某市xx区科技产业基地可行性报告

业区科技产业基地项目可行性报告 1 目 录 1 总 论 4 项目名称及承办单位 4 可行性报告编制依据 4 项目建设的背景和意义 4 可行性研究报告的范围及主要内容 5 编写本可行性研究报告的原则及指导思想 6 总投资及资金来源 6 主要技术数据和经济指标 7 可行性报告的主要结论与建议 8 2 建设单位概况及项目建设有利条件 9 3 项目建设背景和意义 10 项目建设背景 10 项目建设意义 12 4 市场分析和需求量预测 16 市场分析 16 需求量预测 17 发展模式 19 5 拟建内容与规模 20 6 项目场址条件 21 场址现状 21 场址建设条件 22 结论 24 7 工程设计方案 24 设计依据 24 设计原则和特点 24 业区科技产业基地项目可行性报告 2 总平面规划 25 交通设计 26 环境设计 26 给排水 26 暖通设计 28 强弱电设计 29 8 环境 影响评价 32 建设场地环境现状 32 施工期主要污染源 32 营运 期主要污染源 33 环境保护措施 34 环境影响评价 37 9 公司组织 与 运营策略 37 司组织机构 37 营策略 38 10 项目实施进度计划 44 设期 44 目进度计划 44 目实施进度表 45 11 投资估算与资金筹措 45 资估算 45 务成本与 资金筹措 45 12 财务评价 49 务评价基础数据及参数选取 49 务计算 50 务评价指标 50 业区科技产业基地项目可行性报告 3 确定性分析 50 务评价结论和建议 51 13 可行性报告的结论和建议 51 14 附图和附表 附图： 包河工业区科技产业园基地总平面图 52 附表 1： 销售收入 测算表 53 附表 2： 税金测算表 53 附表 3： 财务测算表 54 业区科技产业基地项目可行性报告 4 第一章 总 论 目名称及建设单位 （ 1）项目名称： 业区科技产业基地 （ 2）建设单位：安徽 合肥市 下属投资公司） （ 3） 建设地点 ： 合肥市东南 北 , （ 4）法定代表姓名： 行性研究报告的编制依据 （ 1）企业为编写可行性研究报告提供的有关资料 （ 2）安徽 业投资有限公司与合肥市 下属投资公司）之间签订的投资协议 （ 3）安徽省科技企业孵化器管理办法 （ 4）安徽省科技厅加快高新技术产业发展的新思路 （ 5）国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数 目建设的背景和意义 合肥市 工业立市与科技创新型示范城市的发展背景； 业区对科技产业孵化基地的现实需求与配套。 它 的意义在于促进 合肥 科技产业的聚合性发展，增强合肥工业的核心竞争力；体现和发挥合肥的科技资源优势 ，提升城市的综合竞争力，强化合肥城市 的 首位度。 业区科技产业基地项目可行性报告 5 行性报告研究的范围和内容 （ 1）总论 （ 2）建设单位概况、选址条件 （ 3）建设背景及意义 （ 4）市场背景和需求量预测 （ 5）建设方案 （ 6）环境保护 （ 7）人员及培训 （ 8）实施进度计划 （ 9）投资估算与资金筹措 （ 10）经济分析 （ 11）结论和建议 根据 市场需求和分析， 结合本项目的实际情况，确定项目建设分 三期： 2008年 10 月 2009年 10月，一期；建设 109737平方米 ： 形成 综合服务区 25879平方米；中心商务区 2幢 64157平方米；新产品研发区1幢 19701平方米。 2009年 10 月 2010年 10月， 二 期；建设 255917平方米 ：形成产业园区 81268 平方米；中心商务区 2 幢 64157 平方米；新产品研发区 1幢 19701平方米；科技办公区 4幢 64830平方米；会所及商业 25961平方米。 业区科技产业基地项目可行性报告 6 2010年 10 月 2011年 10月， 三 期；建设 376726平方米 ：形成产业园区 81268平方米；中心商务区 4幢 128312平方米；新产品研发区 2幢 39402平方米；科技办公区 4幢 64831平方米；会所及商业 25960平方米；培训中心 19701平方米；综合服务区 17252平方米。 