南昌某住宅小区建设项目可行性研究报告

目录 一、总论 . 6 （一）项目背景 . 6 1、项目概要 . 6 2、开发商概况 . 6 3、可行性研究报告编制依据 . 6 （二）项目概况 . 7 1、项目用 地 . 7 2、建设规模 . 7 3、主要建筑条件 . 8 4、项目总投资及融资方案 . 8 5、综合技术经济指标 . 8 (三 )研究结论 . 9 （四）该项目住宅部分的团购合作关系 . 12 二、市场分析与需求预测 . 13 (一 ) 南昌 市 概况及经济发展基本情况： . 13 （二）市场分析 . 15 1、宏观经济分析 . 15 2、区域房地产市场分析 . 21 （二）目标消费群体及价格定位 . 26 1、 本项目的目标消费群体： . 26 2、 项目楼盘价格 . 27 （三）项目优劣势分析 . 27 1、项目与周边楼盘对比的优势和机会 . 27 2、项目的劣势和挑战 . 29 三、小区规划 . 30 （一）项目整体规划 . 30 （二） 总体平面布置 . 31 （三） 用地平衡 . 32 （四） . 住宅设计 33 （五） 交通 及停车系统 . 35 （六） 绿化景观设计 . 35 四、工程设计方案 . 36 （一）建设标准 . 36 （二）主要建设内容及规模 . 37 （三）工程方案 . 38 1、主要建筑设计 . 38 2、总图规划设计 . 38 3、规划设计总体框架 . 39 五、环境保护与节能 . 41 1、项目场 址环境现状 . 41 2、环境质量标准 . 42 3、施工时的环境影响及解决措施 . 43 4、营运期的环保措施： . 47 5、节能系统 . 49 六、项目公用配套工程与消防 . 50 （一）劳动安全卫生管理 . 50 （二） 公用配套工程 . 51 （ 1） 给水 . 51 （ 2）排水及去向 . 51 （ 3）供电设计 . 51 （ 4）燃气 . 52 （ 5）垃圾收集 . 52 （ 6）智能化设计 . 52 （三）消防 . 52 七、组织管理 . 53 （一）组织管理 . 53 招投标管理 . 53 （二）物业管理内容 . 54 1、前期物业管理 . 54 2、物业管理公约 . 54 3、物业管理委托合同 . 55 八、项目实施进度 . 56 （一）建设工期 . 56 （二）项目实施进度安排 . 56 （三）项目实施进度表 . 57 九、投资估价及资金筹措 . 57 （ ）投资估算依据 . 57 （二）开发建设投资估 . 58 （三）项目投资与筹资计划 . 58 1、项目投资计划 . 58 2、资金筹措计划 . 60 十、财务分析 . 61 （一）财务评价基础数据与参数选取 . 61 1、项目计算期及财务基准收益率 . 61 （二） . 开发成本费用 63 （三） . 盈利能力分析 63 （四） . 不确定性分析 64 1、 敏感性分析 . 64 2、 临界点分析 . 64 （五） . 财务评价结论 64 十一、社会评价 . 66 （一） . 社会效益分析 66 （二） . 项目风险分析 66 （ 1） 政策风险 . 66 （ 2） 市场风险 . 67 （ 3） 资金风险 . 67 （ 4） 工程风险 . 68 （ 5） 社会风险 . 68 十二、 研究结论 与建议 . 69 附表 . 70 一、总论 （一）项目背景 1、项目概要 项目名称： 项目开发商：南昌 设计单位：江西省 项目建设地点：南昌市 2、开发商概况 南昌 名南昌机械有限公司）于 92年成立，企业总资产投资近六仟万元，其中有：土地 15亩；厂房、办公楼、仓库、食堂等配套用房；水、电、路、绿化、下水道等配套设施投资；生产所需固定设备及技术投资；职工近 100人，平均年 生产 5000万元，累计创税 3000 万元。 为了配合南昌人民政府将“迎宾大道打造成商贸一条街的整体改造工程”拟将工厂迁入小兰工业园，计划征用土地 50亩，投资8000万元，在原有产品基础上新增集群抄表系统产品，预计建成后投产可实现年产值 且每年将以 30%以上速度递增，年创税 800余万元以上，地方政府将此项目列入重点招商引资项目，为了企业搬迁落户小兰工业园给予了一系列优惠政策。如：将地块容积率提高，通过综合开发此项目补偿企业应搬迁新建厂房而造成的经济损失。 3、可行性研究报告编制依据 （ 1）投 资项目可行性研究指南； （ 2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （ 3）江西省南昌 市 城市总体规划（ 2006 2020）； （ 4）南昌 市 统计年鉴（ 2006 2008）； （ 5）开发商提供的项目规划与建筑设计方案资料； （ 6）开发商提供的其它相关资料； （二）项目概况 1、项目用地 本项目用地位于江西省南昌市南昌 市 迎宾北大道旁。该用地南北约 320米，东西约 86米，面积 方米，地势西高东低 ,基地东南北三面现存有居民楼 ，西临迎宾北大道。 2、建设规模 本项目总用地面积 总建筑面积 方米。其中计算容积率面积 方米、不计容积率总建筑面积8438平方米、建筑占地面积 项目为集住宅、商业、停车等功能为一体的大型民用建筑 ,本工程包括 4栋 18层住宅楼（ 1#、 2#、 3#、 4#楼）、 2栋 23层住宅楼（ 5#、 6#楼），临街 2层商 业用房及一个 1 层的地下车库。小区规划居住总户数 474 户，按户均 2800 人，机动车停车位为 289个。 3、主要建筑条件 （ 1）场地位于江西省南昌市南昌 市 ，西邻迎宾大道，交通极其方便。 （ 2）南昌 市 城市规划办公室已将该地块规划为商住和车库用地，南昌 市 人民政府出具了国有土地出让证。 4、项目总投资及融资方案 估算项目开发建设投资为 元，其中土地费用 802万元，前期工程费用 20万元，基础设施建设费 80万元，建筑安装工程费 元，开发间接费 20万元，管理费用 228万元，售费用 210万元，开发期税费 78万元，其他费用 156万元，不可预见费 392万元。 估算项目总投资