山东省某县片区拆迁改造工程项目可行性研究报告

县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 1 目 录 第一章 总论 . 2 第二章 项目背景及建设的必要性 . 10 第三章 市场分析 . 14 第四章 项目建设地址及条件 . 27 第五章 建设方案 . 30 第六章 环境保护与安全防护 . 37 第七章 消防与节能 . 39 第八章 项目组织管理与进度计划 . 44 第九章 投资估算与资金筹措 . 46 第 十 章 效益分析 . 48 第十一章 结论与建议 . 51 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 2 第一章 总论 1 项目概况 目名称： 县 片区拆迁改造工程 项目 目承办单位： 县永泰经济开发投资有限公司 目建设地址： 位于 县 六五河（碧水绕城）和中山南路交叉口东南角 ，交通便利，位置 优越 。 目建设 内容及规模 ： 该项目为 旧住宅棚户区建设工程 项目。 项目 占地 ， 主要建设楼房 11f:2 栋； 17f+1： 4 栋 ， 其中 ：住宅建筑面积 41800 ；车库 储藏室 建筑面积 8000 。 建议 该项目 建设 经营 期 为 2年 ，自 2010年 6月至 2012年 5 月。 投资及资金来源： 该项目投资 7500 万元 。 该项目投资 7500 万元，资金来源： 其中拆迁补偿 2500 万元，企业自筹 5000 万 。 要技术经济指标（详见下表） 主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 数量 备注 1 占地面积 亩 2 总 建筑面积 49800 宅 41800 库 储藏室 8000 3 容积率 % 4 绿化率 % 61 5 总投资 万元 7500 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 3 程费用 万元 6000 程建设其他费用 万元 1125 备费 万元 375 6 利润总额 万元 2091 7 所得税 万元 523 8 净利润 万元 1568 9 投资利润率 % 10 投资净利率 % 11 销售利润率 % 12 销售净利率 % 2 县及承办单位概况 县 概况 县位于北纬 36553710、东经 1154511616，地处鲁西北平原，北依德州，南邻聊城、临清，东连济南，西隔古老的京杭大运河与河北省相望 。 县历史悠久，文化底蕴深厚。古县志曰：左环马颊、右带卫河、古堤绕乎东南、沙河纵贯全境。唐、虞、夏、商、周属兖州，春秋战国为赵、齐、晋会盟之要津。西汉初设隃城， 西汉末王莽改隃为善陆，唐天宝元年（公元 742 年）改为 。自设 隃县至今有近 2000 多年的历史。 全县东西长 39 公里，南北宽 32 公里，辖银城办、北城办、南城镇、东李镇、苏留庄镇、新盛店镇、郑保屯镇、白马湖镇、 雷集镇、宋楼镇 、香赵庄镇、双庙镇 、 田庄乡、渡口驿乡 10 镇 2 乡 2 街道办事处 507 个行政村，总面积 方公里，人口 50 万，其中农业人口 44 万，以汉族为主，占 另外有回、蒙、朝鲜、满等少数民族 。 历史上文物古迹较多，著名古迹有：窦建德兵站遗址、三山井、玉石井、 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 4 琉璃井、栗祁墓、白龙王庙汉墓、城隍庙、孔庙、地藏寺、岳庙等。黄河故道 生态园，万木葱茏，鸢飞草长，胜景迷人。 “将台雄风 ”、 “梨园晓月 ”等名胜景点，更是让游人流连忘返，叹为观止。常 见的民间艺术形式有龙灯、彩车、旱船、高跷、架鼓、秧歌等。地方戏曲有哈哈腔、 小调；新民歌和剪纸艺术闻名省内外。 主要曲种有山东大鼓、河西大鼓等，吹打东是 民间娱乐形式之一。全县有影剧院两处 ， 地处黄河冲击平原，地势自西南向东北缓慢倾斜，坡降在 1/5000000 之间，最高点与最低点海拔差 地肥沃，光照充足，物产丰富。 县属暖湿带半湿润大陆气候，四季变化明显。年平均气湿 ，年极高气温 ，极低气温零下 冷热、干湿明显。晚秋经常出现干旱，干旱对于喜温好光的棉花影响比其他作物小，这是 种植棉花历史悠久的气候原因。盛产棉花、杂果、地瓜、蔬菜等作物。棉花是 的特色作物，植棉历史悠久，素有 “银”之称。棉花产量曾两度突破百万担大关，是全国优质棉生产基地县和棉花出口基础县，列全国棉花百强县第 54 位。 县境内栽培以棉花、小麦、玉米、谷子为主。