山东济南鸿苑英西路项目规划构想

济南鸿苑英西路项目规划构想 江南印象革新泉城 针对性提供大量房地产珍贵专业资料 详情请登录网站 序言 现代城市快节奏的动作方式使城市充满了物质的喧器和俗的纷扰 城里的月光无法把梦照亮 那种宁静的月光只有在梦里可寻 而城市早已不再宁静 当我们站在城市中心 视野里全是鳞次栉比的住宅高楼 我们经常在思索这样一个问题 虚阁明桐 清池涵月 洗出千家烟雨 将移四壁图书 采菊东篱下 悠然见南山 中国传统的诗意的居家境界 对于我们今天的现代人来说 难道犹如昨日之梦 永远留在那些古诗词之中吗 我们现在绝大数的家园没有园林 小鸟 也没有四季开花的庭园 更不用说曲水流觞 亭台楼阁了 我们住在一个个兵营式的 单元 里 窗外林立着砖墙 楼下就是街道 我们现代人的生活只有家没有园 生活在这样的家园里 城市人不知道季节的交替 自然万物的生长 我们只能从阳台上的盆景 房间的干花 客厅一隅的金鱼缸中寻找一丝自然的气息 寻找一丝诗的意境 在我们生活的周围 我们却时时可以发现这样的一些事实 我们周围的很多人坐在装有中央空调的大楼里 却经常回忆湖边昨日的凉风 乘坐在高速公路非驰的汽车上 却依旧梦想着温步在花园的交叉小径 住在有各种高尚配套的现代居室里 却不时地怀念老房子里开满桅子花的庭院 现代城市人的内心充满了诗意的渴望 他们的精神比任何时代都需要自然的慰藉 现代城市人渴望有一个能够释放心灵慰藉精神的居所 渴望能够在自已居所里享受蓝天白云 清风朗月 鸟语花香 潺潺流水 从而超越世俗社会的功利纷扰 与自然的会晤对话中调节和补充生命之源 重新面对世界 找回诗意 分析了现代城市人的心态后 我们深切地认识到园林家园有着比现代居家更诗意的一面 在今天的城市我们不能回到从前 但我们完全可以建造一个园林式现代家园 江南的山青秀石 小桥流水 鸟语花香 流露着最自然的气息 而江南的丝竹歌弦 楼台水榭及人文荟萃更为家居园林提供了最理想人文气息 本项目的布局就像一个大园林 青山相靠 绿水相依 正好适合打造一个美丽的江南园林式社区 它必将被喜爱江南山水的人视为理想之地 为有文化有层次的人所青睐 提案总纲 项目概要 市场分析 市场定位 项目定位 项目建筑规划 市场营销规划 消费者分析 我们具备什么条件 项目概要 项目背景 本项目位于济南城南交通主干道英雄山路以西 七里山路以东 南靠二环南路 交通便利 紧邻兴济河 与郎茂山遥遥相望 风景优美 是绝佳的商住两用地 项目技术指标 地理位置 英雄山路旁项目性质 商住两用综合楼 以住宅为主 占地面积 36000m2总建筑面积 96000m2 项目区位要素 1 地理位置 该项目位于济南城南交通主干道英雄山路以西 七里山路以东 南靠二环南路 交通便利 紧邻兴济河 与郎茂山遥遥相望 是理想的商住两用地 2 生活配套 片区内各种配套设施齐全 学校 省卫生学校 老年大学 六十八中 西藏大学 山东财政学院 外国语学校 市政工程济南培训中心 医院 济南长城医院 光明医院 山东石化医院 省邮电医院 商场 世纪联华购物中心 大润发购物超市 酒店 贵友 净雅 倪氏海鲜 等一应俱全 完全能够满足不同阶层人士的需求 3 交通 位于英雄山路旁 有64 88 4 K52 K93 76 65路公汽经过 无论到济南哪里 几乎都有直达车 4 景观 典型山区地貌 片区拥有众多的风景区如红叶谷 锦绣川水库 卧虎山水库等 是旅游 休闲的中心驿站 我们的位置 市场分析 优势 一 宜人的气候 美丽的景观质素 