某某渡假村俱乐部项目可行性分析报告

#度假村俱乐部项目 可行性研究报告 （ 式，下载后可以编辑！） 目 录 第一章 总论 1、 1 项目概况 1、 2 项目提出的背景及建设必要性 1、 3 可行性研究的依据和范围 1、 4 主要技术经济指标 1、 5 施工进度计划 第二章 市场调研及前景预测 2、 1 度假公寓的概念 2、 2 #市 度假 村 的情况介绍 2、 3 目前 #市 已经推出和即将推出的可比项目分析 2、 4 本项目与其他项目相比较优劣势分析 2、 5 本项目前景预测 第三章 项目定位 3、 1 主题定位 3、 2 功能定位 3、 3 市场定位 3、 4 项目建设方案及规划设计定位 第四章 投资估算和资金筹措 4、 1 投资估算 4、 2 资金筹措 第五章 财务评价与社会效益分析 5、 1 盈亏平衡分析 5、 2 赢利预测 5、 3 敏感性分析 5、 4 社会效益分析 第六章 潜在风险及对策 第七 章 结论 第一章 总论 1、 1 项目概况 本报告所陈述的对象为 #度 假村 俱乐部 项目 ，以下简称本项 目。 本项目位于 #市 著名的 旅游度假区 #镇 。 #位于上海市 青浦县和江苏 #市 县境内，是上海地区最大的淡水湖，湖水面积 62 平方公里，为杭州西湖的 12 倍。著名的 #旅游风景区，是我国八十年代新建的一处大型风景区，经过多年的扩建，现在已成为上海最大的旅游胜地。景区内建有运用我国传统园林艺术再现的红楼胜景大观园 ” 在这 160 余亩的绿野上，仿古建筑成群，布局奇巧豪华，汇集了南北园林的特色。 20 多处景点，建筑精致，风格典雅。 随着旅游和体育事业的发展，在 #的东畔，又建起了水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等。在 #的西畔 ，建成青少年野营基地。在 #的南畔，将建国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区。在 #旅游风景区的附近，正在新建跨世纪的太阳岛国际旅游度假区。在 #风景区的边缘地区拥有丰富的历史人文景观，有 6000 年前的崧泽古文化遗址和福泉山古文化遗址，这是上海迄今发现的人类最早的聚居地。有丰富的古建筑，如唐代的青龙寺、青龙塔、泖塔，宋代的普济桥、万安桥，明代的报国寺、放生桥和清代的曲水园、万寿塔。还有江南水乡名镇朱家角、金泽。上海的水乡明珠青浦县，现已被定名为上海 “ 旅游城 ” ，正加快建设的步伐 。 这些稀有的自然资源使 #在 长三角仍至 全球游客中具有很大的吸引力。 本项目 的 位于 #风景区的核心地带 。 本项目建设用地 北 接 旭宝高尔夫俱乐部 ；南临 #；地块方正规则，视野开阔，观 景 效果极佳，是建设高档度假 村 的理想用地。 1、 2 项目提出的背景及建设必要性 在过去的 20 年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面 发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下， 长三角 的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 近几年， #市 房 地产 由于政府的有序控制一直处于健康稳定的发展过程中 。特别是随着近几年 长三角地区 国内经济 龙头地位的确立 、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及 #旅游综合环境的不断改善，使得 #旅游度假区 越来越受到国内及国际的关注。与其同时， #市 地区 也因为良好的气候和优美的自然环境使得 长三角地区人口 特别是 上海人 度假充满热情，客观上造成了 #市 近期推出的房产特别是 大多数 为上海 人所购买。业内人士认为，未来几年的 #市 房地产，特别是 旅游度假 房产具有较大的市场需求。 在美丽的 #区域内可以供给的 共同拥有高尔夫球场景观与#景的房地产项目 目前尚无一家， 而具有高品质会所 及 五星级度假服务 产品也 是 屈指可数，在未来几年内将远远难以满足市场的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的 #庄园渡假村 无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的休闲渡假 产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益 。并可推动当地的就业，带来大量的长期 经 营 性税收收入。 。 1、 3 可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。 