某建筑工程项目可行性研究报告

0 目 录 第一章 项目总论 第二章 市场调查及需求预测 第三章 建设条件 第四章 工程规划设计方案 第五章 投资估算 第六章 项目实施进度计划 第七章 资金筹措及用款计划 第八章 经济分析 第九章 结论 第一章 项目总论 1. 项目概要 本项目 暂定 名称为 本项目由 司董事长为 经理为 项目由 本项目行政主管部门为 人民政府， X 市建委及其它房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为 本项目建设用地位 该建设场地属 1 地 概况 本项目建设用地面积为 部分为耕地 ,部分为荒地。 场地内有零星 农用蔬菜大棚 ,场地基本平整 ,自然坡度为 本项目可行性研究由 地产开发有限公司 及 筑设计院 共同承担。可 行性研究 的 依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。拟建场地基础技术资料，市场调查资料，政府有关主管部门指令，批准文件以及国家相关的法律法规。可行性研究的主要内容包括：投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。 1. 2 项目背景 本项目为 市 、 区两级政府按照“十七大”指出 “努力使全体人民学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养 。 ” 的 精神和 及 经济发展的需要，市，区两级政府决定委托 地产开发有限公司建设大型以老年公寓为中心的综合居住社区。 该项目 目前已 完成土地征购， 现在 进入项目策划及前期工作。鉴于市区两级政府尽早开工的要求，目前基建项目 已进入项目 立项审批，工程详细规划设计等项工作， 整个项目计划 2008年初开工建设， 五年内全部完成并交付使用。 本项目由 家筹措资金开发建设。投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决。 2 团下设 地产开发公司、 筑安装工程公司、 业管理有限责任公司、 团注册资本金为人民币￥ 2 亿元，年可完成房地产开发建设投资额为人民币￥ 3亿元 。年开发及施工能力为 100万平方米。 第二章 市场调查及需求预测 经济适用房建设力度加大， 1 在房地产开发投资中，经济适用房投资增长迅速，比重加大，完成投资 36778 万元，比上年增长 占商品住宅投资的比重为 比上年提高了 1上年同比增长 占住宅施工面积的 比上年提高 3. 59 个百分点。在施工面积中新开工面积 平方米，与上年同比下降 竣工面积 平方米，与上年同比增长 1上年同比下降 （去年重点解决旧城区拆迁改造安置用房量大） ，空置一年以上面积 上年同比下降了 1去年同期增长 比上月增长 61%。 其中，商品房建设投资 完成房地产开发投资 3 的 比去年同期增长 1， 房地产投资构成为：住宅 元，比去年同期增加 百分点；办公楼 元，占房地产投资的 商 业营业用房 元，占房地产投资的 其他 元，占房地产投资的 比去年同期分别增长 新增固定资产 去年同期增加 157668万元，从资金来源情况看，国内贷款 79035 万元，占到位资金的 企业自筹资金 382914万元，占到位资金的 其他资金 292519万元，占到位资金的 利用外资占到位资金的 国内贷款和自筹资金比去年同期分别下降 他资金增长幅度较大为 与上年同比国内贷款增长 112%；利用外资增长 100%；自筹资金增长 其他资金增长 地供应情况 1，土地开发投资 元，与上年同比增长 上年同比下降 1置土地面积 开发土地面积 上年同比完 成开发土地面积和购置土地面积分别减少 开发土地面积增长 表 1） 4 表 1 2007年 9月与 2006年 9月土地供应增长情况 单位：万平方米 2007年 9月 2006年 9月 2007年比 2006年增减 本年完成开发土地面积 开发土地面积 年购置土地面积 开工及竣工情况 1， 房屋 施工面积为 平方米，其中，商品住宅施工面积为 施工面积的 与上年同比增长 办公楼、170和 上年同比分别增长 1，在商品房施工面积中新开工面积 平方米，与上年同比下降 其中，商品住宅为 上年同比下降 办公楼、商业营业用房和其他用房分别为 上年同比办公楼增长 77%，商业营业用房和其他用房分别下降 1商品房竣工面积 