格按建筑抗震设计规范（GB500112001）及建筑物抗震构造详图（03G3291、04G3293）中有关规定执行。6）当地材料及施工情况齐齐哈尔市、富拉尔基区和龙江县有许多建筑材料生产厂家，且建材市场体系健全，交通方便，为本工程的建造提供了良好的材料来源。棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目，主要建筑原材料为砂石、水泥、水泥砌块或空心砖、红砖、钢材。砂石、水泥可在龙江市场购买，水泥砌块或空心砖、粒沙、红砖、钢材可在齐齐哈尔市和富拉尔基区市场购入，辅助材料和零星材料可在龙江县、富拉尔基区、齐齐哈尔市等就近市场购买，本项目所需的各种小型、小批量的原材料和辅助材料完全可在就近地点解决。本项目建筑和生活用水均采用城市自来水。因此，材料来源充足3、公用工程（1）给排水1）设计依据A、建筑给排水设计规范（GB500152003）B、住宅设计规范GB500961999（2003年版）C、室外排水设计规范（GB500142006）D、室外给水设计规范（GB500132006）E、建筑设计防火规范F、建筑灭火器配置设计规范G、人民防空工程设计防火规范H、汽车库、修车库、停车场设计防火规范2设计范围本项目涉及范围为红线以内室内、外给水排水及消防系统。3室外给水系统水源本项目供水由自来水公司供应，市政供水管网已铺设至青平路，可以作为本项目供水水源。供水方式本工程室外给水管网为两路市政给水管网供水，场区内采用生产、生活与消防合用的给水管网系统，给水管网采用环状网与枝状网相结合的方式布置。室内消防系统为临时高压给水系统，由消防泵（一用一备）、消防管网、玻璃钢水箱组成，消防时可在泵房内或消火栓处就地启动消防泵。4）室内给水系统系统设计本项目所需最高水压03MPA，市政水压满足要求。住宅楼每单元设集中水表，住宅每户设用水表。用水量定额按住宅（含商服、车库等）用水200升/人日，绿化及浇洒道路用水15升/人日，2次/日设计，未预见水量按上述水量的10计，该项目总用水量约369万M3/年。5）排水系统排水量本工程采用雨污分流制。污水量为给水量的80计，本项目生活污水量为295万M3/年。排水方式室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网；地下室排水由潜水泵提升后排入室外污水管网。由场区内污水干管收集后，排入市政排水管。屋面雨水经雨水排水立管有组织排入场地，场地雨水经雨水管道收集后排入市政雨水管道。（2）消防给水规划1）消火栓给水系统设计参数根据规范要求，其室内外消火栓系统用水量分别为15L/S和20L/S，火灾延续时间为2小时。室外消防室外消防给水管与生活给水管共用，统一由市政管网供给，设置SSL5010型地上式消火栓，布置间距不大于120米。室内消防该工程室内消防系统与室内生活给水系统分开独立设置。根据规范要求，在地下商服用房设置室内消火栓，室内消火栓的布置保证同层任何部分有两股消火栓水枪充实水柱同时到达。2）自动喷水灭火系统根据规范要求，在商服用房设置自动喷水灭火系统，按中危险级II级，自喷系统喷水强度为8L/MINM2保护面积为160M2，灭火时间按1小时考虑。3）建筑灭火器配置根据建筑灭火器配置设计规范，本工程基本属于中、轻危险级，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A。所有消火栓箱均配置磷酸铵盐干粉灭火器。（3）建筑电气1）设计依据A、供配电系统设计规范GB5005295B、建筑物防雷设计规范GB5005794（2000年版）C、建筑设计防火规范GBJ1687（2001年版）D、建筑照明设计标准GB500342004E、住宅设计规范GB500961999（2003年版）2设计范围10/04KV变、配电系统；电力系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统；对讲及监控系统。电源设计分界由城市电网引入本工程的一路10KV电缆线路在进入本工程建设红线之前属城市供电部门负责范围，不在本设计内；本设计只提供此线路进入本工程建设红线内的路径；电源分界点为本工程10KV开闭所高压电源进线柜进线开关。3设计原则负荷估算采用单位面积功率指标法和单套住宅功率指标法，参照现有同类建筑的实际用电状况并考虑适当的发展余量，确定该项目商服用房为70W/M2，住户用电指标为50W/M2。按此指标，该项目用电总容量约1560KW。各住户均实行一户一表计量，每户配1040A电表一只。4供配电系统负荷等级本项目为一般照明，三级负荷。供电电源本工程采用一路10KV电源供电。10KV电力电缆穿管埋地由场外引入本工程10KV开闭所，作为本小区供电电源。低压配电系统变压器低压侧采用单母线方式运行，由变电所采用电缆放射式向各单体配电总箱供电。5）照明系统光源一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场所视装修要求商定；照度标准按现行国家标准建筑照明设计标准GB500342004执行。应急照明采用220V电源供电，应急时能迅速点这的光源，采用现场控制开关。节日/室外照明本工程设户外照明，在道路两侧适当位置设道路照明，采用220V电源供电，采用值班室集中控制。照明配电系统住宅照明采用BV045KV导线由单元总配电箱墙内穿钢管敷设以放射方式配电；商业照明采用ZRYJV1KV电缆由配电室沿电缆梯架敷设以树干方式配电；6）、防雷保护A、本工程按第三类防雷措施设防；B、在楼层屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；C、为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。