某北方国际家具物流园区开发项目可行性研究报告

上海 资 有 限 公 司 方 国 际 家 具 物流 园区开发项目 初步可行性研究 报告 厦门 筑 工 程 设 计 有 限 公 司 二 九 年 八 月 方国际家具物流园区开发项目 编 制 单 位 厦门 筑工程设计有限公司 院 长： 项目负责人： 审 定 ： 参加编制人员 方国际家具物流园区开发项目 目 录 第一章 总 论 . 1 第二章 项目建设必要性 . 3 第三章 项目选址 . 10 第四章 初步建设方案 . 12 第五章 项目对环境的影响分析 . 29 第六章 项目建设工期 . 32 第七章 投资估算及资金筹措 . 33 第八章 经 济分析与评价 . 35 第九章 结论及其他 . 39 方国际家具物流园区开发项目 1 第一章 总 论 目名称 方国际家具 物流 园区开发 项目 项目地 址 ： 方国际家具 物流 园区开发 项目 选址位于宁夏 望远 物流 区 ， 东至京藏高速，西至 109 国道，北至望通公路，南至红旗二队。 目建设单位 具 物流 园区开发 项目 由 上海 投资建设。 项目负责人： 肖奕 设规模 与建设目标 ： 项目建设 用 地面积 100 万，约合 1500 亩 。 总建筑面积 ， 其中：家具卖场 ，仓储、物流 ，配套住宅及宿舍楼 。 项目估算总投资 元。 设计年生产能力 11 万 套 ， 含 ：家具 8 万套，沙发 3 万套。 周转销售 20 万 套， 主要生产 、 销售 普及与 高端中式家具 产品 ，其中普及产品 占 60%， 高端产品 占 40%。 项目区内还配置了 星级酒店、餐饮娱乐等配套 服务设施， 提供金融服务配套平台 ：专为中小企业提供金融担保、中短期融资服务， 形成较完善的软硬件配套服务环境，成 为 促进区内 企业发展 的 助推器。 方国际家具物流园区开发项目 2 项目建成后，将 延伸物流服务功能， 建成 西北五省区的物流集散枢纽中心， 并引导形成 建材、汽配等物流中心园区 。 设周期： 本项目将一次性投入建设， 将先行完成生产 厂区，仓储区，物流区的建设， 以满足入驻企业的迫切要求，其次再进行家具卖场和商务配套区的建设，预计三年后建成， 家具卖场 等可 投入使用 。 资规模： 项目注册资本金为 人民币 5000 万元，项目总投资人 民币 中 工程费用 投资 元 ，其他费用 11855 万元 。 金筹措： 项目建设资金 采用 50自筹， 30%销售回款， 其余 20 部分 由银行贷款 。 项目按照建设周期安排次序，采用滚动开发模式进行，资金投入按项目进度分期滚动投入。 方国际家具物流园区开发项目 3 第二章 项目建设必要性 目背景情况 随着社会及经济的发展，人民生活水平的不断提高，人们对 家具需求以及对高档 家具 、品牌 家具 的需求更加迫切。尤其是近几年来，党的富民政策和西部大开发战略的实施，地处我国大西北的宁夏、内蒙等省 区 的城乡居民喜迁新居，淘汰老旧 家 具 ，给 家具 市场带来了良好的发展机遇。 就目前而言， 具 市场的年销售额约 20 亿元，但仍有很大的发展空间 和市场潜力 。 场调查及市场前景分析 内 家具 市场现状 从我国来看，各省市 家具 市场供销仍然显现旺盛景象，并表现以下发展特征： 国内家具行业企业结构分析 中国 家具 市场现主要分布在广东 和河北香河。其他城 市也有 ， 但没有形成以批发为主，主要是零售。而广东佛山 形成规模 化生产销售 15 年之久，主要市场 60%外销， 40%内销。 河北香河主要是内销， 20%高档 家具 （红木）外销。 其他城市 较具 规模的 企业， 当数红星美凯龙 家具 为零售老大，但其 业务 以零售为主 。 （ 2） 家具市场面临洗牌格局 国内 家具 市场竞争更加激烈。 家具 行业优胜劣汰趋势明显。许多 方国际家具物流园区开发项目 4 小型 家具 卖场、小型 家具 企业和落后的 家具 产品，已遭淘汰或出局。