地块建设、道路基础设施及沿湖绿化景观工程可行性研究报告

- 1 - 第一章 总 论 第一节 项目概要 项目名称： X 市 X 新城地块建设、道路基础设施及沿湖绿化景观工程 建设规模： 6 平方公里 建设内容：地块建设、道路基础设施及沿湖绿化景观工程建设 投资总额： 元 （含地块建设费用及流动资金 500 万元） 贷款金额： 150000 万元 贷款主体：市土地收购储备中心 （建设主体：市 X 地区规划建设领导小组办公室） 法人代表： 传真电话： 联系地址： 邮政编码： 214002 业主网址： 第二节 X 新城概况 位于长江三角洲、太湖之滨，素以山水秀美、人文景观众 多而著称，被誉为“太湖明珠”。市城市总体规划修编（ 20012020）确定了中心城“一主一副四组团，山环水绕湖滨城”的总体布局，市于 2001年制订了“爱我、美化家园”行动纲要，明确提出城市现代化“一年 - 2 - 一个样，三年大变样”的战略目标，通过城市建设和环境综合整治，拉开城市空间布局，南进北伸，大力推进城市化进程，加快形成特大城市骨架和支撑经济持续发展的城市基础设施及动态平衡的生态环境，初步形成湖滨城市、山水城市的城市特色。 为了塑造湖滨城市的形象，营造高水准的旅游环境，改善沿湖区域的景观，提升城市的品位，根据总体 部署，市将着力推进 X 地区的规划建设。 规划的 X 地区位于市区西南部，东到苏锡路，南到石塘桥，西到中犊山，北到梁湖路、太湖西大道，面积约 20 平方公里。其中规划新建的 X 新城，为 X 地区的核心区，东起 X 大道，北至太湖西大道，西、南临 X，规划面积约 6 平方公里，距市中心三阳广场直线距离约 里。 X 新城空间布局形态为以太湖大道和 X 大道交汇处为中心的环形放射状，区内形成“三环三射”的道路骨干路网和“两纵两横”的河道水系，建筑高度由北向南依次降低，体现从高密度、大尺度开发的城市景观到自然形态的清晰转变，建成一个由开放公园 、居住区和城市基础设施组成的旅游服务中心和高品质的湖滨居住社区，创造一个高度互动的“新湖城”。 “新湖城”建设将结合人文历史、自然景观的特征和以人为本的设计理念，创造“新 X 十八景”和大型沿湖开敞绿地，由会议中心、林荫大道、中央购物公园、演艺中心、情人港湾、水上喷泉、水族馆等，形成一系列令人激动的湖滨景观。 - 3 - X 新城建设规划区涉及到 X 镇和蠡园开发区的环湖村、东顾巷村、夏家边村的部分用地和陆典桥村、长丰村、陈庄村、长桥村、蠡园村的全部用地，涉及农村居民 5118 户、 12012 人。 X 新城规 划建设将围绕水环境综合治理这根主线，全面实施道路基础设施工程、沿湖绿化景观工程、水环境综合整治工程、地块建设工程和农民安置房建设工程等五大工程。 图 1 X 地区概念规划图 第三节 贷款单位基本情况 为进一步深化市土地使用制度改革，加强城市国有土地资产经营管理，有效调控土地一级市场，盘活城市存量土地，适应政府经营城市和建设特大城市的需要，根据市委常委会议精神，经机构编制委员会批准，成立了市土地收购储备中心。 储备中心为市国土资源局下属全民事业单位，相当于副县（处）级建制，内设综合部、储备部、经营部 三个部（相当于副科级），核定人员编制 15 名，其中领导职数 3 名，专业技术人员 10 名，工人 2名，所需人员经费由市财政全额拨款解决。 储备中心的主要职责是代表市政府负责土地的收购、储备。 具体为： 1. 依据市土地收购储备管理委员会批准的土地收购储备计划，对企事业单位需盘活的存量土地和其他需调整的土地适时地进行收 - 4 - 购； 2. 根据土地利用和城市总体规划以及市场需求，适量储备土地，并做好储备土地的信息发布、登记、招商和投放市场的前期准备等服务性工作； 3. 经营和管理由政府依法收回的违法用地、闲置抛荒土地，并纳入储备 土地； 4. 多渠道、多途径筹措资金。在市土地收购储备管理委员会的指导和监督下，加强与各金融机构的合作，通过抵押贷款、信誉贷款等形式取得土地收购、开发资金，并对该资金的使用进行管理； 5. 运用市场机制通过公开招标方式组织实施好储备土地拆迁安置等前期开发的组织协调和验收管理工作；做好对土地收购、储备、开发资金的测算平衡、综合统计工作，并定期向土地收购储备委员会报告运作情况。 第四节 建设单位基本情况 为加强对 X 地区规划建设的组织领导，市政府专门成立 X 地区规划建设领导小组，由市委副书记、市长毛小平任组长，市 政府副市长周敏炜、副秘书长孙志亮、林国忠、建设局局长沈建任副组长。领导小组下设办公室，市政府副秘书长、 X 地区规划建设领导小组副组长孙志亮兼任办公室主任，市规划局局长翁林敏、市建设局助理调研员杨志毅、市水利局副局长薛建良、市园林局副局长李晓红、市国土资源管理局副局长朱明辉、滨湖区政府副区长吴正炎任办公室副主任。