平方米，与上年同比增长 其中，商品住宅竣工面积为 上年同比增长 办公楼、商业营业用房和其他用房分别为 平方米，与上年同比分别增长 （表 2） 表 2 2007年 9月、 2006年 9月房屋施工、新开工、竣工情况 施工、竣工房屋面积及竣工价 值 施工面积（万平方米） 新开工（万平方米） 竣工面积（万平方米） 2007年 9月 2006年 9 月 2007年 9 月 2006年 9 月 2007年 9 月 2006年 9 月 房屋建筑面积合计 5 按用途分： 1、住宅 、办公楼 、商业营业用房 170 、其他 1， 商品房实际销售面积 平方米，与 1相比增长 其中，商品住宅销售面积 平方米，同比增长 与 1 商品房竣工面积比销售面积多 平方米；商品住宅竣工面积比销售面积多 与 1品房销售面积增加 方米；商品住宅销售面积增加 公楼实际销售面积增加 业营业用房实际销售面积增加 他用房销售面积增加 截至 9月底，商品房空置一年以上面积为 29万平方米，与 8 月底相比增加了 平方米。其中，商品住宅空置一年以上面积 平方米，占商品房空置面积的 同比增长了 办公用房空置一年以上面积 平方米，占商品房空置面积的 同比下降了 37%；商业营业用 房空置一年以上面积 平方米，占商品房空置面积的 同比增长了 其他用房空置一年以上面积 商品房空置面积的 同比增长了 2 销售价格 6 根据 场状况及 团近几年来各小区，各种等级和功能房屋的销售经验综合分析， 本项目拟建房屋价格确定如下： 经济适用住宅销售价格 : 2000元 /米 2 老年公寓销售价格 : 3000元 /米 2 多层商品住宅销售价格 : 3000元 /米 2 高层商品住宅销售价格 : 4000元 /米 2 商业建筑销售价格 : 6000元 /米 2 学校幼儿园假定出让价格： 2500元 /米 2 第三章 建设条件 设场地基本平整，场地南北长度 约 1000米 , 东西长度 约 500米 , 场地北高南低 ,自然坡度基本在 0. 3范围内， 场地 东为拟建 20地南为拟建 40地西为 100地北为拟建 40M 红线的滨河路 及拟建 20M 红线的党校北路 ， 拟建 24M 红线的党校南路东西向横穿地块，场地 内无应拆除的建筑物及构筑物。工程建设场地紧临城市主干道， 项目建成后 交通 将 极为便捷 。 本项目供水水源为城市自来水供水管网，目前 二环路 已建成自来水城市管道，建设时及建成后可直接接入使用。 本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理 7 后直接排入城市污水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。 本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。 本项目利用城市集中供热系统做为热源，目前 二环路 已铺设有热力二期供热管 道可以使用。 本项目以天然气做为居民生活燃料， 地域内拟建规划道路将 设有天然气管道，可直接入户使用。 讯条件 本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成， 本社区设开闭所一座， 高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。城市通讯及宽带网情况大致相同。 第四章 工程规划设计方案 程规划 季居住社区是一个综合居住社区，社区内兼有老年公寓及为老年公寓 提供医疗保健服务的 配套设施 、 学校 、 幼儿园 、 商业建 筑 、 经济适用住宅和商品住宅用房。 根据 巨华 居雅四季 居住 社 区 详细规划设计要求，该区段主要为 住宅 建筑，结合城市商业布局， 临街布置 商业建筑 ，其 主要功能为餐饮、商品零售及服务行业。 8 巨华 居雅四季居住社区 工程设计供水量为 8000 设计每小时最高用水量为 670 给水管道采用 水塑料管道，直埋敷设，采用树枝状管网供水。高层建筑高层部分另网供水。 季居住社区工程 供热总负荷为 用城市热力管网做为热源，设换热站 二 座，室外管线采用 无缝钢管，硬聚氨脂发泡塑料保温，硬塑料套筒保护套，直埋敷设。 本项目用电总负荷 47200城市高压网直接引入，经箱式变压器降压后入各楼。 