而大卖场、大型现代 家具 企业、新颖时尚的 家具 产品、高端时尚的中式 家具 产品将逐步引领 家具 市场的发展。 （ 3） 中国城市化进程将引导家具业发展 按我国人口计算，目前我国城镇化比例为农村 70，城镇 30。根据中央政府提出的政策导向，未来 30 年内，中国城镇化建设将从现状转变为，城镇 70，农村 30。按 13 亿 人口计，接近翻两番。 随着中国城镇化速度的加快，人们进入城镇 ，首先 要解决居住问题， 安居方能乐业，城市化进程的推进， 居住需求 必将连锁带动 家具 产业 ，由此 可以看出， 家具 制造 、 销售 产业 必将是一个朝阳产业。 那么，就现在中国 家具 产业的两大布局肯定无法覆盖全国，也无法垄断此行业 。 就 经营历史最长的 佛山 说，十几年的 经营史 在近五年受到了河北香河及红星美凯龙的极大挑战 ，再 加上世界金融危机 的影响，促使 其在外销受到重创的同时，考虑转战国内市场。因为未来最大的消费市场 在 中国。 由于家具具有的特性，使其受区域 和地域影响，“近水楼台必将先得月” ，中国的家具市场必将演变成 以 区域划分 ，并 最终 形成 区域垄断。 由此可见，五年内， 中国 家具 行业一家垄断的局面 必将成为历史。 至辐射 500 公里范围内区域中心 家具 产业现状 （ 1）家具卖场现状。 方国际家具物流园区开发项目 5 目前运营中的 家具 卖场主要有：光耀美居 6 万平米；三森国际 3万平米；龙盘国际 8 万平米； 星家居市场 6 万平米； 乐家私城 2 万平米；三森 6 万平米；筹建中的红星美凯龙 10 万平米。将新建的一并算入是 41 万平米，如只算运营的只有 25 万平米。其销售网络除覆盖宁夏全区外，向北延 伸至内蒙的乌海、阿拉善盟、鄂尔多斯等地。向南延伸至陕西的榆林、定边、延安，甘肃的平凉、白银等地。 （ 2）家具业从业结构分析 在 有的 家具 制造企业 450 家（包括大、中、小型），这 些 家具 生产制造企业产值年平均在 400 万。总产值是 18 亿元。从事家具 经销的商家现有 500 家，年销售额平均在 700 万。总销售额： 35亿元。但他们基本是以零售为主。 （ 3）家具经营场地现状 目前 区 家具 卖场的月租金是为 80 元 /平米 100 元 /平米而且不易进入。 （ 4）制约家具行业发展的问题 最困扰 具 企业发展的一大问题就是生产 、储藏、物流、卖场不能相连，举例说明：生产在城郊、仓储在城郊、物流干脆就没有、卖场在城市交通组织极不便利，而且管理成本很大，安全隐患不断。还有一个因素就是市内的 家具 卖场月平米租金还在年年攀升。 目前 具 产业的经销商急需一个新的模式带动 产业链 升 方国际家具物流园区开发项目 6 级。 综上所述， 家具 市场要想做大， 家具 行业要想做强，势必要建设现代化的 家具 企业，建立集产品设计、生产、销售、仓储、物流于一体的大型 家具 园区，才能真正解决好 家具 行业各个环节存在的各种问题，促使 家具 行业的可持续发展。 图 标市场分布图 场前景分析 （ 1）前景分析 目前户籍人口 150 万人，加上外来的常住人口，总人口数达 200 万以上，再加上周边 500 公里可辐射的城市与区域有中卫、吴 方国际家具物流园区开发项目 7 忠等全区范围，以及内蒙的乌海、阿拉善盟左旗、东胜等地，向南可延伸至陕西的定边、延安，甘肃的平凉、白银等地。 家具 市场可覆盖相当大的面积，潜在着巨大的市场，蕴藏着巨大的商机。 （ 2）目标市场 具 行业现在已有区域辐射雏形，但还远远不够，我们不说大的就说一下 射 500 公里范围内主要城市的 人口布置现况：见附表： （信息来源各城市政府网站） 附表： 500 公里辐射范围内城市人口及 一览： 省区 城市 人口（万） 元） 宁 夏 52 嘴山 80 忠、中卫、固原 400 蒙 包头 240 1700 乌海 50 240 鄂尔多斯 153 1560 巴彦淖尔 174 355 阿拉善盟 22 176 陕西 定西 293 106 榆林 334 1008 延安 210 785 甘肃 甘肃 兰州 322 849 张掖 127 169 金昌 46 192 武威 193 210 平凉 222 170 白银 174 244 方国际家具物流园区开发项目 8 庆阳 255 245 天水 345 226 合计 21 3792 9296 就以上数据可以看出我们不要说整个西北部，就是其中一部份我们就能起到十多个行业辐射作用，就能在 具 市场在现在的基础上翻三番。 