杨志毅为办公室总工程师，胡振东为办公室总经济师。办公室下设秘 - 5 - 书处、计划审计处、规划设计处、工程技术处。人员从建设、规划、财政、审计等部门抽调，开始在市水利培训中心租场办公，后为便于组织工程实施，搬到现在 的渔父岛（本在退渔还湖时应拆除的原河埒农民疗养院）内办公，实施市政府对 X 地区规划建设的综合协调和日常管理工作。负责规划设计的组织、论证和审查；负责建设工程项目事实的协调与衔接；定期召开成员单位工作例会，研究解决规划建设中的有关问题。 第五节 项目概况与建设内容 本项目是 X 新城 6 平方公里建设的重要环节，包括五大建设任务中的三大部分，具体为：道路基础设施工程、沿湖绿化景观工程和地块开发建设工程。通过本项目的实施，基本完善新城基础设施，达到“七通一平”，整合、修复 X 生态环境，为新城的功能开发和建设的有序推进 奠定扎实的基础。 （一） 道路基础设施工程 道路基础设施工程包括道路、管线、河流等三个分项工程。 X 新城骨干路网为“三环三射”（ 20 公里），河道水系为“两纵两横” （ “三环”为环湖路（太湖西大道 金城西路）、鸿桥路（太湖西大道 金城西路）、隐秀路（太湖西大道 X 大道）；“三射”为望桥路（隐秀路 宝界桥）、望湖路（隐秀路 环湖路）、望山路（环湖路 所有管线随路同步埋设，污水全部截流。“两纵”为蠡溪河和新城河，“两横”为丁昌桥浜和陆典桥浜。河道水系利用原有水系， - 6 - 结合道路走向适当调整理顺，保持水系的 通畅。 （二） 沿湖绿化景观工程 X 沿湖景观方案以 X 新城概念规划为指导，以生态和自然绿化为主，结合的历史文化，全面整治 36 公里湖岸线。 结合退渔还湖，为丰富景观层次，在湖中建成鸥鹭岛、渔父岛、西堤和 120 米高喷；结合湖岸整治和绿化工程，建设渤公生态岛、 X 广场和 X 公园等景观节点；运用多种照明元素和高科技手段，对沿湖岸线山体、主要建筑和环境景观进行了亮化，使 X 成为最大的全天候免费开放的大公园、夜公园。 （三） 地块开发建设工程 对 X 新城 6 平方公里土地实行统一征用（已经国家批准征用土地 顷）。地块开发采取 先编制地块规划方案经评审入围后方可参加土地竞标。 2001 年底，市政府提出了建设特大城市的设想，进一步把市“做大、做强、做优、做美”。根据新一轮的市城市总体规划，市中心城主要发展方向向南，而 X 地区正是在市中心城南拓主轴上，而其独特的滨湖地理优势使得整个 X 地区的开发建设显得十分慎重和必要。为此，市政府先于 2001 年委托上海同济城市规划设计研究院、东南大学规划设计研究院、市规划设计院分别编制了五里湖地区概念性规划，之后于 2002 年委托美国泛亚易道公司编制完成了新湖城概念规划。在两轮规划基础上，通过充 分论证、汲取精华，在尊重现状条件的基础上，延续新湖城规划的总体战略决策和战略部 - 7 - 署，由市规划设计院编制完成了 X 新城控制性详细规划方案。 同时，市政府为加强对 X 地区规划建设的组织领导，于 2002 年11 月专门成立了 X 地区规划建设领导小组办公室，负责对 X 地区规划建设的综合协调和日常管理工作。市 X 办先期组织各领导小组成员单位做了大量的项目前期准备工作，彻底调查核实了 X 新城地区的现状基本情况，对道路交通、市政管网、河道水系、绿化景观等课题进行了多层次、多方面的充分论证。主要道路、河道、环境景观等规划设计工作已全面启 动；部分重要道路、沿湖绿化景观、环境治理项目已实施建成；首幅位于 X 新城东南部，湖滨饭店北侧，隐秀路以南、蠡溪路以东、金城西路以北、 X 大道以西，总面积为 45 公顷的一号地块已公开竞拍成功。这些首期启动项目受到全社会的广泛认可，取得了较好的社会效益、环境效益和经济效益。 第六节 可行性研究内容 本可行性研究的主要内容如下 : 1. 项目建设的必要性分析； 2. X 新城发展前景与土地开发需求分析； 3. 项目建设方案的确定及建设条件分析； 4. 工程建设方案的确定； 5. 项目经营管理方案的确定； 6. 项目的投资估算； 7. 项目的财务分析； 8. 项目社会效 益分析； - 8 - 9. 项目投资风险分析。 