XX大厦商务酒店建设项目可行性研究报告

1 目 录 第一章 项目总论 . 1 第二章 项目建设背景与建设必要性 . 5 第三章 市场分析与预测 . 13 第四章 项目建设条件分析和需求分析 . 18 第五章 建设内容与规模 . 23 第六章 工程设计方案 . 26 第七章 环境影响分析 . 34 第八章 节能 . 37 第九章 消防与安全卫生 . 39 第十章 项目的组织机构与运作方式 . 44 第十一章 经营方式与营销策略 . 51 第十二章 项 目实施进度 . 55 第十三章 投资估算 . 57 第十四章 经济效益评价 . 58 第十五章 结论与建议 . 62 第 1 页 第一章 项目总论 项目简介 大厦建设项目 院 X 区 X 大厦位于 区 于美丽的松花江畔，与 X 大桥毗邻，占地面积 1250平米。 X 区 X 大厦按四星级标准设计，共有客房 500 套，贵宾房 20 套，一至五层为办公会议场所，五层以上为酒店。楼层数为 40 层，总高130 米，总建筑面积 50000 总投资 32000 万元，其中：建设投资 31300 万元，铺底流动资金 200 万元。 本项目资金筹措按以下方式进行： 校友投资 32000万元。 ： X 科技学院建筑工程学院 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 第 2 页 1.中华人民共和国城市规划法 2.城市用地分类和规划建设用地标准（ 3. 哈尔滨市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 4.哈尔滨土地利用总体规划和 5.哈尔滨城市总体规划（ 2004 2020 年） 设项目可行性研究报告内容及深度的规定 好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。 识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。 过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。 4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览 与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。 第 3 页 能、安全与消防 项目建设单位简介 X 区 X 大厦由本校 校友投资，该校友成立了一个房地产公司，注册资本 10000 万元， 现有员工 2500 余 人 。公司在哈尔滨市投资在建项目有观江国际大酒店、 X 新区（暂定名） ， 拟建项目有 X 汽车交易市场（暂定名）， 目前 公司 以房地产开发经营为龙头，凭借 多年专业运作经验及雄厚 资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司 ， 通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展 酒店 、 房产 、商贸 三 大板块。 “ 日出江花红胜火 ” ， 松花江 之畔的 哈尔滨正蓬勃发展，公司 将继续秉持以品牌化经营，秉承 “ 诚信、团结、创新、务实 ” 的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势 ， 以项目为主线的经营思路， 第 4 页 从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套 等方面精心打造人居产品 ， 肩负 起 建筑 百年大计 的重担，致力于为 哈尔滨 城市 建设 缔造 新的 生活梦想 ，使公司成长为哈尔滨 最优秀的的 酒店 业、地产业、 商贸业投资开发商和运营商之一。 研究的主要结论与建议 主要经济技术指标 名称 数量 备注 总投资 32000 万元 其中： 1、固定资产投资 31300 万元 2、铺底流动资金 200 万元 正常年份销售收入 元 正常年 正常年份总成本 元 正常年 利润总额 元 正常年 所得税 元 正常年 税后利润 元 正常年 内部收益率（） 税后 财务净现值（万元） 后 静态投资回收期（年） 建设期 1 年 动态投资回收期（年） 建设期 1 年 投资利润率（） 投资利税率（） 盈亏平衡点（产量） 第 5 页 第二章 项目建设背景与建设必要性 项目建设背景 哈尔滨市是 X 省省会，中国东北北部的政治、经济、文化和交通中心，东北北部 地区最大的中心城市，也是中国省辖市中管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特大城市，是中国十大城市之一。全市土地面积 平方公里，辖 8 区 7 县，代管 3 个县级市。户籍总人口 人，其中市区人口 48 个少数民族，其中少数民族 66 万人。是中国著名的历史文化名城和旅游城市，素有“共和国长子”、“冰城”、“天鹅项下的珍珠”、“东方莫斯科”、“东方小巴黎”以及“冰城夏都”等美称。 特殊的历史进程和地理位置造就了哈尔滨这座具有异国情调的美丽都市，哈尔滨建筑风格别具风韵，很多欧式建筑遍布市区。