此项目的建成可真正成为辐射周边 500 公里范围内最大、最全、最方便的集批发与零售的家具市场 目建设的必要性 1、 满足 周边家具市场需要，真正起到辐射带动作用。 2、 可使宁夏及 具 行业做大、做强并可持续发展 。 3、 解决 前 家具 行业中在生产、经营、销售、仓储、物流 等各个环节凸显的诸多问题。降低行业管理，经营，生产费用，使其在区域范围内更具竞争优势。 4、 项目 区预期产出 ： 1） 生产区：制造企业 250 家，年产值 600 万每家，总产值15 亿元 。 2)销商 400 家，年销售额 1000 万每家，总销售额40 亿元。 5、 再加上整个 物流 园带动相关产业联动带来的贡献价值估算 10 亿元，保守估计在未来三到五年此产业园区必将为当地 来 贡献 产值 50 60 亿元。 目建设的目的 意义 方国际家具物流园区开发项目 9 本项目的建设对产业结构、行业结构的调整将起到积极的作用，可以有效的利用市场机制，将逐步解决 具 行业生产规模小、而且分散、生产工艺落后、生产经营成本高、产品落后、服务质量不高、整个行业存在的不安全因素、效益较低等诸多的问题。可对行业的健康和可持续发展产生积极引导和示范作用。 只有在 家具 行业中淘汰一批生产工艺落后、经济效益低下、社会效益和环境效益差的企业和商户，整个行业才能向前发展。因此，本项目的建设意义是深远的，对宁夏和 至西北五省 的 家具 行业的发展产生较大的影响。 综上所述，本项目的建设启动是必 要的，是形势和市场的要求，也是迫切的。 方国际家具物流园区开发项目 10 第三章 项目 选址 目选址 根据 总体规划， 望远镇镇区总体 规划，本项目用地 性质为 商住 与 物流 综合用地。 本项目位于 。基地东临高速公路 ， 西临 109 国道 ，国道往北到达 区，交通较为便利。基地呈梯形，建设用地面积为 100 万 平方米。项目定位为集家具生产、仓储、物流、销售于一体的综合性 物流 园区。 目选址条件分析 建设大型的 家具 园区，项目的选址条件应从项目区位、项目用地、交通运输、市政设施配套条件以及环境条件等多方面考虑。 本项目选 址可提供的条件有以下几个方面： 位条件优越 本项目 位于 区 以南约 8 公里，地位宁夏中部， 西邻 109 国道 ， 东临京藏高速公路。 由于交通运输条件优势，有利于项目建成后即可十分方便地服务于首府 ，又可覆盖宁夏全区 及辐射外省其他城市 。 地条件充足 本项目需要较大范围的用地。根据项目 总体 规划，初步拟定用地面积为 1500 亩。拟定的项目选址可满足用地的需要。 通运输条件得天独厚 方国际家具物流园区开发项目 11 本项目选址位于高速公路与 109 国道交叉的夹角地带，交通运输条件十分优越，紧邻项目区的两 条 交通主干线 ， 以及 与其构成的交通运输网络 ， 为本项目的开发建设以及今后的运营 ， 提供 了 很好的交通运输条件。尤其是十分方便地服务于 。 政配套条件基本满足项目建设的需要 项目区除交通运输条件外，电力、通信条件基本具备。供水，可铺设自来水管或开采地下水，待进一步论证后确定。污水需设小型污水处理设施，处理达标后排放。其余的公建配套可由本项目按市场需求建设。 境条件较好 为经济不够发达地区，县城人口不是很多。尤其是项目选址离居民区和村落较远，项目用地充足，通过大面积植树造林和建设独立的污水、垃圾收集和处 理措施后，可把项目区开发建设为环境条件良好的，便于人们购买 家具 和休闲、娱乐、参观、游览的好去处。 