第七节 可行性研究报告编制依据 编制可行性研究报告的主要依据如下： 1市城市总体规划 (20012020)，江苏省城乡规划设计研究院、市规划设计院； 2市城市建设和环境综合整治三年目标的实施意见，中共市委、市人民政府， 2001 年 10 月； 3 X 新城新湖城概念规划，美国泛亚易道公司， 2002 年； 4 “关于五里湖（ X）地区概念规划”的批复（锡政发 2002365号），市人民政府， 2002 年 12 月 20 日； 5“关于市 2003 年度第三批次城市建设农用地转用和 土地征用的批复”（国土资函 2003298 号），中华人民共和国国土资源部， 2003年 9 月 3 日； 6“关于批转市 2003 年度第 1、 4 批次城市建设用地的通知”（苏国土资地函 2003849 号），江苏省国土资源厅， 2003 年 9 月 11 日； 7 X 新城控制性详细规划方案，市规划设计院， 2003 年； 8市 X 地区规划建设领导小组办公室、市规划局提供的其它有关部门书面资料。 第八节 可行性研究结论 一、 项目的建设是必要的 - 9 - X 新城位于城市南进发展主轴上，是城市核心区向外扩展、向外辐射的桥梁纽带，是城市性质由经济中 心向湖滨山水生态城市推进的重要环节，是市区与风景区的过渡区，是建设特大城市、湖滨山水名城的重要组成部分。 X 新城围绕水环境污染进行综合整治，是创建“国家环保模范城市”，全面治理太湖水域污染、贯彻“可持续发展”战略所需。 X 新城建设优美的生态环境和人居环境，是优化投资环境，促进经济持续发展的需要，全面提升城市能级、提高市民生活水准的需要。 二、 项目土地开发具有一定的市场基础 X 新城以其完善的基础设施、合理的功能分区、亲民的公共政策和高效诚信的管理模式，进一步营造了优越独特的投资环境加之其独特的地理位置、宜人的人 居环境使 X 新城成为国内外著名的投资热土。 三、 项目具有良好的建设条件 X 新城紧临 X，具有建设特色山水城市和湖滨城市的特有条件和优越的外部交通环境，首期工程的顺利实施并取得圆满成功和显著的成就，为下一步工程的开展积累了良好的经验；市委、市政府对新城建设的高度重视，市长亲自挂帅，政府各部门给予项目建设大力支持和配合，可确保项目顺利实施；各项基础设施的配套完善和丰富的土地资源，使项目边开发边出让、尽早回收投资的建设方案成为可能；规范高效的建设机制，使各项建设置于规范有序、高效节支和廉政的 - 10 - 基础之上。 四、 项目工程方案标准高 X 新城建设采取科学的发展观，按照“精心规划、精打细算”的工作要求和“治理好 X、安置好农民、建设好新城”的工作目标，统筹兼顾、科学计划、有序安排、规范运作，坚持高标准定位、高水平设计、高质量施工的原则，努力将 X 新城建成具有一流基础设施、一流绿化景观、一流旅游环境和高品质居住条件、富有湖滨特色的现代化综合新城区。 五、 项目具有一定的投资回报率 1. 本项目总资金 元，其中固定资产投资总额 万元，流动资金 500 万元，土地开发投资 元。 2. 本项目开发总资金 元中，开发资本金 元，拟申请银行贷款 150000 万元。 3. 项目计算期内总营业收入 669730 万元，总成本费用为 万元。本项目全部投资财务内部收益率为 ，财务净现值大于 0。 4. 根据市土地储备中心与农业银行的初步意向，贷款宽限期为 2 年，于 2007 年、 2008 年分 2 年还清。利润总额 元，项目固定资产投资借款偿还有可靠的保证。 六、 主要技术经济指标 见表 1 1。 - 11 - 表 1 技术经济指标汇总表 序号 指标 名称 单位 指标值 备注 1 建设规模 发面积 平方公里 6 发后可转让面积 平方米 2230770 合 2 工程内容 迁户 户 5118 迁民宅面积 平方米 804346 迁企事业单位面积 平方米 538800 地平整土方 立方米 1961050 路 米 20010 梁 座 31 道 米 8298 水管道 米 30234 水管 道 米 23780 水管道 米 44177 气管道 米 20769 力管道 米 19384 力管道 米 43041 息管道 米 23097 湖绿化景观 平方米 1162000 3 经济指标 目总资金 万元 定资产投资总额 万元 动资金 万元 块开发投资 万元 金筹措 万元 本金 万元 资本金占总投资比例 % - 12 - 期借款 万元 动资金借款 万元 营业收入 万元 计算期内 营业税金及附加 万元 计算期内 成本费用 万元 计算期内 润总额 万元 计算期内 部投资赢利指 标 部投资内部收益率 % 部投资财务净现值 万元 部投资回收期 年 含建设期 有资金赢利指标 有资金内部收益率 % 务净现值 万元 资回收期 年 含建设期 第二章 项目背景与必要性分析 X 新城建设是市在城市总体规划的指引下，围绕建 设山水名城、争创“两个率先”先导区示范区，加快推进城市化进程和加快城市现代化建设，实现“前三年大变样，新三年大跨越，再一个三年率先基本实现现代化”的宏伟目标而采取的重大举措。 