某体育公园建设项目可行性研究报告

攀枝花市体育公园 项目 可行性研究报告 某 建筑设计有限公司 攀枝花分公司 二 一 年 十一 月 编制 攀枝花市体育公园 项目 可行性研究报告 项目名称： 攀枝花市体育公园 项目 项目性质： 新 建 项目建设地点： 攀枝花市 炳三区 项目可行性研究承担单位： 资质证书编号： 项目可行性研究总负责人： 参加编写人员： 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 1 目 录 1 总论 . 2 目概况 . 2 目名称 . 2 设性质 . 2 建地点 . 2 设内容及规模 . 2 资规模 . 3 设期 . 3 金方式与筹措渠道 . 4 行性研究报告编制的依据 . 4 究范围与工作概况 . 5 究范围 . 5 作概况 . 5 目开发主要技术经济指标 . 5 论与建议 . 8 论 . 8 议 . 9 2 投资估算与资金筹措 . 11 资估算依据 . 11 资估算 . 11 金筹措 . 17 3 财务和经济效益分析 . 18 务评价依据 . 18 入支出预测 . 18 入估算 . 18 本估算 . 20 务评价 . 21 4 结论与建议 . 29 论 . 29 议 . 30 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 2 1 总论 本可行性研究报告是在攀枝花市体育公园项目可行性研究报告基础上 和调整控规后 ，将 调整控 规后的 接待中心 地块 炳 009 调整为住宅用地 。 目 概况 目名称 攀枝花市体育公园 项目 设性质 新 建 建地点 攀枝花市 炳三区 设内容及规模 （ 1）建设内容 本项目规划了 该区域内炳 009、炳 009 和炳009 三 个地块 。 其中， 炳 009 地块面积 顷，主要用作住宅开发 ；炳 009 地块面积 顷，建设内容主要包括 羽毛球馆 、 网球馆 、 多功能场馆、 地下及半地下车库、室外篮攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 3 球场、室外 网球场、 室外儿童戏水池 、儿童运动场 、 沿街商业、阳光房 、多功能活动场地、其他运动项目场地、人行天桥 以及附属设施等 ；炳 009 地块面积 顷， 主要用作住宅开发 。 （ 2）建设规模 攀枝花市体育公园项目总用地面积约 顷，总建筑面积189088 中：炳 009 地块面积 顷，规划建筑面积 110400 炳 009地块面积 划建筑面积 59490 括一个室内羽毛球馆，占地面积 4600筑面积 9200 个室内网球馆，占地 面积 5000 筑面积 10000 个多功能体育场馆， 占地面积 3000 筑面积 6000 商业建筑占地面积 9125筑面积 34290 外还有包括 3 个室外网球场、 3 个室外篮球场、 1 个室外儿童戏水池 ，占地面积 5510 炳 009地块 面积 顷，规划建筑面积 2，2。 资规模 本项目投资规模为 元 ，暂未考虑投资者的融资成本 。 设期 项目建设期 3 年。项目建设进度： 2010 年 12 月完成前期相关工作； 2011 年 5 月完成施工图设计工作； 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 4 2011 年 8 月完成施工准备工作； 2011 年 9 月至 2013 年 10 月完成施工工作； 2013 年 11 月完成竣工验收工作。 金方式与筹措渠道 本项目拟通过招商引资方式筹集资金。 行性研究报告编制的依据 （ 1）关于编制项目可行性研究报告的委托书 （ 2）攀枝花市土地利用总体规划 （ 3）攀枝花市城市总体规划 （ 4）攀枝花市政府“研究加快推进攀枝花体育公园项目建设有关问题的会议纪要” （ 5）攀枝花市城市总体规划 （ 6） 国家计委、 建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版） （ 7） 国家计委颁发的投资项目可行性研究指南 （ 8）体育法 （ 9）全民健身计划纲要 （ 10）全民健身条例 （ 11）四川省全民健身条例 （ 12）项目单位提供的与本项目有关的资料、数据 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 5 （ 13） 现场勘查所得的资料和数据 （ 14）国家其他有关规范、标准等 究范围与工作概况 究范围 本项目可行性研究范围包括：项目建设的背景及必要性、项目市场分析、项目选址及建设条件、建设规模及方案、节能、环保、消防与安全、项目管理、投资估 算、资金筹措、项目的财务评价等。 作概况 受 东区政府 委托，我公司依据国家和地方有关 体育公园 项目的法规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。 目开发主要技术经济指标 表 1 009 地块综合 经济 技术指标表 序号 指标名称 单位 数量 备 注 一 用地面积 7600 二 建筑面积 10400 三 建筑占地面积 四 建筑密度 % 30 五 容积率 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 6 六 绿地率 % 30 七 最高建筑高度 米 八 停车位： 个 552 表 1 009 地块分项经济技术指标表 序号 指标名称 单位 数量 备 注 一 用地面积 6100 二 建筑面积 9490 1 体育场馆 5200 羽毛球场 26 片，网球场 5片（室内） 2 商业 4290 三 建筑占地面积 1 体育场馆 2600 2 商业 125 3 室外活动场地 510 4 个室外篮球场， 4 个室外网球场 三 建筑密度 % 33 四 容积率 五 绿地率 % 30 六 停车位： 个 300 七 最多建筑层数 层 4 表 1 009 地块综合经济技术指标表 序号 