通过 以上 初步 分析 ， 可以得出项目选址条件较好，选址合理、可行的初步结论。 方国际家具物流园区开发项目 12 第四章 初步建设方案 平面布置 图 方国际家具物流园区开发项目 13 鸟瞰图 划结构 本建设 方案从总体规划结构上 区 分为：家具卖场区、仓储物流区、家具生产区、住宅及宿舍区 、配套 商务区。 根据主要人流出行方向，把家具卖场区设置于临 109 国道的地块西北侧，仓储物流区设置于地块东北侧，地块南侧为家具生产区，沿109 国道一侧设置住宅、 宿舍区 和配套商 务区 。各区域分区明确，便于独立管理，同时功能上又相互联系。 方国际家具物流园区开发项目 14 规划结构图 通规划 根据基地地形特点， 对各功能区的交通组织进行了综合考虑。 根据市区主要人流方向，将家具卖场主要展示面朝向 109 国 方国际家具物流园区开发项目 15 道，通过气派的前广场和大体量的建筑形态将人流直接引入。遵循以人为本的原则，沿卖场周边设置大面积地上停车场以方便顾客。 仓储物流区入口设置于该区域南侧的基地中轴线上。 24 米宽的主干道，便于大型集装箱车的通行。基地北侧道路设置 两个 物流出口，一进一出，物流运输极为顺畅。 每四栋仓库围绕物流主线 形成一个集中的装卸场，可实现 集约化土地 利用。 沿物流区南侧入口设置大面积集装箱、货车的临时 堆、 停 放 场。 家具生产区位于基地中轴线南面，主入口设置于 24 米宽基地中轴线上，出口位于 109 国道上。设计中遵循土地合理利用最大化的原则，每四栋占地 2000 平方米的厂房，周遍环绕一圈消防车道，同时作为装卸货场地。厂房布局规整，交通流线清晰顺畅。 住宅及宿舍区主要为 物流 园区内部配套使用，设置于生产区沿 109 国道一侧，底层设置商业。服务半径适中，区域相对独立，便于管理。 方国际家具物流园区开发项目 16 交通分析图 设内容 及工程方案 具卖场区 家具卖场区是 物流 园区的外部形象建筑，销售主体主要为家具、 方国际家具物流园区开发项目 17 饰品、灯具等。同时配备快递、邮局、银行等功能。占地面积为 方米，总建筑面积为 20 万 平方米。单体建筑共 5 层，一至四层为 中低档 家具 及饰品、灯具、沙发 展示区，通过中心展示大厅，将各展示区连成一体，五层为 高档家具展示区 。快递、邮局、银行设置于卖场底层。 储物流区 仓库 总建筑面积 平方米， 均为丙类，耐火等级为二级。仓库根据实用性分为两种形式。一种为三层的框架结构厂房，单层建筑面积为 3000 平方米，多层厂房能提高土地的利用率，满足更多的货品储存需求；同时，也设置了部分单层钢构厂房，建筑面积为 4000至 6000 平方米，以适应不同用户的需求。危险品库设于该区东南角上，与周边仓库的间距满足消防要求。 方国际家具物流园区开发项目 18 具生产区 总建筑面积 平方米， 厂房均为丙类，耐火等级为二级。根据业主要求将厂房按规模分为三类：建筑面积分别为 1000 平方米、2000 平方米和 3000 平方米。为了最大化合理利用土地，在设计中采用成组布置的方式，合理控制间距。厂房成长方形布局，平面完整，通风采光 良好，功能包括生产及办公。生产部分为单层钢构，办公部分为三层框架结构。装卸平台均设置于靠道路一侧，方便货物运输。 宅、 宿舍 及配套商务 区 总建筑面积 平米，商务区主要沿 109 国道东临生产区，南邻宿舍区，北临卖场、物流区。极大的满足商户的餐饮、娱乐、住宿、写字楼用房。 住宅均为小高层，宿舍为多层与小高层相结合的模式，沿 109 国道设置底层店面。 