林果业是 县又一支柱产业，盛产苹果、梨、桃、杏、葡萄等十几个品种。老鸹枕头杏，馥郁醇美，世之珍品； 大桑葚，汁浓味甘 ，声名远馨， “杂果之乡 ”名副其实。近年来，以三倍体毛白杨为主的工业用材林发展迅猛，是全国平原绿化先进单位和全国造林绿化先进单位。蔬菜种植有 4 个品种荣获全国绿色食品称号，被评为国家级三绿 ”工程示范县。畜牧改良和规模饲养成绩显著，大牲畜存栏量达到 31 万头，是全国秸杆养牛示范县，苏留庄黄牛市场是鲁西北最大的黄牛专业市场，日交易量3000 多头。 青银高速、 308 国道、 315 省道和德商公路穿境而过，京九和京沪铁路距县城仅有 20 公里和 30 公里，交通区位优势明显。植棉历史悠久，是全国优质棉生产和出口基地，常年植棉 65 万亩， 总产 120 万担，稳居全国棉花生产县十强，素有“银 ”之美誉，被评为国家级优质棉标准化生产基地。林果业发达，拥有长江以北最大的黄河故道生态森林公园，素 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 5 有“小杂果之乡”的美誉。近年来，大力实施“工业强县”战略，全县形成了棉纺织、面粉加工、植物油加工、造纸、工艺品等特色产业，被评为山东省十大产业集群和山东省县域经济十大高效农业聚集园区之一；被国家食品工业协会评为全国食品工业强县。 （ 1） 综合实力持续攀升。 2007 年，全县综合实力实现“四个大幅增长”和“三个显著提高”。“四个大幅增长”，即： 幅增长，全年实 现 88亿元，同比增长 15%；财政收入大幅增长，实现总收入 元，增长 13%，其中地方财政收入 元，增长 16%；销售收入大幅增长，全县规模以上工业企业增加到 302 处，实现销售收入 154 亿元，增长 城乡居民收入大幅增长，全县农民人均纯收入达到 4800 元，增长 12%，城镇在岗职工年平均可支配收入 元，增长 14%。“三个显著提高”，即：经济发展质量显著提高，财政收入占 比重由 2003 年的 高到 4%；税收占财政收入的比重显著提高，增加了 20 个百分点；经济外向度显著提高，出口创汇 和利用外资均翻了一番。 （ 2） “工业翻番”工程卓有成效。累计引进县外资金 76 亿元，华芳、泉林等大型企业的入驻与壮大，带动主导产业的迅速膨胀，年销售收入过10 亿元的企业达到 1 家，过 5 亿元的 4 家，过亿元的 13 家。重点项目扎实推进， 2007 年，全县新建扩建 500 万元以上项目 70 个，总投资 元，其中过 5000 万元的 23 个、过亿元的 7 个。泉林纸业投资 元新上生活用纸、污水处理、特种纸、废纸脱墨浆生产线已陆续投产，华芳公司投资 1亿元的技改项目已全部完成，恒华纺织投资 1 亿元新上 5 万纱锭高档纺纱项目正在抓紧 运作。招商引资工作成效明显，深入开展“千名干部集中招商”活动，成功举办百名纺织企业家 行、 与央企高校合作签约仪式等大型投资说明会，积极推进“南融北接”战略，先后到北京、天津、上海、济南、江苏、浙江等地招商推介，一批“大高外”项目相继落户 。济南三融集团投资 元的生物柴油、秸秆发电项目，投资 11 亿元 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 6 的北京飞天印染整体搬迁项目进展顺利，张家港锦花集团投资 6 亿元的粘胶纤维、棉浆粕项目已达成合作协议。民营经济膨胀提升，民营经济对全县经济总量、财政收入、新增就业的贡献率均超过 80%。“ 棉纺织产业发展 战略研讨会”和“中国纺织产业高层科技论坛”成功召开。棉纺织业发展到 200 万纱锭，面粉加工能力达到 160 万吨，植物油加工能力 150 万吨，先后获得“山东省棉纺织名城”、“中国食品工业强县”、“中国植物油加工示范基地县”、“中国纺织产品质量放心县”等多项殊荣，同时还争取到发达、永乐、鑫秋三个中国名牌，一个中国驰名商标。 （ 3） 生态城市建设强力推进。全面启动“森林城”和“碧水绕城”两大工程，城市森林覆盖率提高了 8 个百分点。开工建设人民公园、龙湖公园、植物园三个居民休闲场所。黄河故道森林公园“一带两区十园”规划全部完 成，道路、桥涵等基础建设正在快速推进，国家 景区验收顺利通过，成功举办了首届黄河故道森林公园梨花节和椹果文化采摘节。“商贸城”建设卓有成效，投资 元的捷瑞达物流项目现已开工，投资 纺织制品、食品加工、汽车零部件物流园区建设扎实推进。“万村千乡工程”进展顺利，首批农资、农家店投入运营。双鸿酒店被评为国家四星级旅游饭店。