榆林xx建材批发建设项目可行性研究报告

XXXX煤炭运销有限公司项目可行性研究报告XX市XX建筑工程有限公司二一年七月XX目录第一章项目总论2第二章项目建设环境11第三章项目建设的必要性21第四章市场分析与建设规模的确定29第五章区域建设条件及选址39第六章技术方案44第七章环境保护与安全生产50第八章人防、消防、节能及地震设防53第九章项目组织管理和劳动定员54第十章项目实施进度安排56第十一章投资估算与资金筹措58第十二章财务效益分析61第十三章可行性结论与建议64XXXX煤炭运销有限公司项目可行性研究报告第一章项目总论一、项目概况一项目名称XXXXXX建材批发建材二项目建设单位XX市XX建筑工程有限公司三项目拟建地点和建设内容XXXXXX建材中心拟建于榆阳区牛家梁林场附近，毗邻XX市规划的两个物流中心区之一的东沙物流园区，XX城区通往麻黄梁工业园区的榆麻路、210国道新建过境线边、西包铁路贷物专线边。建设区域占地150亩，总建筑面积5万M2。项目由建材销售和物流仓储两大部分组成，分三个专业区，分别是建材交易区；物流仓库区；商务酒店、服务生活区。项目功能贸易功能建材贸易。仓储功能项目拟建大型钢材库、水泥库、木材库、材料周转库等。服务功能设有宾馆、物流信息中心、娱乐中心。质量监督功能项目设有质量监测中心、环保检测中心，跟踪监督项目区域内建材的环保质量。四建设单位基本情况XX市XX建筑工程有限公司成立于2002年7月，现有员工156人，注册资本6000万元，拥有固定资产2000万元，累计上缴利税600万元。已经成为XX市实力比较雄厚、规模较大、效益良好的民营企业之一。五可行性研究报告编制单位XX市XX建筑工程设计公司。六研究工作依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2、XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；3、国家和省市有关工业项目建设政策、法令和法规。4、国家和省市有关物流项目建设政策、法令和法规；5、XX市有关房地产业的相关政策；6、XX市有关招商引资的相关政策；7、项目建设单位提供的有关基础资料；8、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。七项目提出的背景XX市位于陕西省最北端，地处晋、陕、蒙、宁、甘五省交界处，是国内外少有的能源矿产资源富集区，目前已发现8大类40多种矿产资源，其中煤炭、天然气、石油和盐四大资源储量十分丰富，据勘探，XX煤炭预测储量2714亿吨，探明储量1460亿吨，占全国探明储量的15，含煤面积占全市土地面积的54，为世界七大煤田之一。随着我国经济的迅速发展，能源需求与供给之间的矛盾日显突出，为确保经济建设可持续发展的后劲，上世纪90年代初期，国家进一步加大了能源开发的力度，XX作为国家级能源重化工基地，迎来了历史性的发展机遇。省第十次党代会也把能源化工确定为我省六大特色产业之一，明确提出，要以国家“西电东送”、“西气东输”为契机，加决陕北能源化工基地建设，形成对全省经济最具贡献的新的支柱产业群，成为新世纪我国现代化建设的一个重要能源接续地。XX市依托其资源优势，大力发展煤炭、电力、油气、化工四大支柱产业，积极推进“煤向电力转化、煤电向载能工业转化、煤油气盐向化工产品转化”的经济发展战略，自西部大开发实施以来，XX市国民经济以年均15的速度快速增长，其增幅高于全省的平均水平。近年来,XX国家能源化工基地的建设已形成跨越发展的态势,2008年,全市地区生产总值跨上千亿元台阶,达到100826亿元,稳居全省第二,同比增长23,增速连续7年保持全省第一。规模以上工业总产值超过千亿元,达到122934亿元。全社会固定资产投资突破600亿元大关,达到60052亿元。财政总收入突破200亿元,达到2212亿元,其中地方财政收入达到70亿元,同比增长397。社会消费品零售总额突破100亿元,达到11898亿元。城镇居民人均可支配收入过万元,达到12197元,农民人均纯收入首次超过全省水平,达到3402元。2009年,XX以建设“国内一流、国际知名”能源化工基地为目标,继续做强做大能化经济,坚持走新型工业化道路,引进先进转化项目,壮大主导产业规模,培育优势产品,严格市场准入,继续实施大区域布局、大项目策划、大集团引领、大园区承载战略,以能源化工为主体、装备制造和精细化工为两翼的“一体两翼”发展格局,建设长城沿线、无定河沿岸“人”字形千里工业走廊。加快资源深度转化,打造煤电材料、煤制油、煤盐化工和油气化工“四大产业链”。预计全年实现生产总值1280亿元，同比增长13以上；财政总收入完成296亿元，增长3383，其中地方财政收入91亿元，增长2998；全社会固定资产投资完成840亿元，增长3988。预计全年实现生产原煤17亿吨,原盐45万吨,原油900万吨,天然气100亿立方米,发电量340亿度,水泥160万吨,精甲醇100万吨,聚氯乙烯20万吨,平板玻璃720万重量箱。XX市是我国重要的能源化工产业区，具有独特的区位优势，随着地方经济的快速发展拥有了较为完善的商业服务体系和较为完整的综合运输体系，为此，XX市委、市政府高度重视发展现代物流产业和建材产业，多次召开专门会议研究部署物流产业、建材发展的指导方针和发展战略，并在XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中明确指出发展现代物流产业是XX市新的经济增长点，要形成“布局合理、功能齐全、设施先进、运转高效”与国内大物流区紧密衔接的现代物流体系。