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手册南昌铁路天集房地产开发有限责任公司二一年八月目录第一章项目概况第二章项目管理组织机构21管理方式22组织机构设置第三章项目办人员工作准则31基本要求32谨谕守则第四章各部门工作职责41工程技术处工作职责42行政处工作职责43财务处工作职责44征地拆迁办工作职责45合同管理处工作职责46对外联络处工作职责第五章监理工程师工作职责与分工51监理工程师的基本任务52监理工程师的职业道德准则53监理人员须知54代表处职责第六章项目管理程序61天集商业广场项目目标划分方案62工程开工与进度管理621工程开工622工程进行管理623进度计划的检查与监督624进度计划的调整625工程进度管理中的注意事项631总则632工程质量控制依据633工程质量检查程序634工程质量管理职责635监理质量检查的方法和手段636工程质量事故的处理64安全生产641安全生产管理组织642安全生产宣传和教育培训643安全生产管理制度644施工安全生产设施和措施645特殊气候条件下安全管理646工程安全事故处理65计量与支付651工程计量652费用中期支付66合同管理661工程变更662工程变更的管理663天集商业广场工程索赔程序67对承包商的合同履约检查671主要人员的检查672施工机械673检测仪器68工程量清单核查69月报表691施工月报（报表内容的截止时间为每月20日）610监理月报6101监理月报（高驻办）6102监理月报（代表处）611管理月报612施工月度、阶段检查考评管理（另行制定）613监理工作阶段考评办法（另行制定）614工程交工验收管理办法6141合同段交工验收管理规程6142项目交工验收及移交615工程缺陷修复及项目竣工验收管理办法6151工程缺陷检查和修复程序6152合同段工程缺陷责任终止证书签发程序6153项目竣工验收程序616工程竣工决算管理办法6161总则6162工程决算6163竣工决算6164附则617项目档案资料管理办法6171通则6172项目档案资料的构成与整理第八章项目宣传工作细则第一章项目概况项目名称天集商业广场建设性质新建工程建设地点进贤县进贤大道以西，胜利南路以南，麻山路以北建设内容进贤商业广场的建设，是以市场为导向，本着以人为本的理念建设开发的，以高层和多层住宅建筑为主，并配套建设大型商业购物中心。建设规模本项目占地577836M2，包括住宅、商业建筑及配套公共建筑，总建筑面积为16059704M2，其中地上建筑面积13271656M2，地下建筑面积2788048M2，建筑容积率23建筑密度34绿地率35。项目类别本项目用地所属类别为住宅用地，住宅使用年限为70年。投资规模本项目预计总投资为3128228万元，其中开发成本为2901617万元，开发费用为226611万元。项目现状该地段市政基础设施完善，交通条件便利，生活配套设施齐全，适于人们生活和居住，也适合商业广场建设项目的开发建设。场地经拆除平整后其视野开阔，城市基础设施良好，自然景观条件优越。项目开发期限1年（2010年7月2011年6月）根据项目建设管理有关规定，项目实施须制定建设项目总体及分阶段工程进度计划，保证建设项目的室内外供水、供电、污水（物）处理、通讯等配套辅助设施与主体工程同步建成，确保建设任务按期完成。计划如下2010年8月前完成项目前期工作、工程招投标。2010年8月10月完成勘测设计及开工准备2010年10月2011年4月工程土建、配套工程施工。2011年3月2011年5月设备购置及安装工程施工。2014年6月，项目竣工验收。第二章项目管理组织机构21管理方式根据进贤县政府会议及有关精神，成立南昌铁路天集房地产开发有限责任公司进贤县项目办公室，承担天集商业广场项目的组织实施。