富县房地产价格走势分析报告.doc

题 目：富县住宅房地产市场分析及价格预测作 者：张有世 雷 鹏 单 位：富县物价局内容提要：去年，在美国次贷危机影响下，美国两家最大房地产贷款公司濒临倒闭，日本最大的房地产公司破产关门。外国房地产感冒，中国房地产也在打喷嚏。今年以来，随着国家经济刺激计划及房地产业振兴规划的全面实施，全国主要大中城市房价大多走出了先抑后扬的路线。在这样的背景下，刚刚起步的富县房地产市场的现状及未来走势，令人十分关心。本文通过大量调查，对富县当前的房地产市场状况进行了粗浅的分析，并对富县未来的房地产市场形势及价格走势作了预测。内 容：一、富县房地产市场分析（一）富县社会环境分析富县，古称鄜州。位于陕西北部，延安市南部，渭北旱塬北沿，属陕北高塬沟壑区与丘陵沟壑区的过渡地带。东靠黄龙山系以晋师庙梁为界与宜川相邻；东南和南部与洛川、黄陵相连；西隔子午岭、关山梁与甘肃省的合水、宁县毗邻；北缘丘陵沟壑与志丹、甘泉、宝塔区接壤。县域总面积4182平方公里，居陕西省第五，延安市第一。全县辖8镇5乡1个街道办事处，241个行政村，总人口14.7万人，其中农业人口11.7万人。县城三川交汇，五路噤喉，自古就有“五交城”之称。210国道、309国道、包茂高速、西延铁路及正在建设的西包铁路复线、青（岛）兰（州）高速交叉过境，是连接东西，贯通南北的重要枢纽。富县已探明石油资源面积1100平方公里，控制地质储量9146万吨；圈定含煤面积366.8平方公里，预测储量24亿吨，探明地质储量7588万吨；天然气资源探明含气面积20.4平方公里，储量14.6亿立方；紫砂陶土储量500万吨，石灰石储量140万吨，发展能源工业有着广阔的前景。图1 富县近年国内生产总值情况改革开放以来，富县国民经济持续快速健康发展，经济综合实力和城市核心竞争力不断迈上新的台阶。近年来，富县确立了“果菜富民、油煤强县、开放带动、项目支撑”的特色经济发展思路，全县经济社会保持了平稳较快的发展势头（见图1）。今年，国内生产总值预计可达到12.4亿元。不断强大的经济实力，良好的经济发展前景，为房地产行业的发展提供了良好基础。（二）富县房地产市场供求分析1、富县房地产市场供给分析在整个房地产业内，与人民关系最密切、最受关注，甚至在许多情况下被等同于整个房地产业的就是商品住宅。商品住宅的发展在很大程度上彰显一个城市的房地产总体发展形式，且与百姓的生活息息相关，应该是房地产研究的重点。富县经济的发展和市民购买力的提高导致商品住宅需求量增大，住宅投资逐年增多。近年来，富县的房地产投资额逐年增大，占固定资产投资比例也在逐年增大，在国民经济中逐步占有重要地位，房地产投资增长率保持较高的水平。 图2 富县近年房地产投资情况 单位：万元由图2可以看出，富县近年房地产投资额和增长率连年稳定增长。自1998年房改结束福利分房制度尤其是2003年富县经济进入稳定增长期后，富县居民（包括城镇和农村居民）对居住条件不断提出更高的要求，促使富县的住宅市场不断向前发展。2、富县房地产市场需求分析进入二十一世纪后，富县作为延安市南部经济发展的新星，城市核心竞争力不断提升，经济持续稳定增长，城镇居民收入增加，城市建设稳步发展，消费者投资和收入预期较好，在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，房地产开发投资持续升温。至2008年底，富县房地产市场的投资额、开工面积、竣工面积、销售面积、销售价格等统计指标均保持稳定上升的趋势。富县最近几年房地产市场呈现快速发展的总体特征，具体来看，富县房地产开发呈现以下基本走势:(l)房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大自2003年以来，受扩大内需和住房制度改革等相关政策的有力拉动，富县房地产市场由全面复苏进入到快速发展时期，2008年全县房地产开发投资规模放量增加，呈现快增势头，全年完成8412万元，比2007年增长62%，比2006年增长290%。 (2)新开工项目集聚，带动全部房屋施工面积扩张富县房地产开发随着土地整顿措施的逐步到位，2003年以来一直处于新开工程的全面启动期，新开工面积效应积聚，带动全部房屋施工面积快步增长。新开工项目的持续增多，成为支撑富县房地产投资快速发展态势的重要力量。（3）竣工房屋面积大幅上扬，可供房源开始增多2003年以来，富县房地产开发在建项目增加较快，竣工工程开始增多，竣工房屋面积呈现大幅上扬态势，可供房源增多。2006年累计竣工各类房屋38247平方米，2008年更是达到了45896平方米，同比增长20%。（4）销售面积持续稳定，房屋空置率较为合理根据房产部门的统计，2003年至2008年末，富县累计销售房屋面积约为7万平方米。年房屋销售面积稳定增长，增长率保持连续多年保持在10%以上。从富县房地产市场供需指标来看，富县近年来房地产市场保持着较高的增长态势，特别是房地产投资额的高速增长、新开工面积的放大，表明了未来一段时间内，富县房地产市场将继续稳步增长。（三）房价发展情况分析1、住宅市场供需状况良好的宏观经济环境和富县人民日益提高的消费能力为富县的房地产市场注入了巨大的活力，富县的住宅开发投资和实际销售面积近年来一直保持着较为稳定的增长率，富县商品住宅房还有较大的市场发展空间。2、房价发展情况回顾富县房价的走势，自21世纪以来富县的房价一直保持着较快的发展速度。2005年至2008年是富县房屋价格的快速上涨期。以住宅为例，2005年的平均售价约为1050元/平方米，2006年的平均售价约为1160元/平方米，2007年的平均售价约为1380元/平方米，2008年的平均售价约为1500元/平方米。价格上涨幅度累计达到43%。（图3） 图3 富县近年住宅房屋销售价格及增长率情况 单位：元3、房地产价格分布情况富县房地产价格分布具有如下特点:一是中心区高，边远区低。县政府所在的老城区和沙梁商业区房价相对较高，而其它区位房价则相对较低。如南北教场、茶坊等地的房屋价格在小幅提升的前提下基本保持平稳。北教场“汇丰家园”的平均售价约为1300元/平方米，同期在沙梁原石油总库开发的“泽慧小区”房价则达到1600元/平方米，高出23%。而明年在沙梁石油劳司开发的住宅房屋价格预期已达到2000元/平方米左右。富县楼市价格“中心高、周边底”的状况将越发明显。二是环境、配套设施和物业管理较好的小区房价较高，反之则房价较低。同在南教场的“鹿苑小区”与“上城花园”相比，“鹿苑小区”的环境、配套设施和物业管理均好于“上城花园”，房价比“上城花园”平均高出200元/平方米左右。三是位置优越的小区房价较高，反之则相对较低。从富县目前的情况看，凡距教学质量较高的学校、商业区较近的小区，其房价都比较高。四是新居住区的房价高于老居住区。主要是新居住区房屋结构优于老居住区，老居住区的房屋折旧高于新居住区。 4、房地产价格持续上涨的原因(l)全国性房价上涨，使富县房价“水涨船高”。近几年，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升态势，2007年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别比2006年上涨20.6%和21.8%，是1998年以来的最高水平。与此同时，受全国房价上涨影响，富县低迷的房价也一路飙升。 (2)房价上涨是房地产市场需求比较旺盛的结果。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本动因都是由供求关系所决定的。在富县，主要是需求保证了房价的上涨。据调查统计，住房需求较旺的原因主要有以下几个方面:一是居民消费观念的转变和消费结构的升级。2003年前，富县居民住宅主要是由所在单位集资建成的。多数房屋面积较小、结构不合理，且多已年代久远。随着富县经济的发展，居民收入的提高，市民对居住已不满足于先前的“生存型”，而向“舒适型”转变。许多市民卖掉或出租现有房屋，转而购置结构好、面积大的住宅。二是进入婚龄的人数持续增多。根据富县人口普查资料显示，每年进入婚龄的男女约在700对左右。