要技术经济指标 项目 数量 备注 总用地面积 1500 亩 其 中 家具 卖场区 250 亩 仓储物流区 359 亩 家具 生产区 758 亩 住宅及配套区 133 亩 地上建筑面积 其 家具 卖场区 仓储物流区 方国际家具物流园区开发项目 19 中 家具 生产区 258300 住宅及配套区 125650 建筑占地面积 其 中 家具 卖场区 42000 仓储物流区 90200 家具 生产区 212300 住宅及配套区 25750 建筑密度 37% 容积率 地率 15% 停车数 2030 个 其 中 家具 卖场 1730 个 其他 300 个 大型停车场面积 33500 构工程 据 建筑总图； 本工程为一般的民用和 物流 建筑，根据其结构破坏可能产生的后果的严重性，其建筑结构安全等级定为二级， 现行的有关设计规范和地方标准 建筑结构可靠度设计统一标准（ 2001）； 建筑结构荷载规范（ 2001）（ 2006 年版）； 方国际家具物流园区开发项目 20 混凝土结构设计规范（ 2002）； 砌体结构设计规范（ 2001）； 建筑抗震设计规范（ 2001）（ 2008 年版）； 建筑地基基础设计规范（ 2002）； 门式刚架轻型房屋钢结构技术规程（ 02： 2002）； 结构的设计使用年限 50 年。 然条件 本工程根据其使用功能的重要性划分为丙类建筑；又根据抗震设计规范规定，本工程抗震设防烈度为 8 度；计地震分组为第一组。 基本风压， （ n=50 年），地面粗糙度为 b 类。 基本雪压， （ n=50 年）。 、屋面活荷载标准值 仓库： ； 商场： ； 住宅、宿舍： ； 卫生间： ； 楼 梯： ； 机 房： ； 上人屋面： ； 不上人屋面： 。 轻钢屋面： 。 方国际家具物流园区开发项目 21 注： 未说明部分按建筑结构荷载规范（ 2001）（ 2006年版）选用。 要建筑材料 混凝土： 钢 筋： 钢， 10n/ 2， 钢，00n/ 2； 钢， 60n/ 2； 钢 材： ； ； 焊 条： ； 填充墙： 190 厚混凝土多孔砖。 部 结构设计 本工程家具卖场区、仓储物流区、住宅宿舍区建筑物上部结构采用混凝土框架结构。对于混凝土超长部分需设伸缩缝。 本工程根据设防烈度，结构类型和房屋高度家具卖场区建筑物、仓储物流区建筑物、宿舍楼采用的框架抗震等级为二级，住宅采用的框架抗震等级为一级。 生产厂房区采用轻钢结构。 础型式 基础型式在地勘完成后确定。 用工程 排水工程 1、工程概况 本工程总用地面积 100 万 建筑面积 中住 方国际家具物流园区开发项目 22 宅及宿舍楼建筑面积 产厂房建筑面积 储物流建筑面积 具卖场建筑面积 20 万 2、依据 建筑给水排水设计规范 高层民用建筑设计防火规范 2005 年版） 自动喷水灭火系统设计规范 2005 年版） 建筑灭火器配置设计规范 2005 住宅建筑规范 2005 建筑设计防火规范（ 2006）； 国家颁布的有关设计规范和标准及市政有关部门的要求 业主提供的有关 资料 建筑提供的平剖面图，总平面图 其他相关专业提供的设计要求和资料 3、 工程 范围及分述： 给水系统 水源：市政自来水 生活用水量： ， 序 号 名 称 设计单位数 用水定额 使用小时数 h 小时变化系数用水量 m3/d 时用水量 m3/h 1 家具卖场 20 万 5l/ 12h ， 000 125 2 住宅 3000 人 180l/ 人 24h ， 40 房及仓库 5l/ 10h， 绿化及场地冲洗 15 万 2l/次 6h ， 300 50 4 不可预见水量 10% 合 计 方国际家具物流园区开发项目 23 最高日用水量： /日，最高日最大时用水量： /时。 生活给水分区： 1 5 层由市政直供，其余由地下生活水箱及变频泵供给。住宅区地下设置 60 吨玻璃钢生活水箱及 1 组变频泵系统。 水表的设置： 厂房及仓储物流区、家具卖场及住宅宿舍区分开计量。住宅区一户一表，设于户外。水表设置采用不同的功能单独计量的原则。 排水系统 排水系统采用雨污分流制 生活污水日排水量约为 4260m3/d。 所有生活污废水均排至室外，经化粪池处理后，排入市政污水井。污水管采用排水 。 雨水均汇集至小区雨水管网，就进排入市政雨水管。雨水管坡度i=径小于 用排水 ，管径大于 用 壁波纹管。 