它不仅 荟萃了北方少数民族的历史文化，而且融合了中外文化。 1946 年 4月 28 日，哈尔滨成为新中国第一个获得解放的大城市，为解放东北乃至全国做出了重要贡献。 1950 年 2 月27 日，被毛主席公开称赞为 共和国长子 。 1994 年哈尔滨市被确定为国家级历史文化名城。 2010 年，哈尔滨市成为“国家创新型试点城市”和“三网融合试点城市”。 2010 年 6 月 22 日，哈尔滨被联合国教科文组织全球创意城市网络认定为“音乐之都”，成为中国首个获此殊荣的城市。哈尔滨市辖 8 区 7 县 3 市，分别为南岗区、道里区、道外区、香坊区、 房区、呼兰区、 阿城区和宾县、方正县、依兰县、巴彦县、木兰县、延寿县、通河县，代管县级双城市、尚志 第 6 页 市、五常市。全市总面积 53068 平方哈尔滨行政区划图，其中市区面积 7086 平方公里。哈尔滨市人民政府驻 X 区世纪大道。 哈尔滨中心城区指哈尔滨市南岗区、道里区、道外区、香坊区、平房区、 兰城区及双井镇、长岭镇、沈家镇、孟家乡和阿城城区（包括新利街道、舍利街道）及蜚克图镇、料甸乡、红星乡。总面积约为 4187 平方公里。主城区指哈尔滨市道里区、道外区、南岗区、香坊区、平房区、 X 区、呼兰区规划的城市建成区。总用地面积458 平方公里。区域总人口 中市区人口 2010 年统计数据）。 “十一五”时期，全市地区生产总值从 元，年均增长 人均地区生产总值从 2790 美元增加到 5583 美元，年均增长 13%；地方财政一般预算收入从 98亿元增加到 元，年均增长 固定资产投资 5 年累计达 均增长 社会消费品零售总额累计达 元，年均增长 万元 合能耗累计下降 21%。三次产业比重由2005年的 整为 业基础地位更加巩固，综合生产能力大幅提升， 5 年累计生产粮食 1081 亿斤；工业主导作用进一步增强，装备制造、食品、医药、石化 4 大优势产业增加值占规模以上工业比重达 服务业层次和水平有新提高，成为国家服务业综合改革试点区域。所有制结构不断优化，非公有制经济增加值从 861 亿元增加到 元，年均增长 15%，占地区生产总值比重达 高新技术产业产值从 718 亿元增加到 2042亿元，年均增长 科技进步对经济增长贡献 率由 高到 第 7 页 53%，连续获得“全国科技进步先进城市”称号，成为首批国家创新型试点城市。 为此， 区 满足湾 沚 及周边地区日益增长的休闲、旅游、商贸、服务、文化、体育等方面需要。 旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均 上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达 11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界 上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至 1998 年末，国内生产总值的 19950%，是同期 长率的 2 倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望 21 世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。 宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。哈尔滨地处东北部旅游胜地与松花江流域的内陆地带的结合部，腹地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设东北部老工业基地的战略实施，哈尔滨市将成为信息、资金、技术、商品从东北部沿大陆向东北亚传递的前沿地带，并正成为中国与俄罗斯商 第 8 页 贸的中心，沿欧亚大陆进出口的经济走廊已初具规模。以哈尔滨为轴心的东北区域拥有国家级风景名胜区 3 处，省级风景名胜区 20 处；国家级自然保护区 4 处，省级自然保护区 7 处；省级历史文化名城 7个，省级历史文化保护区 5 处；国家和 省级森林公园 22 个，以及多处国家级文物保护单位，数十处省级文物保护单位和省级重点寺庙，旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是安徽省重要的旅游区域。所有这些给芜湖大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。 结合哈尔滨市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：哈尔滨市域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目项目， 并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。 项目建设必要性 大厦是发展三产、构建现代经济的客观要求 发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。 