新一轮城市总体规划、城镇体系规划、村庄布局规划相继编制完成。县城建成面积达到 方公里，青银高速、德商路、北外环、东外环、双渡路、雷集至 105 国 道等交通设施建设顺利完成，新汽车站已正式投入运营，新建改造县乡村公路及省市县际接头路 1322 公里，全县形成了城乡“半小时生活圈”，交通环境明显改善。 （ 4） 新农村建设步伐加快。广泛开展“双带双促一满意”活动，新建56 个村组织活动场所，全县 41的村建设了文化大院或活动场所， 80%的农户看上了有线电视， 80%的农户通上了自来水， 76%的村实现了村内主干道硬化， 5 个乡镇被命名为市级优美乡镇。农业生产稳步发展，棉花、粮食 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 7 丰产丰收。畜禽规模养殖初见成效，被评为“全市肉牛基地建设先进县”、“全市生猪基地建设先进县”。 林业生产健康发展，全年植树 420 万株，新建林网 20 万亩，林木覆盖率 30%。“蓄水引水”工程成效显著，投资 6500万元，完成了水库建设；采取 办法，引资 1500 万美元启动了水厂建设，投资 1003 万元完成了津期店至水库 28 公里的河道及引水泵站的清淤和整修，成功调水 8800 万立方米。各项惠农补贴及时发放到位，发放粮食直补、农资补贴、农机具补贴、良种补贴等资金 2161 万元。新增住房面积 180 万平方米，居民居住条件明显改善。城乡教育资源配置更加合理，办学条件不断改善，教育教学质量逐步提升。公共卫生和医疗服务体系 建设进一步加强，投资 1300 万元完成了 11 处乡镇卫生院的建设改造。社会保障及救助体系逐步完善，养老、失业、医疗等保险运行良好，“两个确保”得到较好落实；投资 360 万元，完成了 14 处敬老院的新建和改扩建，弱势群体得到及时救助。 （ 5） 各项社会事业协调发展。全面落实了义务教育“两免一补”政策，全额救助贫困大学生 100 名；投资 900 万元新建 12 处农村小学教学楼，投资 6600 万元的县一中改扩建工程和投资 5000 万元的县医院病房楼已经动工；第二实验中学和第二实验小学建设即将启动；筹集新农合医疗基金 1672万元，农民 参合率达 90%以上；城乡低保范围进一步扩大，全县 户农村困难户享受最低生活保障。全年发放各类救助福利金 8000 多万元，其中企业职工养老金 3400 多万元，新农合医疗支出 1200 万元，免费教育补贴及中小学危房改造支出 2070 万元，优抚低保及敬老院建设、供养支出 1100万元。 办单位概况 永泰经济开发投资有限公司成立于 2007 年 8 月，是由 县国有资产管理局注资，有 县工商行政管理局登记注册的国有独资公司，注册资本金 5000 万元。 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 8 公司地址位于 县城区中学街 35 号。目前，公司总资产 14420 万元 ，法人代表董永波 ,公司类型为有限责任公司（国有独资）。主营范围 : 政府性投资、融资；公用事业及企业贷款：公用事业及企业贷款担保；项目资金管理；城市基础设施建设等。 注册资本金真实。公司注册资本 5000 万元，实收资本 5000 万元，全部由 县国有资产管理局以货币资金出资。公司实收资本情况已经山东国鼎会计师事务所有限责任公司审验，并出具“鲁国鼎验字【 2007】第 408号”验资报告。 法人治理结构完善。企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证和贷款卡等手续齐全 ,年检有效。公司组织结构健全，设有董事会、监事会， 实行董事会领导下总经理负责制。目前，公司共有员工 19 人，其中：设综合部 3 人、工程部 8 人（其中造价师 3 人、工程师 4 人）、财务部 3 人、业务部 3 人。各组成部分分工明确，各行其职，相互协调，相互制衡。 运营状况良好。 自 2007 年 8 月以来，投资 6000 万元兴建日处理污水 4万吨的 县污水处理厂，到 2008 年 6 月底按预计工期全部建成完工，整个建设期间没出现任何质量事故、安全事故，无经济纠纷，无任何诉讼。公司实行自主经营，自负盈亏的经营模式。目前，公司经营管理 县宾馆、 县污水处理厂年可实现经营收入约 600 万元，利润 约 90 万元。 具有固定的办公场所。公司办公地点位于 县城区中学街 35 号，占地面积 7 亩，建筑面积 1150 平方，办公环境整洁。 