房产评估模板

房地产估价报告项目名称委托方估价方陕西嘉信不动产评估咨询有限公司估价人员淡燕王梦非作业日期2012年月日至2012年月日报告编号陕嘉信评字2012第号目录第一部分致委托方函2第二部分估价师声明3第三部分估价的假设和限制条件4第四部分估价结果报告5第五部分估价技术报告第六部分附件致委托方函公司受贵公司委托，本公司对位于市区路号楼商业用房抵押价值进行了评估。估价时点为2012年2月日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。价值类型是估价对象的抵押价值，即在估价时点假定未设立优先受偿权利下的市场价值，扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法进行了分析和测算，确定商业用房地产的抵押价值估价对象在估价时点的市场价值为人民币元保留到百位数，大写金额人民币元整。陕西嘉信不动产评估咨询有限公司二一二年月日估价师声明对本报告我们特作如下郑重声明1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已于二一二年月日对估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。7、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。8、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。估价师签章二一二年二月日估价的假设和限制条件一、估价的假设条件1、委托方提供资料属实，估价对象为全部产权。2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。4、假定估价对象在估价时点状况与在完成实地查勘之日的状况一致。二、估价的限制条件1、本报告评估价值是在满足上述条件下的估价对象在公开市场上的价值，没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力对房地产价值的影响。2、本报告评估的价值是估价人员在专业知识和能力范围内，对估价对象在估价时点的公开市场价值做出的判定，并非实际成交价值。3、本报告为所述估价目的而作，仅适用于本报告特定的估价目的，本报告为委托方所使用，除按规定报送有关部门外，未经评估机构书面同意，本报告的全部或部分内容均不允许发表于任何公开媒体。4、本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。5、如发现本报告内文字或数字因校对或其他原因出现误差时，请通知本所进行更正。估价结果报告、估价委托人、估价机构陕西嘉信不动产评估咨询有限公司、估价对象本次评估物业为酒店整体房地产，该酒店权利人为公司，该公司从年开始投资兴建“大厦”，于年月日竣工投入使用。公司分别于年月日及年月日取得该物业的国有土地使用证和房地产权证。至此，我公司认为本次估价对象的产权清晰合法。具体详见表21、22。表21物业状况序号估价对象权属证书建筑面积（M2）原建购价（元）房屋用途现状用途表22产权状况物业名称某酒店权利人名称甲公司土地用途商服土地使用权类型出让土地使用权性质国有国有使用土地证编号宝国用号土地使用年限至年月日产权登记日期年月日房屋所有权来源自建房屋用途综合楼四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点年月日，六、价值定义房地产抵押价值抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿权。市场价值在公开市场上最可能形成的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。七、估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国物权法；4、中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；5、城市房地产抵押管理办法6、委托方提供的产权资料及其他有关资料；7、估价人员实地查看所得的资料；8、估价机构及估价人员掌握的其他信息资料。八、估价原则本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。（一）独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。（二）合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。（三）谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。