某写字楼项目分析报告.doc

汉口西北湖写字楼项目分析报告目 录一、汉口写字楼市场概况2（一）汉口写字楼市场发展回顾2（二）写字楼总体市场特征3二 汉口写字楼市场供应需求分析4（一）汉口写字楼市场供应分析41、供应量分析42、租金/售价分析53、 租售率分析94、 物业特征分析10（二）写字楼市场需求分析111、市场需求概况112、 市场需求特征分析12三、项目调研分析13（一）项目资源调查分析131、地理位置及交通132、商务办公环境13（二）项目SWOT分析14四、价格定位14写字楼项目资料15前 言写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。一、汉口写字楼市场概况武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。（一）汉口写字楼市场发展回顾汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示）阶 段时 间（年）代表写字楼项目武汉市经济发展水平I19921995泰和广场、武汉广场、世贸广场、佳丽广场发展较快II19951998建银大厦、国贸大厦、瑞通广场、招银大厦、信合大厦发展很快III1998商业银行广场、天恒财智大厦、华通互连网大厦减缓分 析：第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场，后来由于市场变化，价格逐步走低。 第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求；近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户（二）写字楼总体市场特征经过调研分析，目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征： 集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、取水楼至江汉北路沿线、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块 写字楼物业平均出售价格为5000元/平方米，平均租金为30元/平方米/月 写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务业 写字楼出租率比较高，达到70以上；但销售率比较低，整体不到40 纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时的。 商住及其他改变功能的住宅楼对以纯写字楼的租售将产生很大的影响。 武汉市写字楼的存量比较多，非但如此，还有写字楼在开工、完工、待租，总供给大于总需求。二 汉口写字楼市场供应需求分析（一）汉口写字楼市场供应分析1、供应量分析汉口地区主要写字楼项目板块分布情况如下图表所示：（注：此处分析时写字楼不分等级）板 块数 量(个)建设大道“金融一条街”10解放大道至武胜路4取水楼至江汉北路3沿江大道及江汉路步行街5合 计22分 析： 市场板块供应特征明显。从早期解放大道至武胜路沿线板块，到新兴的建设大道金融一条街板块，再到近年来的江汉路及沿江大道沿线板块，目前形成建设大道沿线板块为主，周边片区为辅的供应格局。 建设大道金融一条街板块，甲级写字楼物业规模占武汉市甲级写字楼总规模的40，占汉口地区甲级写字楼物业规模的60以上，是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的区域。 解放大道至武胜路板块，聚集了汉口地区主要的早期写字楼，写字楼市场发展比较成熟，但近年来板块供应量少，市场冷淡。 沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼项目很少，但高层商住办公楼很多，为汉口主要的商住办公楼聚集之地。2、租金/售价分析 武汉市写字楼价格指数武汉市写字楼价格指数及变化如下图表所示：写字楼历年价格指数表年度2000.22000.32000.42001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.32002.42003.1写字楼指数101010131016101810161019102310301035103810501065分 析：2001年以前上升缓慢，2001年以后上升很快，特别是2002年以来同比涨幅达3。