在中国都市地区和 第 9 页 旅游城市，休 闲 已 成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点， 2000 年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到 开始迈入小康水平的门槛。 2003 年我国人均 次突破 1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期， “ 假日经济 ” 就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。 哈尔滨市 区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省 较 领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。 X 大厦的建设，不仅完善哈尔滨市的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个 X 省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动哈尔滨第三产业的发展。本区位于 东北地区腹地 ， 是通往风景胜地长春、长白山、五大连池、牡丹江、兴凯湖的重要门户， 合理开发利用 当地和周边地区的旅游 资源，进一步增强 哈尔滨在 济增长极功能。 鉴于哈尔滨市良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设 X 大厦具有客观必要性。 科技学院建大学长远发展的需要 X 科技学院坐落在哈尔滨市松花江畔，原名 X 矿业学院， 是原国家煤炭工业部所属的院校。 1998 年高等教育管理体制改革后，隶属关系实行中央与地方共建，以 X 科技学院始建于 1947 年，现地处北国冰城哈尔滨市的松花江畔。在半个多世纪的办学历程中，学校秉承“厚 第 10 页 德博学、强吾兴邦”的校训，铸就了 求真求实、创业创新 的校风，为全国各地培养各级各类人才数十万余名。该校因坐落在松花江北岸，因此又有江畔朝阳一说。近几年，学校坚持发展是硬道理，抢抓国家加快发展高等教育的 X 科技学院抓住有利时机，用两年半的时间，在一片废墟上崛起 了一个“规划科学化、功能现代化、信息网络化、后勤社会化、园林生态化”的校园，圆了几代科院人建设新校区、冲击硕士点的两个梦，实现了办学规模、办学层次、办学空间和办学领域的跨越式发展，形成了一校两地（哈、鸡）四校区的办学格局。全日制在校学生 20000 余人，固定资产 14 亿元。初步建成了以工为主，理、工、管相结合，经、文、法相协调的大学。目前， X 科技学院正在以科学发展观为统领，以振兴老工业基地为契机，深化“确保生命线、构筑增长线、强化保障线”的“三条线”内部管理改革，以评促建，充实内涵，实现规模、结构、质量、效益协 调发展，续写科技学院新的灿烂、新的辉煌！ 随着 X 科技学院的发展，尤其是近年来提出建大学的构想，对配套服务提出了更高的要求，校内缺少一个高档的会议办公场所，这给学校承办各种高水平大规模的学术研讨会带来了很大的不便。本项目的建设，正适应了满足 X 科技学院建大学发展的需要，规划建设配套服务区，提升 X 科技学院的配套水平，为学校举办大型学术会议带来了很大的便利，也间接提高了 X 科技学院在业界的知名度。 至 2004 年来，哈尔滨市 X 区实现生产总值 元，同比增 第 11 页 长 今年 1区实现生产总值 元，从 2004 年 2 月设区至今，时隔不过两年， X 区令人刮目相看。树立科学发展观，规划先行，高起点、大手笔的运作让 展最快的一片热土。大气谋事，精于干事，高效成事。X 人秉承这一理念，以全新的思路规划 X、建设 X，使其成为哈尔滨实现“一江居中、两翼齐飞”宏大构想的世纪之作 X 承载着哈尔滨复兴的梦想，对其进行高起点、大手笔的规划是 年以来， 划先行”和“不留历史遗憾”的原则，投资近 4000 万元，聘请了 国内著名的王志刚工作室为 X 进行战略策划；与英国阿特金斯、中山大学、南京大学规划院等国内外著名公司和院校，对 X 区的总体规划、园区规划和重点地区控详规划，进行了深化细化论证，完成了部分城市设计。根据规划， 政、旅游、服务、商业、贸易中心，对俄贸易基地，发达制造业和高新技术产业基地，以及生态旅游休闲度假区。规划中的 有大面积的森林、湿地和江河湖泊，城区绿化率高达 45%。随着东北亚经贸科技合作区、欧美亚科技园区、国家环保产业园等三个产业园区被纳入 X 省哈大齐工业走廊， 从总体空间布局上看， X 的城市规划为组团式结构，具体可以概括为：三片、三点、一带。三片分别是西部的前进片、东部的 点分别是万宝镇、乐业镇和对青山镇；一带是北部的科技工业聚集带。 X 大厦位于 X 区 X 镇，层高米，工程竣工后将 第 12 页 成为 第 13 页 第三章 市场分析与预测 哈尔滨市旅游市场简析 前往哈尔滨旅游，最佳的季节是以每年 12 月至次年 1 月，此时，满目的银装素裹，虽然寒冷，却到处可以看到与江南水乡迥 异的雪地冰天景色；另外， 7 月至 9 月的夏季，对游客而言，绝对是理想的避暑佳季。 