随着XX能源化工基地建设步伐的加快，人民群众生活水平不断提高，对居住条件也提出了更高的要求，房地产逐渐成为投资和消费的热点。住宅建设投资占固定资产投资比例一直保持在34左右。房地产业的发展带动了建材加工业及家居装饰业的决速发展。但目前XX的建材市场无论从规模上还是管理上都不能适应市场发展和消费者的需要。当地建材销售商大多采用批零兼营方式，经营规模小而分散，基本上是摊位制经营，内部的管理机制比较简单，能与国际接轨的大型建筑材料专业批发市场还未出现，在服务意识、服务手段、交易方式、设施条件、规模经营的能力等方面，与形成现化化大流通体系还存在极大差距。XXXXXX建材中心的建设，将XX东沙新城区杂乱转无序的建材统一搬迁在规划建设的物流城内，项目建成后，将形成XX东沙新城区具有较大辐射和带动功能的“一站式”家居建材广场。二、可行性研究结论（一）市场预测和项目规模1、本项目拟用地10万M2，约150亩。1建筑面积5万M2，其中建材区1万M2，仓库区2万M2，计量打包区500M2，材料试验检测室200M2，办公管理信息中心800M2；商务酒店12万M2；多功能停车场服务区建筑面积045万M2，附属设施02万M2（2）绿化面积45万M2，道路05万M2。2、各种服务价格建材交易区市场铺面租赁按每月30元/M2，入住率80计算，年收入288万元；仓库区租赁费按每月20元/M2，出租率80，年收入384万元；多功能停车场和服务区以每天平均停车100辆计，每辆10元天，年收入36万元；货物配送年完成30万吨，每吨20元运费，实现配送收入600万元；酒店、餐饮、娱乐服务年收入以400万元考虑；其他服务收入20万元。（二）原材料、燃料和动力供应项目建成投产后，年需外购无烟煤500吨，耗电120万度，水7万立方米，天然气12万立方米，燃油30吨。（三）工厂组织及劳动定员该项目上马后，企业的组织原则是总经理领导下的部门经理负责制，实行三级管理，内设机构为行政和生产两大块七个部门组成，分工协作。劳动定员65人，技术、管理人员17人，实行聘用制，工人48人吸纳当地劳动力。（四）项目建设进度本工程建设期为15年，2010年9月前完成立项审批工作、初步设计、施工图设计及所有建设工程审批手续，10月开建，2011年10月前完成工程主体建设及配套设施，12月底交付使用。（五）投资估算和资金筹措（1）项目总投资788508万元。其中建设投资773508万元（含建设期利息34070万元），流动资金总额150万元。（2）资金来源。项目建设企业自筹资金488508万元，需贷款3000万元，年利率为738，分五年偿还。（六）项目财务和经济评论1、项目达产后，年总成本为748万元，经营成本为44837万元，年可实现营业收入1728万元（含税）。2、该项目税后财务内部收益率为917，大于交通、运输行业8的最低标准；净现值（IC8675万元，大于0；投资回收期954年（所得税前），低于12年；贷款偿还期为5年，还本付息有保证，盈亏平衡点的生产能力利用率为615，项目具有较强的抗风险能力。3、项目投产后，年可上交营业税及附加6706万元，所得税14771万元，年均税后净利润44171万元，具有较强的经济效益和社会效益。（七）项目综合评价结论随着XXXXXX建材中心建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进XX市建筑装饰业、建材业、现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为XX市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为XX市提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。XXXXXX建材中心的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使XX市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于XX市区域范围内的物流合理组织。XXXXXX建材中心的建设，还将大大改善目前XX交通阻塞、停车难、脏乱差的现象，有效减少给社会治安带来的不安定因素，促进城市化进程，改善人居环境。总之，XXXXXX建材中心的建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式。该项目符合国家有关产业政策，市场前景广阔，生产有保证，动力、能源、水资源条件优越，厂址地理位置好，交通便利，项目收益好，各种条件已经具备，是可行的。三、主要技术经济指标。详见表11主要技术经济指标表（表11）项目指标单位指标说明职工人数人65资本金万元488508申请贷款万元3000建设总投资万元788508建设投资万元739438建设期贷款利息万元34070流动资金万元/年150年营业收入万元/年1728达产年营业税金及附加万元/年6706达产年年总成本万元/年748平均年总利润万元/年913平均年利税总额万元/年59084平均年基本折旧万元/年34465平均年经营成本万元/年748达产年所得税万元/年14771达产年年税后利润万元/年44171达产年静态指标投资回收期年831所得税前贷款偿还期年5等额还本第二章项目建设环境一、XX市经济现状与发展（一）概况XX市位于陕西省最北部，地处陕甘宁蒙晋五省（区）接壤地带。