这主要是和武汉市宏观经济发展水平有关。武汉市字楼市场成交价格武汉市写字楼市场成交价格指数及变化如下图表所示：年季度2002.12002.22002.32002.42003.12003.22003.32003.4写字楼指数41284149416342084270433143674391分 析：从2002年写字楼市场销售均价一直呈现上扬的趋势，并且这种趋势在2003年更加明显。 汉口写字楼板块价格特征 汉口地区写字楼板块销售价格特征如下图表所示：板 块平均售价(元/)建设大道“金融一条街”7000解放大道至武胜路5000取水楼至江汉北路4000沿江大道及江汉路步行街4200平均售价4270分 析：从销售价格来看，汉口写字楼板块销售价格差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。建设大道金融一条街板块，写字楼平均销售价格达到7000元/平方米，高出武汉市写字楼平均销售价格2800元/平方米。这主要是金融一条街清晰的发展规划和浓厚的商务办公氛围大大提升了板块写字楼的市场价值。 解放大道至武胜路沿线板块，写字楼平均销售价格为5000元/平方米，板块形成稳定的三足鼎立（武广、世贸、泰和）之势，商业气息浓厚。 江汉北路及江汉路步行街沿线板块，销售价格在4200元/平方米，与武汉市写字楼平均销售价格水平相当。这主要是写字楼受商业网点及商住楼影响，价格难以提升。汉口写字楼板块租金特征汉口各板块写字楼租金情况如下图表所示：板 块平均租金(元/月)建设大道“金融一条街”55解放大道至武胜路30取水楼至江汉北路25沿江大道及江汉路步行街20平均租金35分 析： 从租金来看，汉口写字楼板块租金差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。 建设大道金融一条街板块，写字楼平均租金为55元/平方米/月，写字楼最高租金达到80元/平方米/月，为武汉市写字楼租金最高区域。板块受金融一条街商务环境和新兴甲级写字楼云集的协同影响，写字楼物业市场价值高，未来升值趋势明显。 解放大道至武胜路板块，写字楼平均租金在30元/平方米/月左右，其价位居武汉市写字楼的中间水平。区域写字楼供应稳定，由于受武汉广场和世贸大厦商业经济的影响，解放大道上的写字楼主要集中在这一带。 江汉北路及江汉路步行街沿线板块，租金为20元/平方米/月。江汉路一直以来是武汉市的中心商业区，其商业经济发展水平居武汉市前列，但它的租金比较低，主要是由于江汉路上不便通车，且车位甚少。但是随着中心商务区的扩展，写字楼在这里会有很大的发展空间，而且租金价位相信也会随之有所上涨。3、 租售率分析汉口板块写字楼出租情况特征如下图表所示：板 块租售率建设大道金融一条街85取水楼至江汉北路75江汉路及沿江大道70解放大道沿线及武胜路70平均水平75分 析： 汉口写字楼平均入住率为75左右 建设大道金融一条街板块，写字楼不仅租金高，而且入住率也非常高，达85% 江汉路及沿江大道板块入住率达70%，由于周边经济发展好，写字楼数量相对较少，且租金比较低，因而入住率也很高 解放大道沿线及江汉北路沿线写字楼入住率为6575之间，入住率低于其它板块。这主要是趋于写字楼老化，功能等跟不上现代办公需求。4、 物业特征分析物业板块比较分析如下表所示：项目 / 板块金融一条街取水楼至江汉北路江汉路及沿江大道解放大道沿线及武胜路档次甲级写字楼一般档次写字楼商住公寓楼早期高档写字楼形象现代，气派一般商业外观商业外观规模大而集中小大而分散大而集中配套现代化，先进一般化不齐全老旧物管公司深港派物业管理公司本地物业管理公司沿海物业管理公司沿海物业管理公司分 析：从档次来看，表现出如下特征：甲级写字楼一般有极佳的区位、通达性，高品质的承租人，专业化管理，智能化程度高，建筑品质好，租金具有竞争力，主要在金融一条街沿线乙级写字楼：有较好的区位、管理、智能化程度、承租人，主要分布在金融一条街周边，如江汉北路沿线、解放大道沿线其它写字楼房龄在15-25年左右，且占用率较稳定，经济上过时, 无现代网络系统,其附近新开发的写字楼项目安装了更好的设施，主要分布在甲级乙级写字楼周边从配套设施来看，有如下特点：40%写字楼采用进口电梯,60%写字楼采用中外合资电梯。40%写字楼一楼为大堂和金融证券机构,40%写字楼一楼为商业购物场所,20%写字楼一楼为金融服务机构。