山东省某县福安康老年公寓建设项目可行性研究报告

福安康老年公寓建设项目 可行性研究报告 聊城岽信工程造价咨询事务所 1 目 录 1 总论 . 3 目背景 . 3 行性研究报告编制单位 . 6 行性研究编制依据 . 6 行性研究范围 . 6 目概况 . 7 要技术经济指标 . 7 2 需求分析 . 9 3 建设规模 . 12 设规模 . 12 设标准 . 12 设内容 . 12 4 场址选择 . 14 址选择 . 14 址条件 . 14 5 建筑方案 . 19 导思 想与原则 . 19 目总体规划方案 . 20 筑方案 . 20 套设施 . 23 6 环境保护 . 27 制依据 . 27 计采用标准 . 27 要污染源和污染物 . 27 合利用与治理方案 . 28 化 . 28 境管理 机构及定员 . 29 境监测机构 . 30 保设施及投资概算 . 30 7 节能 . 31 计依据 . 31 计采用的节能标准 . 31 能措施 . 31 能机构 . 32 8 消防 . 33 计依据 . 33 述 . 33 图 . 33 筑 . 33 气消防 . 34 防给水 . 34 福安康老年公寓建设项目 可行性研究报告 聊城岽信工程造价咨询事务所 2 9 职业安全卫生 . 37 计依据 . 37 业安全卫生现状 . 37 生要求 . 37 害因素分析及控制措施 . 38 期效果及评价 . 39 构设置和人员配备 . 40 资估算 . 40 10 组织机构与人力资源配置 . 41 织机构 . 41 目组织机构图 . 41 11 项目实施进度 . 44 设期 . 44 目实施计划 . 44 12 项目招标方案 . 45 目的招标 . 45 目招标内容 . 45 目招标组织形式 . 45 目招标方式 . 45 目招标具体方案 . 45 13 投资估算及资金筹措 . 47 14 财务评价 . 49 论 . 51 议 . 51 福安康老年公寓建设项目 可行性研究报告 聊城岽信工程造价咨询事务所 3 1 总论 目背景 目名称 福安康老年公寓建设项目 办单位 院 法人代表： 办单位概况 本项目承办单位为 院 ， 院 位于 开发区中心， 汇鑫路中段，公安局北邻，交通便利，环境优美。占地 66 亩，已建成门诊楼、病房楼、办公楼和三栋职工公寓楼，总面积 33000 现在，全院共有医护人员 79 名，其中有高级职称的专家 8 名，中级职称 12 名，大专以上学历的 50 人。医院门诊部设有急诊、内科、外科、疼痛 科、妇科、儿科、骨伤理疗科和养生科，住院部备有 260 张床位。医疗设备有美国进口彩色 b 超机，日本东芝 500 毫安 x 光机， 经颅多普勒机、日立全身螺旋 先进的影像设施，生化检验设施，特别是百级洁净手术室，是县内唯一能完成高难度手术的全能性手术室。总之，医院可以说是技术力量雄厚，设备先进，管理严格，有较强的凝聚力，这些有利条件为本院今后的发展提供了可靠的保障。 目提出背景和项目建设的必要性 改革开放以来，我国人口出生率锐减，由 1970 年的 降到 2001年的 总和生育率由 1970 年的 降到 2000 年的 加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国 60 岁以上老年人口比重从 1964 年的 升到 1998 至 1999 年已达到 10，进入老年型社会。 福安康老年公寓建设项目 可行性研究报告 聊城岽信工程造价咨询事务所 4 随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。 1982 年第三次全国人口普查时， 60 岁以上老年人口为 7664 万人，1990 年全国第四次人口普查时为 9697 万人， 2000 年第五次人口普查时上升至 人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或 四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。 从人口增长趋势看，根据 2000 年全国第五次人口普查资料， 2000 年全国总人口 124261 万人，与 1990 年第四次人口普查相比，而 60 岁以上老年人口增加了 而老年人口年均速度达到 大大快于总人口增长速度。 60岁及其以上老年人口以年均 3速度持续增长。更为突出的是，我国 80 岁以上老年人口已达 1100 万，并以年均 5的惊人速度递增。 2005 年底 60岁以上老年人口将达到 ，占总人口 右； 2050 年将达到 4 亿左右，占总人口 25以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在 21 世纪中叶达到中等发达国家现 代化水平和全面建成小康社会。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为 21 世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口 福安康老年公寓建设项目 可行性研究报告 聊城岽信工程造价咨询事务所 5 老龄化的住宅、社区和环境。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化 ，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。 我国的社区养老服务从 20 世纪 80 年代起步，经过 20 多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方 面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。 党中央、国务院历来十分关注老龄问题， 2000 年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章 可循。 我省和全国一样，已进入老年型社会。据 2000 年全国第五次人口普查，我省 60 岁以上人口达 659 万人，占人口总数的 11（按国际通行标准，60 岁以上人口占总人口比例超过 10，即进入老年型社会）。据统计， 2004年我省 60 岁以上人口已达 人，占总人口比例上升至 超过全国平均水平（ 右）。 中共山东省委、山东省人民政府十分重视老龄问题。