第一节 市概况 一、自然概况 市位于江苏省的东南部 ,属长江三角洲平原 ,东临苏州，距上海 128 公里；西接常州，去南京 183 公里；南濒太湖，与浙江交界；北枕长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。 全市总面积为 方公里。（市区面积 1622 平方公里，其中建成区面积 方公里） 境内以平原为主，星散分布着低山、残丘。地形 主要为平原，沃 - 13 - 野无垠，水网发育，地面高程 15 米，地形由中西向东缓缓倾斜。南部为水网平原；北部为高沙平原；中部为低地辟成的水网圩田；西南部地势较高，为宜兴的低山和丘陵地区。市区的西南部太湖沿岸丘陵起伏，群山连绵，其中惠山三茅峰为最高，海拔 329 米。 属亚热带季风海洋性气候，常年主导风为东南风，四季变化分明，气候温和湿润，雨量充沛，无霜期长，热量丰富，具有良好的自然生态条件。 二、人口及行政区划 市是江苏省人口密度较大的城市。 2003 年末，人，占全省的 6%；人口密度为 924 人 /平方公 里，是江苏省平均人口密度的 。市历年人口在不断增加，但从总体发展趋势上看趋于平衡，在人口分布中，除市区外，大致来说，的人口分布呈东北较密，西南较疏的格局。 全市下辖江阴市和宜兴市 2 个县级市，崇安区、北塘区、南长区、滨湖区、惠山区、锡山区和新区 7 个区， 31 个街道办事处， 83 个镇。 三、资源概况 市目前已发现铁、锰、锡、铜、锌、铅、银、石英、砂岩、粘土等矿产，但大部分储量少，品位不高，几乎没有开采价值，有的尚未对其工业远景作出评价。现在开采的主要是石英砂岩和粘土。宜兴的陶土、紫砂泥、大理石、石灰石、煤储 量很大，其产品紫砂工艺品闻名海内外。是全国著名的“鱼米之乡”，水资源非常丰富，境内河网交错，河湖众多，水面所占的比例非常大，盛产太湖珍珠和银鱼等， - 14 - 淡水养殖业非常发达，是我国重要的水产品养殖基地。 南临太湖，北依长江，自然风光得天独厚，且历史悠久，旅游资源非常丰富，是我国著名的十大旅游城市之一，也是江苏省重点发展的旅游城市，其风景集江、河、湖、泉、洞之美于一身，具有江南水乡的独特风貌。太湖风景区，融太湖山水之胜，汇江南风景之美；沿太湖的梅梁湖、五里湖眫的 X、城市西部的锡惠、以及马迹半岛的马山四个景区与中心城毗 连。 四、产业与经济 1市域国民经济总体状况 市是我国重要的经济中心城市，工商业繁荣，素有“小上海”之称。自古便深得长江、太湖、古运河的舟楫之便、灌溉之利和鱼虾之裕，本世纪初作为中国民族工业的发祥地而载入史册，七十年代又在中国经济史上增添了“乡镇业创始地区”的辉煌一笔。 2003 年全市国内生产总值 元，社会消费品零售总额完成 元，全年进出口总额完成 美元，财政收入 元，全社会固定资产投资额 元。市主要年份国民经济指标详见表 2国民经济占江苏 省的比重见表 2年国内生产总值的增长趋势见图 2 表 2 市主要年份国民经济主要指标表 年份 人口 （万人） 国内生产总值（当年价） （亿元） 工农业总产值（亿元） 财政收入（亿元） 财政支出（亿元） 工业 农业 合计 1996 997 998 - 15 - 1999 000 001 002 003 2 市国民经济占江苏省的比重（ 2003 年） 序号 指标 单位 全省 市 市占全省的比重（ %） 1 年末总人口 万人 国内生产总值 亿元 三产业 亿元 固定资本投资 亿元 自营出口总值 亿美元 实际利用外资 亿美元 财政收入 亿元 2 历年国内生产总值的增长趋势 *摘自市统计年鉴（ 2004） 2工业 工业基础雄厚，发展迅速，工业生产在市场约束程度和结构调整力度加大的情况下，通过加快企业经营机制转换，积极调整和优化产品结构，工业生产继续保持平稳增长。 2003 年，全市工业企业完成总产值 元。以其雄厚的工业基础、先进的科学技术、斐然的成就和广阔的发展前景，在江苏省乃至全国确立了显要的地位。 3农业 境内河网密布、土壤肥沃 、四季分明、气候温和湿润、雨量充沛、日照充足，优越的自然条件为发展农业生产提供了得天独厚的条件。坚决贯彻中央加强农业和农村工作的一系列方针政策，始终坚持把农业放在一切经济工作的首位。进一步改善了农业生产条件，加大了科 - 16 - 技兴农力度，战胜多种自然灾害，农业生产取得了稳步发展。 4商贸旅游 2003 年，全市消费品市场供应充裕，市场价格与市场消费心理均比较稳定，全年社会消费品零售总额完成 元。由于积极开拓国内市场，组织各类产品展销活动，扩大了国内市场对产品的需求。 是我国十个重点旅游城市之一，也是首批中 国优秀旅游城市。南濒烟波浩渺的太湖，有因范蠡而得名的 X，穿越市区的京杭古运河，称为“江南第一山”的惠山，象征古老历史的锡山。