（四）最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。（五）估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值或价值。（六）替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价值。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价值会相互牵掣而趋于一致。九、估价方法先求取假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后减去房地产估价师知悉的优先受偿权。1、假设未设定法定优先受偿权利下的市场价值本次估价的估价目的是对已建成的房地产即酒店房地产进行现有价值估价。通过实地查勘和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级酒店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作为本次某酒店抵押价值的评估方法。收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的限值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断的获取净收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断之和等同起来，这个货币额既是该房地产的价格，称为收益价格。2、房地产估价师知悉的法定优先受偿款法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，应补地价，以及其他法定优先受偿款。本次估价对象估价师知悉的法定优先受偿款为预计转让税费。十、估价结果估价对象在估价时点的评估结果如下市场价值人民币元，大写元；知悉的优先受偿款人民币元，大写元；抵押价值人民币元，大写元。十一、估价人员估价师十二、估价作业日期年月日至年月日十三、估价报告使用期限年月日至年月日十四、风险提示1、估价对象可能因为区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。2、估价对象可能因为房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。报告对象使用者应合理使用评估价值。关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。十五、变现能力分析房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。详见表23表23变现能力分析表通用性估价对象土地用途为综合用地，其建筑形式符合一般综合楼需要，故通用性强独立使用性估价对象为某酒店整幢房地产，其使用及经营不受其他房地产的影响，故独立实用性较强可分割转让性根据合法用途和产权状况，估价对象可分割转让较弱，但作为酒店性房地产，对整体价值影响不大快速变现价值假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成变现能力在当前市场条件下，酒店整体转让实例较少，但市场仍有一些酒店转让实例，本酒店装修标准为四星级，成新率较高，且独立性使用较强，预计本酒店变现能力较强清偿顺序在估价时点本次评估物业未设定任何抵押权，估价师知悉的法定优先受偿款仅为预计转让税费房地产估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析该酒店占地面积M2。总高层，地下层，总建筑面积为M2，该酒店于年月开始开始营业，并于年月日取得中国四星级饭店证书。该酒店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务酒店。该酒店自开业以来经营收益稳步上升，年经营收入从年的余万元上升至年的亿元。酒店各功能部分经营状况良好，客房入住率在市同档次酒店中处于较高水平，年平均入住率可达左右，酒店平均房价在左右。通过市场调查市同档次酒店平均价格在元左右，考虑到本酒店的规模及地域因素，我们认为本酒店的客房定价合理，有较强的市场竞争力。该酒店的功能分布如下1层接待大堂、餐厅、大堂吧、商务中心、工艺精品库、停车场、发廊。该层大堂一侧约平方米出租经营工艺精品店，月租金约为元。停车场内平方米出租经营店，月租金元。西餐厅设有餐位个。2层整体为海港中餐厅，设有25间不同大小的包房，总餐位数个，该餐厅的人均消费在元之间。3层该层为KTV俱乐部，共设有各类型豪华包间间，其中小包房间，中包房间，大包房间，豪华大包房间，总统包房间。小包房最低消费为元/间，豪华包间的最低消费元/间，所有包房平均消费约为元/间。