项目办设在进贤县原老火车站，以便对项目实施现场管理。为使本项目能够顺利实施，特制定本项目管理手册，旨在明确项目办的组织机构、各级职能、工程流程，建立工作联系渠道，以确保本项目建设有组织、有计划地顺利实施。22组织机构设置本着精简、高效、全面、科学的管理原则,项目办下设工程管理科、成本合约部、行政办、财务部、对外联络处、征地拆迁办、设计代表部、销售策划部、工程监理部。天集商业广场项目办公室机构设置示意图如图1所示天集商业广场项目办公室机构示意图南昌铁路天集地产天集商业广场项目办成本合约部行政办工程管理科财务部征地拆迁办对外联络处销售策划部设计代表部工程监理部地块二地块一地块三图1项目机构设置图第三章项目办人员工作准则31基本要求一、各级管理人员必须真诚、准确执行项目法人及本手册明确的管理意图、策略和各项管理原则和程序，在各自的工作岗位上，尽职尽责，尽心尽力地工作，同时还要努力学习和掌握项目管理和技术领域里的新成果、新技术，充分发挥创造性智慧，不断改进工作方法，创造良好工作业绩。二、各级管理人员必须严格遵守国家、交通部、江西省的法律、法规规定，奉公守法，廉洁自律，不滥用职权。三、不准违反工作准则，不许泄漏工程管理和工程技术秘密和情报，不得借工作之便谋取私利。四、履行本手册赋予的职责和权力，各司其职，不推诿扯皮，未经授权，不准超越职权，插手、干预他人、其它部门的正常工作，但又必须密切和谐与同行共事，与各相关部门协调配合。32谨谕守则一、认真学习、熟悉和掌握合同文件和本手册，并在工作中主动、准确地加以运用。二、要明确项目办与监理工程师及承包商三者之间的关系，严格、准确、全面履行两个合同中业主的职责和义务。三、注意树立良好的工作形象，持谦谨的态度，以理服人。第四章各部门工作职责41工程管理科工作职责一、落实项目的基本建设管理程序，执行基本建设管理相关法律、法规，严格执行项目承包合同，负责项目的具体技术管理工作。二、严格执行中华人民共和国招标投标法，配合项目的各项招标工作。三、负责项目工程进度管理工作一根据项目总体目标要求，编制项目总体目标计划和阶段性目标计划，协助和督促设计单位、监理单位、承包人和供应商编制目标计划，并进行审查，核查其落实情况。二编制月度和阶段性目标检查评比方案，参加月度和阶段性检查与评比工作。三负责现场巡视，掌握工程进度动态，及时发现实际进度与月度计划的差异，长调整下阶段的目标计划。四、负责项目工程质量管理工作一编制项目质量控制总目标，协助和督促设计单位、监理单位、施工单位和供应商编制质量控制系统，并进行审查，核查其落实情况。二检查各监理单位对现场工程质量控制情况，核查旁站监理对关键工序全过程监督情况，组织对各级监理单位的阶段评比工作，参与由代表处组织对各高驻办的月度评比。三负责项目质量控制关键点的设置工作，督促和检查施工单位、监理单位作好质量控制关键点的控制工作。四参加工程交、竣工验收工作。五、负责项目技术管理工作一组织项目前期勘察设计招标，负责组织全部工程的初步设计和施工图设计的技术审查工作，催办批复。二负责组织施工单位进行现场交桩和技术交底，督促设计单位及时提供施工所需的设计文件和图纸；三审定重要的施工技术管理方案、特殊技术处理措施和施工工艺，对难点技术和关键技术组织专家会审、攻关或进行前期试验；四负责组织重大变更设计方案的审查，组织设计单位做好变更后的设计文件；五负责新技术、新工艺、新材料和新设备的推广应用和技术论证工作；六做好材料、设备的调查，组织重要设备造型的论证，为选定的工程材料及引进重要施工、管道设备造型提供技术支持；七对重大环保技术工作进行方案比选，组织审查；检查监督环境保护工作；配合环保专项工程验收；八负责组织对技术规范、监理规程的制定、补充和修改工作；负责各种工程技术规范的应用和管理；九负责组织课题研究和专项工程研究；十负责进行各种技术图书资料的采购、订阅、分发；十一掌握工程技术发展信息、管理并及时转发国家、行业及省颁布的在关技术标准、规程和规范；十二负责组织项目有关技术学习和培训、研讨和交流。