早在 2002 年就发出了关于贯彻 的实施意见， 福安康老年公寓建设项目 可行性研究报告 聊城岽信工程造价咨询事务所 6 指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重 大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。 加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。 行性研究报告编制单位 （ 1）编制单位名称： （ 2）资格证书编号： （ 3）资格等级： （ 4）发证机关： （ 5）法人代表： 行性研究编制依据 （ 1）中华人民共和国老年人权益保障法 （ 2）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发 200013 号） （ 3）中共山东省委、山东省人民政府关于贯彻 的实施意见 （ 4） 山东 省老年服务业 2005发展规划 （ 5） 老年公寓建设标准 （ 6）项目承办单位提供的有关文件资料 行性研究范围 遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对 福安康 老年公寓建设项目的建设规模、建设方 案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括： 福安康老年公寓建设项目 可行性研究报告 聊城岽信工程造价咨询事务所 7 （ 1）论述项目建设的必要性和意义； （ 2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案； （ 3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案； （ 4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案； （ 5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析； （ 6）提出可行性研究结论和建议。 目概况 设地点 经济 开发区 中心， 汇鑫路中段， 公安局北邻 。 设规模 本项目总投资 5000 万元，占地 ， 总 建筑面积 26000 平方米，项目竣工后可接收 1400 位老年人入住。 设内容 项目拟新建老年特护中心楼 1 栋，高档住宅式康复养生楼 1 栋，宾馆式合居型老年公寓 3 栋， 并配套设置 棋牌室、图书室、娱乐健身厅、医疗保健室、老年学校以及餐厅等， 总 建筑面积 26000 平方米，可接纳 1400 位老年人入住。 要技术经济指标 见表 1 福安康老年公寓建设项目 可行性研究报告 聊城岽信工程造价咨询事务所 8 表 1 主要技术经济指标 序号 名称 单位 数量或指标 备注 一 建设规模 1 项目占地面积 亩 3788 2 项目总建筑面积 平方米 26000 3 锻炼活动场地 平方米 1000 4 道路面积 平方米 3500 5 绿化面积 平方米 6000 6 容积率 7 绿化率 % 25 二 老年公寓床位 张 1400 1 其中 ： 医护型床位 张 400 2 全寿命型床位 张 700 3 健康型床位 张 300 三 新增职工人数 人 80 四 项目总投资 万元 5000 1 建设投资 万元 4800 2 铺底流动资金 万元 200 五 经济指标 1 静态 投资利润率 2 静态 投资回收期 年 部投资 六 建设期 年 2 福安康老年公寓建设项目 可行性研究报告 聊城岽信工程造价咨询事务所 9 2 需求分析 龄人口及抚养情况 从 1964 至 1980 年，我国老年人口比重平均每十年增长 百分点；从 1980 至 2010 年，老年人口比重每十年平均增长 百分点， 2010年至 2040 年为我国老龄化最快的时期，每十年提高 百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面 临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表 2 表 2 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势 年份 人数（万人） 比例（） 总人口 60 65 80 0 14 岁 1559 岁 60 80 / 60 0 14 岁抚养比 60抚养比 总抚养比 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 126 722 131 789 136 232 140 329 143 605 145 655 146 545 146 511 145 687 144 220 141 867 13 012 14 282 16 616 20 451 23 374 28 272 34 039 38 048 39 206 40 652 43 535 8 837 9 964 10 944 12 930 16 277 18 727 22 864 27 671 30 808 31 445 32 249 1 200 1 479 1 812 2 175 2 523 2 862 3 701 5 054 5 673 7 352 9 250 国人口抚养比（ 14 岁以下人口 60 岁以上人口 /15 59 岁人口）在未来 50 年中变化比较明显。少儿人口抚养比（ 14 岁以下人口 /15 59 岁人口）从 2000 年的 降到 2050 年的 下降了 百分点。老年人口抚养比（ 60 岁以上人口 /15 59 岁人口）则从 升到 上升了 百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比 福安康老年公寓建设项目 可行性研究报告 聊城岽信工程造价咨询事务所 10 大幅度上升，致使总人口抚养比从 高到 上升了 百分点（见图 2 人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2 表 2 两个年龄组老年人口比重的变化 年份 年龄组 1953 1964 1982 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 60 79 0 计 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 据 2000 年第五次全国人口普查，我省 60 岁以上人口达 659 万人，占人口总数的 11）已进入老年型社会。