四川省2016年房地产估价师《理论与方法》：后续开发的必要支出模拟试题

四川省2016年房地产估价师理论与方法：后续开发的必要支出模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在完全竞争市场上，劳动的供给主要取决于。 A：劳动的成本 B：劳动的边际收益 C：劳动的边际收益产量 D：劳动的边际生产力 E：执行层的组织协调 2、税收法律、法规、规章是税收制度的_。 A总体 B个体 C主体 D客体3、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是_。 A柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载 B梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上 C板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱 D柱、梁、板只可预制，不可现制 4、最常见的会计期间是。 A：三个月 B：六个月 C：一年 D：二年 E：执行层的组织协调5、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是_。 A无限责任公司 B股份有限公司 C有限责任公司 D两合公司 6、是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。 A：生产可能性曲线 B：边际转换率 C：等收益线 D：等成本线 E：执行层的组织协调 7、下列不属于直接代为登记的房屋包括_。 A房地产行政主管部门直管的公房 B依法由房地产行政主管部门代管的房屋 C有人主张权利的房屋 D无人主张权利的房屋 8、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为_万元。 A23.4 B28.6 C33.4 D46.8 9、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取类似房地产的净收益作为估价依据。 A：客观 B：实际 C：最高 D：最低 E：工业用地的监测点评估价格 10、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明。 A：本估价机构所有 B：所有参加该估价项目 C：对该估价项目负第一责任 D：任本估价机构法定代表人 E：工业用地的监测点评估价格11、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。 A：房地产开发投资 B：房地产置业投资 C：房地产间接投资 D：投资于房地产投资信托基金 E：借款合同 12、在MRMC的均衡产量上，企业_。 A必然得到最大利润 B不可能亏损 C必然得到最小的亏损 D若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小 13、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。 A：路线价法 B：成本法 C：假设开发法 D：市场比较法 E：房地产估价机构必须加盖公章14、已知向量a、b、c都是单位向量，且满足a+b+c=0则a·b+b·c+c·a=（）。 AA BB CC DD 15、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为。 A：待开发房地产价值 B：管理费用 C：销售税费 D：购买待开发房地产应负担的税费 E：工业用地的监测点评估价格 16、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。 A3.5% B5.17% C7.75% D8.59% 17、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为_元。 A2400 B2580 C2607 D2760 18、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是_。 A砖木结构 B砖混结构 C钢筋混凝土结构 D框架剪力墙结构 19、_是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均发展速度法 D移动平均法 20、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是_。 A3.57% B4.00% C6.56% D10.56% 21、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的12倍，该类房地产的报酬率为10，则该宗写字楼现在的价格为【2005年考题】 A：4580万元 B：5580万元 C：6580万元 D：7580万元 E：工业用地的监测点评估价格 22、物业使用人和业主在权利上的最大区别是。 A：物业使用人有对物业的最终处置权 B：物业使用人没有对物业的最终处置权 C：业主没有对物业的最终处置权 D：以上三项均不对 E：执行层的组织协调23、对于一股的房地产投资项目，指标值应该大于2。 A：利息备付率 B：偿债备付率 C：流动比率 D：速动比率 E：借款合同 24、在某商业街深度30.48m(100ft)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为45.72m(150ft)、临街宽度20m的矩形土地的总价为_万元。 A1504 B1404 C1304 D120425、建筑实物因素中的采光和_对住宅和办公楼来说，比较重要。 A保温 B通风 C日照 D隔热二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有。(2005年试题) A：文献查阅 B：观察 C：专题讨论 D：问卷调查 E：实验 2、下列属于法定委托拍卖程序的是。 A：委托拍卖函 B：委托人拍卖意向 C：拍卖人接受委托 D：双方当事人洽谈 E：签订委托拍卖合同3、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和 14万元，概率分别为0.2、0.6：和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为_万元。 A25 B35 C40 D45 4、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。(2006年试题) A：措施费 B：规费 C：利润 D：企业管理费 E：税金5、下列保险中，厲商业保险的有。(2004年试题) A：保证保险 B：外汇变动保险 C：信用保险 D：健康保险 E：劳动工伤保险 6、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入_。 A管理费 B销售费用 C其他费用 D前期费用 7、土地管理法将土地分为_。 A生产用地 B非生产用地 C农用地 D建设用地 E未利用地 8、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。 A：房地产面积的测算均指水平投影面积的测算 B：各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果 C：边长以米为单位，取至0O01m；面积以平方米为单位，取至01 D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具 E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 9、房屋的开工一般应以日期为准。 A：施工队进场 B：地基处理 C：房屋正式开始破土刨槽 D：打永久桩 E：取得施工许可证 10、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是_。 A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格 D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价11、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为。 A：投资回收期 B：内部收益率 C：财务净现值 D：开发商利润 E：借款合同 12、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为_%。 A40 B60 C50 D67 13、下列保险中，属于政策保险的有。 A：社会养老保险 B：农业保险 C：巨灾保险 D：失业保险 E：出口信用保险14、下列房地产中，难以采用市场法估价的有。 A：房地产开发用地 B：学校 C：在建工程 D：别墅 E：特殊厂房 15、直接资本化法的优点是_。 A指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 B通常只需要测算未来第一年的收益 C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系 E计算过程较为简单 16、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是。 A：潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积为最大可能租金水平 B：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入 C：有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入 D：净经营收入=有效毛收入-经营费用 E：借款合同 17、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。 A开发期+经营期 B开发期+运营期 C开发期+经营期-前期-建造期 D开发期+运营期-前期-建造期 E前期+建造期+经营期 18、债务人向债权人开出，承诺在一定期限内五条件支付款项的债务证书指的是。 A：商业期票 B：商业汇票 C：商业信托 D：支票 E：执行层的组织协调 19、享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属的铁路运输企业是指_。 A铁路局及国有铁路运输控股公司 B铁路办事处 C中铁集装箱运输有限责任公司 D中铁特货运输有限责任公司和中铁快运股份有限公司 E青藏铁路公司 20、下面A市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是。 A：作为拆迁人，接受拆迁委托 B：房屋拆迁许可证的审批 C：拆迁委托合同的备案管理 D：受理强制拆迁的申请 E：拆迁补偿安置资金使用的监督 21、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度下降，那么该类型物业的出租需求就会。 A：大幅增加 B：小幅增加 C：不变 D：减少 E：借款合同 22、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。 A：注册房地产估价师可以盖个人印章不签名 B：注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章 C：至少有两名注册房地产估价师签名 D：法定代表人或执行合伙人必须签名 E：房地产估价机构必须加盖公章23、关于下列数据的表述中，正确的是_。 A1 B2 C3 D4 E5 F6 G7 H8 I9 J10 K98 L101 M101 N100 O101 P99 Q102