深圳购房合同备案

1/13深圳购房合同备案深圳最新版购房合同解读3月15日，XX年版深圳市房地产买卖合同正式使用，新版合同较2001年版有较大变动。新版深圳市房地产买卖合同充实了新的司法解释以及审判实践，买卖双方权利义务关系更加具体化、明确化，操作性更强，购房者合法权益得到进一步加强。关于共有部位和其他共用设施设备权益部分新版合同引用了深圳经济特区房地产转让条例第十三条第一款的规定，排除了原合同在其它有关的事项中开发商可以自行约定上述权益的归属，比如：公用绿地、天台、处墙皮等使用权或所有权归开发商所有的约定更能够保护广大购房者的合法权益。关于计价方式和价款部分此类纠纷往往是因为将分摊面积与套内面积合在一起的面积称为建筑面积，使分摊面积无法凸现出来，这样就可能导致分摊面积过多。新合同中仅规定按套内面积付购房款以及按整套付购房款，而无原合同中建筑面积，这是因为建设部已统一由按建筑面积计算房价改为按套内面积计算房价，这样可以凸现购房者购买单元的分摊面积，清晰知道自己是否多分摊了分摊面积。2/13关于付款方式和日期部分原合同是在合同附件一体现出来的，实际上付款方式应为合同中不可缺少的主要条款，现改入正文中，更趋于合理。关于买方逾期付款违约责任1）实际发生逾期付款纠纷多半原因是购房者购房前不谨慎所致，原合同中对此有所约定，而新合同约定买方如无正当理由未按本合同第六条约定的期限付款，应承担相应违约责任，该约定不够严谨，不符合合同法的相关规定，因为合同法规定是严格主义，只要不是法定免除责任的情形，其它不论理由正当与否，均应承担违约责任。2）逾期付款承担的违约责任。原合同是以已付款是否超过50为界，违约金标准分别为人民银行有关延期付款的滞纳金标准以及承担不超过总价款10的违约责任，对于解除合同并没有设立解除时间，而新版合同规定了以期限为界，逾期在90天之内或者已超过90天但未支付到期价款的15,这充分考虑到分期付款形式的存在；违约金标准也进行了调整，即调整为未支付到期款项的万分之三，逾期超过90日，且未支付到期房款15的，才赋予卖方在半年内解除合同，同时支付违约金标准为10，这种约定即全面，又有极强的操作3/13性。关于付款证明部分新版合同明确约定：卖方应出具购房发票及付清楼款证明书。这既是开发商的义务，也是购房者的权利。在产生纠纷时，购房者的利益更容易得到保护。关于交付时间和办法部分约定了交付前应取得工程竣工验收合格证明性文件，而不是原合同中的竣工验收备案证明，因为建设部及深圳市建设局对于工程竣工验收由以前的主管验收及备案改为开发商自行验收，更加科学准确。约定在入伙前开发商有义务发出入伙通知书等，同时吸收广东、深圳两级法院会议纪要精神，以交钥匙为交楼标志，约定了交房要出具交钥匙收条的约定。关于交付的文件部分新版合同明确约定了交付房屋时，应提交预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、验工验收合格证明文件、房地产质量保证书、房地产使用说明书、收楼意见书、临时业主合约，否则买方可拒绝收楼，原合同中没有此项。现实中，经常由业主向开发商要求提供上述材料，因无合同约定，开发商有时不予配合，一旦开发商真的没有取得上述文件，购房者合法权益很难得到保障。这点对于购房者维权非常有利。关于卖方逾期交付的违4/13约责任部分卖方逾期交付房屋的现象很多，在深圳市房地产合同纠纷中，占有率约为20。原合同约定的违约金标准为每逾一日承担总房款的日万分之五的违约责任，同时约定了超过90天可以解除合同但不计利息，并支付日万分之五的违约金。新版合同则以90日为界，未超过90日的则承担总价款万分之三的违约责任，超过90日的则赋予购房者在一定期限可以解除合同，违约金标准为总房款的银行利息以及总房款10的违约责任，而不是原合同的万分之五，同时约定若购房者要求继续履行合同，则卖方可支付违约金标准为总房款的万分之四，较原来的万分之五低。相比较而言，新版合同的违约金没有原合同约定的违约金高，设定解除合同期限对于开发商有保护之嫌。关于共用设施与附属配套项目部分公用设施、公用配套项目的纠纷主要是因为未在交房时一同交付引发的，原合同对此也有明确约定，但没有约定分批建设的设施及项目何时交付，现已明确约定按批准的工程进度建设并验收合格也要交付，同时新版合同增加未交付的，购房者可以拒绝收楼的约定。关于面积差异的处理部分面积差异纠纷是开发商为了获取更高利润引起的。原合同中约定面积差异率在以内，双方互不退补；面积差异率在3以内按购房价多退少补；交付房屋面积5/13差异率在3以上的，购房者可以解除合同，并承担合同总价款5的违约金，若不解除，可实行多退少补。新版合同中设定面积数额限制以300平方米为界，300平方米以上，差异率为的不退不补。差异率在3以下，面积超出部分视为卖方赠与的，购房者可以不补房屋差价款，面积不足时，卖方应双倍返还超出部分扣除面积的后的差价款；差异率在3以上的，买方可解除合同，返还房款及利息，承担总房价10的违约金；面积超过300平方米以上时，可以由双方自行约定。合同登记号:深圳市房屋租赁合同书深圳市房屋租赁管理办公室制房屋租赁合同登记须知一、办理房屋租赁合同登记需提交的资料：房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证件出租人、承租人身份证明或者法律资格证明，包括：1单位机构设立文件或营业执照。法定代表人证明书原件。6/132、个人身份证或其他有效身份证明。房屋委托他人代管的须提供授权委托书、代管人身份证明；委托他人代为出租或者承租房屋的，受委托人应提供授权委托书及本人身份证明。共有房屋出租的，须提供所有共有人同意出租证明和授权委托书。房屋租赁合同。以上、所提到的授权委托书均收取原件，境外当事人的委托书应按规定经过公证或认证。二、关于房屋租赁合同备案的说明：根据深圳经济特区房屋租赁条例第六条、第七条第二款的规定，出租房屋不能按照条例规定登记的，当事人应持出租房屋的有关资料及当事人身份证明，到区主管机关办理备案。