带给居住者无与伦比的视觉和身心的优越感 具备无法比拟的休闲度假气质 二 交通的方便 生活配套设施的完善 使整个片区人文环境相对成熟 而消费群体庞大 商业氛围浓厚 更为商铺的开发提供了众多利好因素 三 住宅建筑面积与总建筑面积的对比看 尚有较大的空间可以发挥在营造小区的氛围和配套设施上 从而使其功能更完善 整体物业档次得到提升 四 从对周边项目的调查 对比中 该项目显得更为大气 在建筑规划上可作特色景观设置 如水景雕塑广场 售楼处整体创意造型等 以异军突起 机会点 一 经济的发展带来了居民的消费观念更新 购房者的有效需求上升 房地产市场的容量扩大等利好因素 二 国家出台的相关政策 方针 进一步规范了房地产的健康发展 三 济南市政府出台的城市整体规划中 将济南经十路以南的地区作为控制开发区域 本区域山体较多 绿化较好 同时拥有著名的旅游度假风景区 作为政府控制开发的地区 这里的土地希缺性越来越明显 同时 经十路以南 英雄山路以西的西南片区 是当前济南再建及待建项目最集中的地区 该区域在商业 城建开发等方面的巨大潜力正在开始释放出来 吸引了不少眼球 阻力 一 大范围内 济南楼市随着楼盘数量与开发面积的连年翻番 市场热度持续升温 济南楼市竞争已空前激烈 在房地产投资继续保持增长的形势下 商品房空置面积却较去年同期增长31 4 其中住宅面积为32万平方米 同比增长30 6 令业内人士普遍担忧 同时新开工项目的不断增加 势必加剧全市商品房市场的激烈竞争 二 小范围内 周边项目较多 且一部分项目无论从发展商的势力还是从项目本身的质素来讲 都建立了一定的市场美誉度 超越有一定难度 三 本项目临近兴济河东岸 兴济河目前没有治理好 到夏天问题比较大 威胁点 一 周边项目较多 市场竞争激烈 有山景嘉园 山景园 盈峰翠邸 齐鲁骏园等 这些当中有高档 中高档 中低档项目 适应了不同的市场需求 到今年年底 本项目区域内将有大约70万平方米的新房上市 二 本项目距离上市还有一段时间 而周边项目因定位与区位的差异 价格相差很多 3500 4200元 m2不等 已经吸引并消耗了相当一部分消费者 我们的对象 消费者分析 他们主要由三大族群组成 国家公务员 管理阶层人员 周边教师 医生 私营业主 特别群体 居住环境差的企业职工 他们来自三大区域 市区内中高收入者 这部分群体已经不满足建筑只作为居住功能 更需要高品质的生活需求 房产投资者 济南市的房产投资者已经开始萌芽 外地也有不少投资者看好济南市的房地产市场 他们往往看好地理位置较好和有升值潜力的项目 本区域内有购房需求的群体 他们的两大消费动机 实际家用型 购房目的主要是为了满足实际居住的需要 如自住 给亲人住或养老度假等 他们购房并非一时冲动 而是一直在市场上寻找适合其条件的物业 故他们会考虑很多的因素 像大社区素质 社区 自身配套 位置采光 朝向装修标准 实用率 物业管理等 周边配套 价格 升值潜力等 投资型 购房主要看好物业前景 希望作长线收租或将来楼价升值之目的 他们主要考虑的因素有 物业升值潜力 位置 交通 用料 配套 档次等 租金回报率 前期投入资金等 消费者定位 综合以上分析 我们建议该项目的目标客户群定位以满足家庭居住需求的一次置业者为主 兼顾部分二次置业者 我们把一 二次置业者统称为 薪人类 所谓 薪人类 是指家庭主体收入是拿薪水的这类人群 这里包含有 单薪家庭 多薪家庭 但更多的还是 双薪家庭 针对本项目周围的客户群体分析 