据统计， 2002 年我省 60 岁以上人口为 760 万，占总人口 至 2004 年底，我省 60 人，占总人口比例上升至 超过全国平均水平，我省人口 加速老龄化。据有关部门预测，至 2025 年，全省 60 岁以上人口将增至 1750万，占总人口比例将达到 25，每 4 人中就有一个老人。我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。 龄服务业发展现状 我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。 所属的 聊城市 ，现尚无一所能提供老 年人娱乐、康复助残、自费养老等项社会服务的老年公寓。 求分析 据第五次人口普查，我国有 65 岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的 在全国一人家庭户中， 65 在全国二人家庭户中，有两个 65 岁以上老人户占 城市 福安康老年公寓建设项目 可行性研究报告 聊城岽信工程造价咨询事务所 11 和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。 2000 年，全国有 65 岁以上老年人家庭中，单身老人户占 只有一对老夫妇户占 合计为 而老年人与其他人一起居住的情况，占 单身老人户和只 有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市 镇为 农村 从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达 而镇（ 和城市（ 水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。我省情况也大致如此。 近 30 年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明 显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。 和全省一样早已进入老年型社会，据统计，全县 60 岁以上老年人已达 13285 人，占总人口 其中离退休干部 1008 人，离退休职工 1290 人。另一方面，在外定居的 籍人士很多，他们大多数子女已成家立业，不在身边，无人照顾，又有思念家乡之情，想“回归故里，叶落归根”。本项目提出后， 辐射 周边市县 ，如德州、聊城 ，部分农村老年人因子女外出工作，无精力照顾老人，均考虑由子女出资，入住老年公寓。本项目完工后，必将出现供不应求之势。 项目服务对象 本项目服务对象为 60 岁以上老人，以 及周边县市老人为主，惠及全国各地 高唐 籍老人。 本项目 4 栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。 其中 医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人； 全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人； 健康型老年公寓，接收短期（ 1 年以上， 3 年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。 福安康老年公寓建设项目 可行性研究报告 聊城岽信工程造价咨询事务所 12 3 建设规模 设规模 本项目投资 5000 万元，建设 福安康老年 公寓及生活配套设施。项目建成后可接收 1300 位 老年人安度晚年，为老年人提供一 个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。 设标准 （ 1） 宾馆式合居型 老年公寓 ： 按照 二星级 酒店标准建设。 分别设置标准单人间和标准双人间，其中标准单人间 每套 20 平方米 ，标准双人间 每套 25 平方米， 并且每间生活间设室内卫生间 ； （ 2）高档住宅式康复养生楼 以面积为 70 平方米的 家庭式 住宅为主，共计 50 套。 设内容 （ 1） 老年特护中心楼 （ 2）高档住宅式康复养生楼 （ 3）宾馆合居型老年公寓：三栋，其中十二层两栋，六层一栋。 （ 4）配套建设棋牌室、图书室、娱乐健身厅、医疗保健室、老年学校、餐厅等。 （ 5） 室外 锻炼活动场地 表 3 1 工程项目表 序号 项目名称 单位 数量 备注 一 老年特护中心楼 000 二 高档住宅式康复养生楼 714 三 宾馆合居型老年公寓 428 1 高层公寓 1 号 428 十二层 福安康老年公寓建设项目 可行性研究报告 聊城岽信工程造价咨询事务所 13 2 高层公寓 2 号 428 十二层 3 多层公寓 1 号 430 六层 四 道路 500 五 锻炼活动场地 000 六 绿化 000 福安康老年公寓建设项目 可行性研究报告 聊城岽信工程造价咨询事务所 14 4 场址选择 址选择 点及占地面积 本项目 福安康老年公寓选址在 经济开发区 中心 ，汇鑫路中段 东侧 ， 县公安局北邻，占地 ，依托 院 ， 地理位置优越 ， 周边 环境 良好 ，交通便捷。 理位置 地处鲁西北平原，位于东经 1160000至 1163000，北纬363730至 370230之间，南北长 里，东西宽 里，总面积949 平方公里。北靠平原县，南接茌平县，西与临清市、夏津县接壤，东与齐河县、禹城市为邻。 址条件 形、地貌 的地貌是微波起伏、类型不同的黄泛冲积平原。总趋势是由西南向东北倾斜，平均坡降为 1/70009000。平均海拔 27 米，最高点在清平镇张庄西、海拔 ；最低点在涸河镇三甲王村西北，海拔 。 候、气温 属暖温带半干旱季风区域大陆性气候，具有显著的季节变化和季风气候特征。年降雨量 平均气温 历年极端最高气温为 极端最低气温 气候资源中热量、光照充足，水资源欠缺。 各季节特征如下：春季降雨少，风速大，气 候干燥，温度回升快，季降水量占全年降水量的 由于上述气候特点， 所以常造成春旱，素有“十年九旱”之说；夏季温度高、湿度大、降雨多而集中且强度大，季降水占全年降水的 秋季气温急降，雨量骤减，季降水量占全年降水量的 冬季低温寒冷，雨雪稀少，季