太湖之滨，有鼋头渚、蠡园、梅园、锦园、万倾堂、马山诸景等以自然景观著称的梅梁胜迹；惠山之麓，有锡惠公园、寄畅园、天下第二泉、惠山街、吟园、东大池等以山、泉、亭、桥、祠庙等体现江南特色的锡惠胜迹；城区有古运河、城中公园、学宫、书院、试馆、名人宅第、旧街等以古迹见长的城区胜迹；有革命遗址、古遗址、冢墓及湮废古迹等遗址；还有泰伯庙、泰伯墓、吴文化公园等以吴文化为特色的人文景观；江阴市有黄山炮 台遗址、徐霞客故居、鹅鼻嘴公园等以要塞、林海、名胜、野趣为特色的风景名胜游览区；宜兴市有国内外驰名的陶的故乡、洞的世界、竹的海洋、茶的绿洲等胜景。近年来，新开辟了唐城、三国城、水浒城、统一嘉园、灵山大佛胜景等一批旅游新景区和新景点。已集（长）江、（古运）河、（太）湖、（天下第二）泉、（善卷、张公、灵谷、慕蠡）洞、（惠）山于一体，构成江南水乡的特有风貌。 2003年，全市旅游业以顽强的拼搏精神和务实的工作作风，克服“非典” - 17 - 疫情的严重影响，共接待游园人数 2201 万人次，人次，旅游总收入 元，同比增长 5外贸 2003 年，市开放型经济保持强劲增势，主要指标创出历史新高，引进重大外资项目取得新的突破，沿江开发、园区建设有了重大进展，成为全市经济发展的最大亮点。全年进出口总值 美元，较上年增长 其中出口 美元，较上年增长 美元，较上年增长 全年实际利用外资规模快速增长，达 美元，较上年增长 6产业结构及布局 工业高速发展，在三大产业构成中遥遥领先，在整个国民经济中的主体地位十分明 显；农业稳步发展，占国内生产总值的比重由 1999年的 11%下降至 2001 年的 第三产业有了较大的发展，占国内生产总值的比重稳步上升，并在近年来呈现加速上升之势。目前，市的整个产业处于工业化中期阶段。 按照人口向城镇集中，工业企业向园区集中，农业向规模经营集中的原则，根据滨江、沿路、傍湖的特点，坚持形态开发与功能开发并举，开发体现特色，产出体现效益，园区体现规模的要求，的产业布局经过进一步调整和优化，将在大力发展 8 个省级以上开发区的基础上，加快建设首批 20 个重点开发园区；形成 4 个开放型经济产业发展带， 分别为： 沿江产业发展带 - 18 - 以江阴经济开发区为龙头，利用长江黄金水道的有利条件，把潜在优势转换成现实优势，重点开发建设沿江 35 公里岸线，突出发展石化、冶金、港口机械、储运等重化工业。 沿路产业发展带 主要指锡澄高速公路、沪宁高速公路沿线地区，为国家确定的高新技术火炬发展带，以国家高新技术产业开发区、锡山经济开发区为龙头，发挥临近高速公路交通便利的条件，突出发展高新技术产业、城市传统产业及道口经济等。 环太湖产业发展带 以太湖国家旅游度假区、蠡园经济开发区及大浮山水城旅游区为龙头，重点发展旅游、休闲、娱乐等第三 产业，工业以生物工程与新药、研发等为主。 环保产业发展带 以宜兴环保科技工业园为龙头，发挥宜兴独特的资源优势，打好“环保牌”，突出发展环保新材料等新型产业。 第二节 市城市总体规划 根据新一轮市城市总体规划（ 20012020），市域将形成以中心城 - 19 - 为核心，以江阴、宜兴二级中心城市为两翼，辅以 12 个重点中心镇，形成沿长江城镇发展轴、沿沪宁交通走廊城镇发展轴和沿澄锡宜交通走廊城镇发展轴的“两横一纵”的“干”字型城镇发展轴，构筑梯度合理的现代化网络型城镇体系格局。 市中心城规划形成“ 1+6”的总体结构 框架，主城区形成“七片一带”的总体布局结构。 1城市性质与功能定位： 是全国重要的经济中心、区域性交通枢纽和国内外著名旅游胜地。 2城市发展目标： 将建成繁荣、高效、最适宜创业发展的城市和舒适、洁净、具有最佳人居环境的城市。 3城市发展规模： 人口规模 2005 年 170 万人， 2010 年 182 万人， 2020 年 200 万人。 用地规模 2005 年 170 平方公里左右，人均 100 平方米左右； 2010年 190 平方公里左右，人均 105 平方米左右； 2020 年 220 平方公里左右，人均 110 平方米左右。 4城市空间布局 市中心城城镇布局形成“一个主城区和六个组团”的总体结构框架。主城区为居住、商贸、旅游、物流、工业等多功能综合发展的城市内核，发展方向为“南拓、北展、东联、西优”。南拓，开发建设滨湖新城；北展，推进堰桥地区建设，加强与江阴的联系；东联，整 - 20 - 合东亭与中心城的空间、道路网络；西优，以太湖山水为主题，优化城市的旅游、休闲用地。主城区外围是六个城镇组团，分别为查桥 安镇 羊尖 厚桥组团、港下 东湖塘 张泾组团、荡口 甘露 组团，玉祁 前洲组团、洛社 石塘湾 杨市组团、陆区 阳山 胡埭组团。主城区与各组团之间由山体、水面 及交通走廊等为基础的生态绿地相隔离。