他们在购买物业中考虑较多的几方面是 位置因素 原居住地周围是他们的首选 既然是 薪人类 就得顾及工作的方便性 居家生活的舒适性 而不会舍近求远的去选一个环境优美而交通不方便的地方 价格因素 价格是购房中非常敏感的因素 对于满足居者有其屋的 薪人类 来说 价格一定要适中 这类人是一群 持币观望者 一旦碰到和自己承受能力相当 要求相当的房子 会毫不犹豫的购买 户型因素 就目前此类人群的家庭结构来说 二房和三房是他们的首选 这类人群会考虑家庭成员的增多 而寻求一个恒久的户型 薪人类 年龄分析 根据前期调查结果表明 本项目在景观 周边配套以及建筑面积上都较为优势 见户型建议 相对总价较高 因而 薪人类 年龄主要在较成熟的年龄范围 中等户型 一般在28 38岁之间 这些人已有固定的居所 单位房 只是不满足现在的居住状况 以一次置业者或投资客居多 本项目大面积单位的目标客户 会以一次或二次置业人士为主 他们的年龄将集中在30 50岁之间 本项目商铺部分会以二次置业人士 投资客为多 他们的经济势力较强 年龄集中在35 55岁之间 市场定位 项目定位 知己知彼 从项目景观 配套分析 优雅的环境 成熟的配套是我们的一大优势 而且从对周边项目的定位分析以及消费者的承受能力来看 本项目只有定位为高素质的江南风情大社区楼盘 以区别于其它楼盘 突显其优势 从项目的成熟配套 交通 及区域人群来分析 本项目适宜开发以江南山水为主题的庭院似大社区楼盘 并配以中国江南文化的商业街 这样 既可以完善小区配套 又可以多角度多方位挖掘目标消费群 从项目邻周边的消费群质素来分析 项目应该以一次置业为主 而从项目本身的景观 配套 交通 升值潜力等优越条件来分析 本项目更适合二次置业者对居住条件的高要求及其投机投资心理 所以 本项目应该以高素质精品为主 辅以少量中高档精品 物业定位 建议 项目定位 高档住宅 山景 园林 成熟配套 建筑形式 小高层 多层及商业裙楼 以充分挖掘本项目的景观 配套优势 打造本项目的规模优势 均价 4000 m2左右 物业定位 高档物业 高标准规划 高标准建筑 品牌物业管理 成功形象塑造 物业定位 建议 户型 以100 110m2之间的两室一厅和110 140m2之间的三室两厅户型为主打户型 两种户型应占总面积的70 左右 90m2左右和140m2以上两种户型及少量复式 跃式单位 高层 景观好 为辅 根据周边楼盘好销单位分析 相关链接 本区域内楼盘现状 形象定位 建议 建议本项目物业形象定位 强调本项目景观 配套优势 强调本片区江南文化底蕴 强调和谐 自然的生活氛围 强调品位 尊贵的生活模式 裙楼商铺定位 江南风情购物街 针对以上物业形象定位所强调的内容 建议定位为 江南风情小镇江南的山青秀石 小桥流水 鸟语花香 流露着最自然的气息 而江南的丝竹歌弦 楼台水榭及人文荟萃更为家居园林提供了最理想人文气息 本项目的布局就像一个大园林 青山相靠 绿水相依 定位为江南风情小镇必将被喜爱江南山水的人视为理想之地 为有文化有层次的人所青睐 建筑规划 成功要素剖析 规划设计精致好的营销策略可以吸引购房者 然而促使其下决心购买的因素是住宅的质素 而不是发展商的营销策略 从市场营销的效果看 明星住宅的小区规划设计是成功的 独特的布局 合理的配置住宅小区规划和建筑设计方案不能享受专利保护 因而会出现很多的模仿产品 发展商推出的模仿产品也会畅销于市场 但不会受到同行的赞誉 一个重要原因即在于它具有鲜明的个性特色和成功的创新 