1、 4 主要技术经济指标 （预估） 总占地面积： 4000 平方米 总建筑面积： 6500 平方米 建筑密度： 积率： 化率： 80% 1、 5 施工进度计划 1、 5、 1 2016 年 12 月 1 日破土动工 1、 5、 2 2016 年 2 月 1 日结构 达到正负零 1、 5、 3 2016 年 5 月 8 日结构封顶 1、 5、 4 2016 年 12 月 30 日交付使用 第二章 市场调研及前景预测 2、 1 度 假村 的概念 旅游是人们利用闲暇时间的最佳方式之一，但进入 21 世纪后，很多旅游景点都已经被游客 “ 观光 ” 过，有的地方甚至已经不止去了一次。久而久之，人们对传统的走马观花式的观光旅游已失去兴趣，观光旅游将让位于以健康、放松为目的的度假旅游。 可以预言，不久的将来，度假 村 将像人们穿衣吃饭一样成为一种必不可少的大众化的生活方式。如果说 20 世纪是国内外观光旅游蓬勃发展的时期，那么 21 世纪势必将成为以健康、放松为目的和主要特征的度假旅游的度假村 时代 。“度假村及公寓” 是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。 度假村的 发展 趋势 进入 21 世纪，随着经济的发展和需求的变化，世界旅游产业的格局和结构将发生重大变化： (1)度假旅游在旅游业乃至国民经济中的地位和作用将不断提升。度假旅游主要满足人们的精神需求和健康需求，度假旅游将是人类实现自我完善和可持续发展的主要途径。人类对观光旅游的需求是有限的，而对度假旅游的需求是无限的。 (2）度假客源将从团体为主转向以散客为主。目前度假村的客源中， 团体和会议占了很大一部分，而且在相当长的一段时期内，团体和会议客人仍将是度假村客源市场的重要组成部分，但应该看到：由于散客旅游度假具有灵活、自由的特点，能够充分体现人的个性，在度假活动中可以享受充分的自由，可以自由地选择度假的时间、方式，并根据自己的兴趣、爱好选择度假项目和活动内容等，从而实现不受任何限制和约束的彻底的放松。因此，随着收入水平的提高和闲暇时间的增多，散客将取代团体度假而成为人们主要的度假方式。 (3）观光性度假将让位于 休闲 、娱乐型度假。 20 世纪，很多人认为 “ 度假 ” 实际是一种观光性质，即到风景 名胜地休息、观光为主，休闲 、娱乐为辅。而进入 21 世纪，度假旅游的模式将发生变化，即从观光性度假模式转向保健、娱乐型度假模式，并实现个性化的度假套餐，从而达到保健和娱乐的目的。 (4）无主题的度假旅游将向主题突出的度假旅游转变。传统的无主题的度假旅游很难满足每位游客的特殊要求，而根据需求设计的度假旅游产品对于度假客人则更有吸引力和号码力，如 “ 健康度假村 ” 、 “ 亲子度假村 ” 、 “ 民俗度假村 ” 、 “ 休闲度假村 ” 等等。 (5）度假村的同业竞争将更加激烈。一方面，近年来各地的度假村将迅速膨胀，供给急剧增加。 但 另一方面，入世 以后，国内的度假村将国际化。 一个规划超前，管理良好的度假村将有机会能够脱颖而出。 2、 2 #市 度假 村 的情况介绍 一市场形势分析 （一）客观区域市场分析 #庄园二期度假村 的定位是： 江苏 #市 #旅游度假区的五星级度假 村 。 度假村 是旅游产业链中的重要环节，但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。 1从 #市 市 #镇 来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的 地区 之一。 在过去的 20 年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大 国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 2 在全国旅游发展的大形势下， #市 的旅游 产 业步步升温。 例 1： #市 市阳澄湖度假村 ， 座落于盛产名扬四海之大闸蟹的阳澄湖东岸，景色秀丽、交通便捷，距苏州新加坡工业园区仅八公里路程；由上海出发沿沪宁高速公路五十分钟即可直达。 度假村形成了集食、住、游、乐、购为一体的多功能休闲中心，拥有众多的娱乐项目。设有 华东地区最大的万人淡水浴场，大型水上冲浪滑梯，水上高速游艇，沙滩排足球、阳澄湖观光游览船，竹排、脚踏船、碰碰船、垂钓中心等水上活动项目。 度假村设有儿童乐园、十二生肖园、巴王纪念馆、春来茶馆、巴王风景堤、野营烧烤基地，水上九曲桥等融观赏、游乐、小憩为一体的景点与项目给您增添无限游兴、无穷乐趣。并与大上海国际高尔夫球度假村、网球场、保龄球馆、阳澄湖卡丁车俱乐部等邻近。 三星级涉外宾馆 k、 舞厅、夜总会、啤酒屋、棋牌室、商务中心、新开设四号楼（按四星级宾馆设臵）、美容休闲中心 、大中小会议会、标房、套房等设施，提供一流服务；蟹味馆，丰泽园（水上餐厅），巴城舫（水上餐船），名厨掌勺专供 阳澄三宝 特种湖鲜为特色的美味佳肴。 