指标名称 单位 数量 备 注 一 用地面积 800 二 建筑面积 9198 三 建筑占地面积 253 四 建筑密度 % 27 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 7 五 容积率 六 绿地率 % 七 停车位： 个 100 八 最高建筑高度 米 表 1要经济数据及评价指标 序号 名称 单位 数据 一 投资 万元 一） 运动休闲区 万元 安工程费 万元 外工程费 万元 程建设其他费 万元 备费 万元 二） 住宅一 万元 安工程费 万元 外工程费 万元 程建设其他费 万元 备费 万元 三） 住宅 二 万元 安工程费 万元 外工程费 万元 程建设其他费 万元 备费 万元 四） 商铺 万元 安工程费 万元 外工程费 万元 程建设其他费 万元 备费 万元 财务数据（不考虑土地出让金） （一） 运 动休闲区 投资回收期 年 枝花市体育公园项目可行性研究报告 8 投资利润率 % 资利税率 % 二） 住宅一 投资回收期 年 资利润率 % 资利税率 % 三） 住宅 二 投资回收期 年 资利润率 % 资利税率 % 四） 商铺 投资回收期 年 资利润率 % 资利税率 % 五） 综合 投资回收期 年 资利润 率 % 资利税率 % 论与建议 论 通过 对该项目 经营收入支出测算可以看出 ： （ 1） 项目总投资约 5 亿元，按照本方案一般估计，业主实质需要的投资约 1 亿元 （不含土地出让金）。元，运动休闲区内的商铺纯利润为 元 ，合计 元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余 元（未考虑土地出攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 9 让金和融资成本）。 （ 2） 本方案的优势在于住宅 、 商业部分盈利优势明显。 但面临着如此大体量的 住宅和 商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。 （ 3） 本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为 287 万元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行，运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过 17000保证公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完后， 假定租金为 30 元 /月 17290 年正常商铺租金收益大致为 620 万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为 330 万，在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期（ 7 年左右）计算，土地出让金大约为 136 万元 /亩。 议 （ 1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化， 保留约 17000仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险 ， 如果出现较严重的市场需求不足的问题 ，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。 （ 2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（ 009攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 10 为接待中心）在 009 地块设置了游泳池，对外开放场所较 大，而本方案调整为住宅后，整个 009 地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。 （ 3）如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项目实施的时间上可能会有较长的延迟。 综上所述，本方案 在经济上 具有一定的可行性， 能给本项目带来较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异化的风险和市场需求不足的风险。相比之下 ， 方案一 更适合追求长期收益的资金投资方向， 更能满足攀枝花市体育公园的公益性质， 因此 建议采纳方案一（ 009 为接待中心）， 不推荐使用本方案 。 但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题，本方案将具有 较大 的可行性。 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 11 2 投资估算与资金筹措 资估算 依据 本次投资估算依据攀枝花市类似工程近期造价水平估算，并参照： （ 1）四川省定额管理站的有关文件 （ 2）有关建筑安装指标 （ 3）现行市场有关材料调查价格 （ 4） 体育公园初步设计方案 （ 5） 四川省建筑工程概算定额 （ 6） 四川省其他费用定额 （ 7）国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数（第三版） 资估算 （ 1） 运动中心 运动中心投资由工程费用、 工程建设其他费用和预备费构成。其中工程费用包括土建工程、安装工程以及室外基础设施配套工程。