即是西北走向华北、华东和沿海地区的前沿，又是中南和沿海地区进入西北的门户，承东启西、辐射周边的地位和作用十分明显。从地理位置和交通条件分析，往东通过神黄铁路可达沿海港口，向南过西包、西康、宁西铁路可直达长江中下游地区，较之西部其他地方，更接近全国消费中心的经济重心区。区域地貌大体以长城为界，北部为风沙草滩区，占总面积的42，南部为黄土丘陵沟壑区，占总面积的58。平均海拔1300米，气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温10，年平均降水量,400毫米左右。境内有109条河流，北部有200多个内陆湖泊，其中红碱淖为陕西最大的内陆湖，总面积67平方公里，总蓄水量10亿立方米。全市辖1区11县，222个乡镇，5545个村民委员会。市政府所在地XX城为国务院命名的历史文化名城总人口35163万，其中农业人口29273万，总面积43578平方公里，是陕西面积最大的一个市。XX历史悠久。春秋为晋，战国归魏，秦统一六国后为上郡地。唐及五代时设夏州、银州、麟州、府州、绥州，均属关内道管辖。宋以后，分属北宋、西夏及金明朝设XX卫，素有“九边重镇”之称。清朝设XX府，民国设XX道。建国后为地区建制，2000年7月撤地设市。XX资源丰富。能源矿产资源富集一地，被誉为中国的“科威特”。有世界七大煤田之一的神府煤田，有我国陆上探明的最大整装气田。煤炭、天然气、石油、岩盐组合配置良好，开发潜力巨大，是21世纪中国的能源接续地，是正在建设的国家能源化工墓地，是西气东输、西电东送、西煤东运的重要源头。2008年,全市地区生产总值跨上千亿元台阶,达到100826亿元,稳居全省第二,同比增长23,增速连续7年保持全省第一。规模以上工业总产值超过千亿元,达到122934亿元。全社会固定资产投资突破600亿元大关,达到60052亿元。财政总收入突破200亿元,达到2212亿元,其中地方财政收入达到70亿元,同比增长397。社会消费品零售总额突破100亿元,达到11898亿元。城镇居民人均可支配收入过万元,达到12197元,农民人均纯收入首次超过全省水平,达到3402元。（二）基础设施1、公路。全市公路总里程21万公里，其中等级公路5300多公里，高速公路800公里，在建高速公路近200公里，基本形成了以“两纵两横”为主骨架的高等级公路网和辐射全市的十二条次骨架公路网络，公路外运能力5000万吨。包茂高速、子靖高速、吴子高速、榆神高速公路纵贯其境，榆绥高速公路也已开建。以上项目全部实施后，XX将成为全省高等级公路里程最长的市。2、铁路。全市现有三条铁路外运线，北线神木至包头铁路、东线神木至黄骅港铁路、南线神木至西安铁路，总里程4479公里，外运能力达到15亿吨，同时，神木至内蒙古准葛尔旗的铁路正在建设之中，青岛至银川的铁路XX段即将开工，连接南部六个县的太原至宁夏中卫铁路、西包铁路复线也已开工建设，“一纵两横”，通江达海的铁路网络初步形成。3、航空。XX新机场榆阳国际机场已正式启用，目前已开通至北京、西安、上海、广州等地的航班，今后有望开通XX至成都等地的航线，是陕西第二大航空港。4、水资源。XX水资源相对较为丰富，是西北地区水资源的富集区，与矿产资源分布相一致，是我市建设国家能源重化工基地的根本保证。全市水资源总量32亿立方米，地下水可开采量6亿立方米年。已建成水库89座，年供水7亿立方米，建设的王圪堵水库和推进的榆神工业供水等，年可增加供水3亿立方米。5、电力。XX电网已与西北网联结，建成延榆神330千伏输变电工程，装机容量90万千瓦，330千伏电网线路两条，总长268公里，变电站2座，变电容量600万千伏安，110千伏安线路全长11526公里，主网架覆盖全市。6、通讯。济银、西呼两条国家级干线光缆交叉经过XX，通讯能力达到国内先进水平，是陕西第二大通讯枢纽。XX目前已成为国家西电东送、西煤东运、西气东输的节点。（三）发展规划“十一五”期间，是推动XX经济、政治、文化、社会建设实现跨越式发展的战略机遇，也是国家能源化工墓地建设的关键时期。全市经济社会发展的总体思路是以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，紧紧围绕建设西部经济强市、特大文化大市、绿色生态名市三大目标，实施项目带动、城镇化带、信息化带动、科教兴榆和人才强市五大战略，大力发展能源经济、城市经济、生态经济、区域经济、实现经济又决又好发展。能源经济充分发挥煤、气、油、盐等矿产资源优势，以“三个转化”为重点，全力打造煤电材料、煤制油、煤盐化工和油气化工“四大产业链”,同时考虑用市场机制启动风能、太阳能、生物能等再生能源项目建设，打造新能源产业。城市经济建设能源化工基地服务中心，打造为能源化工产业配套的装备制造业、精细化工产业、以能源化工产品物流为主的商贸业以及特色旅游、金融、信息为主的服务业，形成功能互补、协作有序、关联度较高的产业集群。以XX为中心城市，以神木、靖边、绥德为副中心的城市格局正在形成，城市房地产业得到快速发展。“十一五”期间要把建设数字化XX作为城市经济的重要内容，重点推进“1231”信息化工程建设，即一张宽带城域网、两个应用平台、三个服务中心、十大应用领域。生态经济以循环经济的理念，建设以生态工业为主体，生态农业为基础，生态服务业为纽带，生态环境保护为重点的环境友好型、资源节约型经济发展模式，把环境治理、环保产业作为XX经济新的经济增长点，重点打造生态经济五大示范工程和八大体系。