固定电话配置标准按 60 线 /百人标准配置，通信线路包括电信业务，数据通信，移动通信，有线电视，交通监管及小区智能化网络通信等线路，通信线路采用直埋方式敷设。 按国家 建设部商品住宅性能认定 尽量采用成套技术 按节能建筑标准设计 规划用地面积： 9 建筑总面积 :1180000积率 地率 35% 第五章 投资估算 本次投资估算范围按常规房地产开发项目投资范围估算，项目内的部分城市基础设施，如煤气调压站、换热机房的设备部分 、 通信中继站 、 高压电力开闭所 等项目设施不列入投资估算范围。 土地购置费用包括土地征购，出让金及契税，各种补偿等项费用。为简化计算，各种费用一并并入单价。呼和浩特 巨华 居雅四季工程 土地购置费用如下表。 土地征地费用估算表 单位：万元 保全庄征地费 古路板村征地费 西把栅村征地费 小计 征地费 单价 出让金 亩 土地总费用 土地单方成本 10 前期工程费估算表 单位：万元 序 号 项目 金额 估算说明 1 2 3 4 5 6 规划、设计、可研费 水文、地质勘察费 道路费 供水费 供电费 土地平整费 研费按建安工程总造价的 ， 按工程概算投资额的 7 其他 合计 - 基础设施建设费估算表 单位：万 元 序号 项目 建设费用 接口费用 合计 11 1 2 3 4 5 6 7 8 9 供电工程 供水排污工程 供气工程 供暖工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 (含环卫 ) 通讯工程 智能化工程 0 其他 (有线工程 ) 11 消防工程 合计 建筑安装工程费用 建筑安装工程费用估算表 单位：万元 项 目 建筑面积 建筑工程费 设备采购费用 安装工程费费 金额合计 单价 金额 单价 金额 单价 金额 老年公寓 30000 950 济适用住房 200000 900 层商品住宅 400000 950 层商品住宅 400000 1400 店 130000 1500 小学校 5000 1000 儿园 5000 1000 余配套建筑 10000 1200 计 1180000 公共配 套设施建设费用 公共配套设施建设估算表 单位：万元 序号 项目 金额 估算说明 12 1 2 3 4 5 6 7 居委会 派出所 托儿所 幼儿园 公共厕所 停车场 其他 计 开发期税费估算表 单位：万元 序号 项目 金额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 土地使用税 市政支管线分摊费 供电贴费 用电权费 分散建设市政公用设施建设费 绿化建设费 电话初装费 墙改基金 散装水泥保证金 建安工程劳保调节费 人防费 计 13 其它费用估算表 单位：万元 序号 项 目 金额 （万元） 估算说明 1 临时用地 2 临建费 3 定额编制费 4 工程合同预算或标底审查费 5 招标管理费 6 总承包管理费 7 合同公证费 8 施工执照费 9 工程质量监督费 10 工程监理费 11 竣工图编制费 12 工程保险费 13 基桩检测费 合计 投资汇总表 单位：万元 序号 项 目 金额 （万元） 估算说明 1 土地费用 2 工程前期费用 14 3 基础设施建设费 4 建筑安装工程费用 5 公共配套设施建设费用 6 开发期税费 7 其它费用 8 小计 8 不可预见费 合计 资总额 静态 直接投资总额 : 元 单方直接投资： 米 2 单方可售房屋直接投资 米 2 扣除 土地款项后单方投资： 米 扣除土地款项后单方可售房屋直接投资： 米 2 第六章 项目实施进度计划 住社区 整个 工程 计划分 五 年完成，室外工程及环境工程与建 设 工程同步进行 、同步交工 。第 六 年仅做未售房屋销售工作及其它缮后工作。 年度工程计划 2008 年度内将完成 整个项目立项 ,前期手续审批 ,项目可行 性研究 ,规划设计 ,部分开工地段工程地质勘察 ,开工地段土地整理 , 部分项目施工 图设计、开工项目招投标及部分项目施工。 年度工程计划 15 2009年度内计划 建成 部分 房屋 并开始 销售 。室外配套项目同步施工。 零 年度 至二零一 二 年度 工作计划 各年度内按计划建成部分房屋并开始销售。室外配套项目同步施工。 年度工作计划 整个社区全部竣工并交付使用，销售尾房。 