该层的小商品店出租经营，月租金约为月。4层桑拿中心，该层设有日式按摩房间，目前有间正在营业，其余在装修中，预计月可以对外营业。根据介绍该桑拿房的平均消费在元左右。5层、722层全部为客房，共种类型客房，客房总数为间。其中层为行政楼层客房。6层设有个大型会议室，目前正在装修中，预计在今年月可以营业。地下室该层为设备用房及洗衣房等配套设施用房。该酒店基本装修情况如下外墙裙楼贴大理石；大堂地面铺大理石，内墙面贴大理石，天花板为艺术吊顶；走廊地面铺大理石，内墙贴大理石，天花板为石膏板吊顶；客房地面铺实木地板、部分铺地毯，内墙贴墙纸，天花板石膏板吊顶。酒店设施中央空调、热水系统、自动喷淋、烟感报警、网络接线、智能系统及监控系统等，室内及室外共配有余个停车位。目前酒店服务项目有商场、饮食、娱乐、客房、康体、商务、会议、健身等。其中客房、商务、会议、健身为酒店自主经营项目，商场、饮食、娱乐、康体等为酒店出租经营项目。其基本情况如下1层酒店大堂、商场、美容美发室，营业面积为平方米，其中商场和美容美发室为出租经营项目；另外有一个个车位停车场。2层整体出租，经营中餐和西餐，营业面积合计约平方米。其中中餐大厅可以容纳人就餐，并有个包房，每个包房可同时容纳人就餐。西餐厅设有个座位。3层整体出租，经营歌舞厅，营业面积为，设有大、小包间。4层整体出租,经营桑拿洗浴，营业面积为平方米，设有豪华间间，贵宾房间、豪华贵宾房间。58层酒店为客房，营业面积为平方米。设有各类套房间其中标准单人房间、豪华单人房间、豪华双人房间。商务房间、蜜月房间、套房间，豪华商务房间、豪华蜜月房间、行政套房间、高级行政套房间。9层酒店会议中心、健身中心、网球场。共有个会议室大会议室可以容纳人会议，中小会议可分别容纳人、人会议。10层为酒店临时建筑（尚未办理房屋所有权证），目前为酒店办公用房。二、估价对象权益状况描述分析本次评估物业为酒店整体房地产，该酒店权利人为公司，该公司从年开始投资兴建“大厦”，于年月日竣工投入使用。公司分别于年月日及年月日取得该物业的国有土地使用证和房地产权证。至此，我公司认为本次估价对象的产权清晰合法。三、估价对象区位状况描述与分析估价对象区位状况描述与分析见表24表24区位状况描述与分析表1位坐落市区路号方位东西南北朝向裙楼东西朝向，塔楼分东西塔楼，东西南北四个朝向临街状况置状况楼层道路公共交通交通管制2交通状况停车便利度自然环境人文环境3环境状况景观基础设施4外部配套设施公共服务设施四、市场背景描述与分析一、宝鸡市总体经济发展状况二、宝鸡市房地产市场发展状况1、宝鸡市房地产市场概况2011年112月份宝鸡市全市共成交房屋24106套，24209万平方米，其中商品房共成交19510套，19951万平方米，占总成交量的8093；存量房共成交4596套，4258万平方米，占总成交量的1907。总成交量中住宅房成交22443套，22068万平方米，其中商品住宅房成交18097套，面积18569万平方米，占总成交量的8064；存量住宅房成交4346套，面积3499万平方米，占总成交量的1936。2、区房地产市场概况五、最高最佳利用分析房地产估价应当以估价对象在法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，产生最佳使用价值。经分析评估标的所处的地区，在满足合法原则的前提下继续按规划用途使用最为有效。六、估价方法适用性分析本次估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，由于评估对象属商业用房，估价人员在认真分析所掌握的资料、进行实际察看以及对临近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，结合估价对象的实际情况，采用收益法和成本法进行评估。七、估价测算过程（一）假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值1、收益法（1）酒店年经营收入的计算A客房部分收入根据市场调查，宝鸡市四星级以上酒店的价格平均折扣率一般在4565之间，客房入住率一般在5080之间。根据本酒店管理人员介绍及企业提供的近三年的会计报表，本酒店的折后房价约为350元/间，另外加收10的客房服务费，平均折扣率在5560之间，由于酒店配套齐全，位于宝鸡市中心区域，且客房定价合理，本酒店的平均入住率在80左右，属于宝鸡市酒店行业中的较高水平。在本次评估中，考虑到酒店成新率、档次等，我们最终取客房平均折扣率为60，年均入住率为80。客房部分年收益具体计算如下表表25客房类型间数（间）收费（元间天）房价折扣率折后价（元间天）客房服务费率服务费（元间天）日收入（元）高级房豪华房行政房高级行政房蜜月房高级套房行政套房海逸套房总统套房小计日收入总计（元）平均入住率年收入总计（万元）注年经营收益按每年365个经营日计算，以后的计算均取365日。