房屋租赁合同出租方：通信地址：邮编：联系电话：营业执照或身份证号码：委托代理人：通信地址：邮编：联系电话：营业执照或身份证号码：承租方：通信地址：邮编：联系电话：营业执照或身份证号码：委托代理人：通信地址：邮编：联系电话：营业执照或身份证号码：7/13依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、深圳经济特区房屋租赁条例及其实施细则、深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定的规定，经甲、乙双方协商一致，订立本合同。第一条甲方将位于深圳市区，房屋编码为的房屋出租给乙方使用。租赁房屋建筑面积共计平方米，建筑物总层数。租赁房屋权利人：;房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证件名称及号码:。第二条租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月人民币元计算，元)。第三条乙方应于年月日前交付首期租金，金额为人民币元。第四条乙方应于：每月日前；每季度第个月日前；每半年第个月日前；每年第个月日前；向甲方交付租金；甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票。第五条乙方租用租赁房屋的期限自年月日起8/13至年月日止。前款约定之期限不得超过批准的土地使用年限，且不得超过20年，超出部分无效。第六条租赁房屋用途：。未经甲方书面同意乙方不得将租赁房屋用于其他用途。第七条甲方应于年月日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续。甲方迟于前款时间交付租赁房屋，乙方可要求将本合同有效期顺延，双方应书面签字确认并报本合同登记机关备案。第八条交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及其附属设施月租金总额为人民币元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。甲方向乙方返还租赁保证金的条件：1、2、3、只满足条件之一。全部满足。返还租赁保证金的方式及时间：。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1、2、3、第十条租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土9/13地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费、费；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费、费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。第十一条甲方应确保交付的租赁房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定。第十二条乙方应合理使用租赁房屋及其附属设施，并不得利用租赁房屋从事违法行为；对乙方正常、合理使用租赁房屋，甲方不得干扰或者妨碍。第十三条乙方在使用租赁房屋过程中，如非因乙方过错所TheBusinessServiceCentreOfConstructionBureauOfShenZhenMunicipality办公地点:振华路8号设计大厦三楼服务指南之五建设工程施工分包合同备案指南一、受理范围由市建设局直接管理的房屋建筑和市政基础设施工程，合同造价在30万元以上的施工分包合同。二、办理条件总承包工程已取得施工许可证或临时工程开工证明书，总承包单位已按规定办理了施工分包手续，并签订了施工分包合同。三、办理程序10/13第一步：在深圳建设信息网上“办事指南”中下载或到深圳市建设局业务办理中心领取深圳市建设工程施工分包合同备案申请表，如实填写或打印，并按要求备齐各项附件材料；第二步：到市建设局业务办理中心指定窗口提交备案申请表及其附件材料：A：如提交材料符合备案条件，则领取深圳市建设工程施工分包合同备案回执；B：如提交材料不符合备案条件，则领取深圳市建设工程施工分包合同备案办文告知，并按办文告知要求补正后重新提交备案；第三步：市建设局业务办理中心指定窗口在深圳建设信息网和深圳建设工程交易服务网上公布施工分包合同备案信息。四、办理时限即到即办。1TheBusinessServiceCentreOfConstructionBureauOfShenZhenMunicipality办公地点:振华路8号设计大厦三楼五、办理地点深圳市振华路8号设计大厦三楼深圳市建设局业务11/13办理中心。六、提交材料1、深圳市建设工程施工分包合同备案申请表；2、申请单位的法定代表人证明书和法定代表人授权委托证明书；3、委托人身份证；4、施工分包合同；5、总承包合同；6、建设单位认可分包证明材料；7、分包承包人资质证书；8、分包工程项目经理资质证书；9、分包工程承包人安全生产许可证；10、分包工程项目经理安全生产考核合格证；11、施工许可证。以上材料提供复印件的，应加盖提供人公章。七、相关表格深圳市建设工程施工分包合同备案申请表上述表格可在深圳建设信息网上“办事指南”中下载或到深圳市建设局业务办理中心领取。2TheBusinessServiceCentreOfConstructionBureauOfShenZhenMunicipality办公地点:振华路8号12/13设计大厦三楼八、办理依据房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法建设工程质量管理条例；深圳经济特区建设工程施工招标投标条例；深圳市建设工程合同备案办法；深圳市制止建设工程转包、违法分包及挂靠规定；深圳市建设工程质量管理条例；深圳市人民政府关于进一步加强建设工程施工招标投标管理的若干规定。九、法律责任根据深圳经济特区