区域经济构建四个层次的区域经济框架。一是发挥XX资源优势，加强与跨国公司、沿海经济发达地区合作，打通路航通道，开拓两个市场，利用两种资源，带动XX经济上规模、上水平；二是密切与忻呼包银的经济合作，打破行政区域界限，实行资源共享，优势互补；三是大力发展XX、神木、府谷煤、电、化、材料产业带，XX、横山、靖边、定边油、气、化产业带，XX、米脂、绥德盐化工工业和农产品加工产业带三大发展轴。四是加强南北互联互动，逐步缩小南北差距。加大向南部县的财政转移支付力度，统筹优化配置资源，培育南部县资源深加工产业，大力发展劳务输出，加强各项社会事业建设，形成南北优势互补，城乡良性互动，实现和谐发展。围绕三大目标，建设四大经济，2010年力争GDP达到1000亿元，形成年产15亿吨煤炭、800万吨原油，120亿立方米天然气、200万吨盐、800万千瓦火电装机容量、600万吨甲醇、80万吨聚氯乙烯、500万吨原材料的生产能力，成为陕西经济重要一极，与内蒙鄂尔多斯市并驾齐驱，并且在经济后发优势上有所超越。综上所述，通过对XX市的经济发展条件、区位条件、基础设施等条件等的分析，XX市已初步具备建设规模化、组织化程度较高的物流服务设施及发展现代物流的基本条件。二、XX物流产业现状目前，XX市区（榆阳区）建材行业还不成规模，没有大型的建材企业，建材物流仅仅处于起步阶段。建材市场的实际情况XX市区长城南路上有三个规模不大的建材市场古城建材综合市场，古城建材批发市场，长城建材市场。长城中路上有一个广榆建材批发市场。在经济开发区内，三辰综合建材市场，离市区5至6公里，主要经营轻型建筑材料，占地248亩，总建筑面积56万平方米。在城区南郊，榆靖高速公路旁有一些经营钢材、水泥的个体户，其中经营钢材的大约50户左右、经营水泥的大约29户，它们的规模大小不一，经营模式主要是订货要货的形式，仓储能力差。关于建材物流的规划方面榆阳区政府规划建立万象物流中心，万象物流中心选址位于小纪汗附近，占地1500亩。2006年4月开始项目规划等相关准备工作，土地等手续已基本到位。万象物流中心以建材、农产品、日用百货为主要发展方向（机电也会考虑）。榆阳区政府规划占地5000余亩、主要发展方向为能源、化工的三余煤炭物流配送中心，同时也会涉及到建材，主要是建材的包装、加工及水泥制品。XX市政府规划在刀则湾建立一个华龙建材市场，定位是一个重型建材市场，现在这个市场尚未规划，土地等相关手续还没有到位。在XX市的南郊刘官寨建立一个大型的综合市场。这个市场东洲集团已经投资买了1200亩土地。市场将来主要以汽车贸易为主，同时涉及建筑材料、钢材、水泥。建材商家传统做生意的模式无外乎以下几种，但各有弊端1、坐等顾客这种方式只能勉强维持，再好的产品，无法让顾客知道，酒香不怕巷子深的时代早已经过去，坐等顾客只有坐以待毙。2、印发传单覆盖面较小，无法持久，市场影响力几乎为零，因为百姓已经不再习惯被动地去看宣传单页了。3、户外广告户外大看板或立柱广告，能够产生一定的宣传效果，但其覆盖范围只局限于附近的几个街道，而且不能随时移动，宣传效果还是有限。4、促销活动固定的促销活动，只能在短时间内有效，因其时间延展性差，过了一段时期，促销效果就大为降低，商家无法做到24小时全天候地推广宣传。5、电视广告电视广告的好处是能够锁定本地人群，但是其费用高，几十秒的播出时间无法全方位展示建材品牌的品质、款式、风格和最新优惠动态，区电视台的收视率也有限，无法确保宣传效果。6、企业网站部分榆阳区建材商家都有自己品牌的网站，本品牌的信息非常全面细致，可以保证24小时面向全社会推广宣传。但各个网站独立存在，不便百姓查询对比。老百姓不可能挨个去点击数十家建材公司的网站，因为大家根本就不知道该品牌的网址，所以商家独立的网站其宣传效果也非常有限。项目区域已具备发展建材物流的基础条件，近几年物流产业也得到了较大的发展，但是与东部沿海地区物流产业的发展相比，还存在许多问题，受到许多因素的制约，这些问题及产生原因主要表现在以下几个方面1、建材物流基础设施落后，物流产业效率较低。从总体上看，建材物流基础设施近年来有了较大的发展，但与东部等经济发达地区相比，建材物流设施落后，建材物流产业效率低，仍是制约区域内现代物流产业发展中存在的重大因素。1交通运输业发展仍然赶不上社会和经济发展的需求。公路数量不足、密度偏小、布局不够完善。特别是黄土高原公路数量明显偏少，公路密度只相当于全省平均水平的10，相当于沿海城市的4050。这必将影响区际间的物流发展。2建材物流基地功能单一。交通枢纽，公共储运设施、各种现代化物流中心等物流基础设施建设方面明显滞后，各种工商企业内部仓储设施也难以构成企业投资的重点。仅有的货运市场和交易中心，服务项目功能单一，只提供停车功能，零散的配载功能和墓本的生活辅助功能，仅处于物流初级阶段，这都严重影响着物流效率的提高。3）建材仓储设施设备老化、管理水平低。物流仓储设施大多在20世纪五六十年代以后建成并投入使用，起重设备大多建于七八十年代，由于经营者的短期行为，生产上拼设备，使设备超负荷运转，设备状况差，经常发生故障，无法适应现代物流产业及时快速的要求。仓库设施陈旧，货场“脏、乱、差”现象严重，货物仓储中的残损率，变质率较高。2、建材物流产业社会程度低，物流市场主体缺位。