公司作为国有企业参与建设、经营的项目都是政府主导的项目，公司本着对政府负责、为民众服务的原则，公司把守法经营、诚信经营作为公司的宗旨和经营理念，与任何单位之间发生业务往来都严格、认真的履行合同从未发生过任何纠纷，在信用机构无任何不良记录。 公司法人代表、总经理董永波， 51 岁，大学学历，会计师。 工作简历： 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 9 1984 年 11 月 1987 年 9 月任 县面粉厂副厂长 ; 1987 年 9 月 1989 年 7 月在山东省经济管理干部学院读书 ; 1989 年 7 月 1996 年 5 月任 县财政局控办主任； 1996 年 5 月 2007 年 7 月任 县经济开发投资公司副经理、经理； 2007 年 7 月至今任 县永泰经济开发投资有限公司法定代表人、总经理。 该同志政治素质高、政策观念强、精通业务、对工作认真负责，领导公司员工积极工作较好的完成了各项工作，没有出现过任何的工作失误。 3 可行性研究报告编制 依据 家、省有关法律、法规及相关政策规定要求 家现行有关技术设计规范和标准 家发改委关于项目可 行性研究报告内容和深度规定要求 州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 县 十一五规划 办单位提供的基础资料 4 可行性研究范围 目背景及 建设的 必要性 场分析 目 建设地址 及条件 设方案 境保护 防及节能 目 组织管理与 进度 计划 资估算与资金筹措 益分析 论 与建议 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 10 第二章 项目背景及 建设的 必要性 1 项目提出背景 该项目为旧住宅棚户区建设工程，主要是提高居民生活条件，项目提出的背景主要基于以下两个 方面： （ 1） 加快县城旧住宅区改造，是加快城市建设的重要举措。 （ 2） 提高人民居住生活条件，增加房源供应，进一步满足日益增长的住房消费需求的重要举措。 居民居住条件较差，绝大部分为平房，有的甚至为危房，居民居住条件亟待提高。近年来，随着经济的发展、居民收入的增加和生活水平的提高，加之国家货币化分房政策的实施，居民个人购房热潮正在兴起，现正居民和城市居民购房需求也越来越高，然而由于受土地面积的限制，楼房开发数量有限，楼价不断升高，城中居民购房难度加大。本项目的实施是提高人民居住生活条件，增加房源供应，进一步满 足日益增长的住房消费需求的重要举措。 近几年， 房地产业保持了健康发展的运行态势，投资增势平稳快速，开发规模继续扩大，商品房销售市场日趋活跃，房地产业逐渐发展成为国民经济新的增长点和消费热点。房地产业的发展，极大的改善了居民的居住条件，提升了城市形象，也对行业结构和相关产业产生了重要影响。近几年以来，国家陆续出台了稳定房地产市场的一系列宏观调控措施， 县房地产业出现投资快速增长、规模不断扩大、结构基本合理、价格基本稳定的运行特点。 房地产业作为一个新兴行业虽然在 县兴起于 90 年代，但真正形成一定规模却 是近几年的事。 2001 年 县房地产业开发投资额只有 3 亿元，占全社会固定资产投资比重仅为 从 2002 年开始，房地产开发投资额以每年平均高于 30%的速度持续增长，到 2007 年达到 元，为 2001 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 11 年的 ； 08 年 1份完成开发工作量 元。房地产开发投资成为 县固定投资构成中较活跃的因素之一，有力地加快了 县经济建设发展步伐。与此同时，房地产业的发展带动了建筑业、装修材料、房地产物业管理、中介服务等相关行业的发展。 近几年，国家连续出台的各项宏观调控措施对 县产生积极影响，房屋销售价格涨幅明显回落，商品房销售旺盛。 08 年 1份， 县商品房销售延续了 2006 年的旺盛态势，销售面积达到 平方米，同比增长 比去年同期高出 百分点。从销售方式看，期房销售量快于现房的销售。地理位置好、楼盘好的房价上涨，但总体房屋销售价格呈平稳趋势。房屋销售平均价格在全市处于偏低位，升幅也是偏低。 5 月份房屋销售平均价格为 1400 元 /平方米（加权平均），比全市房屋销售平均价格低478 元 /平方米。 县房地产业坚持高水平人性化设计、高标准建设、高效能管理的建设战略，全面完善城 市功能，提升城市品位，提高居民的居住水平和生活质量。