采用建筑给排水设计手册表 2雨强度为 其中： p=2 年 q = 水量： q=151l/s 4、管材选用 给水管材聚丙烯（ r）塑料给水管，热熔连接。 方国际家具物流园区开发项目 24 排水立管采用聚氯乙烯螺旋消音排水管及管件，水平管采用普通。 消火栓消防系统管材采用焊接钢管，管径大于 用沟槽式卡箍连接，管径小于等于 用焊接。阀门部位采用法兰连接，阀门均采用对夹式蝶阀，以利于启闭，节省空间，启闭状态明显。 自动喷水消防系统管材采用热浸镀锌钢管，管径小于等于 管径大于 用沟槽式卡箍连接方式。 防设计 消防用水 消防系统 消防用水量 火灾延续时间 消防历时用水量 消火栓灭火系统 室内 室外 576房及仓库10l/s 40l/s 3h 家具卖场20l/s 30l/s 2h 住宅 10l/s 15l/s 2h 宿舍 15l/s 30l/s 2h 自动喷水灭火系统 40l/s 1 小时 144 计 720 系统选用及设置部位 室外消火栓 给水系统：沿建筑物周边布置，间距不超过 120m。 室内消火栓给水系统：保证每层任何部位均有两股水柱同时到达。 室内自动喷淋给水系统 :厂房及家具卖场采用中危级布置。 柴油发电机房及变配电室采用气体灭火系统。 方国际家具物流园区开发项目 25 消防水源 消防水源由西侧 109 国道引入，作为消防及生活的给水水源。 由于消防仅有一路进水，所以厂区内设置一座 720消防水池 (分两格设置 )，储存火灾持续时间内的消防用水量。消火栓灭火系统拟采用以下两种方案： 方案一：室内外消火栓合用一套给水管网，采用临时高压给水系统，于片区内设 置水池水泵，在屋顶设置消防水箱，室内外消火栓均由启动泵按钮启动主泵。 方案二：室内外消火栓合用一套给水管网，采用稳高压给水系统，设置消防主泵及消防初期稳压设施，平时由稳压设施保持最不利点的水压，火灾时由稳压设施上的压力控制器启动主泵。 方案一是传统的设计方案，但是由于该片区占地面积大，泵房服务半径大，距离泵房较远的消火栓启泵信号因线路过长，信号衰减过大，无法实现启动功能。 方案二系统不设水箱，消火栓不设置启泵装置，一次性投资比方案一少，安全性优于方案一。但是由于片区占地面积大，消防管网难免存在漏水，势必造成 稳压泵的频繁启动，后期耗电量及维护费用高于方案一。 配电工程 程 范围和依据 电气部分包括配电、照明、防雷接地、电话、网络、电视、火灾自动报警系统等； 方国际家具物流园区开发项目 26 依据甲方 功能 要求、土建专业条件及国家规范。 依据的规范主要有： 供配电系统设计规范 1995 10以下变电所设计规范 1994 低压配电设计规范 民用建筑电气设计规范（ 建筑物防雷设计规范 50057 1994 建筑设计防火规范 建筑照明设计标准 2004 电部分 用电负荷计算： 方案阶段采用单位面积指标法： 家具卖场： 80w/ 仓储、物流： 40w/ 生产厂房： 60w/ 住宅及宿舍楼： 40w/ 总用电容量约 45000同期系数 算容量约 31500 供电电源 本地块拟建 2 个开闭所。单个开闭所容量 16000个开闭所就近分别从不同变电站引 2 路 10线， 2 路进线互为热备用，以满足用电负荷要求及提高供电可靠性 。 各单体根据具体用电情况设置 10/配电室， 10/ 方国际家具物流园区开发项目 27 配电室设于建筑单体一层。 本地块最高用电负荷等级一级，为商场的经营管理用计算机系统用电、商场备用照明、消防负荷等，其中商场的经营管理用计算机系统用电为一级负荷中特别重要负荷。变配电室进线采用 2 路 10自本区不同开闭所，另设一台 30s 自启动柴油发电机，可充分保障重要负荷的供电可靠性。 厂房、仓库生产环境条件及动力配电。 环境 普通仓库、厂房火灾危险性属丙 ，危险品库属甲类。丙 护等级的电气设备（包 括开关箱、灯具、开关、插座等），甲类场所须选用防爆型电器设备。 动力配电 厂房采用树干式与放射式相结合的配线方式，由变电所低压柜引交联电缆至各个现场动力配电箱，电缆出线沿电缆桥架敷设，最后再由 动力配电箱向设备供电。