规范缔结合约合作创造共赢之一--产权交易合同与委托合同示范文本解读

规范缔结合约 合作创造共赢 之一产权交易合同与委托合同示范文本解读,上海市产权交易管理办公室,产权交易行为规范的衡量标准,（一）国有产权主体防止国有资产流失,（二）其他市场主体获得公平的受让机会（1）主体资格平等（2）操作公开透明（3）操作便捷高效,（三）实现全社会资源的优化配置,规范产权交易行为的具体工作,（一）缔约过程的规范化 规范发布信息 规范组织交易（二）缔结合同的规范化合同语言表述尽可能详尽合同语言表达尽可能准确,减少争议、确保履约，防范风险,三、,主要内容,示范合同修改的背景和意义,一,示范合同修改的原则和主要框架,二,产权交易合同示范文本使用要点,产权交易委托合同示范文本使用要点,四,三,示范合同修改的背景和意义,一,一,一、示范合同修改的背景和意义,（一）2004版合同的适用情况1、得到了产权市场的广泛认可2、提供了拟定合同的有效指引3、增强了合同和合同订立的规范性4、提高了交易的效率和安全性5、减少了交易过程中的争议和纠纷,一、示范合同修改的背景和意义,（二）示范合同修改的背景1、法律法规的大量出台更新企业国有资产法（2008年）企业国有产权交易操作规则及其操作细则上海市产权交易市场管理办法实施细则,一、示范合同修改的背景和意义,（二）示范合同修改的背景 2、主要交易方式发生变化,协议转让 挂牌方式,竞价转让比重逐步提高,市场化程度大大提高,交易双方事先协商 过程中协商,一、示范合同修改的背景和意义,（二）示范合同修改的背景3、交易主体的要求不断提高 交易主体对合同的要求也不断提高，交易双方以及委托合同的双方当事人都对合同中权利义务的约定提出了新的要求。,一、示范合同修改的背景和意义,（二）示范合同修改的背景4、交易品种更加多样化,交易标的类型更加多样产权+债权物权、房地产知识产权,交易合同的通用性适用于各种不同类型的标的,一、示范合同修改的背景和意义,（二）示范合同修改的背景5、产生新类型的争议纠纷 随着市场的发展，在交易保证金、价款支付、产权交割、咨询服务费等方面出现了新类型的争议纠纷内容，给合同制定提出了更高的要求。,一、示范合同修改的背景和意义,（三）示范合同修改的主要原则1、符合法律法规的规定 新版示范文本符合国资法和企业国有产权操作规则等新规定。2、适应市场发展的需要 新版示范文本内容的表述更加准确，既符合市场化的特点，又符合市工商局向关于一般合同订立的共性要求。,一、示范合同修改的背景和意义,（三）示范合同修改的意义3、满足交易主体的需求 新版示范文本的引导更加细致，对支付方式等条款提供了更加详细的指引。4、保护各方的合法权益 新版示范文本完善了关于履约的具体约定，进一步规避交易风险。,一、示范合同修改的背景和意义,（四）示范合同的修改过程向交易机构、经纪机构了解2004版示范合同使用情况及完善建议（2010年6月2011年3月）研究各地产权交易合同及委托合同（2011年3月2011年6月）拟定修改计划（2011年6月2011年7月）形成示范文本初稿征求市工商局意见，并共同开展研究讨论听取交易机构和经纪机构意见合理采纳各方意见，形成新版示范合同最终稿,示范合同修改的原则和主要框架,一,二,二、示范合同主要修改内容,（一）主要修改原则增强概念的准确性注重合同的通用性提高使用的便捷性,二、示范合同主要修改内容,（一）主要修改原则增强概念的准确性 对交易基准日、交易标的、产权交接等重要概念进行解释。 使用示范文本前请务必认真阅读使用说明。,二、示范合同主要修改内容,（一）主要修改原则注重合同的通用性 示范文本较好地兼顾了股权、资产、知识产权等各类产权转让的需要，体现了市工商局对示范文本的要求。