本 项目 预计自 2008 年 10 月 开始 建设 ， 一期 工程投资总额为 22500万元，其中 公司 自有资金 17500万元，预收房款 0万元，向银行申请借款 5000 万元。 2009 年二期工程总投资 52500 万元，其中公司投入自有资金 17900 万元，预收房款 25600 万元，资金缺口， 向 银行贷款 9000万元。 2010年第三期工程总投资 77200万元，自有资金 21750万元，预收房款 69450万元，直接还清银行贷款 （ 14000万元） 。 写本可行性研究报告的原则和指导思想 本项目 可行性报告研究，以科技创新、科技服务为 原则 ；兼顾经济效果和市场需求 的总的 指导思想。 本项目总投资 152188万元。 公司提供自有资金 57150万元，向银行贷款 共 两次计 14000万元。 业区科技产业基地项目可行性报告 7 表 1主要技术数据和经济指标 名 称 数据 一期 二期 三期 正常运营年份 一、项目总营业收入 256,232,694,540,952,763,20,655,二、项目投资总成本： 243,506,597,020,857,455,6,162,1、建筑成本 225,000,525,000,772,000,2、税费 : 18,506,72,020,85,455,6,162,（ 1）营业税 12,811,34,727,47,638,1,032,（ 2）城建税 896,2,430,3,334,72,（ 3）教育费附加 384,1,041,1,429,30,（ 4）土地增值税 等 171,1,313,1,283,195,（ 5）所得税 4,242,32,506,31,769,4,831,项目投资净利润 12,726,97,520,95,308,14,493,备注： 投资公司与 营公司的运营增值服务收入，顾问服务收入，风险投资收入等未列入可行性报告的 测算。按行业经验，此项目科技孵化产业基地的正常营 运 收入非常可观。 业区科技产业基地项目可行性报告 8 （ 1） 本项目的建设符合安徽省及合肥市关于发展科技孵化器的政策要求；符合 高科技产业发展规划；项目设计拟采用科技孵化器先进规划理念。 （ 2）项目区位条件优越；投资公司运营经验成熟；极大程度的发挥了合肥的科技资源优势条件， 其市场发展空间广阔，投资回收有保障。 （ 3）本项目的投资利润率、投资利税率等指标均高于行业的经济指标。抗风险能力强。 （ 4）项目在建设和运营过程中，环境保护可以满足各项指标要求。环境保护措施与项目同步实施。 议 （ 1） 由于 项目 建成后 对于 的工业经济发展有很重要 的 作用， 在科技产业 快速发展的机遇下， 应力争取项目早上，并形成良好的经济效益。 （ 2）科技孵化项目 的 投入 ， 重在后期运营，在保证前期滚动开发， 投资 回收的前提下，应加强运营团队的建设。建议早日组团考察 学习 先进地区的科技孵化器的发展经验。 业区科技产业基地项目可行性报告 9 第二章 建设单位概况与项目建设有利条件 安徽 业投资有限公司 属新成立的综合类投资公司， 领导层 由开发地产、投资运营商业市场等 公司 股东和 职业经理人组成；他们在投资和运营领域有着多年 的 成功经验。 公司注册资本 1600万元 人民币 ， 现有员工 35人。前期 设置 开发部门人数 15人，后期运营 ， 先期预设 20人。 成立了科技产业基地 的先进的公司 组织机构 。 计将需要各部门人数约 100人，从事科技产业园入驻企业的各类服务。 该 企业股东及经理人已具备了独立成熟的开发能力和市场运 作 模式 。公司有一个团结、务实的领导班子。企业高层工作经验丰富，有着极强的投资市场开拓意识。公司按现代企业规范运作，致力于创立孵化科技产业的服务品牌和声誉。 业区管理委员会的大力支持和合作，是项目得以进展的关键条件。其丰富工业区的经营和开发理念将为科技产业 基地后期运营 智力 保障。 项目的区位条件优越，与其他工业区相比较，其地处滨湖核心区腹地与 老城 区距离近，市场辐射力强。三位一体 的 交通，使项目区对内对外经济流通十分便利。 