投资估算见表 2 表 2动中心投资估算表 序号 名称 单位 数量 单价（元） 合价（万元） 一 建筑安装工程费 1 羽毛球馆 建装饰 200 2200 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 12 排水 200 90 电 200 229 电 200 109 风 200 53 计 200 2681 2 网球馆 建装饰 0000 2200 排水 0000 90 电 0000 229 电 0000 109 风 0000 53 合计 0000 2628 3 多功能体育馆 000 建装饰 000 3000 排水 000 90 电 000 229 电 000 109 风 000 53 计 000 3428 4 其余 路及铺装 500 280 化 6440 120 然水体 000 100 水 000 300 外网球场 000 300 球场及活动场地 400 150 天桥 60 3500 天桥 50 3500 童戏水池 项 1 600000 水管网 6100 28 强电管网 6100 15 弱电管网 6100 18 燃气管网 6100 场地整理费 6100 30 景石 项 1 180000 雕塑 项 1 304000 标识系统 项 1 280000 室外家具小品 项 1 200000 树池、花池 项 1 80000 各类户外运动健身器械 项 1 64000 户外儿童游乐设施 项 1 64000 边坡治理 项 1 2000000 合计 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 13 二 工程建设其他费用 1 可研及勘察设计费 2 施工图审查费 3 工程招标代理费 4 工程监理费 5 建设单位管理费 6 工程量清单及控制价编制费 7 环境影响评价费 8 工程保险费 9 行政事业型收费 市配套费 19200 0 型材料专项费 19200 7 地绿化建设 19200 5 装水泥专项基金 19200 1 防异地建设费 19200 20 他 10 合计 三 预备费 1 基本预备费 5% 2 涨价预备费 3% 四 项目总投资 （ 2） 商铺 商铺部分 投资由 建安 工程费用、 室外工程费、 工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表 2 表 2铺 投资估算表 序号 名称 单位 数量 单价（元） 合价（万元） 一 建安成本 1 土建装饰 4290 1300 2 给排水 4290 64 3 强电 4290 146 4 弱电 4290 83 5 合计 4290 二 室外工程 1 水管网 4290 28 2 强电管网 4290 15 3 弱电管网 4290 18 4 燃气管网 4290 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 14 5 合计 三 其他费用 1 可研及勘察设计费 2 施工图审查费 3 工程招标代理费 4 工程监理费 5 建设单位管理费 6 工程量清单及控制价编制费 7 环境影响评价费 8 工程保险费 9 行政事业型收费 市配套费 34290 65 型材料专项费 34290 7 地绿化建设 34290 5 装水泥专项基金 34290 1 防异地建设费 34290 20 他 10 合计 四 预备费 1 基本预备费 5% 2 涨价预备费 3% 合计 五 项目总投资 （ 3） 住宅一 住宅一 投资由 建安 工程费用、 室外工程费、 工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表 2 表 2宅一 投资估算表 序号 名称 单位 数量 单价（元） 合价（万元） 一 建安成本 1 土建 10400 1650 地下车库 2 给排水 10400 64 3 强电 10400 146 4 弱电 10400 83 5 通风燃气 10400 53 6 电梯 部 20 400000 7 合计 10400 二 室外工程 1 场地整理费用 27600 254 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 15 2 道路 500 280 3 地面绿化 300 120 4 水管网 7600 28 5 强电管网 7600 15 6 弱电管网 7600 18 7 燃气管网 7600 8 合计 三 其他费用 1 可研及勘察设计费 2 施工图审查费 3 工程招标代理费 4 工程监理费 5 建设单位管理费 6 工程量清单及控制价编制费 7 环境影响评价费 8 工程保险费 9 行政事业型收费 市配套费 110400 65 型材料专项费 110400 7 地绿化建设 110400 5 装水泥专项基金 110400 1 防异地建设费 110400 20 他 10 合计 四 预备费 1 基本预备费 5% 2 涨价预备费 3% 五 项目总投资 （ 4） 住宅二 住宅二 投资由 建安 工程费用、 室外工程费、 工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表 2 表 2宅二 投资估算表 序号 名称 单位 数量 单价（元） 合价（万元） 一 建安成本 1 土建 9198 1500 2 地下车库 3 给排水 9198 64 4 强电 9198 146 5 弱电 9198 83 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 16 6 通风燃气 9198 53 7 电梯 部 4 150000 8 合计 9198 二 室外工程 1 道路 000 280 2 地面绿化 540 120 3 水 管网 800 28 4 强电管网 800 15 5 弱电管网 800 18 6 燃气管网 800 7 场地整理费 4800 120 8 合计 三 其他费用 1 可研及勘察设计费 2 施工图审查费 3 工程招标代理费 4 工程监理费 5 建设单位管理费 6 工程量清单及控制价编制费 7 环境影响评价费 8 工程保险费 9 行政事业型收费 市配套费 19198 65 型材料专项费 19198 7 地绿化建设 19198 5 装水泥专项基金 19198 1 防异地建设费 19198 20 他 10 合计 四 预备费用 1 基本预备费 5% 2 涨价预备费 3% 3 合计 五 项目总投资 可见，本项目总投资为 元，如表 2 表 2目总投资估算表 序号 名称 土地面积 (建筑面积 (投资 (万元 ) 1 运动休闲区 育设施 铺 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 17 2 住宅一 3 住宅二 合计 金筹措 本项目拟采用招商引资的方式筹集资金。 