7）对讲及监控系统各住宅按单元设置对讲系统，楼内设保安中心，可将各单元对讲及区块内监控系统纳入统一管理。住宅对讲选用总线制设备，选用可视对讲设备。各主要出入口、车库等场所设有闭路监控及道路巡更系统，周界采用红外线防盗墙，由专业部门深化设计。（4）网络通信、有线电视1）通信系统每户按一个电话插座设计，小区内固定电话线路的敷设均由当地通讯部门完成。小区内通信线路全部为地埋通信管道敷设方式。2）消防通信小区公共建筑内的消防通信由小区通信网有线用户利用市话特服号码与消防部门进行通信联络。3）有线电视系统本工程有线节目源由室外城市（地区）有线电视网引来。每户按一个有线电视插座设计，小区内有线电视线路的敷设均由当地有线电视安装部门完成。小区内有线电视线路全部为地埋通信管道敷设方式。（5）采暖通风1）设计依据采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）2003版通风与空调工程施工质量验收规范（GB502432002）全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力（2003版）住宅设计规范（GB500961999）2003版住宅建筑规范（GB503682005）城市热力网设计规范（CJJ342002）民用建筑节能设计规范（JGJ2695）公共建筑节能设计标准（GB501892005）2）小区室外供热管网的设计。室外计算参数冬季室外平均风速436M/S冬季室外主导风向西北采暖期平均温度189采暖期天数180天极端最低平均温度381最大冻土深度251M小区热力管网参数根据总体规划图，供暖所需的热水由热力公司供热管网提供，经过地下热力管网送至热用户，热媒采用6055热水。3）采暖本工程小区内建筑物冬季设集中采暖系统。采暖采用低温地暖。热力公司供热管网提供的热媒温度为6055。住宅采暖系统为双管采暖系统，每个单元设一个采暖入口。住宅室内采用单管水平跨越式供暖系统，室内水平管道均埋设在建筑物地面垫层内，在地下铺设地面低温采暖系统。建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。建筑采暖热负荷指标为60W/M2，采暖热负荷1546KW。（八）主要设备选型棚户区改造龙江县春泽名苑小区建设，主要设备有S11型箱式变压器、供水设备设置200吨的生活不锈钢水箱及变频泵组、电子监控系统；主要施工设备有TQ315、TQ40型塔式起重机、350型混凝土搅拌机、100500MM钢筋切割机、15瓦千50、70砼用震动棒。所选设备均是国家鼓励和允许使用的，符合行业要求。（九）配套工程棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目，供热并入市政集中供热热网，在停车场和自行车车棚的设立作出确定，使配套设施更加完备，为棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设全部竣工提供有效保证，及时交付使用。停车场和自行车车棚在现代化住宅楼管理中仍然是必须解决的问题，它不是单一的自行车存放点，也是新时期更多的小汽车、摩托车和电瓶车的存放地，停车场和自行车车棚在新时期的楼房管理中还是不可缺少的。停车场和自行车车棚设计按楼区的居住户数和人口进行设计，既不要设计的过大，也不能设计的太小，一定要确保居民住户的正常存放。经测算，建设1400平方米地下停车场，内设72个停车位。停车场和自行车车棚的建立，不但满足楼内住户的日常生活需求，又有利地保持楼车道、楼梯间及公共场地的日常管理，也是规范化楼房的必然要求。（十）项目建设期限本项目建设期为2年。工程进度安排如下2009年3月完成项目申请报告及报批工作；2009年4月前完成勘察、设计2009年5月完成招投标工作及施工前准备；2009年4月6完成动迁工作2009年6月开始进行土建施工及设备安装2010年8月份开始内外装修工作；2010年10月份进行路面硬化及绿化2010年12月份竣工验收，全部交付使用。项目实施进度表（十一）总投资估算及资金来源1、投资范围本项目投资范围包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费间接费20092010序号内容345681012246810121项目申请报告编制报批2设计与招标3动迁4施工及安装5内外装修6硬化绿化7竣工验收。本项目红线外供水、供热、供电、等管网建设投资及道路投资不在本项目投资范围内，不计入本项目投资估算。2、编制依据A、投资项目可行性研究指南试用版计办投资200215号；B、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；C、黑龙江省建委颁发的黑龙江省建筑工程概算定额及现行概算指标；D、黑龙江省建委颁发的黑龙江省安装工程概算定额及现行概算指标；E、黑龙江省建筑安装工程间接费及其它直接费定额；F、国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计投资19991283号）G、国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）H、国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号）I、其他有关法律、法规和规定。J、根据龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）的通知龙办发200819号文件，龙江县棚户区改造龙江县春泽名苑小区的开发建设项目，可以享受以下优惠政策A土地政策棚户区改造安置房住宅和廉租房建设用地实行行政划拨，其它用地实行有偿转让。