合肥的科技 资源 条件和该工业区的产业优势结合，通过 项目 差异化定位 体现了 科技产业基地核心 竞争力 。 业区科技产业基地项目可行性报告 10 第三章 项目建设背景和意义 拟建的 业区科技产业基地是安徽省重要的科技产业 孵化器。国际上一般称为企业孵化器（ 国内称为 高新技术创业服务中心，简称创业中心，亦有称为孵化园区。孵化器是伴随着新技术产业革命产生的，在 20世纪 50年代发源于美国，随后迅速发展。 从 1987 年 6 月中国第一家科技企业孵化器 武汉东湖新技术创业中心成立，到 2007 年 中国科技企业孵化器已拥有 600 余家，其中国家级孵化器达 170家。 全国高新技术产业开发区协会创业中心专业委员会数据显示，中国 600 余家孵化器中在孵企业已有五万多家， 98%是民营机制的企业，其中已毕业企业 我国的高新技术企业孵化器在技术成果转化和高新技术企业、企业家的培育工作中发 挥着重要的作用。实践证明，建立创新孵育体系是推动高新技术产业开发区科技产业化发展的重要举措，创新孵育体系的建设为中小科技企业的成长创立和发展提供了良好的孵化和培育条件，为产业化过程提供了必要的信息服务。 我国是发展中国家，在国 际竞争压力下，长期处于国际工业链的最末段，是不利于国家富强发展的。 国家在大力促进科技产业 的 发展，对孵化器建设以政府主导，福利性质补贴，转向支持孵化器产业投资上 的 多元化。 我国的 孵化器 尽管数量较多 ,但其空间聚集的优势却未能有效发挥 ,表现为创新能力不强、规模经济、范围经济、关联经济效应不明显 。其业区科技产业基地项目可行性报告 11 中 ,社会资本的缺失是其重要原因。 而本项目合作和投资模式就是在这个背景下产生的。 安徽省 提出 高科技产业园（孵化器）的发展目标： （ 1）社会各类资源，为在孵企业提供办公场所和研究开发及产业化方面的公共技术平台。 （ 2）为在孵企业提供优惠政策服务，落实国家和省支持高新技术产业化及非公有制经济发展等政策。对在孵企业进行孵化资金投入，对在孵企业开展信贷担保，提供风险资本引导和产权交易服务。 （ 3） 吸引中介机构入驻，或与其建立业务合作关系，提供政策、法律、管理、财务、劳动人事等方面的咨询和代理。 （ 4） 搭建科技信息 网络平台，提供国内外最新技术和产业化信息。 （ 5） 组织在孵企业开展各种交流、产学研合作和市场开拓等活动。 （ 6） 根据在孵企业发展需要，开展创业培训，创业引导，提高创业成功率。 （ 7） 营造创业文化氛围，帮助创业者提高科技创业能力，坚持诚信创业。引导创业企业通过制度创新、管理创新、技术创新做强做大。 安徽省科技厅提出加快高新技术产业发展的新思路 : 为贯彻落实党的十七大提出提升高新技术产业的要求，安徽省科技厅把加快高新技术产业发展作为科技工作的重要着力点，提出如下思路： （ 1）进一步凸显高新技术产业在建设创 新型安徽中的地位和作用。 （ 2）进一步放大优势高新技术产业的引领和带动作用。 （ 3）进一步突出重点提升高新技术产业的竞争力。 （ 4）进一步重视发挥中央驻皖科研单位在科技产业化中的作用。 业区科技产业基地项目可行性报告 12 （ 5）进一步营造有利于高新技术产业发展的良好氛围。 合肥是全国著名的四大科教基地之一，辖区拥有 100多 所高校， 200多 家科研院所。 安徽省 科技厅调查表明，我省科技资源的优势，主要集中在中央驻皖的科研单位。他们科研经费多、装备条件好、高层次人才密集、有一批优势和特色十分明显的重点学科，是我省优质的科技资 源，是科教兴皖的中坚力量。 但 中央驻皖科研单位科技资源没有得到充分的开发利用，主要表现在：条块结合不够紧密，资源配置不够合理，中央驻皖科研单位中科技资源有相当一部分从事基础研究和军工技术研究，更多地是围绕国家目标和学科前沿，在实施产业化、服务地方经济建设方面着力不够；科技产业规模不大，优势不突出与中央驻皖单位较为雄厚的科技实力不相称。 发挥科研单位的优势是包河工业区科技产业基地的重要内容。 作为省会城市合肥， 其位置处于承东启西的长三角区域腹地， 其凹地成本优势和便利 交通条件 ，正吸引越来越多的工业企业入肥投 资兴业。 与中部省份相比，合肥的 拥有 高新技术产业的人才和研发基础的核心竞争力。