在目前测旧城改造和新区开发中，小区成片开发以其优良的设计方案、规模优势和良好的物业管理成为有实力的开发商的首选并得到消费者的青睐。目前，规划城区内 5 万平方米以上的新建住宅小区已达 10 多个。 近两年， 县通过招商引资吸纳外地客商落户，鼓励本地农民进城，外地人一样当选先进等，积聚了人气财气，先后有 2000 多本地经商业户、近 4000 家外商进驻城区，城区人口每年以近万人的速度增长。蜂拥而至的人流给房管工作带来了压力，也给房地产开发带来了巨大的需求。天津、日照、德 州等地的房地产开发商相继投资 ，商住楼、住宅小区等相继破土动工。短短几年时间，就有近 20 多家开发商在 投资约 15 多亿元建设住宅楼、商住楼、市场房。 县永泰经济开发投资有限公司 为改善居民居住条件 ，提升城市形象， 已经取得了 位于 县 六五河（碧水绕城）和中山南路交叉口东南角 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 12 运输片区 的国有土地使用权，占地 ，用于 片区拆迁改造工程 项目的建设。 2 项目建设的必要性 目建设符合相关产业政策 该项目符合由山东省建设厅、山东省发展和改革委员会、山东省财政厅、山东省国土资源厅、山东省物价局等五部 门制定的山东省安康居住工程实施方案。 县进一步完善城市建设的需要 预计到“十一五”末， 县城区人口将达到 15 万人，人民生活达到小康水平，跨入全市中等发达行列。近几年， 县城市建设尤其是房地产业得到迅速发展， 县城区的建设更是日新月异，随着城市经济的发展，该项目的建设正是推进城市建设步伐，完善城区建设，促进当地经济更好更快发展的需要。 大城区的建设力度，建设普通住宅小区，提高市民居住水平 县正处于大发展的起步阶段，老城部分小区建设相对落后，居民居住水平相对较低。随着 县经济 的发展，城镇居民人均可支配收入也得到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈，加之城市化进程的加快，促使周边乡镇人口大量涌入县城，随之而来对 县城的居住、教育、卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要求。该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现 县城市建设规划、提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。 公司培植新的利税增长点需要 项目的建设可以通过资金、技术、资源、人才的优势，尽快地获取项目带来的 经济效益，同时也为公司培植新的利润增长点，为公司的后续发展奠定坚实的基础。 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 13 综上所述，该项目符合国家产业政策，具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 14 第三章 市场分析 1 2009 年全国房地产市场 市场分析与 2010 年展望 2009 年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹。特别是二季度以来，市场消费信心逐渐增强，商品住房成交量快速增长，住房价格稳步回升，房地产开发投资持续回升，企业资金压力进一步减缓，部分区域土地购置竞争激烈。 2010年房地产 市场仍有一定的不确定性，市场运行自身要求市场做出一定的回调，而调控政策也更加注重保持房地产市场的长期健康发展，预计 2010 年房地产市场会在整体平稳中将出现小幅回落。 009 年全国房地产市场运行情况 从 2009 年房地产市场的运行情况来看，随着 2008 年年底出台的各项政策措施的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效果逐步得到体现。2009 年市场总体保持着持续回升的态势，整体表现好于预期。 （ 1）房地产开发投资增速逐月加快 2009 年 1，全国房地产开发完成投资 元，增幅同比回落 百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为 90 平方米以下住房保持稳定增长。 1， 90 平方米以下住房完成投资 8351 亿元，同比增长 增速较上年同期回落 百分点。 