投资估算中 暂时 没有考虑筹资资本。 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 18 3 财务和经济效益分析 务评价依据 本项目的取费标准按照企业财务制 度和国家税收政策规定执行。根据项目的市场开拓周期，本项目计算依据如下： （ 1）国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数（第三版）。 （ 2）各种原料及产品按现行市场价格 （ 3） 各生产部门的原料、辅料、包装材料消耗量按工艺提供的单位产品消耗定额测算。 （ 4）收费标准：营业税 5%，城市维护建设费 7%，教育附加费3%， 地方教育费附加 3%， 合计为 （ 5）税收政策： 所得税 按 25%计取。 入支出预测 入估算 该项目的收入主要来源于六个部分： 住宅 出售收入，商铺 出售 收入，运动部分 经营 收入以及停车收入。详细估算如下： （ 1） 住宅 部分 考虑到 住宅 可预售，将收入获得时间 从建设期的第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为 4:5:1。 住宅 建筑面积 129598 平方米，攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 19 参考周边楼盘单价以及炳三区今后的发展状况，该 住宅 定价为 5000元 /车位共计 652 个， 参照周边车位的出售价格，按照 6 万元 /个考虑 。 即整个住宅部分收入为 68711 万元。 （ 2） 商铺出售 本项目商业门面的面积为 34290考周边商业门面销售价格，定为 10000 元 /得商业门面 销售收入 为 34290 万元。 ，将收入获得时间从 建设期的第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为 4:5:1。 （ 3）运动 休闲区 收益 运动 休闲区 包括网球馆、羽毛球馆、室外网球场、乒乓球、游泳池 和停车场等 。 网球馆有 5 片场地， 暂定价 40 元 /片 虑每天每片利用4 小时，可得网球馆每月收益 元。 考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、 80%、 90%。 羽毛球馆为 26 片，暂定价为 20 元 /片 虑每天每片利用6 小时，可得羽毛球馆每月收益为 元。 考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、 80%、 90%。 多功能体育场馆一个，考虑到该场馆可 举办篮球 、羽毛球、排球、乒乓球等多种体育赛事 。其用途具有多样性， 按照综合场馆的收费标准，大约为使用一天 3，暂按 4 万计算。一年中按使用三分之一的时间计算，则年收入为 16 万。 考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、 80%、 90%。 室外网球场为 4 片，参考周边室外网球场的价格，暂定价为 20攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 20 元 /片 虑每天每片利用 6 小时，可得网球场每月收益为 考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、 80%、 90%。 乒乓球设置在网球馆和羽毛球馆内，考虑设置 20 处，暂定价为10 元 /台 虑每天每台利用 4 小时，可得 元。 考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、 80%、 90%。 该项目设置停车位 450 个，按照每车位收费 3 元计算，一天中一个车位可周转 4 次，可得停车收益为 元 /年。考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、 80%、 90%。 可得，正常经营年份运动 休闲区 收入为 元 /年 ，前三年分别为 元 /年、 元 /年、 元 /年 。 本估算 （ 1）运动休闲区成本 包括球馆等营业支出、球馆等设施维护、公益设施维护、绿化养护费用支出、公益部分人工工 资等。根据目前市场情况，球馆等营业支出按照营业收入的 30%计取；球馆等设施维护一般是与其寿命有关，取费比率约为建设成本的 1%这里按照 2%计取；公益设施维护按十年寿命考虑，则取费费率定为设施费用的 10%；绿化养护费参照目前各地规定，按照 7 元 /益部分人工 按照 50 万元 /年计算。 （ 2）商铺 按照销售收入的 10%计算相关的销售成本。 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 21 （ 3）住宅 由于项目位于炳三区，近年来本区域的房地产是最受人们关注的，因此这部分的销售成本相对而言占收入的比重可以取的低一些，按照 10%考虑。 务 评价 （ 1）运动休闲区 如表 3入运营后，每年需要再贴补 287 万元作为运营费用。 （ 2） 商铺 如表 3前利润为 元，税后利润为 元，投资回收期为 。投资利税率为 资利润率为 （ 3） 住宅一 如表 3税前利润为 元，税后利润为 元， 投资