《住宅工程质量分户验收管理规定》

2018/1/19,1,住宅工程质量分户验收管理规定,一、分户验收的意义（必要性）,随着改革开放和社会经济发展，人民生活水平不断提高，我国住宅体制实现了由原来的政府分房转向以市场经济为主即住房商品化，老百姓自己花钱购房日益剧增。住宅工程质量的好坏直接关系到住户利益，再加之住户的维权消费大大提高，质量投诉大幅上升，甚至还有群诉群访事件发生，为了提高住宅工程质量，减少质量投诉，北京市建委于2005年率先出台了分户验收管理办法，2006年住建部质量安全监督与经济发展司向全国推广。 分户验收制度是一项重大行政措施，要求建设单位总负责，参加并组织施工、监理、物业等单位开展分户验收工作，并规定完成分户验收是竣工验收的前提条件。 这项制度的提出是把社会的监督评价作为源头，通过抓质量验收环节的分户验收工作起到三方面的作用： 一是督促建设单位，明确在竣工前组织并参与分户验收的责任。 二是督促施工企业抓技术、质量管理、抓操作人员的素质，严格按施工工艺标准施工， 严格三检制，研究制定提高质量措施并有效实施。 三是督促监理企业按施工验收规范、规程，严格验收不走过场最终达到抓验收，促施工，提高住宅工程质量水平，减少质量投诉的目的。,一、分户验收的意义,分户验收的意义表现为以下几点： 1、住宅作为一种特殊的商品，其建设周期长，参建人员多，手工操作占较大比例，施工技术和工艺水平相对还比较落后，一些建筑材料、成品、半成品呈脆性、延性差，受拉强度低，而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，受气候和温度变化影响，因收缩变形易产生裂缝等质量问题。因此建筑工程交付使用后由于温度变化等影响，随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病，而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内一些质量通病仍难彻底根治。 2、根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点，建筑成本的因素，在充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范确定的检验批质量检验方案是抽样检验。制定检验批的方案时有错判概率（5%）和漏判概率（，主控项目5%，一般项目10%），也就是说合格被拒收、不合格被误收的风险的同时，有可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏。为此，国家规定了建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺陷，随着国家房产权制度的改革，商品房已成为住户所购买的最昂贵的商品，住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所接收的房屋质量特别是观感质量和使用功能100%检查并满足所有的质量要求，有的甚至不允许出现一点质量问题，因此产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾。所以分户验收就尤显重要。,一、分户验收的意义（必要性）,3、当前我国的施工验收规范对于竣工房屋的某些质量问题，如室内空间尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问题如空鼓、面层裂缝（水泥面层、粉刷面层）、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一的规定。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。 4、目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工单位质量意识不足，发生质量投诉时处理不及时、不彻底和互相推诿，而对于在质量投诉时提出的经济赔偿，因为没有全国性的依据，少数投诉人在赔偿得不到落实时一边拒绝维修一边反复投诉等等，解决问题困难重重。采用分户验收的方法是现阶段有效地缓解和解决有关问题的一种较好的办法，通过分户验收的工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度。,二、需要说明的几个问题,1、巴市住宅工程质量分户验收管理规定共16条，验收记录表格共14张。 2、规定明确了分户验收各方面的责任和义务。 3、第十二条规定了验收合格标准。 4、对精装修的工程做了简单说明（条例第七条）。 （1）初装修：根据业主要求一次设计到位，而施工时在满足基本使用功能的前提下，依据变更设计文件要求将部分面层或其他项目去掉不做，能够符合住宅工程装修部位要求和施工（验收）条件的工程。交付的房子大多屋内只有门框没有门扇，墙、地面只做基层毛面装修处理，而未作表面处理。“初装修”是指住宅工程的地面或墙面在装修时只做基层部分，不做面层部分；门内只安装门框（或不安门框），不安装门扇交付等。“初装修”只限户门以内，而全部外檐、公用工程和公用设备是不允许“初装修”交付的，必须按设计文件要求全部完成。 （2）精装修：交付的房子是指购房人拿了钥匙进去就可以住的房子。“精装修”是指根据业主要求一次设计到位，而施工时严格按照图纸施工，完成全部设计要求和施工（验收）条件的工程。购房人购买“精装修”房，可参考建设部印发的商品住宅装修一次到位实施导则和国家标准住宅装饰装修工程施工规范。在合同附件中对“精装修”的标准进行具体约定。如约定各种管道离墙的距离、水表、电表、配电箱入户或家中安有独立的燃气锅炉等也能约定具体位置（分户验收规定仅适用初装修）。 5、加强了分户验收的过程的管理。,核心内容：是完善国家现行验收规范的一种验收办法，也即对住宅工程的验收由原来抽取一定比例房间的抽查（如抹灰抽30%自然间），改为对住宅工程每一户及公共部位全数检查。 1、分户验收的概念（定义） 住宅工程在施工过程中由建筑单位组织施工、监理、物业的等单位按照国家质量标准和分户验收规定对每户及规定的单位工程分户验收的公共部分进行的专门验收，并在分户验收的合格后出具住宅工程质量分户验收表。 2、分户验收的检查内容。 （1）楼地面、墙面和顶棚面层质量：由于配合比强度、工艺等原因导致表面平整度有问题（接槎不良、现浇板、剪力墙）、墙面空鼓、顶棚不平、阴阳角不顺直、垂直度不好。 （2）门窗安装质量：由于开发追求利润最大化，目前巴市及全区门窗质量不好，设计多是通透大的窗较多，组窗制作（拼做）、刚度不够、细部密封不好等问题。 （3）栏杆、护栏安装质量。该表针对公共部分，针对室内护栏而定，住户往往都将室内护栏拆掉，发生由窗户坠落事件多起，因楼梯扶手高度不足引发多起纠纷。,三：分户验收的内容（见户内、外部分表格）,三：分户验收的内容（见户内、外部分表格）,（4）防水工程质量：（屋面、卫生间）、细部不细、有渗漏现象。 （5）室内主要空间尺寸：尺寸偏差、歪、斜、垂直度不够、顶棚不平整等。 （6）外墙保温：设计做法是否通过图纸审查，保温层厚度、细部处理是否符合设计要求。 水暖、电气安装及有关合同中规定的其他内容。 这些检查内容突出了室内的装饰质量，也突出了公共部位的质量，基本上均针对投诉热点和工程中存在的质量通病而定的。,四：分户验收与其他验收的关系,（一）两个基本概念：竣工验收、质量验收。 1、竣工验收：指单位工程的质量验收。是指建筑工程完成设计及合同约定的各项内容，同时在施工单位提交分户验收报告和竣工报告后，由建设单位组织工程建设相关负责主体依据国家、地方标准对单位工程质量进行的验收，也是最重要的一次验收。 2、质量验收（统一标准有概念）：建筑工程质量验收是指建筑工程施工单位在自行质量检验评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对建筑工程检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复检，根据相关标准以书面形式对工程质量合格与否做出确认。根据建设工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001）规定，单位工程按照专业、建筑部位划分为地基基础、主体等6至9个分部，每一个分部按照主要工种、材料、施工工艺、设备类别分为若干个分项，每个分项按照楼层、施工段、变形缝等划分为若干个检验批。检验批是工程验收的最小单位，是分项工程乃至整个建筑工程质量验收的基础。工程验收是一项包括从检验批到分项、到（子）分部、到（子）单位工程贯穿于工程建设全过程的连锁的、系统性的工作。,四：分户验收与其他验收的关系,（二）分户验收与竣工验收的关系： 分户验收是以每户作为一个子单位工程，组织专门验收。当该户或规定的公共部位所包含分户检验批项目及内容符合分户验收合格标准时，该户或规定的公共部位验收合格。 竣工验收是对单位工程，按照规定的验收条件、程序进行的验收，两者互不代替。 分户验收与竣工验收均是在建筑工程各分部、分项工程验收合格的基础上进行的，但两者有所不同： 1、验收主体不同：分户验收的主体为建设、监理、施工单位和物业公司，竣工验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体。 