哈尔滨中西合璧的城市风貌，粗犷豪放的北方民族风情，一道道亮丽的风景令人流连忘返，一年一度的哈尔滨之夏音乐会、冰灯游园会、冰雪大世界等大型活动显示了哈尔滨深厚的文化底蕴。哈尔滨极地馆、防洪纪念塔、文庙、极乐寺、圣索非亚教堂、俄罗斯风情的中央大街、萧红故居等文物古迹和东北林园、亚布力滑雪旅游度假区、原始森林等 500余处人文自然景观，与哈尔滨周边的镜泊湖、五大连池、扎龙自然保护区一起构成了中国北方别具一格的特色旅游地，凭藉这些优势 ，哈尔滨市 1998 年被国家旅游局评选为首批中国优秀旅游城市。 哈尔滨素来有着 “ 东方小巴黎 ” 、 “ 东方莫斯科 ” 的美名。市内建筑中西合壁，格调鲜明。人文历史悠久，不仅荟萃北方少数民族的历史文化，而且是中西文化结合的名城。庄严雄伟的圣索菲亚教堂，神秘气氛笼罩的尼古拉教堂，造型奇巧的俄罗斯木屋，典雅别致的歌特式楼宇，欧式建筑的中央大街，雅洁明快的建筑色调，灯红酒绿、繁华如锦的都市风貌，一年一度的 “ 哈尔滨之夏 ” 音乐会， 第 14 页 “ 冰雪节 ” 国际冰雕雪塑比赛，以及 “ 国际经贸洽谈会 ” ，处处折射出 “ 东方莫斯科 ” 的独特魅力。 芜湖市委 、市政府十分重视旅游事业。自 “ 九五 ” 以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。全年接待国内外各类游客 上年增长 其中，接待国内游客 548 万人次，增长 元，比上年增长 其中，旅游创汇收入 2460万美元，增长 目前，全市公交运营线路长度 里，车辆 718辆，拥有 4000 辆出租车。全市共有旅行社 37 家，星级饭店 20 家，拥有 处。 哈尔滨市星级酒店市场简析 尔滨市酒店一览表 哈尔滨市星级酒店一览表 序号 酒店名称 星级 客房平均价格 （元 /间 /天） 出租率（） 年平均接待人数 (万人次 ) 1 哈尔滨福顺天天大酒店 五星 680 90 哈尔滨香格里拉大饭店 五星 680 80 哈尔滨万达索菲特大酒店 五星 680 70 哈尔滨华旗饭店 五星 680 80 哈尔滨新巴黎大酒店 五星 680 80 松花江凯莱花园酒店 五星 680 90 哈尔滨勃莱梅大酒店 五星 680 70 哈尔滨万达假日酒店 四星 480 80 哈尔滨天鹅饭店 四星 480 80 计 第 15 页 一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。 二是商务酒店的比重量继续增加。 三是高星级酒店入住率高。 四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理 、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。 项目周边市场环境分析 1. 本项目建于位于 X 省哈尔滨市 X 区文化中心科技学院内，倚江而建，东临 通便利，出行自由。到江南市区仅需十分钟车程。区域内有美丽的国家五 A 级风景区太阳岛，东北虎林园，哈尔滨冰雪大世界，极地馆等。一年一度的哈尔滨冰雪节会在这儿举行，在每年一月五日开幕，这是中国第一个以冰雪为内容而组织的国际性节庆活动。每年的哈尔滨冰雪节都举办大型的冬泳比赛，场面非常壮观。 尔滨市星级酒店市场分析，哈尔滨福顺天天大酒店 、哈尔滨香格里拉大饭店、哈尔滨新巴黎大酒店等五星级酒店均在哈尔滨市内，对本项目影响不大， X 区境内没有一家四星级以上的酒店， 第 16 页 所以这儿有着很大的市场空间。 区的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。 内没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入 且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。 本章小结 济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。 目所处范围内的没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为城南新区酒店中的明星和龙头 企业。 源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。 X 区的经济地位、区位优势也必将 第 17 页 加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动哈尔滨酒店业的持续繁荣、兴旺。 第 18 页 第四章 项目建设条件分析和需求分析 项目建设条件分析 概述 X 省哈尔滨市 于松花江哈尔滨城区段北岸。面积 736 平方千米，人 口 16 万人。 X 区是 X 省哈尔滨市下辖的一个区，位于松花江哈尔滨城区段北岸。面积 736 平方千米，人口 16 万。区人民政府驻 X 街道 X 一路 18 号。下辖 3 个街道、 4 个镇。街道办事处： 宝街道。镇：太阳岛镇、三电镇、乐业镇、对青山镇。