目前普遍存在的一个问题是物流产业的社会化程度较低主要表现在一方面是现有物流企业大都隶属于不同的部门和行业，使物流企业难以树立为社会提供物流服务的思想，另一方面是物流运作分散，没有形成全社会的物流服务体系，造成了现代物流产业的社会化程度较低的现象。受现代物流产业社会化程度较低的影响，物流市场的发育程度也较低。目前，在物流市场中存在的一个重要问题是物流市场主体缺位，尚未形成专业物流企业群。具体表现在一是物流企业的数量较少，二是物流企业的规模较小，三是物流企业的物流服务功能不完善，四是物流企业的经营管理水平不高。3、建设资金缺口大，筹资渠道单一。目前在建材物流基础设施建设与发展中，存在着建设资金不足，投资渠道单一的状况。相对于其它产业来说，物流产业尤其是物流基础产业具有投资规模大，投资周期长回报慢的特点，限制了对金融机构资金来源的利用。4、建材物流企业规模小，专业化水平低。现有物流市场及物流企业普遍存在“一散、二少、三弱”，即社会物流资源分散，物流企业承诺少，企业资本实力弱、资源整合能力弱。5、建材物流信息技术能力差，信息化水平低。目前建材物流产业信息化服务水平很低，这与整个社会对物流信息化的重视程度不够，与人们对信息化的接受能力有很密切的关系。6、建材物流管理体系尚未形成，物流专业人才严重缺乏。XX物流管理体制中存在着较大的不足。其主要表现在没有一个在全市范围内统一管理，协调物流产业发展的机构。物流专业人才缺乏在一定程度上导致了物流企业整体素质低。第三章项目建设的必要性XXXXXX建材中心的建设作为XX市建材物流发展的重要项目，其主要使命是项目的带动，积极引导扶持XX市现代建材物流企业，依托良好的基础设施与政策环境条件，建立起XX市区域内现代建材物流运作、组织和信息管理的系统框架。因此，对XXXXXX建材中心建设的意义与必要性的理解必须将其置于XX市经济发展的大背景下。一、XXXXXX建材中心建设的社会意义（一）关于城市发展的意义。随着城市经济的发展，XX已经形成了老城区、南郊区、西沙区、XX经济开发区等几个以广场为核心的商业区域，政府机关、学校、医院及居民住宅散落于其周边，形成了强大的商业发展资源。而东沙区作为XX规划的新城区，也集中了一大批政府机关、企事业单位和学校、医院等，特别是XX市和榆阳区的经济实用房集中这一区域，更树立了XX东沙新区强劲的现代商业发展形象。本项目的建成，将加快该区域作为XX新城区发展的进程，进一步完善XX东沙新区的整体规划。（二）关于行业市场的意义。针对XX目前建材市场过于分散、经营场所环境较差和缺乏统一的市场经营等现状，本项目拟定的“一站式”家居建材市场，将凭借主力店强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把XX东沙新区建材市场整合优化，并以贴心的服务、优质的产品、低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而便XX建材行业顺应发展趋势得到良性发展。（三）关于社会综合效益的意义。随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的落成，一方面将弥补XX家居建材行业的这一市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为XX市提供与大中城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前XX建材行业存在的以次充好，质量、环保均难以保障的现象；另一方面，也将进一步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前XX东沙新区区域经营环境差，为城市交通、管理和消防带来隐患的问题，真正成为XX东沙旧区改造、行业整合、房地产市场发展的“地标性”物业。并为社会提供了众多就业机会，并将极大地影响和带动周边街道、区域的商业发展，推动和促进XX东沙新区商圈的形成，带动东沙新区的快速发展。（四）关于经营理念的意义。XXXXXX建材中心将在市场经济条件下建设和发展，这意味着企业和城市都将面对激烈的竞争特别是对于XX这样一个地级城市，创新和创新能力正在城市的竞争和发展中起着越来越重要的作用。作为一种新的尝试，XXXXXX建材中心的建设和运营本身就是一个需要不断创新的过程，它将涉及观念创新、技术创新、管理创新、制度创新等方面的系统性创新过程，XXXXXX建材中心所依托的XX地级城市，应是区域创新和吸纳创新的中心。二、投资的必要性分析近年来，随着住房制度改革的不断深化，XX住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面积2106万，完成销售面积1368万，空置面积740万，空置率为352，其中2009年110月份全市建成商品房面积491万，销售272万。2006年XX市区商品房均价1646元/，2007年涨至2300元/，2008年更是涨至高层4000元/、多层3000元/，2009年110月份，高层39004100元/、多层30003200元/。尽管2008年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009年特别是二、三季度以来，XX城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，510月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。经济适用住房也是影响XX房地产市场的重要因素。