配电制式 s 或 ，所有插座回路均带有漏电保护。 明 照明灯具选用节能型荧光灯、金卤灯、节能灯等，所有气体放电灯带节能型镇流器，灯具功率因数不小于 各场所照明照度按规范标准值 。 雷、接地 甲类仓库按二类防雷设防。其他各建筑物根据计算年 雷击次数确 方国际家具物流园区开发项目 28 定防护等级。避雷装置采用屋面敷设避雷带或直接利用满足规范要求的钢结构屋面。接地装置利用建筑物基础结构金属。接地电阻 r 1。防雷接地，电源进线重复接地、弱电接地及安全接地共用一个接地系统。 话、网络 本地块通讯机房设于住宅区。 厂房、卖场根据需要设置电话、网络出口。住宅、宿舍每户设一对电话和一个网络终端。 线电视系统 本地块有线电视机房设于住宅区。 厂房、卖场根据需要设置有线电视出口。住宅、宿舍每户设一个电视终端。 灾自动报警系统 各厂房、仓库根据具体生 产、储存物品性质确定是否设置火灾自动报警系统。家具卖场按规范设置火灾自动报警系统。危险品库房设置可燃气体报警系统。 方国际家具物流园区开发项目 29 第五章 项目对环境的影响分析 目建设期对环境的影响及防治措施 本项目建设期对 环境 影响主要为以下几个方面， 其 防治措施为： 地表产生的影响。项目建设需要对项目区用地进行挖填平整。对现状地表面的植被、绿化，地表水的流向等 均 产生变化，项目建设中可通过绿化和建立项目区内的排水系统加以解决，并有望比现状做得更好。 头、建筑垃圾对环境产生影响。施工期产生的土头、建筑垃圾 采 用 密封的运输车运送到合适的地点，防治跑、冒、滴、漏污染环境。 尘及可吸入颗粒对环境和人的影响。施工期将产生粉尘和可吸入颗粒，将对环境和人产生负面影响，但由于项目区离居住区、村落较远，产生的影响不大，在大风期间通过对裸露的地表进行覆盖，喷洒水尽量减少粉尘的飞扬。 声对环境产生影响。施工期的噪声对任何环境产生的影响可通过控制施工时间，避免夜间施工，采用低噪声设备施工，使噪声影响降到最低限度。 水、污物、生活垃圾对环境产生影响。施工期通过对生活污水、粪便及生活垃圾的收集、处理等可 使影响程度降低 。 目运营期对环境的影响及治理措施 项目建成后，在 家具 的生产过程、展示、销售、储运过程都将对 方国际家具物流园区开发项目 30 环境造成影响，项目区中设有娱乐、休闲、餐饮等项目也将对环境产生一定的影响。针对项目产生污染物的实际情况，在项目区内统一建设环境治理设施，可以较好地解决上述的环境影响问题，具体有： 家具 生产区，厂房内设置粉尘收集、除尘装置，厂房内对产生较强噪声的工序进行隔离，采取封闭和降噪措施，对油化工序产生的有毒有害气体、可吸入颗粒设收集装置，加以去除，生产废水，采取隔油、沉淀处理后进入污水处理站 ，生产中产生的废弃物、包装物统一收集、回收再利用或送至垃圾填埋场。 项目区统一建设污水处理站、化粪池，餐饮污水隔油装置等 ，使项目区在运营期产生的污水得以合理的处置。 设统一的垃圾、废弃物收集、处理、运送和再利用的设施，使项目区产生的固废物得到集中处理，保证园区的环境卫生。 项目建设中对项目区实施绿化、美化工程，项目区周边营造绿化带，降低沙尘和汽车噪声对项目区的影响，同时也造成一个绿洲。通过实施绿化、美化工程，使项目区真正成为环境优美，景色怡人，顾客乐意光顾和参观，游览、购 置 家具 、休闲，娱乐、餐饮的一个好去处。 目对环境影响的初步评价 只要认真实施项目建设期和运营期的环境防治措施，建立有效的环保设施，通过对项目的严格管理，项目对环境的影响可降低到较满意的程度。 项目实施了绿化工程，美化工程，还可把项目区营造成一个环境 方国际家具物流园区开发项目 31 优美，深受人们欢迎的去处。本次项目环境影响评估结论为可行。 方国际家具物流园区开发项目 32 第六章 项目建设工期 步设想的项目建设工期 本项目预计 三 年 开发完成，采用滚动开发模式，资金滚动投入。 