各年度计划完成开发量 项 目 规 模 08年完成量 09 年完成量 10年完成量 11年完成量 12年完成量 1 老年公寓 30000 20000 10000 2 经济适用住房 200000 50000 50000 50000 50000 3 多层商品住宅 400000 80000 80000 80000 80000 80000 4 高层商品住宅 400000 80000 80000 80000 80000 80000 5 商店 130000 10000 30000 30000 30000 30000 6 中小学校 5000 2000 3000 7 幼儿园 5000 2000 3000 8 其余配套建筑 10000 5000 5000 9 合计 1180000 249000 252000 240000 240000 190000 第七章 资金筹措及用款计划 为简化各年度用款计划的计算，各年度用款按以下原则计算： 1. 建安工程资金投入量按单方成本与完成工作量之积确定。 2. 计价用单方成本不含土地购置费用。 3. 当年开工而且当年竣工的项目按该项目全价投入计入投资 资金 。 16 4. 当年开工次年竣工项目，当年投入资金量按该项目投资价款百分之五十计入投资，其余百分之五十计入次年资金投入。 为简化计算起见， 计价单方成本按综合单方成本计算，不另区分结构形式。 单方含地价成本为 米 2（见第五章 ，扣除地价后计价单方成本为 米 2 各年度用款计划表 表 单位 :万元 1 用款项目名称 总用款量 08年用款 09年用款 10年用款 11 年用款 12年用款 2 土地费用 3 老年公寓 4 经济适用住房 5 多层商品住宅 高层商品住宅 商店 中小学校 9 幼儿园 10 其余配套建筑 11 合计 232800 本项目计划以三条渠道 筹集 解决建设用 资金 ，首先是银行信贷。按一般筹资惯例，银行信贷占总投资百分之四十。本项目 静态 ，计划通过银行信贷解决 贷比例为 其次是由企业自筹资金方式解决部份资金。本项目计划通过企业自筹解决 17 中 2008年度筹款 2009年度后 不再 筹款 , 自筹资金 共占投资比例为 第三是房屋预售及销售款项 。 本项目 房屋预售及销售款项全部用于再投资直至项目完成。 金流量计划 各年度现金流量计划表 表 单位 :万元 用款项目名称 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 合计 1 静态开发投资 建设期贷款利息 3 售房营业税金 所得税 1355. 银行还贷款 6 抽回自有资金 7 现金流出 8 现金流入 9 自有资金 10 银行贷款 11 销售收入 上年转入 八章 经济分析 经济适用 住宅销售价格 : 2000元 /米 2 18 老年公寓销售价格 : 3000元 /米 2 多层商品住宅销售价格 : 3000元 /米 2 高层商品住宅销售价格 : 4000元 /米 2 商 业 建筑 销售价格 : 6000元 /米 2 学校幼儿园假定出让价格： 2500元 /米 2 根据实际销售情况看，一般情况当年竣工现房当年可销售量为 3060%，次年销售量可达到 4070%。销售计算表详见表 售利润详见表 为简化计算起见 ,本项目按以下原则 计 定销量： 即当年竣工面积可销售一百分之五十 ,余百分之五十转入下年度销售。 计划销售量计算表 表 单位：万元 老年公寓 经济适用住房 多层商品住宅 高层商品住宅 商店 中小学校 幼儿园 合计 2008年度 销售量 10000 25000 40000 40000 5000 120000 销售金额 009年度 销售量 15000 50000 80000 80000 20000 2000 2000 249000 销售金额 010年度 销售量 5000 50000 80000 80000 30000 3000 3000 251000 19 销售金额 011年度 销售量 50000 80000 80000 30000 240000 销售金额 012年度 销售量 25000 80000 80000 30000 215000 销售金额 013年度 销售量 40000 40000 15000 95000 销售金额 计 售利润预测表 表 单位：万元 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 合计 1 销售收入 销售税金 静态建设投资 建设期贷款利息 销售费用 20 6 总支出 当年销售利润 8 累计销售利润 所得税 (33%) 1355.累计所得税 10 税后利润 1 税前投资总利润