其中，城市青年约为100对左右。据不完全统计，这些人中至少有60%在城市中购置新房。三是由于富县经济发展水平的不断提高，吸引了很多商户来富县谋求发展、购置房产。四是心理和政策作用。主要表现在两个方面:一方面国家已停止为职工分福利房。另一方面部分人担心房价继续上涨，为子女提前买房。加之一些开发商有意识的宣传引导，也带动了购房热情。(3)信贷资金激增是促使房价快速上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业。近几年来，也正是资金因素直接推动了房地产业的繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。可以说，没有银行信贷资金的支持，房价也不可能快速上涨。(4)原材料等生产要素成本上升推动房价上涨。据对部分房地产开发企业的了解，目前富县房地产开发成本平均约在1100元/平方米左右。其中，建筑安装成本占59%左右，土地费占15%左右，政府的各种直接收费约占10%左右。一是土地成本持续上涨。土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速。据富县国土资源局资料，富县地价平均上涨15%，直接增加了房屋成本。二是建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。近几年来，由于投资过度旺盛及能源价格上涨等影响导致建材价格持续上涨。三是人力成本增加。据统计，2008年富县建筑业人均工资比2005年上涨60%。二、富县房地产市场形势及价格走势预测对富县房地产价格未来走势的把握，主要从土地供给预测、商品房市场的供给预测、商品房市场的需求预测、房价走势预测等角度进行。主要采用定性的方法进行分析。（一）富县房地产市场供需及价格预测1、土地供给预测富县地处川道，县城总面积约8.3平方公里。其中坡地沟底居多，地势平坦、适宜居住的土地有限。随着城市功能不断完善，城市品位不断提升，基础建设的大力投入，现在的地块价值已经超过原来很多倍。所以，按照每年15%的增长速度，随着土地资源的减少、地块的升值，房价必然“水涨船高”。由于土地是不可再生资源，随着城市中心区开发，本身就很稀缺的地块已经没有了。那些距离城市主要区域有一定距离的地块将随着城市规模的扩大而成为“新重点地区”。因此，肯定要通过涨价来体现地块价值。有利的一面是，富县自2008年以来陆续收回9宗土地所有权，预计将在来年挂牌拍卖。这将为房地产市场的发展注入新的活力。2、住宅需求市场前景预测目前我县的房地产状况是开发量还不能完全满足市场的需求量。这是因为:一是与富县最新制定的城市发展规划有着很大关系，未来富县的发展将以北扩为重点。二是随着农村人口收入的不断增加，出于改善居住条件和子女教育条件的目的，在县城投资房产的农村人口愈来愈多。三是未来大规模的投资项目即将上马。来年，直罗采油厂生产生活基地将在北教场开工建设，将为城市带来几百名固定居民。预计延安华能电厂和延长集团180万吨甲醇厂及煤矿开发建设，将为城市带来更多固定人口。这些人口的到来，也为富县房价的坚挺提供了强有力的支撑。四是每年富县新婚青年对住房的需求仍然很大。据统计，城市人口中，年登记结婚人数约为100对，而富县每年新建房屋约为300套左右，其中大部分要解决老职工住房、换房问题。因此，市场刚性需求量依旧很大。3、房地产市场及价格预测通过对富县房地产市场现状的深入分析，本文从理论与实证角度对富县房地产市场未来的发展方向及价格走势作了积极探讨，得出如下主要预测结论。(1)富县房地产市场结构渐趋合理，土地市场的稳定供给将保证商品房市场和存量房市场逐渐成熟。(2)未来富县房地产市场需求巨大，市场前景看好。(3)工薪阶层将成为富县房地产需求主体。富县工薪阶层的工资收入水平不断提高，成为购房主力。(4)富县房地产市场的竞争将日趋激烈。随着土地供应量的加大和经济适用房廉租房的陆续投放，未来几年年开盘启动的项目将明显增多，富县房地产市场的竞争势必加剧，市场两极分化将会明显