省市行政中心聚集 X，交通便捷、信息畅通、商贾云集、人杰地灵，适于发展总部经济、高端经济和现代服务业。这里有驰名中外的太阳岛，碧波荡漾的天鹅湖，旖旎的天然湿地风光，东北虎野生放养的虎林园，风情万种的俄罗斯小镇 ,具有哈尔滨冬之韵的雪博会、冰雪大世界等，展现了 X 区北国四季各异的独特 风姿。“城在林中、路在绿中、楼在园中、人在景中”目标的实现，将成为人们休闲、旅游、居住的最佳选择。 展绿色和特色农业及农产品深加工潜力巨大。独有的政区型开发区管理体制和运行机制，可为入区企业提供方便、快捷、高效的服务和优良的经济发展环境。 X 区发展前景广阔，是国内外投资者兴业发展的一片沃土。 哈尔滨位于最北端，是中国纬度最高、气温最低的大都市。四季分明，冬季漫长寒冷，而夏季则显得短暂凉爽。哈尔滨的集中降水 第 19 页 期为每年 7 至 8 月，集中降雪期为每年 11 月至次年 1 月。年平均温度 。最冷的 1 月份，平均气温为零下 零下 最热的 7 月份，平均气温为 3份为春季，易发生春旱和大风，气温回升快而且变化无常，升温或降温一次可达10左右。 6份为夏季，炎热湿润多雨， 7 月份平均气温 19最高气温达 38。平均降水量占全年的 60%由于降水集中，间有暴雨，易发生洪涝灾害。 9份为秋季，降雨明显减少，昼夜温差变幅较大， 9 月份平均气温为 10， 10月份北部地区已到 0，南部地区 2 12 月份为冬季，漫长而寒冷干燥，雪覆 大地。 1 月平均气温零下 15 0，最低气温曾达零下 哈尔滨市区及双城市、呼兰区地域平坦、低洼，东部 10 县（市）多山及丘陵地。东南临张广才岭支脉丘陵，北部为小兴安岭山区，中部有松花江通过，山势不高，河流纵横，平原辽阔。哈尔滨市区主要分布在松花江形成的三级阶地上：第一级阶地海拔在 132 140 米之间，主要包括道里区和道外区，地面平坦；第二级阶地海拔 145 175 米，由第一级阶地逐步过渡，无明显界限，主要包括南岗区和香坊区的部分地区，面积较大，长期流水浸蚀，略有起伏，土层深厚，土质肥 沃，是哈尔滨市重要农业区；第三级阶地海拔 180 200 米，主要分布在荒山嘴子和平房区南部等地，再往东南则逐渐过渡到张广才岭余脉，为丘陵地区。 第 20 页 区域经济基础分析 初步测算，全年 X 区 高新区实现生产总值 上年增长 其中， X 区实现 元，同比增长 高新区实现 元，同比增长 X 区第一产业实现增加值 元，同比增长 第二产业实现增加值 元，同比增长 第三产业实现增加值 元，同比增长 非公有制经 济实现增加值 元，比上年增长 三次产业对经济增长的贡献率分别为 产业结构继续调整，由上年的 全年实现社会消费品零售总额 上年增长 在全区社会消费品零售总额中，吃的商品零售额 上年增长 占全部零售额的 元，比上年增长 部零售额的 元，比上年增长 占全部零售额的比重为 全区已备案家电下乡销售网点 4个。全区实现累计补贴数量 758 台，累计补贴金额 外经济全区实现进出口总值 关口径），比上年增长 其中，出口总值 美元，同比增长 进口总值 美元，同比下降 全年 X 区 高新区实际利用外资 8690 万美元，同比增长 其中， X 区实际利用外资 3500 万美元，增长 高新区实际利用外资 5190 万美元。 X 区华润欢乐颂商业中心、国际啤酒城、皇朝家私等一批大 项目签约入区。科技创新城哈焊接所等国家工程研究中心、省科技厅的新 第 21 页 兴产业技术创新服务平台、省农科院的国际农业科技创新中心等 23个研发项目签约入驻创新园；涉及现金制造业、生物工程等领域的九州电气、天地仁药业等 24 个新兴战略产业项目签约入驻产业园。 发展优势 004年 2月经国务院批准设立的 有政府行政和开发区建设管理双重职能，享受国家级开发区管理权限和优惠政策。体制先进、机制灵活、省市支持、政通人和，为 X 区委、区政府根据市委、 市政府提出的“开发江北，两岸繁荣”的战略目标，确定了“建设现代文明，打造绿色 X”的发展思路，把握国家振兴东北老工业基地的契机，借助政区型政府的体制优势，坚持高水平规划、高质量建设、高标准管理，建设 X、发展 X、繁荣 X。 X 区有着良好的生态环境，丰富的土地资源，明显的区位优势，广阔的发展空间。 从 50年代开始，国家投入了大量资金发展 X 的铁路运输事业。哈尔滨铁路局是全国 15 个铁路局之一，北起古莲，南至兰棱，东达绥芬河，西到满洲里，外与俄罗斯接轨，内与沈阳铁路局相通。 36 条干线贯穿 X 省全境和内蒙古部分 地区，构成了欧亚大陆桥的重要通道。 2005 年 3 月 18 日开始根据铁道部的统一部署，铁路局 (集团公司 )撤销下辖的哈尔滨、齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、海拉尔 5 个铁路分局，实行直接管理站段的管理体制。 2005 年，全市铁路运输完 第 22 页 成旅客运输总量 2751 万人次，完成货物运输量 1371万吨。铁路营业里程 里，线路计长 里。哈尔滨乘坐火车可以抵达北京，长春，沈阳，大连，天津，上海，广州，济南，青岛，南昌，武汉，石家庄，郑州，长沙，西安，重庆，德州，杭州，温州，包头等以及沿线城镇。哈尔滨乘火车可以抵达省 内所有通客运铁路的大中小城镇。