分类型看，商品住宅完成投资 元，同比增长 增幅比上年同期下降 百分点，其中，经济适用房完成投资 元，同比增长 办公楼完成投资 1378亿元，商业营业用房完成投资 比分别增长 增幅同比分别上升了 百分点。 （ 2）房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速加快 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 15 2009 年 1，全国房地产开发企业到位资金总计 元，同比增长 增幅比上年同期上升 中，国内贷款 长 利用外资 元，下降 自筹资金 17906 亿元，增长 其他资金来源 元，同比增长 其中个人按揭贷款增长 与上年同期各类型资金来源的比重相比，其他资金来源上升较多，提高了 百分点，其中个 人按揭贷款比重上升了 百分点。国内贷款比重同比上升了 百分点。自筹资金比重有所回落，百分点，其中自有资金比重下降 百分点。百分点。 （ 3）土地购置与完成开发面积延续负增长 从完成开发土地面积看， 1，全国完成开发面积 23006 万平方米，同比下降 比上年同期回落 24 个百分点。 从购置土地面积看， 1，全国房地产企业共购置土地面积 比下降 比上年同期回落 百分点。全国土地购置费用为 元，同比增长 与上年同期相比下降 百分点。 （ 4）商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速由负转正后继续加快 2009 年 1，全国商品房建设速度保持平稳，新开工面积增速由负转正后继续加快。分地区看，中、西部地区施工、新开工及竣工面积增速均快于东部地区；东部地区竣工面积同比出现下降。 从施工面积上看， 1全国房屋施工面积为 平方米，同比增长 增幅比上年同期下降 百分点；其中，住宅施工 平方米，增长 比上年同期低 百分点。其中， 商品房新开工面积 平方米，增长 增幅同比上升 5 个百分点；其中，住宅新开工面积 平方米，增长 同比上升 百分点。 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 16 从竣工面积上看， 1全国商品房竣工面积 平方米，同比增长 增幅同比回落 百分点；其中，商品住宅竣工面积 平方米，同比增长 比上年同期下降 百分点。 （ 5）市场销售持续升温，销售面积和销售额增速加快 2009 年 1，全国商品房销售面积实现 93713 万平方米，比上年同期上升 百分 点；其中，商品住宅销售面积达 比增长 办公楼 平米，同比增长 商业营业用房 平米，同比增长 商品房销售额实现 43995 亿元，同比增长 与上年同期相比上升 百分点。其中，商品住宅销售额为 元，同比增长 80%。 从各城市运行情况上看，部分城市商品房交易量呈高速增长态势，北京、天津、上海、重庆、广州、深圳等大中城市房地产市场销售面积均大幅增长。 （ 6）房屋销售价格持续回升，大部分城市环比出现上涨 2009 年 1，全国 70 个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，12 月，全国房屋销售价格指数为 11 月上升 百分点，比上年同期上升 百分点。新建房销售价格指数为 11 月上升 手房销售价格指数为 11 月上升 百分点。 分城市看， 12 月份， 70 个大中城市中有 54 个城市房屋销售价格涨幅高于 3%，深圳涨幅最高为 仅唐山市房屋销售价格同比出现下跌。从环比价格情况看，有 67 个城市房价环比出现上涨，锦州、洛阳、平顶山市房价环比与上年持平。 地产市场回暖的因素分析 2009 年房地产市场快速回暖，出现销售旺盛、市场成交活跃、房价水平不断攀升的局面，主要有以下四方面的因素： 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 17 第一，经过房地产市场 2008 年持续一年的观望期，市场累积了一批具有购房要求和能力的需求，房价的回调为他们进入市场提供较好时机； 第二，随着 2008 年年底全球各国救市政策的出台，人们对未来通胀的预期加强，为避免通胀带来了的资产损失，人们将转向一些实现投资保值的资产和商品，住房成为社会闲散资金投资保值的重要对象； 第三， 2008 年年底，中央政府出台了促进房地产市场健康的若干意见 ，对住房消费给予了相应的政策优惠，降低了住房消费和交易中的税费负担，进一步刺激了人们的住房消费； 第四，适度宽松的货币政策使得流向房地产业的信贷资金增长较快，截至 2009 年年末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为 亿元，同比增长 增速比上年同期高 百分点，比 2009 年 6 百分点。