2006年2008年全市累计完成经济适用房851万，其中2006年完成22万；2007年完成181万,同比下降177；2008年完成45万，同比增加了1486，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万，小高层均价2300元/，多层均价约1800元/，在房产市场占有较大份额。廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积77万（1540套），总投资117亿元，其中榆阳区等5个县区已开工425万、850套。（一）引导和转化我市潜在建材物流需求的需要。物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然我市当前存在着巨大的建材物流需求，但相当的建材物流需求是一种低水平的物流需求，表现为多数企业仍保持着以自我为中心、“大而全”或“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准、管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。随着我市能源重化工墓地建设步伐的加决，经济发展水平的提高，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高我市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。XXXXXX建材中心的建设将使我市建材物流服务企业与能源重化工企业在运行过程中得到有机地结合，从而有力地加强现有铁、公、水、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高，对快速、及时的物流服务要求的满足以及因对物流系统性能的改进、物流过程环节的调整、物流组织化程度的提高所造成的对服务目标企业管理成本中的巨大物流费用的节省，将对物流服务目标企业的现行经营管理模式形成具有积极意义的正面冲击和主动诱导，将使服务目标企业对于应用现代物流服务的主动性和积极性得到较大的增强，这将意味着我市物流服务需求的增加与转化开始向主动、积极的方向发展，从而将有效地扩大全市范围的物流需求规模。（二）支持有效的建材物流市场机制建立的需要。物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具育网结化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托、代理与被代理的关系服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。XXXXXX建材中心的建设，集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。因此，XXXXXX建材中心的建设与运营，对我市与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对建材物流服务企业活动的良胜规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。（三）加速我市能源重化工墓地建设的需要。XXXXXX建材中心的建设，将有利于我市建材流转企业在仓储周转、产品的配送和诚信体系、电子商务平台等的建设，提高货物流转效率，改变目前绝大部分企业各自为阵、自成体系、物无巨细、自行采购、贮存、使用，相互间缺少流通、交往，造成库存多、使用少、采购成本高，管理负担重等缺陷，为企业提供及时、系统、低成本的服务，以使物品转运储存周期和利用率大幅度提高，减轻企业负担，将损失降低到最低限度。（四）充分发挥XX区域中心城市辐射功能的需要。近年来，随着能源和矿产资源的开发，我市经济综合实力水平显著提高，晋陕蒙接壤地区经济中心城市的地位彰显。从今后的经济发展后劲来看，我市在“十一五”规划中提出，要XX建设成为西部经济强市、特色文化大市和绿色生态名市，经济发展速度高于全国平均水平。要实现上述目标，尽决提升全市综合经济实力在陕西省乃至更大区域总体经济规模中所占的份额，在继续领先于省内其它城市的同时，积极缩小与周边经济中心城市的经济差距，已成为我市面临的不容回避的任务。这不仅意味着我市以国内生产总值（GDP）为代表的经济总量规模的增长，还包括产业结构水平的改善。此外还必须继续扩大其所拥有的大型企业或企业集团的规模与数量以构成其经济实力的生成基础。我市经济综合能力的成长将表现为建立在经济实力基础上的以能源化工产业集中为代表的经济中心城市的极化效应和以技术、资本、商品、产业、信息等多种途径为区域发展提供服务的经济中心城市扩散效应在陕西省乃至更大区域上的发挥。XXXXXX建材中心的建设与运营正是我市发挥上述经济中心城市功能的最佳窗口和有效途径项目的建设将有效地提高我市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持我市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，为我市工商企业通过现代物流运作实现综合竞争能力的有效增强和企业经济效益的实际提高创造良好、可靠的流通运作保障，从而实现支持全市国民经济和社会发展的最终目标。