是一个连接中国大陆与东北亚的重要铁路枢纽。 2007 年开工的哈大客运专线建设着，同步建成的津秦客运专线以及秦沈客运专线连接京沪高速铁路。届时哈尔滨抵达长春只需要 1个小时，抵达沈阳只需要 2 个小时，抵达大连只需要 3 个半小时。配套将来建成的京沈客运专线，京石，石武，郑西，武广客运专线。真正到时实现哈尔滨到全国各大城市实现朝发午至，午发夕至，夕发朝至。省内建设客运专线也开始，哈齐客运专线设计时速 300 公里 /小时。哈牡客运专线设计时速 250 公里 /小时。以及哈佳高标准铁路。届时将形成以哈尔滨 为中心的 时经济圈。将辐射大庆，齐齐哈尔，牡丹江，佳木斯四个地级城市。哈尔滨铁路枢纽即将建设哈尔滨西站，哈尔滨北站两座新客运火车站。扩建哈尔滨火车站，哈尔滨火车东站现有的两座火车站。 X 区工业企业发展基础良好，现已形成以机械制造、建筑材料、木器包装、粮油食品加工等主导产业。，具有较好的产业发展基础。 第 23 页 第五章 建设内容与规模 建设内容与规模 X 区 X 大厦位于 X 哈尔滨行政文化中心的北端，占地面积 1250平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房 500 套，贵宾房 20 套，一至 五层为办公会议场所，五层以上为酒店。楼层数为 40 层，总高130 米，总建筑面积 50000要技术经济指标如下： 总用地面积： 25000建筑面积： 50000 建筑密度： 24% 容积率： 2 绿地率： 30% 机动车停车数： 100 辆 经营内容 国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务） 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内事务人员服务（标准 客房）。 为短期国际、国内政要服务（高级套房）。 第 24 页 为长期国际、国内政要服务（高级套房）。 为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。 览与展示服务 为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。 为商务会议服务。 为技术会议服务。 为学术会议服务。 为政务会议服务。 为新闻发展会服务。 为展览与展示服务。 3、商业服务 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。 为过往客人及机构提供精品购 销服务。 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。 为住店客户提供一体化餐饮服务。 为过往客户提供特色性餐饮服务。 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。 特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。 第 25 页 为住店客户提供一体化娱乐服务。 为过往客户提供大众化娱乐服务。 经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉 会等。 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。 美容、美发服务。 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。 停车服务 邮政服务 金融服务 交通服务 旅游代理 第 26 页 第六章 工程设计方案 设计依据 区 X 大厦设计要求。 标准。 工程概况 X 区 X 大厦位于 X 哈尔滨行政文化中心的北端，占地面积 1250平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房 500 套，贵宾房 20 套，一至五层为办公会议场所，五层以上为酒店。楼层数为 40 层，总高130 米，总建筑面积 50000 建筑设计 X 大厦位于 X 区新的文化中心 X 科技学院内，与松花江毗邻，在基地的东南角有规划的公共绿地，环境优美，交通方便，是建造高档酒店的理想位置。整个项目为一个层数为 40 层，高度为 130m 的超高层大厦。在基地的西北角留有将来发展的用地。酒店沿沿江路设有单向 6m 宽的出入车道，中间用 5m 宽的绿化带分隔，这一道路形式与转角的绿地（靠酒店道路一侧设向喷水池）一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布 第 27 页 置，中间是圆 形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。总体布置了一片标准网球场作为酒店配套，在酒店的东西侧布置了大型的停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。东南转角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地，与大酒店形成一个统一的整体。 酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为 50000 平方米，共布置500 套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、 所、 牌室等休闲设施。 大厦一至五层为办公会议场所，五层以上为酒店，核心筒内布置有四台客梯（ ），另有一台服务电梯（兼消防电梯），每个标准层共有 20 个单间和 1 个套房，十六层布置了行政酒廊和行政会议室，另外还有 8 个商务客房。所有南面客房部都有阳台，在此可眺望优美的松花江风光。 结构设计 使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下： 上人屋面 上人屋面 第 28 页 办公室及客房 N/场 N/房、空调机房、餐饮 N/道、楼梯、厕所 N/防疏散楼梯 N/房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。 基本风压值为 N/基本雪压值为 N/ 地面粗糙度类别 丙类建筑，设房烈度 6 度、设计地震分组为第一组，特征周期： 场地土。 水平地震加速度 厦采用框架 剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。 建筑抗震设计规范要求，在大厦房间设置抗震缝，缝宽度 120构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。 度及功能，主楼采用框架 剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。 料 混凝土：大楼： 他均为 第 29 页 垫层为 100 厚 钢筋： 钢材： 体：所有墙体材料见建筑说明。 辅助工程 由城市给水管网直接接入，经过 生活、消防用水。酒店生活进水管为 总体上设置 防水表一只。 序号 用水名称 用水量标准 1 客房 400L/人日 2 职工 100L/人次 3 身 150L/人次 4 冷却塔补充 水 按冷却循环水量 5 车库冲洗 3L/ 6 锅炉补充水 7 绿化浇洒 2L/ 8 餐饮 100L/人次 9 未预见水量 按最高日用水量 10% 本建筑最高日用水量估为： 950 。 在地下设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的 第 30 页 生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过 350层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。 商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网直接接入。 （ 1）污废水最高日排水量约为 500m3/d。 （ 2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用 通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。 （ 3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按芜湖市暴雨强度公式计算，设计重现期采用 P=3年。 本工程酒店为四星级标准酒店属一类高层建筑，按一级负荷要求供电；本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐 设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。 根据当地供电情况，引入一路 10立电源供电，电源从当地 第 31 页 区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。 酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。 酒店地上部分按 100W/下部分按 35W/虑需要系数 率因数补偿达到 因素。商务中心电安装容量按 160，需要系数按 虑；每幢贵宾楼电安装容量按 20要系数按 虑。 酒店计算有功功率： 2181务中心计算有功功率： 112宾楼计算有功功率： 70计算有功功率： 2363计算视在功率： 2626用变压器 2 1600量为 3200荷率 应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的 30%考虑，按 800 本工程地处芜湖地区，酒店按二类防雷建筑物考虑，商务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电 第 32 页 阻不大于 1 欧姆。 低压保护系统采用“ ”接零保护系统。一般插座贿赂均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。 酒店建立 800 门程控用 户交换机房，机房设在酒店一层