市中心城形成两条南北向的、相互对应的城市发展轴线，东部沿沪宁交通走廊的是城市产业发展轴，西部沿太湖的是城市生活轴线。 主城区形成“七片一带”总体布局结构，构筑“山水城林”一体的城市总体框架。“七片”是：城中、蠡溪、锡东、太湖新城、新区、惠北、锡北 7 个片区，“一带”是“ Z”字形的环太湖、五里湖的自然山水风光带，是主城区功能的重要组成部分。 市中心城空间未来的最优主导发展方向是向南，它顺应了城市空间拓展的惯性方向，可与中心城路网、现有的中心区、新区良好地衔接，受到它们有力的支 持与带动。南进既是城市发展的需要，也是变对滨湖生态环境的被动保护为主动保护。 图 2 市中心城总体规划图 - 21 - 第三节 X 新城发展规划 X 地区是有待科学利用、精心雕琢的一块宝地，是国家太湖风景名胜区的门户，是加快城市化进程、“打太湖牌、建山水城”，实现城市中心南移、建设现代湖滨城市的启动区。 （一） 、规划理念 为了吸收先进文化和现代规划理念，提升 X 地区的规划水平，做出一个反映历史文化和地方特色、具有时代特点的一流规划，市政府委托美国泛亚易道公司编制 X 地区概念规划。 X 地区的规划设计，体现水环境 整治为重点和以人为本的理念，将 里沿湖岸线以开敞式公共绿地与有创意的景观节点相串连，实现自然生态与城市景观的有机融合，逐步建成一个由沿湖开放公园、湖滨居住区、城市公共服务和旅游设施组成的国内外观光旅游胜地、卓越的湖滨新城。 （二）、规划原则 1. 可持续开发建设的原则 2. 公共开放空间优先的原则 3. 经济、社会、环境效益相结合的原则 4. 坚持控制和引导相结合的原则，增强规划的弹性和可操作性 （三）、规划目标 1创造优美的城市景观 - 22 - 对整个 X 新城的规划，要从景观上与自然山水相呼应，让山光水色溶入城市中来。规划区南侧为 X、 北侧为城市建设区，四条河流蜿蜒流过规划区，这是规划区的自然结构。规划区内的建设应当与自然结构进行协调，充分利用现有 X 和河流，创造亲水空间；将绿带引入城市内部，增加城市绿化的含量、内容和形式，并使其系统化，提高整个 X 新城的城市环境质量。 2建设多元化的城市空间 对整个 X 新城的规划，应当从街坊广场的设计、河岸处理、街道立面、公共空间、住宅等方面考虑各类人群的需求发展，以满足居民的各种需求。 通过规划，将规划区建设成为布局合理、交通便捷、环境优美、配套齐全、生活方便、市场繁荣的集景区建设、配套齐全和生活居住为一 体的综合区。 （四）、规划规模 1用地规模 X 新城建设规模主要依据泛亚易道的新湖城规划确定。 规划区总用地面积 顷，其中规划建设用地 顷。 2人口规模 人口规模为 60000 人，计 17000 户。 （五）、规划布局 1规划路网结构为 “三环三射 ”： 其中三环分别为外环：环湖路 蠡溪路； - 23 - 中环：鸿桥路； 内环：隐秀路。 三射分别为望桥路、望山路、望湖路。 2用地结构为 “六区一街一带一中心 ”： 其中六区分别为位于太湖 大道南侧、鸿桥路东侧、蠡溪路西侧、中南西路北侧的沿太湖大道公建带；位于太湖大道南侧、环湖路东侧、鸿桥路西侧、望湖路北侧的会展中心区；位于望桥路东侧、鸿桥路南侧、 X 大道西侧、 X 北侧的景区配套服务区；位于鸿桥路东侧北侧、中南西路及太湖大道南侧、 X 大道西侧的三个居住区。 一街为望湖路东侧、望桥路西侧、隐秀路南侧、中央公园北侧的商业步行街； 一带为沿 X 的滨湖绿化景观带； 一中心为位于隐秀路东北侧、望山路南侧、蠡溪路西侧的金融贸易中心。 （六）、建设思路 先治理好 X 水环境，做好沿湖绿化景观，搞好道路基础设施，建好农民 安置房，安置好拆迁农民，然后再进行地块开发。整个建设资金的筹集致力于多元化，通过建设一流的环境和基础设施来提升地块价值、吸引国内外投资商来共同建设新城。 第四节 项目建设的必要性 城建设是建设特大城市、湖滨山水名城的需要。 - 24 - 根据市新一轮总体规划，主城区将形成“七片一带”总体布局结构。市将 按照 “拉开骨架，塑造形象，建改并重，完善配套，形成特色、造福民众 ”的思路 ，通过行政区划调整、加快以道桥建设和改善水环境为重点的城市基础设施建设，构筑“山水城林”一体的特大城市总体框架。市中心城空间将最优向南发展， X 新城位于城市南进发展主轴上，是城市核心区向外扩展、向外辐射的桥梁纽带，是城市性质由经济中心向 湖滨山水生态城市推进的重要环节，是市区与风景区的过渡区。 2 X 新城建设是治理太湖水域污染、贯彻“可持续发展”战略的需要。 太湖是人民的“母亲湖”，由于历史的原因，太湖污染相当严重，成为人民心中的遗憾。 