,二、示范合同主要修改内容,（一）主要修改原则提高使用的便捷性 在部分条文中增加了提示性条款和选择性条款，作为合同使用的指引。 注意：选择使用时应将不涉及的条款删除。,（二）交易合同示范文本修改后的主要结构对比,（三）委托合同示范文本修改后的主要结构对比,二、示范合同主要修改内容,（四）注意事项 通用性 专用性 经纪机构在执业中，需要更加注意合同使用的专用性，尤其是符合国有产权转让的特殊规定，处理好示范文本专用性和通用性之间的关系，这对经纪机构提出了更高的要求。,产权交易合同示范文本使用要点,一,三,三、产权交易合同示范文本使用要点,（一）使用说明中的基本概念1、标的和标的企业的区别：标的：是指转让方所有或者依法有处分权的产权，也是本合同当事人权利和义务共同指向的对象。例如*有限责任公司*%股权。标的企业：是指合同标的所依存的组织载体，即转让方自行或与他人合资设立的企业法人或其他组织等。,三、产权交易合同示范文本使用要点,（一）使用说明中的基本概念2、交易基准日的概念： 含义：是指确定产权交易标的价格的特定时点。 如竞价项目中，交易基准日一般是成交结果确定之时；挂牌协议项目中，交易基准日一般为竞买人报价并递交交易保证金之时；协议项目中，签署合同之时一般为交易基准日。交易基准日可以经双方协商后在合同中予以约定。概念区分：评估基准日,三、产权交易合同示范文本使用要点,（一）使用说明中的基本概念2、交易基准日的概念： 确定交易基准日的目的： 锁定交易价格，交易基准日之前的价格不允许通过任何方式予以变更，交易基准日之后原产权持有方应尽快完成交接，不得随意处置产权，否则应当承担相应的责任。,三、产权交易合同示范文本使用要点,（一）使用说明中的基本概念3、产权交接日： 产权实际转移控制权的时间，在资产项目中，就是资产清点、交付之日；在股权项目中，就是新股东正式履行股东职责之日，包括移交公司帐簿、印章、通知其他股东，变更股东名册等。区分：产权变更登记日,三、产权交易合同示范文本使用要点,（二）产权交易标的1、包括标的企业成立时间、注册资本、股东结构及评估情况。2、如为非股权类的项目，需要填写资产的评估价值情况等。3、还可以根据项目情况补充填写标的企业的主要资产情况或对资产项目的主要特征进行描述。,三、产权交易合同示范文本使用要点,（三）交易保证金1、一般情况下，保证金直接转为部分价款。2、分期付款中，需要利用保证金作为履约保证的，可以约定保证金在支付价款的最后一笔时才发生性质转移。3、约定保证金的，应当清晰约定扣除保证金的条件及金额。,三、产权交易合同示范文本使用要点,（四）价款及支付方式 1、一次性付款 转让价款原则上应当一次付清。一次性付清价款需要将付款时间约定清楚，并通过产权交易机构进行结算。,三、产权交易合同示范文本使用要点,（四）价款及支付方式2、分期付款（1）如金额较大、一次付清确有困难的，可以采取分期付款的方式。（2）采取分期付款方式的，受让方首期付款不得低于总价款的30%。付款期限不得超过1年。,三、产权交易合同示范文本使用要点,（四）价款及支付方式2、分期付款（3）首付款应在合同生效之日起5个工作日内支付；（4）其余款项应当提供合法的担保，并应当按同期银行贷款利率向转让方支付延期付款期间利息；（5）首付款应当通过产权交易机构进行结算。,三、产权交易合同示范文本使用要点,（五）产权交接事项1、权利交接 在交易基准日至产权持有主体完成权利交接期间，与产权交易标的相关的盈利或亏损由（甲方或乙方）享有和承担，甲方（出让方）对本合同项下的产权交易标的、股东权益及标的企业资产负有善良管理的义务。,三、产权交易合同示范文本使用要点,（五）产权交接事项2、权证变更 出让方需要配合标的企业办理产权交易标的的权证变更登记手续。