合肥 提出打造滨湖现代化大城市目标， 本 项目所在 的 业区系规划中滨湖新区的现代工业功能区 ,有着独天得厚的区位优 势 ,同时其投入建设是提升和配套 科技产业 发展的迫切 需求 。 十一五期间 ,业区 ,以工业经济发展 ,商贸服务配套 ,园区环境优美和谐为 目标 。 实现 到 2010年完成工业投资 130亿元 ,工业总产值 220业区科技产业基地项目可行性报告 13 亿元 ,工业增加值 65 亿元 ； 努力建成工业经济的主平台 ,江 淮车谷的主载体 ,安徽浦东的重要组团 。 技创业产业基地主要 培育和发展 软件产业， 业，电子商务 、 生物药物 、 汽车零部件科技研发等 为 主，促进包河工业区的 科技产业 发展 ，配套形成符合滨湖大城市核心区产业定位和产业培育。 拟建项目将逐渐 吸引 各类高科技企业入驻， 形成 孵化高科技企业的聚集区。 有效地促进 中 小型科技型企业的创立和培育， 形成 业区的 高科技产业 成果 。为风险资本介入创造条件，促进 安徽省 和合肥市 风险投资事业的发展。 成合肥高科技产业的聚合效应，促进合肥高科技产业的 孵 化 和发展。 像联想、方正、华为等一批年轻的高新技术企业，仅仅以十几万、几十万元起家，在短短的几年、十几年间迅速成长为产值几十亿、上百亿的小巨人。国外的微软、惠普、英特尔，以及最近的雅虎等等，走的也是这样的道路。 合肥 有着丰富的科研资源，人才资源 ， 每万人拥有大专以上学历科技人员的比例在全国名列前茅。利用优势资源形成创新、创业、产业化之间良性互动循环。政府建立适应市场经济发展规律，有利于产学研及资本、中介、贸易相结合的管理体制。合肥 现已 设立的有 高新区 国家大学科技园 、 合肥高新区创业中心、民营科技园、合肥软件园、合 肥留学生创业园 等 各具特色、功能互补的 数个科技孵化园区。目前已形成 科技成果孵化基地、创业人才培养基地及高新科技产业化基地 的良好局面 。但与北京、上海、武汉、广州等城市相比，我们科技运营模式和科技孵业区科技产业基地项目可行性报告 14 化成果还有很大差距。本项目投入建设将促进合肥 市 高 科技产业 的聚合效益，平衡高科技产业孵化器在合肥工业区 的 合理分布。 肥科技创新型示范城市 的自主创新发展的客观要求 ；城市经济由环湖向沿江发展的内在动力。 合肥科教资源雄厚，高新技术产业化能力强。 2004年 11月，国家批准合肥建设全国首家以科学城为示范区的科技创新型 试点城市。安徽省委、省政府全力支持，精心组织。合肥出台加快新型工业化若干政策等一系列鼓励政策，并将每年加大投入，努力用 5到 15年的时间，真正建成新型工业化示范区和科学城。为了加速培育高新技术产业，合肥市不仅在税收政策上鼓励高新技术企业创新创业，同时为工业企业设立了项目前期费用补助和一系列的品牌奖、技术创新奖等，力争 3到 5年内培育一批产值超亿元的小巨人。建设科技创新型城市，推动体制创新，通过推进科研院所改革改制，走科、工、贸一体化道路。为扶持企业提高自主创新能力，合肥将科技经费由原来的 3000万元增加 于扶持企业建立技术中心和工程研发中心。全市 4家国家级企业技术中心、 36 家省级企业技术中心和 200多家企业也纷纷增加研发投入。 本项目处于合肥自主创新发展的关键节点时期，其建设必将大力增强合肥科技示范型城市的建设和发展。 十一五期间，安徽省将以七省二市合力打造黄金水道为契机，由水运大省向水运强省大踏步的迈进。 合肥由内陆借助滨湖发展，迈向沿江；促进改善城市工业经济发展条件的改善， 大力发展科技孵化产业 为城市后期跨越发展和工业立市目标的实现，做好基础。 业区科技产业基地项目可行性报告 15 代化的滨湖大城市 的定位发展和省会城市首位度、省会经济圈核心发展迫切需求。 合肥市 十一五期间， 加快推进工业立市战略，到 2010年，全市工业增加值力争达到 850亿元，年均增长 24 26。实施工业立市战略，全面提升产业支撑力，加快培育重点骨干企业，把合肥建设成国家科技创新城市。合肥提出建设滨湖现代化大城市目标，以合肥为中心的省会都市圈将进一步促进合肥的城市首位度的提升。同时迫切需求 合肥 工业 升级，大力发展高科技 产业 。 