六、参与项目的合同管理工作一参与组织设计、监理、施工单位共同作好工程量清单核查工作；二协助成本合约部严格计量支付程序，审查承包人上报的计量支付，及时、准确、安全的办理计量支付；三严格变更程序，参与四方审查设计、工程变更，做好设计、工程变更的日常管理上报工作；四严格索赔程序，负责工程索赔审查或会审工作。七、其他工作一参加每月定期召开的生产调度会，收集参建单位对建设的意见和建议，并向项目办领导汇报；二负责汇总各施工单位上报的各种报表，并及时向上级单位报送有关报表；三负责整个项目的工程资料管理、归档和保管工作；四负责建立、维护业主、监理和施工单位之间有效的项目管理网络系统；五负责本项目环境保护、水土保持管理工作；六协助管理项目的安全生产工作；七协助征地拆迁办做好征地拆迁、文件保护和清欠民工工资工作；八参与参建各方的协调工作；九完成项目办领导交办的其他工作。43行政办工作职责一、汇总项目办各部门工作计划，并跟踪计划的落实情况；二、组织安排好项目办各种会议；三、负责项目办文秘工作和档案管理；四、负责项目办临时人事、工资、福利和劳动保护管理；五、负责项目办人员考勤、加班和值班安排；六、负责项目办物资采购、仓管、领用和发放工作；七、负责项目办食堂和宿舍、招待所的管理；八、负责项目办机务管理；九、负责项目办上级单位和有关部门的来访接待工作；十、负责项目综合治理工作和安全生产工作。44财务工作职责一、负责项目财务管理和会计核算工作；二、负责项目合同款和日常费用的核付；三、制订各项财务会计制度和内控制度，编制年度收支预算；四、定期编制财务会计报表；五、负责项目建设资金的管理，按时缴纳各种税费和银行利息，负责贷款、专用帐户的提款、报帐和支付工作；六、参与制订经济合同和其他经济文件；七、参与重要的合同招标和物资采购工作；八、负责与财政、税务和审计等部门的业务联系；九、负责工程竣工财务决算工作，参与工程竣工验收报告的编制；十、负责对承包商、监理单位的财务检查，监督计量支付款不被挪用，确保用于本工程。45征地拆迁办工作职责一、根据国家和铁道部的有关政策，制订征地拆迁和征地拆迁实施计划并组织贯彻执行；二、根据铁道部政策指导和督促沿线地方拆迁办的工作，负责编写内部监测报告；三、组织核实征地拆迁数量，与权属单位进行补偿合同谈判；四、落实土地使用许可证和土地使用建设许可证等与征地有关的手续；五、监督征地和拆迁补偿资金的支付；六、协调处理征地和施工过程中的各方关系，为项目施工创造良好的外部环境；七、协助监督从业单位做好清欠农民工工资工作；八、做好征地拆迁资料的归档和整理工作；46成本合约部工作职责一、落实项目的基本建设管理程序，执行基本建设管理相关法律、法规，严格执行项目承包合同，负责项目的合同管理工作。二、严格执行中华人民共和国招标投标法，负责组织整个项目的设计、工程、监理、设备及主要材料的招标工作；组织编写招标项目的资格预审文件、招标文件；组织资格预审评审和招标评标工作。三、负责项目工程费用管理工作一控制工程建设规模和工程造价的批复的概算内。二做好工程概算与工程预算；工程实施量与工程概算；工程决算与合同价、工程预算、工程概算的比较工作，及时发现工程管理中量和（或）非量的变化引起的费用变化，并及时采取措施予以调整。三负责工程合同结算、编制工程决算和竣工决算报告。四、负责项目的合同管理工作一负责编制合同文件并负责合同条款的解释工作。二负责检查监理和承包商合同履约情况，对发现有违约情况的提出处理意见。三组织设计、监理、施工单位共同做好工程量清单核查工作。四严格计量支付程序，审查承包人上报的计量支付，及时、准确、安全的办理计量支付，并建立计量支付总台帐。