通过出让方式取得的土地收入，扣除应缴应留部分，按收支两条线规定，全部用于棚户区改造基础设施和配套设施建设等支出。（B）税费政策棚户区改造项目行政事业性收费和政府基金全免。棚改项目中安置房住宅和廉租房暂不征收营业税、土地契税、城市维护建设税、教育费附加。C拆迁政策房屋安置。拆迁有房屋产权证的私产住宅房屋对房屋所有人实行拆一还一。新安置房屋标准户型的建筑面积超过原被拆迁房屋建筑面积部分，被拆迁人应按新安置房屋的本体价格交纳增加面积款。D基础设施建设政策棚户区建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目要求的，供电、热力、供水、排水、燃气、通信等部门应按规划要求同步建设到该项目小区红线，在施工中涉及破路、园林、绿化等管理性收费免交。对棚户区改造涉及的道路、给水、排水、供电、供热、燃气等市政基础设施建设，列入当年建设计划，优先组织实施。E公共用房配套政策棚户区改造项目要按规划建设物业和居委会用房，在政府房产主管部门指导下成立业主大会，由业主大会确定住宅小区物业管理方式，也可以采取社区自助式对小区实行物业管理。F审批政策G其它政策棚户区改造工程安置房建设暂不执行墙改禁实政策。3、编制方法建设投资（1）工程费用本项目工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费。建筑工程费按建、构筑物结构型式，参照黑龙江省建筑工程概算定额及当地类似工程造价指标估算。安装工程费按现行有关规定、并参考同类项目概算指标进行估算。（2）其他费用本项目建设工程其他费用根据黑龙江省建设项目概算其他费用定额规定并结合项目实际情况计算。A、建设单位管理费按财建2002394号文有关规定计取；B、工程建设监理费按照建设部价费字1992479号规定计取；C、前期工作咨询费按国家计委19991283号文规定计算。D、工程勘察设计费按照国家计委、建设部计价格200210号工程勘察设计收费管理规定计取；E、招标代理服务费按照国家计委计价格20021980号文规定计算；F、环境影响咨询服务费按照国家计委、国家环保局计价格200225号文计算；G、施工图审查费依据黑龙江省物价局、建设厅文件规定，按设计费的10计算。H、其他行政事业性收费按当地有关规定计算。4、总投资估算项目总投资估算为5000万元，总投资估算见附表“棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目总投资估算表”。5、资金筹措方案棚户区改造龙江县春泽名苑小区建设项目，资金筹措方式为齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司自筹资金解决。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析房地产业的发展目标是建立和完善以普通商品房和经济适用住房建设为主导，以廉租住房、高档住宅为补充的住房保障体系，以房地产市场信息系统和预警预报系统为主体的宏观调控体系，以住房金融、中介和物业管理为主体的市场服务体系，健全完善房地产市场管理机制。大力推广使用新材料、新技术、新设备、新工艺，努力提高住宅的科技含量和产业化水平。棚户区改造龙江县春泽名苑小区符合龙江县人大十四届五次会议批准的龙江县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的规划要求，符合龙江县龙江镇国民经济和社会发展第十一个五年规划，符合龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）要求。规划纲要中指出重点产业发展物流业“活跃商贸流通领域，突出现代化、规模化物流业发展，扩展外向型经济互动空间。充分利用我县区位、交通、物流业具有多方面得天独厚的基础条件，以资源整合为发展途径，解决服务落后的问题。加强现代物流业和交通运输业建设，建设区域和专业市场，扩大农村市场建设，拓宽本地农副产品向外地销售渠道。力争建设一个洼地效应突显、主体多元进入、城镇广泛连动、内外全面放开、经营渠道开阔畅通、辐射地域不断扩展、流通方式多样兼容、快速现代化与规模化发展的县域城镇商品流通体系。着重完善农村现代商品流通体系，为农产品流通创造良好环境。”“结合进行规范市场行为，扩大招商引资，加快专业批发市场建设。以现有的相关企业为基础，不断扩大、完善、提升经营水平。建设成区域性粮食、畜牧产品、矿产品和农资大型交易中心和运输服务中心。”战略目标具体发展目标“人民生活和公共基础设施更加改善。到2010年，全县农村人均住房面积22平方米，城镇人均住房面积1755平方米，农村住房砖瓦化率801。”重点工程和技术项目安排公共基础设施“住宅建设。到2010年，成片改造镇府街以南、铁路以北的旧城区，分别建成几个住宅小区，特别是要建设经济适用的“安居工程”，满足中低收入家庭的生活需要。推广集中供热和统一标准物业管理。推广集中供热和统一标准物业管理。全县新建砖瓦化住宅1万户，改造砖瓦户住宅7500户，人均住宅面积达到22平方米，砖瓦化率达到801。”棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目符合龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）要求，棚户区改造实施方案中指出利用5年时间完成34片重点棚户区改造任务（重点棚户区34片，占地面积12308万平方米，拆迁建筑面积743万平方米，5170户）。棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目目标建筑面积257722平方米，其中住宅121968平方米，居住区商服3369平方米，车库19326平方米，物业公益用房231平方米，商业区商服（含地下商服和地下公厕）80428平方米，与龙江县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、龙江县龙江镇国民经济和社会发展第十一个五年规划和龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）中的内容相衔接，并且目标协调一致。本项目总平面规划符合龙江县城市控制性详细规划的要求，龙江县规划局已同意其平面规划，并出具棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目修详规划总平面图。二、产业政策分析1、国家产业政策分析2005年，国务院关于发布实施的决定（国发200540号文），国家发改委配套出台了产业结构调整指导目录（2005年本）（发改委令第40号），根据产业结构调整指导目录2005年本规定，“城镇园林绿化及生态小区建设、国家住宅示范工程建设”属于鼓励类项目，“别墅类房地产开发项目”属于限制类项目。本项目不在鼓励类中，也不属于限制类项目，为允许类项目，符合国家产业政策。根据黑龙江省非政府性投资项目核准办法（黑龙江省人民政府令2005年第4号）和配套文件黑龙江省政府核准的投资项目目录2004年本（黑龙江省发展和改革委员黑发改投资200650号）规定“九、城建房地产开发按项目属地由地市或县市政府投资主管部门核准”，该项目由龙江县发改委核准。2、房地产业政策2005年3月26日，国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知（简称“国八条”），2006年，国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（简称“国六条”），2007年国务院发布了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）。连续三年，国务院就房地产工作发出相关文件，这在一个行业上来说，是前所未有的，可以看出国家对房地产业的关注，这些文件确立了我国当前房地产行业的政策规定。首先，“国八条”主要就稳定房价做出相关规定。一是强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市区、县政府工作的目标责任制管理。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。其次，“国六条”又就住房供应结构做出了具体部署。一是切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四是进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。五是加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六是完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。2007年，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见从思路上改变原来调整商品住房结构，稳定房价的方式，转为以增加低收入家庭的住房保障为重点的住房供应政策，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。对商品住房则按照“国六条”的有关规定执行。本项目属于普通商品住房，符合国务院办公厅“国八条”、“国六条”等房地产行业的政策规定。棚户区改造龙江县春泽名苑小区又是集经济、实用、户型合理于一体的普通住宅，并非豪华、别墅型豪华住宅。产品和工程技术方案中明确棚户区改造龙江县春泽名苑小区建设6层楼房，90平方米以下住房的设计要求，达到小型化户型的合理安排，工程主体结构采用框架结构，基础为采用钢筋混凝土板式基础，围护墙采用加气混凝土砌块、空心砖和部分红砖砌筑，屋面板及楼面板均为现浇钢筋混凝土板，外围墙体设计，采用苯板夹层外24CM、内12CM砖混结构，在楼房屋顶的防水设计上，采用楼房防水瓦进行设计，在住宅楼道单元门和住户防盗门的设计上，按照有关部门的规定进行落实，窗户为三玻塑窗。符合国务院关于发布实施的决定国发200540号文和国家发展和改革委员会发布的产业结构调整指导目录2005年本国家发改委令2005年第40号要求，是允许类项目。符合黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见要求；符合建设设计规范规定“六层楼以下可以不设电梯”的要求；符合国务院37号文件和建设部165号文件的规定，即“在新建、新批的商品房建设，套型面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总量的70以上”的要求；结构设计符合建筑结构设计规范、规程及验收评定标准。三、行业准入分析城市房地产开发经营管理条例以及黑龙江省房地产开发企业资质管理规定实施细则修订就房地产行业的准入等做了相应的规定。1、房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件（一）注册资本金在五百万元以上；（二）有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书