工业区也积极响应这一趋势，发挥工业用地效力， 前期经过缜密的市场调研，积极引进多元投资，探索 科技 产业基地 发展模式 ， 计划使运营科技产业孵化 的 实现多元化、效益化、专业化、资本化、品牌化、网络化、国际化的趋势，推进合肥工业经济的快速高效发展。 业区科技产业基地项目可行性报告 16 第四章 市场分析和需求预测 化 产业 的空白。 系规划中滨湖新区的现代工业功能区，省政府批准为省级开发区 ,总面积约 40平方公里 。现入园企业已逾百家，其中上市公司投资项目 5家，目前已形成以江汽集团、凯创汽车零部件、正兴车轮为代表的汽车工业园；以晓星印刷、义兴印务、启美包装为代表 的印刷包装园；以国风集团、中泰新型建材为代表的新型建材产业园；以曼迪新药业、恒星制药为代表的医药科技园；以名申电子、安达电子为代表的电子产业园；以一航航宇和贵州航空为主体的航空产业园等多种特色功能区。十一五期间，将实现园区工业、居住、商业、文化、休闲五位一体、互动发展格局。 但包河工业区目前尚无一家省级科技孵化器，已构成该区域高科技产业发展，优化产业结构的短腿现象。投入科技孵化器将促进 创业投资者和科技人员进行经验交流、成果展示和生活娱乐的环境。 业 与此区域大学，科研院所等 进行 产、 学、研结合和沟通发展的重要 平台 。 拥有中国科技大学、合肥工业大学、合肥建筑工业学院、安徽省交通管理学院等数所高校与科研院所。 建设成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，有较强吸引力的产学研基地， 充分发挥了 的产业优势，形成 较强辐射力和吸引力、环境优美、经济繁荣、秩序优良、文明富庶的现代化 滨湖工业城区 。 切实的实现产、学、研结合的带给包河区科技发展成果。 业区科技产业基地项目可行性报告 17 定科技孵化的产业的定位，与高新区科技孵化器差异化发展，协同联合形成合肥科技发展的集合力量。 合肥的 科技 优势 是 合肥发展科技孵化产业 发展智力基础；同时科技产业孵化器的发展也是科技优势成果转化实现的平台， 是解决 科技人才就业，实现合肥科技优势属地化发展重要出路。 也 是合肥工业经济升级发展的有效途径。包河区的汽车产业、影视文化产业、信息产业、生物科技 、创意产业 等 构成 该区的优势产业。培育引导优势产业，做大做强优势产业就是要积极发展该类产业的科技孵化，有效搭建的实现产、学、研结合的平台。 同时加强与合肥高新区科技孵化产业基地的经验交流与合作，形成以高新区、 济开发区的三足鼎立的合肥高新技术产业化聚集带， 促进 合肥 城市 吸引 项目、凝聚科技人才、培植高新技术中小企业高速成长 的大环境发展 。 际贸易压力导致的产业升级；新兴产业急待探索发展；参与国际竞争与分工使得科技孵化产业具有广阔的市场需求。 中国 外向型 企业 迫于国际市场压力，纷纷进行产业升级改造；由于长期疏于对产品科研的投入，迫切需求科技孵化智力型企业的技术成果支持。随着国家经济的发展，市场需求环境的变化，产业更迭 不可以避免 ，需 求 前瞻性探索发展。如 字新媒体）产业，把传媒、网络、讯运营商结合后出现的新产业，它的高增长和高回报正受到国际、国内风险投资 机构 的 追捧。而有些传统产业如报纸，具预测将在 10 年后消失。所以对于城市运营，发展科技孵化 产业 ，其具有经济战略意义，业区科技产业基地项目可行性报告 18 其市场 需求 广阔。 汽车龙头 产业， 是 参与国际分工的典型产业， 汽车工业是带动性产业，带动 100多个产业的发展。汽车工业发展了，上百个配套产业都带动起来，围绕汽车工业发展的区域经济就活了起来。但值得安徽自豪的汽车工业，其合肥零部件配套远远落后于江浙、湖北等地，有部分零部件依赖国外进口。按国际先进汽车工业发展趋势，汽车零部件的研发由汽车制造企业向零部件配套企业过渡。包河工业区可以依托 江淮车谷地缘优势，以科技孵化为平台，加强汽车零部件的科技孵化研发，其成果投入到安徽的零部件企业中，必将加速安徽汽车零部件 产业的发展和市场竞争力。汽车产业的孵化市场需求很广泛。 安徽是农业大省， 是安徽农副产业流通重要基地之一；农业科技化正在快速发展。