三、建设的可行性分析我们在对该项目建设的必要性认真分析的基础上，认为XXXXXX建材中心建设，一是对全市经济社会发展具有较大的促进作用，为我市经济建设培育了新的经济增长点，实现经济的可持续发展提供新的产业成长支持和招商引资提高经济发展水平创造了条件。二是对建材物流系统及功能的完善作用。随着区域经济发展和城市化水平的提高，使得地区之间、中心城市之间、中心城市与周边辐射范围内相关地区之间的建材物流服务需求保持了较为旺盛的增长态势，对城市物流管理与组织系统提出了较高要求东洲西部建材汽车物流城建设，将会因不同区域的物流中心在布局和功能上的呼应和协调，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持。三是对物流效率和企业效益的提高作用。XXXXXX建材中心的建设，将大大改善以XX为中心的经济区域的社会建材物流环境，并通过物流中心为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，提高社会物流运作的整体效率，从而促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，提高经济增长质量；XXXXXX建材中心的建设和发展将为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，从而提高企业的经济效益，为其不断发展提供支持。通过对项目的实施方案、选址规划论证、环境影响评价和前期准备工作进展情况的研究分析，我们认为该项目方案合理，选址恰当，环保要求达标，消防安全等措施有保障通过财务分析，认为该项目投资规模适当，经济合理，效益明显，有较强的抗风险能力。第四章市场分析与建设规模的确定一、市场预测（一）XX建材物流需求的特点XX市位于我国的东、中部地区结合部，随着改革开放政策的实施，全市的墓础设施建设有了飞速的发展，全市的产业结构、生产力布局、商品储运体制开始出现新的较为重大的变化，具体表现为相当数量的工商企业开始尝试直接在市场上寻找仓储、运输企业，由过去对“大而全”。“小而全”自办物流的追求与认可，逐步向寻求合格的第三方物流供应商发展，并由此带动了非流通部门的储运企业与非国有储运企业的发展；原来的国有储运企业由依托批发企业开展储运业务发展到直接依托生产、零售企业开展储运业务，企业由过去对单纯仓储、运输的需求开始逐步发展到对仓储运输在内的综合物流的需求。面对生产企业不断提高的物流要求和激烈的市场竞争，2000年以来，XX市商业、物资、外贸等流通行政主管部门和国有流通储运企业的经营观念正在发生转变，为向现代物流企业发展做了大量工作，服务功能与服务质量有了较大提高，但尚未完全适应市场经济的需要。通过对目前XX市及相关地区物流组织管理现状的调查分析，我市的建材物流需求具有以下特点1、建材物流需求发展的阶段性。XX市作为晋陕蒙接壤的中心城市，已经具有了较为优良的区位优势和相当的经济实力，但从其所在区域经济综合实力来看，较周边其他经济中心城市尚有一定差距。从发展趋势分析，随着XX经济发展目标的逐步实现以及以XX为中心的综合运输网络与国家综合运输网络的逐步融合与完善，未来XX市的物流服务将远远超出陕西省的地理范围，以XX为中心服务枢纽的物流需求分布将日趋广泛，随着与周边省市经济交流规模与水平的不断扩大和XX经济实力增长带来的中心城市辐射能力增强，延伸到包括周边省市以及周边经济区域的广大区域上，物流需求分布的外延性开始增强，从而使XX物流服务需求在分布范围与分布强度上具有十分明显的阶段性特征。2、建材物流需求内涵的针对性。根据资料统计与实地调查，目前XX市生产与商业企业出于其各自的经营需要，对于物流服务的专业性要求越来越强烈。生产企业出于原材料采购、产品销售的需要，专业性主要表现为对大宗化工物资与产品的送达与分拨等物流服务能力在省域内外范围上的追求；商业企业则出于对市场消费潮流和商品使用对象的认识，较为倾向于个性化服务，灵活的小批量、多批次的城市内商品配送服务及周边辐射地区间的分拨服务是其主要追求。目前，我市相当部分生产企业开始介入自主性物流服务，因此，在公共性物流服务需求中，商业物流服务需求拥有较大的市场空间。因此，这种局面将对XX市现代物流系统的建设与发展在服务构成上产生重要影响。3、建材物流需求种类的多样性。物流需求内涵的针对性直接引发了物流需求种类的多样性，不同行业、不同企业以及不同时期均会对生产和销售产生不同的影响，从而产生个性化、多样化的物流需求，物流增值服务的内容和优势也由此得以发展和发挥这对于XX市现有传统物流服务企业而言是一项较为长期和艰巨的任务。XX拥有十分丰富的煤炭、天然气、石油、盐等8大类48种矿产资源，因其良好的资源组合配置，正日渐成为我国重要的能源供应接续地和基础化工产品的生产基地。大批重点建设项目和建筑业、装饰业材料要从外部调进，由此所产生的巨大物资流通量以及这种资源优势所派生的物资强聚集和远辐射的流通特点，是发展现代物流业不可多得的优势。（二）XX市及与周边地区经济活动引发的建材物流需求。1、建材物流需求压力逐渐加大。随着XX能源重化工基地建设步伐的加决，经济发展水平的不断提高，与周边地区和发达地区间的经济交往将愈发频繁，对周边地区经济辐射作用也在不断增强，经济交流与经济发展所引发的对于现代综合物流服务的需要越来越强烈。目前我市现有的传统物流企业如运输、仓储及运输服务企业己经开始注意到服务需求发生的变化，并正在以各种方式进行服务改进以期适应上述趋势要求。