X 新城围绕水环境治理为主线，全面实施新城道路基础设施工程、沿湖绿化景观工程、水环境综合整治工程、地块建设工程，是贯彻市委、市政府创建“国家环保模范城市、国家园林城市和全国文明城市”的目标，顺利推进城市现代化建设步伐， 争创江苏省“两个率先”（率先全面建设小康社会、率先基本实现现代化）先导区和示范区，完善经济持续发展环境的重要举措，是加快城市化进程、“打太湖牌、建山水城”的完美体现。 3 X 新城建设是促进经济持续发展的需要，更是提升城市能级、提高市民生活水准的需要。 X 新城建设为适应“加快城市建设投融资体制改革，推进经营城市”的新形势，通过加大城市基础设施及其它服务设施的经营性开发， - 25 - 鼓励社会多元化主体加大对城市基础设施建设的投资，坚持走“适度举债、超前开发、滚动经营、良性循环”的发展路子，坚持土地收购储备制度，完善城市 土地收购、出让的市场运作机制，通过使用权拍卖、参股、出租等方式，提高土地利用市场化程度，确保政府投资获得相应收益，增加政府财政收入。 X 新城将努力建设具有一流基础设施、一流绿化景观、一流旅游休闲环境、富有湖滨山水特色的现代化综合新城区，塑造湖滨城市新形象；以太湖品牌为切点，坚持“以人为本”，通过显山、露水、透绿、出新，做美城市名片，吸引国内外投资商来共同建设新城，优化的投融资环境，提升在长三角及全国的能级，促进经济持续发展。 X 新城通过五大工程的实施，全面治理 X 水环境，还人民以青山绿水、历史文化底蕴和可持续 发展的生态环境，加之沿湖绿化景观带建成后全部向市民免费开放，拓展了市民休闲空间，增添了城市的亲和力，大大提高了市民的生活水准，增强了市民的自信心和自豪感。 因此，如何为 X 新城建设提供良好的支持和做好充分的准备工作，保证 X 新城高起点、高质量、高效率开发，促进经济持续快速发展，加快道路、绿化景观等基础设施建设显得十分必要和紧迫，这将成为下阶段城市建设工作的重中之重。 - 26 - 第三章 发展前景及土地需求分析 第一节 市经济发展现状 “十五 ”期间，市国民经济和社会事业得到持续、快速发展，国民经济综合实力 显著增强。 2003 年，全市实现生产总值 元，同比增长 创 1996 年以来新高；城镇居民人均可支配收入 11647元，同比增长 财政收入 元，同口径增长 全社会固定资产投资额 元，增长 是 2001 年的 2 倍多；对外贸易强劲增长，进出口总额 美元，比上年增长 新批外商投资项目 1007 个，同比增加 262 个，到位注册外资 比增长 城市化水平超过 60%，实现了产业结构、城乡结构和区域经济结构调整的 互动并进；非公有制经济蓬勃发展，私营个体增加值占 比重超三成；就业保障事业加速推进，实现就业 人次，下岗失业再就业率达 企业上市首发融资 元，占全省总额的 首发上市数占全省的 46%，上 - 27 - 市公司总数及累计融资总额均居全国地级市首位。 第二节 市经济发展规划 （ 1）“十五”发展目标 市规划在 2000 年全面完成现代化建设第二步战略目标的基础上，加快向第三步战略目标前进。到 2005 年，使人民的小康生活得到稳定的提高，更多的居民过上宽裕的生活，使初步建立的社会主义市场经 济体制得以确立，科技教育水平进一步提高，基础建设和开发区建设步伐加快，环境质量和生态建设明显改观，向率先基本实现现代化迈进，努力把建设成为全国重要的经济中心、区域性交通枢纽和国内外著名旅游胜地，成为经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、环境优美、社会文明的现代化城市。 “十五”期间，国内生产总额增长速度为 10%以上，到 2005年，国内生产总额达到 1930 亿元，人均国内生产总额达到 5000 美元左右，在全省率先进入基本实现现代化。户籍人口控制在 448 万人之内。 继续促进产业结构升级。“十五”期末，三 次产业占 ： 52： 45。 （ 2） 2010、 2020 年发展目标 全市国内生产总值 2005 年 2010 年平均增长率达 10%左右，2010 年 2020 年平均增长率达 8%左右， 2010 年、 2020 年国内生产总值分别达到 3300 亿元、 7100 亿元。 2010 年、 2020 年三次产业结 - 28 - 构预期调整为 2： 48： 50、 1： 44： 55。到 2010 年，力争社会经济发展和人民富裕程度接近目前世界中等发达国家水平，在省内率先基本实现现代化；到 2020 年，力争社会经济发展和人民富裕程度赶上当时世界中等发达国家水平，把建设成为 高度民主发达的现代文明城市。 第三节 X 新城建设现状 2002 年， X 新城建设全面启动有序推进。