2、验收对象不同：分户验收适用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收。 3、验收阶段不同：分户验收是在开工后至住宅工程竣工验收前完成，分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件，竣工验收是施工单位完成分户验收并提交竣工报告后单位工程质量的最终验收，竣工验收是工程验收备案和办理产权的必备条件。 4、验收内容不同：分户验收是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收。而竣工验收是工程质量综合验收（包括实体、观感、质量控制资料、涉及安全和功能的检测资料和抽查结果等），并对分户验收进行复核。 5、实体检查数量不同。分户验收逐户全数检查，竣工验收对实体工程抽样检查。,四：分户验收与其他验收的关系,（三）分户检验批验收与分项工程检验批验收的关系。 分户验收与批检验共同依据国家施工质量验收规范和地方标准，共同依据相同的施工图、设计说明及其他设计文件，依照相同的合格判定标准，不同之处在于： 1、检验批划分不同。分项工程检验批一般按层、施工段或50个房间等规定条件划分为一个检验批，所划分范围相对较大，抽查数量相对整个工程较少。而分户验收检验批是以每户住宅划分为一个检验批，所划分范围相对较少，抽查数量相对整个工程较多。 2、检查内容不同。批验收主要对检验批的主控项目和一般项目全面检查，验收内容相对较多。而分户验收是在批验收的基础上仅对分户检验批的主控项目和一般项目中涉及观感、使用功能和实测实量等内容进行检查，验收内容相对较少。分户验收是批验收的补充不能代替批验收。 3、实测数量不同。分户检验批实测内容可参照分户验收规定的检查部位、检查数量确定，批验收未对实测内容的具体检查部位、检查数量作规定。 4、参加验收的人员不同。分户验收参加人员，比批验收参加人员增加了建设单位人员，分户验收是由建设单位组织，而批验收是由监理工程师组织。 5、使用检查记录表格不同。分户验收记录表增加了复查情况一栏，并且表头和表尾作了相应改动。,五、分户验收的数量和方法,1、验收数量：分户验收的项目应全数检查。 2、验收办法：观感质量以目测观察的方法为主。实测实量的检查项目应使用专用检查工具进行。 3、发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查，复查符合要求后，及时填写分户验收记录表。 4、实测实量质量不合格的，视具体情况进行处理，严重的应协商解决。 5、建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责，对分户验收结论进行签认，不得简化分户验收程序。 6、分户验收检查，填写记录表应确保内容的真实性和可追溯性。,六、分户验收应强调的几个问题,1、分户验收不能代表其他验收，如检验批、分项、分部的验收。 2、分户验收应在过程中进行。 3、分户验收不能脱离开国家规范和技术标准、工艺标准等，应该与严格按照质量、工艺标准施工相结合。 4、分户验收要同分部、分项检验批进行结合。在检验批合格后进行分户验收，观感检查不重复验收。 5、分户验收要与发现问题及时整改复查相结合。 6、分户验收要与成品保护结合，要与工程质量通病相结合。,七、工程质量监督机构对分户验收进行如下监督检查,1、十六条第一款。 2、在单位工程竣工前随机抽查实体。抽查住宅室内房间不少于10%，且不少于3户，若发现结果同住宅工程质量分户验收记录不符，责成建设单位重新进行分户验收（十六条第二款）。 3、十六条第三款。 4、十六条第四款。 注意：（一）工程质量监督机构要加强对分户验收工作的监督检查，发现问题及时监督有关方面认真整改，确保分户验收工作质量。对在分户验收中弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工程验收的，依法对有关单位和责任人进行处罚，并纳入不良行为记录。 作为监督站工作人员，反思以前、面对现状。一定要转变监督模式、改变监督理念。 （1）转变监督模式的关键，就是要把传统监督方法转移到依靠社会进步科技进步和提高人员素质轨道上来。 （2）仔细想想，要保证工程质量不出问题，还必须监管五方责任主体。让他们各司其职、认真履职，才能从根本上提高工程质量。,七.工程质量监督机构对分户验收进行如下监督检查,（3）监督部门在住宅分户验收中如何交接、管理。 要求施工、监理单位必须购置测量仪器（包括钢筋定位仪）。 室内使用空间尺寸的测量数据必须标注在房间内（目前就是这样要求的，后面讲表格时要讲到）。 所有室内空间尺寸所测数据必须实事求是。 （4）室内空间尺寸所测数据