例 2： #市 云海度假村 ， 座落在周庄镇云海路五号 (离周庄古镇步行十分钟 )，是一座集休闲、度假、旅游、会务于一体的园林式度假胜地。度假村内共有客房110 间，餐位 800 个，大小会议室 5 处及各类娱乐设施。云海度假村因成功地接待了 99全球财富论坛上海年会的代表、 2016 脑配偶团、 2016 年第 28 届世界遗产大会的代表、 2016 年上海第六届国际艺术节海外代表团、 2016 年 #市市金秋招商会中法艺术交流活动、 2016 年国际旅游小姐世界最佳民族服装冠军大赛的佳丽，美国前总统卡特，前国务卿基辛格、新加坡总理李显龙、韩国前总统卢泰愚及多国元首。 例 3， #市 东方云顶度假酒店 东方云顶广场度假酒店位尊于苏州 #市 巴城地区湖滨南路 1098 号阳澄湖畔，属于五星级产权式度假酒店，交通便利，可便捷往来于苏沪之间，乃至华东地区。东方云顶广场占地 500 亩，由别墅区、主楼区和户外活动区三大区块组成，定位于国际级的集休闲、度假、 养生等综合功能为一体的顶级休闲胜地，拟定于 2016 年 6 月正式启用。 3 #地区 有着天生丽质的自然美。阳光、水 岸、绿意 这个地区 美为骄人的资源。而 #庄园度假 村 项目所在地址， 则是位于综合自然条件最好的 位臵 。 4 #市 的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来 #市 发展日新月异，城市品位显著提升。 #市 成为全国首批通过的国家生态市验收城市之一，被正式命名为国家生态市。陆家、巴城、 #、周市、张浦、花桥、千灯等 7 个镇被评为全国环境优美乡镇 。 为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度， #市 市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动， 这一切都成功地将 #市 推向 长三角、甚至 全国优秀旅游城市的前列。 综上所述， #庄园度假村 的开发有着良好的外部经济环境，社 会 环境和地理位臵。这都是本项目面对的市场基础。 （二）市场供求分析 #市 地区 旅游资源丰富，拥有 “ 中国第一水乡 ” 周庄、 “ 中国民间博物馆之乡 ” 锦溪、 “ 顾炎武故乡 ” 千灯、阳澄湖 #省级旅游度假中心和亭林园等一批旅游景点。 2016 年，接待国内外游客460 万人 次。 #市 旅游市场的稳步发展给 度假村 带来蓬勃生机 。 近五年来游客增长的速度如下 图所示 ： 01002003004005006002001 2002 2003 2004 2005旅游人口(万人 )（三）项目比较分析 1项目地块情况 项目的地块约 80 亩 ，南面 #，北靠 旭宝高尔夫 球场，紧挨着 #庄园 一期，用 于 开发度假 村 ， 既能充分利用一期会所的配套也充份享受周边的高尔夫球场配套和湖景。 2市场定位 #庄园度假村 是设计为五星级标准的 高级 度假 村 ，目标 客户是 长三角地区 的具有 较高 消费能力的高端游客。 3比 较分析 在同样的地理条件下， #暂时尚未出现可类比的项目， 周围恒海高尔夫别墅等 没有一家 配备了五星级的渡假村配套与设施。而#市 云顶渡假酒店则虽号称渡假村，却为纯投资产品，对渡假休闲客户无吸引力，且项目产品单一 ，根本不具有可比性 。严格来说#市 地区符合高端旅游产品需求的渡假村 项目并不多见。 #镇 能提供五星级服务的渡假村项目 基本是一个空白。 2、 4 本项目优劣势分析 本项目同 #市 云顶等渡假 项目相比较，具有共同的特点： a、 都位于 #市 。 b、 均为新建项目 本项目与 #市 云顶渡假酒店 相 比较具有如下优势： a、 位臵更好，我们为 靠旭宝与 #一线 。 b、 产品概念 设计更符合市场的需求。 c、 总体规划与产品概念相一致， 会所 式外观，花园式环境，设 两大会馆、游艇码头与水上活动中心、各类球类场地。 专用 水疗中心与温 水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。 本项目与其他项目相比较具有的劣势： 不靠近主干道，交通稍有不便。 2、 5 本项目前景预测 我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高 可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着 #市 整个经济环境的逐步改善和#旅游产业的快速、稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待。 #作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于 旅游目的地 的 #渡假村与公寓 ，更会为 #旅游房地产业增添新的亮色，可以预测，本项目具有较好的市场前景。 