五参与工程变更、索赔。五、参与交工验收工作六、完成项目办领导交办的其他工作。47对外联络处工作职责一、负责与相关单位的工作联系和文件传送；二、负责项目文件和信件的翻译和会议记录工作；三、陪同和协助相关单位或专家考察施工现场；四、参与项目办按国家竞标程序开展的招投标活动；五、负责培训项目的采购、合同管理和支付核查工作；六、做好外事会议的安排和专家的接待工作；七、负责项目办对外电子邮箱的管理。第五章监理工程师工作职责与分工51监理工程师的基本任务监理工程师是项目法人通过招标方式选聘的社会监督单位，以依法签订的施工承包合同为依据，履行本手册授予的权利、职责和义务，承担施工监理任务。监理工程师的基本任务是依据施工承包合同进行监理，通过计划、组织、控制（监督）、协调、激励等手段，促使承包合同双方履行各自的义务，最终完成工程项目。一、监理工作的计划活动（一）制定监理工作计划（二）根据经审批的承包商施工进度计划，协同配合项目办有关部门制定1主要材料供应计划；2征地、拆迁工作计划；3用款计划。二、监理工作中的组织活动监理工作中的组织活动有如下内容（一）根据监理目标、计划，建立组织机构，选定监理人员，明确各级监理人员的职责、分工及协作关系；（二）在工程施工过程中，就合同执行中的有关问题，组织承包商召开工地例会；（三）在工程施工过程中，及时组织各种质量检验工作，工程完工时组织工程完工验收工作；（四）及时组织计量及支付工作；（五）对重大设计变更和重大技术问题等，组织设计单位或专家组进行专题讨论。三、监理工作中的监督和控制活动监督和控制活动贯穿于监理工作的始终，是监理人员的核心活动。施工监理工程中的监督和控制活动内容非常广泛；（一）监督承包商及时提交施工组织设计，并对施工方案及进度计划的可行性进行审查；（二）监督承包商及时办理履约担保、工程保险等手续；（三）对承包商的分包活动进行监督和控制，对分包商的行为进行监督和管理；（四）对承包商的进度计划落实情况进行监督，如承包商的进场机械、人员是否到位，实际进度和计划是否相符等。当承包商的实际进度达不到计划进度时，监督承包商及时增加施工力量，加快施工进度；当承包商的进场人员包括项目经理不称职时，及时监督其进行更换。（五）当承包商进行施工放线时，对施工放线的准确性及时进行监督和检查；（六）对承包商到场的材料或设备及时进行检验，必要时在制造场所或运输中进行检查，以监督其达到质量要求；（七）对承包商的施工进行现场跟踪，对施工质量进行抽样检验以监督承包商的施工质量达到合同要求，不合格时监督承包商无偿返工；（八）对承包商承担的设计，包括临时工程设计和永久工程设计进行监督和审查；（九）对业主应提供的施工外部条件，如征地、拆迁、设计等进行主动监督和控制，及时提醒业主这些条件不按时落实可能造成的危害；（十）对承包商完成的工程量进行计量支付和监督，并及时开具计量支付证书；（十一）对工程的交工质量进行监督，办理交工证书，对缺陷责任期（保修期）内的工程质量进行监督，发现问题时要求承包商及时无偿返工，缺陷责任期满后为承包商办理缺陷责任终止证书；（十二）对监理的工作质量实行内部分级监督，即在监理组织机构中实行分级监理制度，上一级监理人员有权监督、审查下级监理人员的工作，以保证监理执法的准确性。四、监理工作中的协调活动监理的基本职责是监督，但在行使其监督（控制）职责时，更应正确处理项目办、监理、承包商三者之间的相互关系。监理工作中的协调活动主要包括如下内容一协调业主与承包商的合同关系。二协调施工单位之间的联系。三协调监理与业主的关系。四协调监理与承包商的关系。五协调监理组织内部的工作关系。六协调设计与施工的关系。52监理工程师的职业道德准则监理工程师在施工监理过程中，应本着“严格监理、热情服务、秉公执行、一丝不苟”的精神遵守以下职业准则一、正直、公平、信誉第一，为业主服务，依据一切合同条款的规定保护业主的利益。