项目开发次序按如下原则：一是 先行建设 入驻企业的 急切 需求 、生产 区和仓储物流区。 其次 建设家 具卖场和商务配套区 。 三年后，除生产加工区和仓储物流区，家具卖场也可对外营业。 方国际家具物流园区开发项目 33 第七章 投资 估 算及资金 筹措 本估算按开发面积 100 万，建筑面积 测算总体投资费用。分期实施时可按比例测算当期投资费用。 根据初步方案和功能布局，元，其中： 工程费用 元。卖场考虑设中央空调，每座仓库设二部货梯，按工程数量粗估。 项目管理费、勘察费、设计费、监理费等工程建设其他费用按8估计，约 11855 万元。 土地使用费另计。 考虑 6的预备费用，计 9603 万元。 考虑项目的建设资金成本，按建设时间三年，资金周转期 2 年暂估，综合资金成本约 6计 10179 万元。 详细的估算如下表： x)家具 物流 园区投资费用估算表 一 工程费用 1 家具卖场 建及装饰 1350 装 500 明电气 110 防给排水 80 风空调 320 梯 部 250000 梯 跑 25000 方国际家具物流园区开发项目 34 2 仓储、物流 建及装饰 950 明电气 110 防给排水 25 梯 部 120000 3 生产厂房 建及装饰 1150 明电气 110 防给排水 25 4 住宅及宿舍 建及装饰 1250 明电气 110 防给排水 35 5 综合布线 /建筑智能化 25 6 车辆管理、物流调度系统 项 7 变配电 800 8 室外及总图工程 地平整 6 入口 项 墙 m 350 合管网 200 路、广场、停车场等硬地面 150 化景观 45 工程费用小计 二 工程建设其他费用 项 1 8% 三 土地费用 项 1 另计 四 预备费用 项 1 6% 五 资金成本 项 1 6% 六 总投资费用 项 1 本项目总建筑面积 ，总投资费用 约 18 亿元，单位投资指标约 2198 元 /。 方国际家具物流园区开发项目 35 第八章 经济分析 与评价 经济分析主要分析项目运行期的收支及平衡情况。 收入分析 根据项目计划，本项目部分出租，部分出售，家具卖场、仓储物流均为出租；生产厂房出售；住宅配套区考虑 20出租， 80出售。部分露天停车场地也考虑出租。 租金收入 按功能面积测算： 年租金租金收入建筑面积可出租比率出租率租金水平 12 个月 年度出租收入测算情况详下表： 出租类型 建筑面积 可出租比率 可出租面积 出租率 租金水平 租金 元 /月 万元 /年 家具卖场 200000 85% 170000 85% 35 仓储物流 208100 95% 197695 85% 15 住宅及配套 125650 20% 25130 85% 20 室外停车场 80000 30% 24000 85% 30 合计年收入 营业税及附加 本测算的租金水平为暂估，需根据当地情况调整。 租金收入需缴纳营业税 5，再按营业税额缴 纳 11的城建、教育附加，综合取 方国际家具物流园区开发项目 36 房屋销售收入： 销售类型 建筑面积 可销售比率 可出售面积 销售率 销售价格 售价 元 / 万元 生产区 258300 100% 258300 85% 2500 住宅及配套 125650 80% 100520 85% 2800 合计收入 考虑到房屋均为普通房屋，且可摊销建设费用等成本，暂不考虑土地增值税。 出租区成本分析 本项目的运行成本主要 分为几类 人工成本：运行期按 30 人考虑。主要提供收款、综合管理等工作，物业管理的费用由承租方另行承担。 折旧及摊销。建筑物及依附于建筑上的主要设备按残值率10，折旧期 25 年考虑。暂未考虑土地摊销费用。 维修费用按折旧费用 10暂估。 财务费用按建设比例分摊，按 6 年内平均摊销，暂按 1200 万元暂估。 土地使用税按 2 元 /年。 房产税及印花税按 。 销售费用按销售收入的 2考虑。 考虑其他零星综合成本，按销售收入 2计。 测算出租部分年度的成本为 项目 单位 数量 单价 合价