第三章 项目定位 3、 1 主题定位 #庄园渡假村 假双景； 3、 2 功能定位 结合 #庄园一期，规划设计的渡假村 二期， 完善第一期的设施，满足不断增长的客流量的需求，提高接待能力，增强市场竞争优势。 3 3 开发该项目目的定位： 1投资收益的最大化 2提升现有 #庄园的品牌形象； 3为 #成为世界级的旅游目的地做出贡献； 4增强 市场竞争力； 5增强客户满意度，提升客户 信心 ； 6完善一期的设施，使 庄园会所 的配套和运作最佳化。 3 4 项目开发的市场需求定位 上海是个经济繁荣，城市建造与人文景观丰厚的国际化大都市，但都市人口在拥有大城市生活的快捷与便利 之处时，却丧失了亲近人水与自然的机会。而 #是大上海地区唯一的天然淡水湖，旭宝高尔夫则成功举办了 国赛事 中国高尔夫公开赛。本项目坐拥得天独厚的自然与地理优势。如果善加利用完全有可能创造出一个适合都市人口寻找一个远离都市喧嚣的世外桃源之地。这是 促使业主尽快开发 #庄园 渡 假村项目 的重要源动力。 市场对渡假产品的需求表现在以下几个方面： 1对 拥有贴近自然，能提供五星级服务而价格相对平实的 渡假休闲设施 的渴望。 ； 2对多功能厅和现代化会议设施的需求； 3对园林和开敞的空间的满足和称赞，需 求更多的自然园景和多变的 水景与珍贵 植物 的种植 ； 4需求更多的娱乐设施，包括 沙 滩和水上 活动 ； 5需求更多的康体设施和水疗（ 施； 6需求更多的独家休闲和 间； 7需求更多的文化活动和 适度的体育 活动。 3 5 完善 的配套条件 1 #国家旅游度假区 2016 年建立，有完整的包括边防、消防支队、派出所在内的行政管理架构； 2 设立自动取款柜员机以及在柜台 的直接交付款操作和外币兑换； 3完善的餐饮服务，包括中西餐饮、铁板烧、咖啡厅 、水上游艇餐厅。 4 尽善尽美的娱乐设施，包括 品卖店与小型商业街。 3文化体育设施包括： 旭宝 高尔夫球场、 篮球场、网球场、羽毛球球、室内外 游泳池、 小型电影院 、多项水上运动和和沙滩运动等； 4给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全； 5排污系统、垃圾站健全； 6通往市区和机场、车站的交通便利。 3、 4 项目 规划 方案及设计定位 a功能规划方案与面积 #渡假村 配套设施规划 设施 内容 面积 一 中心会所 300 中餐 (含宴会厅 ) 800 西餐厅 &咖啡厅 600 铁板烧 400 400 红酒雪咖吧 200 养生馆 击剑馆、柔道馆、壁球馆、台球馆、气功馆 800 棋牌室 300 超市 150 300 黄金电影院 250 网吧 100 商务中心 150 电玩中心 150 厨房 800 其他后勤空间 500 网吧 100 幼儿球池 50 诊所 150 小计 6500 二 室外活动区 高尔夫推杆练习场 3000 篮球场 2 个 1000 羽毛球场 2 个 800 网球场 2 个 1500 室外嬉水池 喷泉广场、浅水池 儿童主题乐园 滑草、森林迷宫、水枪游戏、小小城堡、爱心动物园 极限运动区 轮滑、滑板、旱地雪橇、攀岩、极限自行车 白发活动区 门球场 野战排 射击练习场、模拟丛林战 沙滩活动区 沙滩排球、沙滩足球、日光浴 三 其他 农艺场 有机栽培 植物园 含暖房 马场 屋顶直升机坪 b设计定位 渡假村 的 设计 简洁明快具现代感而又于简约中显露大家之气。现代化的装潢设计 与淡色石材、造型玻璃的大量应用，虽不必富丽堂皇，但仍然独具一格，而符合五星级水准接待令会员宾至如归。 3、 5 消费 价格定位 第四章 投资估算和资金筹措 4、 1 投资估算 #渡假村投资预算 一 装 潢 工 程 费 用 1 土建工程费用 (8000 平方米 *1500) 12,000,000 2 俱乐部室内装潢 (6500 平方米 19,500,000 3 水电、空调系统设备工程 (含给排水工程 ) 4,000,000 4 音响、视听系统设备工程 625,000 5 电脑系统设 备工程 (含设备 ) 875,000 6 电话系统设备工程 (含设备 ) 375,000 7 厨房工程（含供餐区 ) 500,000 8 瓦斯工程 (瓦斯公司拉管配管工程 ) 250,000 9 水疗工程 625,000 合计 : 38,750,000 二 设 备 费 用 1 灯具及照明设施 ￥ 500,000 2 厨房设备 ￥ 1,200,000 3 会议设备 ￥ 125,000 4 音响、视厅设备，棋牌设备、氧气吧 ￥ 625,000 5 消防设备 (加强设施、安全指示灯等设施 ) ￥ 125,000 6 水疗、健身设备 ￥ 1,500,000 7 雪茄室内空气滤净设备 ￥ 25,000 8 酒窖温湿调控设备 ￥ 75,000 9 锅炉设备 ￥ 75,000 10 仓储设备 ￥ 75,000 11 生饮水设备 ￥ 50,000 12 办公设备 ￥ 200,000 13 家俱购臵费 ￥ 1,