尽职、勤恳、兢兢业业地组织监理工作。二、不接受任何其他商业性委托，不泄露工程和业主的秘密，忠实履行职责，对业主负责。三、不在同一项目中即做监理又做承包商的咨询，不泄露技术情报，不接受任何回报、提成或其它间接报酬。四、当其认为正确的判断和建议被业主否决时，应向业主说明可能产生的后果。五、当其认为业主的意见或判断不可能成功时，应向业主提出劝告。六、当证明监理的判断是错误时，要勇于承认错误，纠正错误。七、当监理工作涉及到为主和双方合法利益时，应按照合同，在授权范围内实事求是地进行处理。53监理人员须知一、全体监理人员应明白，业主、承包商、和监理工程师之间是相互间以合同为准则，互相约束的合同职责分工关系。二、监理人员不能在施工正常地、满意地进行时要求承包商用监理人员自己的方法完成工程。只有当监理人员能够证实承包商的某种施工方法是危险的，有可能造成工程损害时，可以提出要求或者以书面形式要求承包商自己对可能造成的工程损害施工方法进行纠正，或者对已造成的工程损害进行补救。三、监理人员应与承包商保持良好的关系，并在其职权范围内尽可能地关心及热情帮助承包商减少损失或损害。四、严格执行合同是监理人员的最基本准则，不受任何行政命令的干扰，不能有任何偏见。五、监理工程师在合同执行中要熟悉合同，了解和掌握监理工作的重点，及时处理发生的问题。六、监理人员不应容许承包人产生在质量上达不到标准要求的工程，但不能剥夺承包人在确保工程质量的前提下，通过技术手段获得利益的机会。七、进行施工监理时，应依靠自身正确公正的判断能力进行施工监理。八、监理人员与承包人在对工程质量的判断发生分歧时，应依合同文件和检测、试验资料为依据。九、当发现工程质量已受到危害时，监理工程师应迅速地通知承包人，当确有根据证明质量已低于规范要求时必须果断地指令暂停施工，进行检查。十、工程质量的优劣既要以试验和测量数据为依据，还应按规范要求对测量和试验数据进行综合评价才能做出结论。十一、在办理工程计量支付时，监理人员要仔细复核计量合同内的工程数量。十二、监理工程师必须每周一次检查和记录承包人的人员变动和工地情况，以及材料和施工机械运转情况，并系统地作好记录，以便在承包人要求额外支付和延长工期时能提供一个有价值的完整记录。现场监理人员必须每天作好此项记录工作，每月由高驻办转交业主存档。十三、监理工程师不能行使业主所授权范围以外的任何权限，只能执行与业主签定的承包合同条款所规定的权限。54代表处职责全面负责本项目监理工作的协调和管理，指导和监督各监理机构依据施工合同文件对辖段内的工程进行“三控制、二管理、一协调”一、熟悉合同文件、施工技术规范、监理规范、图纸，了解施工现场；二、组织检查、监督、指导和统一辖段内各级监理人员的工作，坚持经常性的工地巡视；三、对各监理单位人员的工作进行定期或不定期考核评价，及时解决和处理提出的问题；办理各监理单位的计量支付证书；四、根据项目办编制的项目管理手册，组织各监理单位编写天集商业广场项目监理手册；五、按照档案管理要求组织编制监理竣工文件和施工竣工文件；六、主持第一次工地会议，参加高级驻地办主持地常规工地会议；七、签发开工令；八、组织交桩和技术交底工作；九、审批高级驻地办审核的承包人总体施工组织设计方案；审批承包人提交的总体进度计划、年度计划、阶段性计划、月计划；十、组织相关部门研究、处理、核实工程变更、索赔和技术问题的专题讨论，并按照基本建设程序，经上级部门或业主批准后，下发工程变更令；十一、参加关键工程中间交工验收工作；签发合同段交工证书、缺陷责任终止证书；十二、参与清单核查工作，随时掌握全线各合同段清单项目数量变化情况（包括各种变更和索赔等而引起的数量变化）。制定工程量清单分解的原则；十三、审定各高级驻地办签发的计量资料及证