70%写字楼以为地下停车位为主,30%写字楼以地面停车位为主。（二）写字楼市场需求分析1、市场需求概况从销售、出租情况来看，板块市场需求比较分析如下表：板 块板块特征主要客户建设大道“金融一条街”金融一条街,高档写字楼密集外资及合资企业的驻汉公司和分支机构,本地企业数量少解放大道至武胜路浓厚商业氛围,中高档写字楼外地驻汉机构/知名品牌代理公司及合资企业取水楼至江汉北路CBD辐射区,中档写字楼中小私营企业沿江大道及江汉路步行街浓厚商业氛围,一般写字楼和商住楼销售代理/广告策划分 析：建设大道金融一条街板块，建银大厦、国贸中心、瑞通广场、招银大厦、信合大厦等写字楼，入驻机构以外企为主，包括摩托罗拉、贝尔、西门子、爱立信、柯达、爱普生、朗讯，国内知名品牌企业包括海尔、万科、华为技术，大唐电信等； 解放大道沿线板块，武商、武广、世贸、SOGO写字楼、富商大厦、中原大厦等写字楼，入驻机构以国内知名品牌驻汉机构和武汉本地强势公司为主，小部分包括知名外企分支机构； 取水楼至江汉北路板块，良友大厦、凯盟大厦、登月大厦等写字楼，入驻机构以武汉本地创业阶段中小企业为主，少数外地驻汉公司分支机构。 沿江大道及江汉路步行街板块，世纪大厦、港奥中心、正信大厦、中百商厦等写字楼，主要以销售代理及广告策划机构等中小私营企业为主。2、 市场需求特征分析写字楼市场需求特征如下： 写字楼市场的区域性不强，客户选择写字楼时一般从全武汉市范围来看。 承租人挑选写字楼的档次时喜欢从乙级到甲级，或从其它更低档写字楼到乙级写字楼 越来越多的承租人要求写字楼有数量较多且速度较快的电梯、或者配有员工餐厅，并且有较为阔绰公共空间。 拥有较多停车位的大厦比较受欢迎。将来，白领们开车上下班将成为一种习惯，车位数量将成为客户选择写字楼的重要指标。 客户对宽带网的应用也有了相当大的兴趣。随着网络时代来临，客户希望新的写字楼能有宽带直接上网的服务和配套设施。DDN、ISDN与光纤通讯等已经是必备的硬件设施。一些高科技公司还要求有大型机房冷却装置，对用电量要求也明显提高。三、项目调研分析本项目位于西北湖的西南角，占地约1万平方米，建筑面积约10万平方米，地块呈不规则形状分布。（一）项目资源调查分析1、地理位置及交通本案地块位于西北湖旁，临建设大道。是市政府建设的金融一条街，有92条公交线路此路段，交通十分便捷.2、商务办公环境项目周边范围配套资源较为丰富，商务办公环境比较成熟。 建银大厦、新世界、招行大厦等多个高档写字楼围绕，是著名的金融一条街，将带来潜在市场 银行证券机构较为丰富，有招商银行、中国银行、建设银行、工商银行、华夏银行等 酒店宾馆林立。有新华大酒店、华新酒店、远南酒店、南光酒店、五湖宾馆等 娱乐、购物场所林立。新世界国贸商会等可见，区域商务办公环境非常成熟，有优越的发展前景。（二）项目SWOT分析优势（S） 市政规划清晰，受周边商业区及CBD辐射影响，办公气氛浓具备写字楼物业开发的基础条件，如交通、人流量、商务氛围等；景观优势明显，形成本案景观优势，营造生态卖点劣势（W） 项目的地块不规则，不利于规划设计 机会 (O) 区域竞争对手不多，仅有广电中心和另外一个高层写字楼主体已完工，为本案提供市场机会区域经济发展规划，商务活动频繁，带来市场需求威胁 (T)区域内公寓类商住楼改变为写字楼用途对纯写字楼市场冲击大 受区域内成熟的甲级写字楼如建银大厦、新世界、招行大厦等租金及出租率变化影响较大四、价格定位根据对汉口片区写字楼市场的分析，结合本案状况，我司认为：在本片区的写字楼市场租金差距较大的情况下，应尽可能提高项目的定位，高档次的定位将支持本项目的价格提升，在考察了周边的市场租价后，我们根据市场收益法评估出价格。写字楼项目资料写字楼名称租价、售价水平档次主体公司类型坐落地址租售率建银大厦80元/平方米+20（物管）不出售甲级外企，国内知名公司西北湖广场，新华下路85%瑞通广场85元/平方米+12（物管）8500元/平方米甲级外企，国内知名公司长江日报路，建设大道90%招银大厦45-55元/平方米甲级外企，国内知名公司建设大道与青年路交汇处85%信合大厦50元/平方米甲级国内知名公司，少量外企建设大道，喷泉公园附近85%国贸大厦100元/平方米（租价+物管）甲级外企，少量国内知名企业建设大道，西北湖广场对面95%良友大厦40元/平方米乙级(优秀)少量国内知名公司，少量外企，大量武汉有实力公司新华路与喷泉公园附近80%凯盟大厦38元/平方米乙级大量武汉有一定实力公司，创业期公司新华路，喷泉公园对面