以此为契机增加农业产品科技孵化正顺应 农业产业化、科技化的大趋势，其科技产业孵化市场前景广阔。 肥的科教、科研院所的科技和人才的内源需求和城市工业核心竞争力的外部压力使得科技孵化产业具有广阔的市场。 合肥 博士授权点 138个、有 24个学科被认定为 国家级重点学科：拥有中国科学院和中国工程院院士 31 人，在中部城市中名列前茅；国家自然科学基金创新群体和中科院百人计划入选人数在中部城市中排序第一；拥有各类技术研究和开发机构 358 家，各类科技人员 30 余万人。合肥的科教优势正在转化为现实的产业优势和经济优势，需要通过科技孵化等平台实现合肥制造向合肥创造的转变。合肥科技人才也需要科技发展，自主创新的平台；合肥的高校毕业的高层次人才资源更需要在 高端 发展平台，这为合肥科技孵化产业提供了广阔人才资源 ， 同时也业区科技产业基地项目可行性报告 19 将成就科技孵化器广阔需求市场。 技产业基地，以 无污染，科技密集型为就业组织为方向，实施推二进三战略，优化城市发展资源； 其 首要功能是孵化企业，培育企业家。围绕培育企业和培养企业家的需要，不断提供企业管理、市场开拓、金融服务、国际贸易等业务和技能的培训，使创业者尽快成为合格的企业家 。 充分发挥聚集效应，通过基地优化的政策环境和基础条件，吸引一大批科技成果到园区孵化；吸引一批企业、海外资金和技术到园区落户，从而加速园区与国际标准的接轨，形成园区的聚集效应。 走科技孵化器 多元化、 市场化、效益化、专业化、资本化、品牌化、网络化、国际化的 发展之路 。 （ 1） 坚持开放、多元化的方针。建设投资主体多元化，充分利用各种社会 资源 ，加速 科技孵化 园区建设 发展 ； （ 2） 服务对象多元化，既要为 科研院所， 大学师生创业提供支持，也要为来自社会上、来自国外的创业者提供服务； （ 3） 培育的企业的投资主体多元化，培育的企业要按照现代企业制度运行。 业区科技产业基地项目可行性报告 20 第五章 拟建内容与规模 科技产业基地占地 方米 (约 318 亩 )； 拟 建 建筑 面积 742380 平方米；其中 :中心商务区 256626 平方米， 产 业园区 162535平方米， 科技办公区 129661 平方米， 新产品研发区 78805 平方米， 培训中心 19701平方米，综合服务区 43131平方米，会所及商业建筑面积51921平方米，容积率为 地 率 42%。 附图略！ 拟建项目将成为安徽省级科技产业孵化基地，是安徽省较大规模的科技产业孵化中心。 其规划是综合性 强 、服务功能齐全的科技孵化产业基地。其总体实现科技孵化的六大功能区： 科技产业园区、科技办公区、新产品研发中 心、中心商务办公区、科技培训中心，以及为园区服务的综合服务中心。 并建立起完 善 的医疗、休闲、商业、银行、公安、邮电通讯等现代化的城市服务体系 。园区内设有大型公共图书馆、资信中心、学术交流中心。 项目建设分三期： 一期；建设 109737 平方米 ：形成综合服务区 25879 平方米；中心商务区 2幢 64157平方米；新产品研发区 1幢 19701平方米。 二 期；建设 255917 平方米 ：形成产业园区 81268 平方米；中心商务区 2幢 64157平方米；新产品研发区 1幢 19701平方米；科技办公区4幢 64830平方米；会所及商业 25961平方米。 三 期；建设 376726 平方米 ：形成产业园区 81268 平方 米；中心商业区科技产业基地项目可行性报告 21 务区 4 幢 128312 平方米；新产品研发区 2 幢 39402 平方米；科技办公区 4幢 64831平方米；会所及商业 25960平方米；培训中心 19701平方米；综合服务区 17252平方米。 第六章 项目场址条件 拟建地点 :基地位于合肥市东南 划道路 (附图略 ) 场地描述 :基地东西两侧分别为 基地分为两块（分别为 整个基呈梯形状，沿 15米 ,沿 66米和 215米。基地内地势平坦，周围环境优雅，视野开阔 。 本项目总占地面积 中道路用地面积 化占地 筑物占地 用地性质及规划要求，根据合肥市规划局建设工程选址意见书，用地性质适合 土地费用：本项目土地总成本费用拟估算共计 1100 万元，作为工业园区管委会的股份。 