为坚持贯彻“以人为本，将 X 新城建设与创建国家环保模范城市相结合，与促进太湖水环境治理相结合，使 X 新城建设成统筹城乡发展、统筹人与自然和谐发展，重视显山露水，还湖于民、造福于民，水变清，山变秀，绿更浓，经济社会协调发展的卓越的湖滨新城”的建设思路，在建设时序上，着重体现 6 个“先行”： 1在新城建设启动前，先行规划控制。 2在新城建设启动前，先行治理 X 水环境，并以水环境治理为重点，将水环境治理贯穿 X 新城建 设的全过程直至建成告竣之后。 3在开始新城基础设施建设时，先行实施道路建设，铺设 X 周边截污管网。 4在开始征地拆迁工作前，先行建设农民安置房，结合产业结构调整，实施农民向城镇居民过渡、工厂企业向工业园区集中。 - 29 - 5在 X 湖畔的环境建设中，先行绿化，优先护绿、保绿、增绿。 6新城内经营性地块招标出让前，先行设置准入门槛。 至 2003 年底 ， X 新城已完成以下项目建设： 一、 水环境整治工程 1生态清淤工程基本完成，清淤面积 方公里，平均清淤厚度 ，共清淤 立方米。 2退渔还湖总面积 顷，挖运土石方 250 万立方米， 方公里扩大到 方公里。搬迁企业 48 家，拆迁房屋8 万平方米，分流安置人员 1972 人。对西 顷水面的围网养殖进行彻底清理，恢复西 X 整洁的水面。 3梅梁湖调水泵站枢纽工程建成，该泵站位于梅梁湖、梁溪河与西 X 交界处，由 50 立方米 /秒泵站、 4 座 16 米净宽节制闸及相关配套建筑构成。 4西 X 湖滨带生态与景观建设示范工程及西 X 大水体生态重建与系统稳定化示范工程全面启动，共种植美人蕉、水竹、鸢尾、菖蒲、睡莲等 31 万余株，菹草、狐尾草、金鱼草等 500 多 万株，人工水草500 多平方米。 二、 道路基础设施建设 完成环湖路、环太湖公路（太湖西大道梁青路段）、蠡溪路、鸿桥路、中南西路建设，总长约 里。工程前期拆迁涉及住宅194 户、 31260 平方米，非住宅 85 家、 73547 平方米，总共拆除建筑面积 108110 平方米。所有市政管道均入地随路同步铺设。 - 30 - 图 3 1 环湖路实景 三、 沿湖绿化景观工程 1完成湖中 2 万平方米的鸥鹭岛、 7 万平方米的渔父岛两个人工岛屿地形整理和基础绿化。 2完成湖中 120 米喷泉及太湖西 大道端点“ X 之光”等景观建设，并在蠡溪路太湖西大道入口处和金城西路 X 大道入口处设置太湖国家风景名胜区标志，在湖滨饭店北侧建设有 X 新城标志雕塑的 环湖路绿化以道路中分带为分界线，沿湖一侧道路在保留原有较大规格香樟树基础上，配以多层次的常绿灌木，形成“绿色通道”；背湖侧则以落叶、色叶大乔木为主雕树种，辅以黄花灌木，形成“金色通道”。太湖西大道端点“ X 之光”，占地面积约 顷，是游客进入 X 景观绿化带的重要入口；湖中 120 米喷泉位于“ X 之光”节点外侧约 400 米处，是西 X 的重要标志； X 广场面积约 平 方米，为 X 新城入口标识性大型景观绿地。全年 X 株，其中乔木 1 万余株，竹类 株，灌木 株 ,地被草坪 平方米。 - 31 - 图 3 2 X 沿湖景观带 图 3 3 X 广场实景 - 32 - 四、 农民拆迁安置房建设 为解决 X 新城内农民的拆迁安置，在中南西路和隐秀路之间的 用地约 75 公顷，年内竣工面积 平方米，其中：住宅 1276 套，建筑面积为 平方米；公建配套面积 平方米。 五、 地块开发建 设 对 X 新城 6 平方公里土地实行统一征用。 2003 年首幅推出的 X 新城一号地块位于新城东南部、湖滨饭店北侧，总面积 45 公顷，规划为一类和二类居住用地，容积率小于 筑密度小于 20%，绿地率大于 40%，建筑小高层限高 12 层，多层为 6 层，低层为 3 层。通过方案评审和土地竞标，最后由江苏阳光置业发展公司以 元竞得。 第四节 X 新城发展前景分析 一、城市现代化、经济国际化进程的加快为 X 新城创造了难得的发展机遇。 X 新城建设是在市坚持以“两个率先”总揽全局，以发展为主题，以创新为动力，以富民为根本，大力 推进经济国际化、新型工业化、产业高度化、城市化和人的现代化，全面加强社会主义物质文明、政治文明、精神文明建设，促进经济持续快速健康发展和社会全面进步，努力把建设成为全省“两个率先”先导区和示范区的发展大背景下开展的，是在市委市政府的高度重视和正确领导下，在全市人民大力支 - 33 - 持下，各有关部门和单位同心协力、积极配合、艰苦奋斗的壮举。她的建成，必将对经济和社会发展产生积极的推进作用，必将随着现代化建设的加速发展，产生明显的社会效益、经济效益和环境效益。 二、独特的地理位置、宜人的人居环境使 X 新城成为国内外著名的投资 热土。 X