其中，购房贷款余额为 亿元，同比增长 增速比上年末高 百分点，其中新建房贷款和二手房贷款增速分别达 40和 79%。 6 月末高 百分点。 010 年房地产市 场走势预测 2009 年，全国房地产市场整体呈现“ v”形走势，一季度延续上一年的回落调整态势，二季度起，销售市场迅速复苏回暖，投资增幅逐月提高，房屋销售价格指数不断上升。预计 2010 年，全国房地产市场整体保持基本平稳，投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升，资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落，但仍保持增长趋势。 通过对 1998 年 1 月 12 月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用 测模型，我们对 2010 年 全年全国房地产市场的主要指标预测如下： 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 18 2010 年全年房地产主要指标预测情况 单位：亿元、万平方米、 % （资料来源：中国房地产信息网） （ 1）投资增幅保持平稳增长，全年增长 预计 2010 年全年，城镇固定资 产投资小幅回落，房地产开发投资保持平稳增长。 其中，城镇固定资产投资完成 亿，增长 与 2009 年同期小幅回落 百分点； 房地产开发投资完成 亿，增长 与 2009 百分点； 商品住宅投资完成 亿，增长 增幅较 2009 百分点。 （ 2）房地产开发资金来源增速回落 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 19 受货币政策适度微调的影响，预计 2010 年全年，房地产开发资金来源增幅会出现小幅回落。预计全年资金来源达 亿元，增长 增速较 2009 年回 落 百分点。 （ 3）房屋建设增长保持稳定增长 预计 2010 年全年，全国商品房施工面积为 亿平方米，同比增长 商品住宅施工面积为 亿平方米，增长 与 2009年相比略有增长，商品房和商品住宅施工面积分别加快 百分点。 在竣工面积上，预计商品房竣工 73280 万平方米，同比增长 商品住宅竣工 60683 万平方米，同比增长 与 2009 年相比，竣工面积增长平稳，分别回落 百分点。 （ 4）销售面积和销售额增速出现明显回落 2009 年 ，全国商品房销售出现超高速增长，增幅均超过 40%。 2010 年，受基数增加和政策调整的影响，市场销售增幅将出现回落。 预计 2010 年商品房实现销售面积 平方米，增长 其中，商品住宅实现销售面积 平方米，增长 与 2009 年相比，增速分别回落 百分点。 从销售额上看，这种回落的趋势更为明显。预计 2010 年商品房实现销售额 52681亿元，增长 商品住宅实现销售额 43022亿元，增长 与 2009 年相比，增速分别回落 百分点。 （ 5）房屋销售价格上半年保持惯性上涨，下半年出现回落 从房地产销售价格指数上看，预计 2010 年上半年，房屋销售价格指数将保持惯性上涨，在上半年达到最高点，随后出现盘整和小幅回落。预计2010 年 12 月当月，房屋销售价格上涨 其中，新建商品房 新建商品住宅价格上涨 2 项目市场前景分析 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 20 09 年，针对 部分城市出现了房价上涨过快等问题， 国务院下发 促进房地产市场健康发展 通知， 进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。通知要求，要加快中低价位、中小 套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设。 政策的出台对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。 县委县府积极采取各种有效措施，发展房地产业。 县将房地产开发与建设现代化城市，加快住宅小区建设，完善和提高配套设施，在加快经济适用房建设的同时，有规划的发展中高档住宅区，使房地产开发和交易成为第三产业发展的重要新兴产业。按市场化运作，规范化发展，推 进房产交易，活跃房产二级市场，使其成为新的经济增长点。