业区科技产业基地项目可行性报告 22 场地内基本平整，无建筑物，属于 业净地。 业区位于合肥市东南部 ,系规划中滨湖新区的现代工业功能区 ,有着独天得厚的区位优势 ,快速便捷的水、陆、空交通。 业区北侧312国道连接合宁 ,合安 ,合铜等高速公路 ,沪汉蓉城际高铁在 312国道北侧 ,规划设立客运站和货运枢纽站；东部临南淝河黄金水道规划建设大型集装箱码头 ,可直达巢湖和长江沿岸；与国家一级大型机场合肥市骆岗机场仅一路之隔 ,拥有香港等全国重要城市航线 20多条。规划中的 有轨电车从合肥火车站经过 地形地貌 合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬 32、东经 117），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、连接中原、贯通南北的重要区位优势。合肥属丘陵地带，地震烈度为 7度。 地质构造 合肥地处长江中下游平原，平均海拔 7。地势坦荡，相对起伏小。地下水对砼无侵蚀性。 气候气象 合肥属于亚热带润湿季风气候。全年气候特点是：四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，梅雨显著，夏雨集中。 年平均温度 夏季最高温度 冬季最低温度 业区科技产业基地项目可行性报告 23 最热月平均温度 最冷月平均温度 年平均相对湿度 76% 年平均降雨量 最大降雨量 1541.3 季主导风向 s 冬季主导风向 季平均室外风速 s 夏季平均室外风速 s 冬季最多风向及其频率 9%） 夏季最多风向及其频率 s（ 13%） 历年最大积雪深度 45年最大冻土深度 11施工条件 施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边企业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。 项目建设地的各项条件满足项目建设与运营 的需要，无明显不支持项目的因素。 业区科技产业基地项目可行性报告 24 第七章 工程设计方案 （ 1） 业主提供的规划设计方案设计任务书 （ 2） 合肥市规划管理技术规定 （ 3） 民用建筑设计通则 4） 建筑设计防火规范 5） 高层民用建筑设计防火规范 2005版） （ 6） 办公建筑规范 7） 国家及地方其它现行设计规范 （ 1）人本主义：充分体现当地人的生活方式，创造方便、舒适、优美的生活空间。 （ 2）自然观：贯彻尊重自然与可持续发展的思想 ,在充分保 持原有地形地貌的前提下 ,将大自然的空间环境最大限度的引入园区环境 （ 3）文化性：充分体现合肥市特有的文化底蕴，发展庐州文化并使之与现代生活进行充分融合。 （ 4）和谐性：讲求人与环境的和谐，办公行为与商业、游憩行为的和谐，建筑与绿化、水环境的和谐 （ 5）安全性：适度的人车分流，消除人车混行的为安全因素，确保车行与步行系统的利用率。针对不同的出行路线设置道路及出入口，避免交叉干扰。重视消防安全设计，严格执行国家现行防火设计规范 业区科技产业基地项目可行性报告 25 依据地形特征，规划将整个基地分为 a b 两区（ 即东区和西区）两个完全类同的功能单元进行布局， a 花园大道布置八幢高十八层的点状科技楼， a b 两区中心区各布置四幢二十六层商务楼形成中心区，两区北侧各布置四八层园区产业办公楼，沿经四路两侧各布置两幢十八层的研发中心办公楼，沿经三路设置一幢十八层的综合服务中心大楼，沿花园大道两个主入口两侧用附属裙楼将四幢高层建筑紧密联系在一起，更加突出沿花园路高层建筑沿街景观，建筑布置呈现出中间高四边低的城市空间形态，更加强了园区的向心力，沿花园路两个尺寸巨大的主入口，规划设置一开放式广场， 以解决集中的人流集散问题，为市民提供了宜人的休闲场所。 a 环、二轴、一心的结构形式，力求使整个基地的规划成为一个有机的整体。 一环：两区皆规划有环绕各幢建筑的内环道路，并通过环路将各幢建筑紧密联系在一起，通过环道可便捷的到达各幢建筑的楼前广场。 