但由于受制于自身条件、历史因素和相关环境条件的局限，目前大部分传统物流企业及其服务水平尚难以满足当前工商企业提出的综合物流服务的要求，传统运输、仓储等企业转变观念向现代物流企业发展和建设现代物流企业的任务十分艰巨，面临巨大的发展压力与更新挑战。2、建材物流需求规模迅速扩展。随着XX市国民经济与社会发展“十一五”规划实施的逐步深入，XX与周边地区的经济交流活动的规模与频率不断得到扩展，物流服务市场的竞争也随之日益激烈。这种竞争不仅表现为物流服务企业之间服务水平的竞争，同时还表现为物流企业对物流服务市场在地域空间控制程度与控制量的竞争。这种竞争的直接原因在于XX物流服务需求将越来越多地超越区域范围，与周边地区间对社会化物流服务需求的规模将以超常的速度增长，甚至有可能超过市域范围内的物流需求增长。因此，未来XX的物流需求结构的变化与需求规摸的扩展，对于位于区域经济中心城市的综合性物流服务系统以及专业化物流企业的成长与发展，将具有积极而明确的支持、促进与监督意义。3、建材物流需求种类日趋复杂。国际经验表明，现代物流的根本特征是专业化、系统化、网络化。信息化、规模化、专业化、社会化的现代物流服务将成为未来企业（包括物流服务企业与物流服务目标企业）发展的重要支持力量。商业企业发展连锁经营和生产企业发展产供销供应链系统，都将对专业物流企业发展现代物流服务不断提出新的要求，诸如依托零售商提供的配送服务、作为生产企业的物流承接商直接支持企业的生产经营活动或两者相互配合、共同发展等现代物流服务。物流服务需求的种类从最初简单的储、运作业向物流综合管理、附属加工信息服务和代理服务方向发展，需求结构与需求内容日趋专业化和复杂化。当前，我市工商企业虽然在很大程度上仍尚未完全摆脱体制与环境条件的束缚，但改变“大而全”、“小而全”的陈旧观念，根据经济效益原则与规模化原则，逐步向建立健全适应本企业实力与发展需要的物流系统的方向发展的理念已经逐步被接受。因此，未来XX市现代物流服务系统的建设与发展将面对越来越高的物流服务方式与物流服务质量的挑战。二、XX市建材物流需求总规模由于我国现行统计口径与统计渠道的限制，现有历史资料尚不能直接反映物流规模及其构成情况，根据全市建材物流需求基本特性和发展趋势，本次计算以XX经济开发区规划2015年及2020年建材物流量预测为参考基数，项目区域2015年、2020年总运量分别为350万吨、655万吨。设计年度各货区到发运量表（表41）单位万吨/年到达发送钢材装饰材料沙石水泥集装箱其它合计玻璃合计中期402060包装贷区远期6050110中期7070笨重贷区远期160160中期1010集装贷区远期5050中期6060建材市场堆装贷区远期8080近期3030605050装卸线远期80401207070中期10040306010202605050总计远期240604080505052070702015年建材物流量预测表（表42）序号名称单位数量备注一钢材1钢板、钢带万吨102钢管万吨153钢筋、圆钢万吨204型钢万吨105线材万吨106钢锭万吨5合计万吨70均为到达二建筑材料1装饰材料万吨202石材万吨203沙石万吨304水泥万吨60合计万吨130均为到达三集装箱万吨10四设备及配件1设备万吨102工具万吨10合计万吨20均为到达五杂品万吨10总计万吨2402015年装卸线物流量预测表表43序号名称单位数量10备注1钢管万吨102型钢万吨103线材万吨104玻璃万吨50发送5设备万吨106配件万吨107管路附件万吨10万吨1102020年装卸线物流量预测表表45序号名称单位数量10备注1钢管万吨302型钢万吨303线材万吨204玻璃万吨70发送5设备万吨106配件万吨107管路附件万吨10万吨1802020年建材物流量预测表（表44）序号名称单位数量备注一钢材1钢板、钢带万吨852钢筋、圆钢万吨903钢锭万吨10合计万吨185均为到达二建筑材料1装饰材料万吨302石材万吨303沙石万吨404水泥万吨70合计万吨170均为到达三集装箱万吨50四设备及配件1设备万吨152工具万吨15合计万吨30均为到达五杂品万吨35总计万吨470三、建设规模估算L、估算依据及参数。本次估算中，XXXXXX建材中心适用建材物流服务量将作为规模估算的基础数据，同时考虑其中供应链意义上的第三方物流服务量与适用货类物流量对公用设施的需求程度，最终确定基本规模。XXXXXX建材中心未来服务范围与服务功能将主要针对全市建材为主。根据表4L到表45调查资料显示，适用建材物流服务量总量分别为350万吨和650万吨，均值为500万吨。考虑各种竞争及市场的不确定因素，实际以10考虑，XXXXXX建材中心最终能力估算为50万吨。按照目前国内物流操作的较好水平，考虑到今后的发展可能，也为了使各个预测参数所考虑的计算因素之间在物流中心规模上的影响的综合平衡，本次计算中设定仓库年周转次数15次，仓库单位承载率05吨平方米，考虑到高货架与多层库的平均效率，仓容利用系数取075，受投资规模的制约，XXXXXX建材中心最终规模估算为5万平方米。四、建设规模通过需求分析，XXXXXX建材中心项目拟用地10万M2，约150亩。建筑面积5万M2，其中建材区1万M2，仓库区2万M2，计量打包区500M2，材料试验检测室200M2，办公管理信息中心800M2；商务酒店12万M2；多功能停车场服务区建筑面积045万M2，附属设施02万M2。绿化面积45万M2，道路05万M2。第五章区域建设条件及选址一、区域自然条件（一）概述。XX市位于陕西省北部毛乌素沙漠的南沿，地处东经1072811515、北纬