,三、产权交易合同示范文本使用要点,（六）违约责任及解除合同1、需要承担违约责任并可以解除合同的几种情形：（1）受让方不支付款项并拖延达一定时间（2）出让方不配合移交产权并拖延达一定时间（3）有一方根本违约，致使合同目的无法达成（4）双方约定的其他违约情形。,三、产权交易合同示范文本使用要点,（六）违约责任及解除合同2、违约金的约定（1）违约金约定适中，以一方的可能的损失为限，不应过高或过低。（2）保证金与违约金应当约定清楚。一般不能既约定扣除保证金又要求支付违约金。（3）受让方违约时，可以约定支付的违约金从保证金中扣除。,三、产权交易合同示范文本使用要点,（六）违约责任及解除合同3、解除合同的注意事项 本合同解除或变更合同主要条款的，产权交易机构出具的产权交易凭证失效，甲、乙双方需将合同解除或变更的事项通知产权交易机构，并将产权交易凭证交还至产权交易机构。,三、产权交易合同示范文本使用要点,（七）合同的生效1、一般情况下，自甲、乙双方签字或盖章之日起生效2、法律、行政法规规定需要报审批机构批准后生效的，自批准之日起生效。（其他需要外资管理或金融管理等部门批准生效的合同）3、当事人也可以约定合同自出具交易凭证之日起生效或者约定其他生效时间。,三、产权交易合同示范文本使用要点,（七）合同的生效 出具交易凭证虽然不是交易合同生效的法定情形，但是交易凭证对合同的履行有至关重要的影响，是相关法规明确规定的必要程序。交易机构通过合同的审核，既保护国有资产转让的合法合规，也保护交易双方平等行使各自的合法权益，经过鉴证的合同也更有利于增强合同本身的约束力。从某种意义上说，约定出具交易凭证是合同生效的条件有一定的积极意义。,产权交易委托合同示范文本使用要点,一,四,四、产权交易委托合同示范文本使用要点,（一）委托标的1、委托标的的内容 可以是整体产权、部分产（股）权，也可以是房地产、设备、车辆、技术项目、商标权、专利权等。,四、产权交易委托合同示范文本使用要点,（一）委托标的2、委托标的转让底价（1）在出让委托合同中，约定标的转让底价不低于多少。（2）在受让委托合同中，约定标的转让底价，并约定最高不超过多少或约定对最高价决定权的授权。,四、产权交易委托合同示范文本使用要点,（一）委托标的1.2 委托标的转让底价为人民币（小写） 万元（大写 万元）。（出让委托合同适用） 委托标的受让底价为人民币（小写） 万元（大写 万元），受让价格高于底价的，由甲方决定。（受让委托合同适用）上海市产权交易委托合同示范文本2011版,四、产权交易委托合同示范文本使用要点,（二）委托事项1、“转让委托业务”一般包括：（1）提供有关产权交易的法律法规、政策咨询等；（2）提供产权交易的信息、策划、推介服务，核实产权交易的相关材料；（3）制订转让方案、推介方案、竞价实施方案；（4）办理产权转让信息发布申请手续；,四、产权交易委托合同示范文本使用要点,（二）委托事项1、“转让委托业务”一般包括：（5）寻找意向受让方；（6）参与转让洽谈与合同签约；（7）代为办理产权交易相关手续（制作产权交易合同文本及产权交易争议申请等相关文本）以及有关权证变更的手续；（8）其他。,四、产权交易委托合同示范文本使用要点,（二）委托事项2、“受让委托业务”一般包括：（1）提供有关产权交易的法律、法规、政策咨询等；（2）提供产权交易的信息、策划、投资咨询服务，核实产权交易的相关材料；（3）制作投资分析报告、受让方案、竞买文件；（4）办理意向受让方登记的申请手续；,四、产权交易委托合同示范文本使用要点,（二）委托事项2、“受让委托业务”一般包括：（5）寻找受让标的；（6）参与受让洽谈与合同签约；（7）代为办理产权交易手续（制作产权交易合同文本及产权交易争议申请等相关文本）以及有关权证变更的手续；（8）其他。,四、产权交易委托合同示范文本使用要点,（三）委托期限1、约定具体的委托时间，如某年某月某日