二轴：规划在 a b 两体现的是东西、南北两条景观轴线，其中，两区的东西轴线相互关联，是联系两区的主要轴线，两区的南北轴线是以主入口展开的景观轴线，其空间系列依次为：南北轴：主入口广场 西轴：次入口 心：在两区中心皆设有园区的中心广场，是人们聚散和交流的场所，其中布置有绿化、喷泉广场、小品等景观。 业区科技产业基地项目可行性报告 26 通设计 两区主要出入口皆设置在园区主干道花园大道上，次入口对应设置在经四路上，并形成一个整体，另处，在北侧 上各区分别设一个次口，主要是货流通道。 园区布置多个喷泉广场、景观大道及绿化广场，喷泉广场及景观大道以硬质铺装为主，并结合花坛、休息座椅、旱地喷泉布置；休 闲广场则以绿化、雕塑小品为主，营造一种适合办公人流休闲、交往的空间。 （ 1） 水源：从市政给水管上各引入 2 根 给水管进入 a 在小区内连成环状，作为本工程生活、消防供水水源。 （ 2） 用水量：最高日生活用水量为 150m3/d，最大时生活用水量为28 （ 3） 生活供水系统： a 室内生活用水采用地下成品水箱 变频供水设备供水方式，在区内地下车库内生活给水泵房（与消防泵房合建），市政水首先进入生活水池，其储水量为 30 b 小区绿化用水、道路用水采用市政水直接供给。 水 （ 1）水源：从市政给水管上各引入 2 根 给水管进 a b 两区，并在小区内连成环状，作为本工程消防供水水源。区内按规范要求设置消防水池，保证 2 个小时的火灾延续时间内的室内外消防用水业区科技产业基地项目可行性报告 27 量（ 1小时喷淋用水量），其储水量为 400 （ 2）室外消火栓系统：室外布置适量的室外消火栓，室外消防用水量为 30l/s。 （ 3）室内消火栓系统：室内消防用水量为 40l/s，区内最高建筑物设消防水箱，存储 18防泵房内设一大套消火栓泵组与屋面消防水箱组成临时高压给水系统为室内消火栓系统供水。 （ 4）室内自动喷淋灭火系统：地下室设自动喷淋给水系统，系统设计流量约为 30l/s，消防泵房内设一套喷淋泵组与屋面消防水箱组成临时高压给水系统为室内自动喷淋灭火系统供水。 生活最高日排水量： 135m3/25m3/h。室内排水采用污废合流 ,室外管道收集后经化粪池后排入市政污水管网 ,屋面雨水、空调冷凝水有组织收集排放。屋外排水采用雨污分流，雨水管道收集后排入市政雨水管网。 空调方式暂考虑采 用变频变冷媒 统简单、可靠、节能、舒适。所有室内机均可单机开启，并能实现独立控制和集中控制两种方式，无需专人管理，可根据用户选配要求，实现单户计量。 外机放置在各自屋顶，不影响建筑外立面。室内机商场采用高静压风管机，办公室可根据室内情况灵活采用嵌入式机组或卡式、挂壁式机组，新风系统采用独立的（ 理机组，电梯机房及值班室设置独立分体空调。 业区科技产业基地项目可行性报告 28 （ 1） 地下汽车库设独立机械通风系统，换气次数 6 次 /小时，采用诱导通风方式，由车道进风。 （ 2） 地下设备用房设机械送排风系 统。 （ 3） 地下自行车库设机械排风及排烟叶系统。 （ 4） 商场及办公均采用自然通风方式。 （ 5） 有外窗的卫生间采用自然通风，无外窗的卫生间采用机械排风。 （ 1） 地下车库根据防火分区设机械烟系统，排烟和排风共用一个系统，排烟量按换气次数 6 次 /小时，由车道进风或机械补风，补风量按排烟量的 60%考虑。 （ 2） 根据规范要求设置相应的防排烟系统及方式。 （ 3） 风管穿越机房，防火分区，伸缩缝等处设防火阀。 （ 1） 空调选用制冷性能系数高的 同区域分设机组，可根据需要开启。 （ 2） 通风设备采用低噪音设备，并采取防震，隔声 等措施 供电电源 （ 1） 办公楼电源由 35（ 2） 供电系统 由中心配电房引来本楼低压电源进线。 （ 3） 功率因数补偿 业区科技产业基地项目可行性报告 29 采用变压器低压侧设低压电容器柜方式进行自动补偿使 大楼适当的位置视需要考虑低压电容补偿。 供电负荷：本工程属于一类高层建筑，一般负荷为三级，其消防负荷属于一级负荷。 事故照明，消防设施及变配电等重要负荷腹胀双电源供电末端自动切换。 （ 4） 电气计量 在中心配电室内计量。在大楼进线处计量。 配电系统 本工程采用放射式一树干相结合的供