B中餐厅收入考虑到该餐厅定位档次较高，人均消费一般在100150元，酒店跟午餐和晚餐，午餐平均上座率一般在50左右，晚餐平均上座率在70左右，因此我们去酒店中餐厅的每天上座率为120，人均消费为130元。中餐厅收益详见下表表26项目收费（元人）座位数上座率日收入（元天）中餐日收入总计（元）年收入总计（万元）C西餐厅收入本酒店西餐厅的人均消费在120元左右，分早餐、午餐、晚餐，每天平均上座率在200左右。西餐厅年收益详见下表表27项目收费（元人）座位数上座率日收入（元天）西餐日收入总计（元）年收入总计（万元）D桑拿收入根据酒店管理人员介绍，本酒店按摩房平均消费在484元，我们按照平均市场价值450元计算，每日平均营业时间为12小时，一般为每双钟计费，平均开房率在350左右。年收益详见下表表28客房类型收费（元房间）间数（间）平均开房率日收入（元天）日式按摩房日收入总计（元天）年收入总计（万元）EKTV俱乐部收入本酒店KTV俱乐部，共设有各类型包房42间，其中小包房5间，中包房17间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。平均开房率为90，收益计算详见下表表29项目收费（元间）间数（间）平均开房率日收入（元天）包间日收入总计（元）年收入总计（万元）F铺位出租收入由于本酒店仅有少量的铺位进行出租经营，且出租租金收益稳定，故本次计算出租铺位收益时根据租赁合同计算，目前出租铺位共个，其中包括一层工艺精品店、停车场内发廊、三层KTV俱乐部商店销售铺位，年收入合计为万元。G会议中心收入目前本酒店会议中心正在装修中，预计今年8月可投入使用，考虑到从估价时点至预计投入经营日期间隔较短，对酒店长期收益价值影响不大，故本次评估按照正常营业计算其收益价值。根据酒店管理人员介绍，本会议中心，定价为每天8001000元/间，根据市场调查，该定价合理，会议中心的平均使用率一般在50左右，则会议中心的年收益计算详见下表表210会议室类型间数（间）收费（元间天）平均使用率日收入（元）会议室年收入总计（万元）H其他收入其他收入是指酒店其他配套设施的有偿服务，该部分配套设施主要服务于入住酒店的客户，如大堂吧等设施，这里我们按客房收入的10计算。则年收入为万元。以上八部分构成本酒店的全部收益，则酒店的年经营收入为酒店年经营收入客房部分收入中餐厅收入西餐厅收入桑拿收入KTV俱乐部收入铺位租金收入会议中心收入其他收入（2）总营业支出A营业成本根据酒店财务分类，营业成本包括耗用食品、香烟、酒水等；饮料的原材料、调料、配料成本；餐馆等耗用的材料；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等。一般四星级酒店的营业成本占年经营收入的2030，根据酒店近三年的会计报表，该项目占年经营收入的1825，属于行业正常水平，在此我们以经营收入的25计取。则营业成本为万元。B营业费用估算营业费用包括工资、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服装费、洗涤费、水电费、邮电费、保险费、包装费、运杂费、保管费、展览费、广告宣传费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费、装修折旧、其他等。四星级酒店一般的经营费用约为经营收入的2530左右，根据本酒店近三年的会计报表，该项目占总收入的3035，考虑到在估价时不计建筑物折扣费用，我们在此取总经营收入的33。则营业费用为万元。C管理费用及财务费用估算管理费用包括公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、审计费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、开办费、聘请会计、审计师费用、修理费、交际应酬费、坏账损失、存货盘亏、上级管理费费、其他费用等。财务费用包括银行手续费、信用卡手续费及其他。一般酒店的管理费用及财务费用占经营收入的810，我们以经营收入的10计取。则管理费用及财务费用合计为万元。D有关税费依照宝鸡市交税标准，经营酒店物业每年缴纳的相关税费如下表表211税项交税标准税率（占经营收入的比例）营业税营业额的5500城市维护建设税营业税的7035教育费附加营业税的3015印花税按实收资本和资本公积两项合计金额万分之五贴花005房产税原建购价的70的12084城镇土地使用税宝鸡为5元M20314堤围防护费按营业收入的千分之五计算缴纳050文化事业建设费娱乐业按3征收仅KTV属于娱乐业税费合计约为经营收入的7204则有关税费为万元。本次评估酒店的年经营支出有以上的4部分组成，合计为万元。（3）酒店房地产净收益计算酒店年净收益为酒店年经营总收益扣除酒店经营支出部分再扣除属于行业带来的利润后的收益，根据市场调查，酒店旅游行业的平均利润率在915之间，考虑