加快房地产综合开发和配套 建设步伐，实现房地产业快速发展。 3 需求预测 近年来 ,国家为了抑制过高的房价 ,出台了多项政策对房地产市场进行宏观调控。随着政策措施的落实与实施 ， 县房地产市场呈积极发展态势 ， 房地产市场价格稳中有升。据抽样调查资料显示 ,与 2007 年同期相比 ，上半年 房屋销售价格上涨 房屋租赁价格上涨 业管理价格上涨 土地交易价格上涨 3%。 据有关资料预测，未来 2 到 3 年内， 县 区总体住宅需求量可能会超过 150 万平方米。 口增长带来的自然需求 随着城市化进程的不断加快，人口总量呈加速度增长，住房标准不断提高，对住房的需求日益扩大。预计到 2012 年，尚需新增住房 150 万平方米。 改公房的换房需求 随着住房改革的逐步完成，原先陈旧的房改公房的产权已陆续过度到 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 21 个人全部产权。这些房产的所有权人大都是各行政、企事业单位的具有正式工作和稳定收入的人员。随着房地产业的迅速发展，新房新社区的不断涌现，使这部分人群产生了对新型住房的消费需求。由于该部分人群具有较好的消费能力，因此成为新型住宅小区的主力消费群体。 旧换新 、以小换大的推动需求 近两年， 县 二手房交易市场的逐步建立，二手房交易数量明显增加，加之国家对购房贷款支持力度的进一步加大，普通百姓贷款买房已成时尚。通过贷款改善居住条件，完成以旧换新、以小换大的住房需求，对房地产的持续发展也起到了较大的推动作用。 房投资的市场需求 随着人们投资意识的不断增强，部分人把购买房产作为闲置资金的投资渠道，这也在一定程度上扩大了社会对房地产的需求。 4 价格预测 据市场资料显示， 县 城区中心房价自去年至今上涨近 300 元 。德州市政府从 2003 年起实行经营性土地挂牌拍 卖政策， 县 区可供开发的土地越来越少，相应的土地价格也日益趋高，城市建设用地的日益紧张，进一步显示了土地的升值潜力，势必从根本上促进房价的上涨；再加上最近钢铁、水泥等基本建筑材料的价格上扬，也导致建筑安装工程成本攀升，这些因素是房地产价位上涨的有力支撑。 5 市场定位 场调研 为充分了解 县 房地产市场供需和价格趋势，确定目标客户群，明确项目定位，开发出被市场所接受的产品，实现项日投资效益最大化，根据业主意向以及项目前期立项建议、批准规划等条件，做了相应的市场调研和论证。采用电话预约、随机取样、设 立集中市调点、知名企业中高层定向约访等形式，重点对 县城 内 居民、企业职工以及 政府企事业单位进行 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 22 了调查，行业涉及居民、公务员、医生、职员、私营业主、工人、中高层管理者等十几个层面。 业意向和动机 在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，其次是购买婚用的占 用于投资和本地拆迁仅占 在此之中，属于二次置业的占多数，达 第一次置业的占 多次置业的占到 接受购买价格、总价分析 调查数据分析，购房者最可能购买的房价平均值 范围在 1800 元至2800 元之间，买房者的最高能力均值在 2900 元，认为质量保证最低线均值 1500 元，所能承受买房范围最小值 1500 元，最大值 3400 元。 购房者愿意花费的总房款均值在 20 万元 26 万元之间，被调查者认为质量保证的最低金额均值不低于 14 万元套。能够承担最高房款金额均值为 25 万元套。据此分析， 县居民所能承担的总购房款在 15 万 30万元套之间。 积需求分析 被调查者中需求面积在 70 以下的占 70 80 80 90 之间的占 90 平方米以上的 由此可知，在 70 90 之间的户型总份额占到 最为广大消费者所青睐。 型需求分析 在人们对期望楼型的选择上，选择多层的占 别墅占 高层仅占 因为 县经济发展速度正逐步加快，目前经济尚不发达，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯的影响，尤其是小高层居住成本高，而相对高层和小高层，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松的承担物业管理费，所以对多层依然偏爱，同时也有一部分中高层收入者，因小高层广阔 的视野，高档的物业形象和 县 片区拆迁改造工程项目 可行性研究报告 23