才成为别的楼盘模仿和学习的对象 相关链接 明星盘的规划设计 东海花园的规划设计由新加坡雅科本规划建筑咨询公司承担 强调庭院式的总体布局 共享中央绿地空间和景观 整个小区气势恢宏 东海花园特别注重花园内的园林景观设计 在新中坡知名园艺建筑师布置下 整修小区显得精致和谐 阳光棕榈园的规划布局采取了松散聚落结构模式 空间结构布置与地中海极为相似 整体布局错落有致 尽显大师风范 在低密度 大建筑间距的前提下 以一种既具有街坊式住宅特点 又尽可能接近联立型住宅环境素质的新居住模式 来诠释 都市闲情 用地中海城邦生活场景片断 来表达自由 舒适 浪漫的经典人居空间 环境空间 沐浴阳光与清风 金地海景花园的规划设计和建筑设计由华森建筑与工程设计顾问有限公司承担 采用欧陆建筑风格 纵横交叉的金地一路和金地十路将金地海景花园分为A B C区 其中B区规划设计最好 B区采用围合式布局 在限定的容积率下 充分加大绿化面积 中央庭院中栽植多种高贵的名花名树 更有充满人文气息的雕塑为小区增添了独特的文化景观 环境景观设计建议 主线 结合周边山势 水势 地形 景观营造小区融于自然的休闲 轻松形象 依山势落差 设计叠水系 配套荷塘 绿竹 假山 盆景 石拱双桥 溪流 叠艺等 在项目转换层设置江南风情园林 增加江南风情韵味 大型架空层园林式停车场 不破坏园林美感 又可避免环境污染 分不同的使用功能设置住户的休闲区域 活动场所 主题园林 小区地面可考虑采用不同质地 条石和卵石 组合成既便于清洁又富于色彩变化的地面 路旁设置坐椅 小区内栽种珍贵花木 绿竹 注意临街铺面行人 车辆 景观规划的动静结合 聘请知名景观设计单位对项目小区内园林绿化 包括架空层园林 小区道路 水系 进行整体规划 制造 高品位效应 设置各种自然休闲景观水景 荷塘 石拱双桥 溪流 叠艺喷泉园艺 长廊 长亭 兰亭竹径 野趣田园 艺术雕塑 乐土 诗词长廊 经典故事 秋千 双杠 缓跑径 网球场 利用三层裙楼招商 设置饮食 百货超市 服饰 精品 书店 休闲娱乐 医疗等设施 会所及其他配套建议 建筑风格及外观风格建议 在项目外观设计上 建议采用江南风格作为建筑设计的主线 具体建议如下 建筑风格运用江南风格设计方案 力求表现建筑物的抽象感 秀丽感 注意讲究简洁 统一以及与周边环境的协调 尽量减少不必要的外部结构 住宅外墙用色方面 考虑到与周边环境协调以及突出本项目休闲 品位的定位 建议项目采用明快偏冷色调作为外墙颜色 在外墙用料方面 住宅楼身铺砌瓷砖或彩色外墙涂料 配窗户浅色玻璃设计 临路面建议采用隔音玻璃 窗台尽量采用低窗台凸窗用大面积浅色玻璃和转角窗的设计手法 灵活运用窗格和竖向板带线条将上下窗台连为一体 裙楼外立面采用中国式坡屋顶与高高在上的亭台 体现项目浓厚的江南气氛和现代感 金地翠园的建筑风格是对现代生活的提炼和升华首先 回归自然已经成为现代社会发展的潮流 金地翠园打破了传统的平面绿化 首创地面 空中 屋顶多层次立体绿化 架空层 室外环境相互渗透 让住户尽享繁华都市中的清新 自然 其次 现代社会相对与旧时代的明显标志是表现出来的极大的开放性 金地翠园的风格通过整个小区架空层共享空间的设计 提供了小区居民进行交流沟通的巨大场所 在建筑形体设计中 采用空中花园 270度低台落地观景窗 玻璃栏板阳台使家不再成为封闭的城堡 而与自然环境息息相通 其三 现代生活追寻简洁的居家风格和平和的居家气氛 金地翠园的建筑风格正是与此审美时尚相一致 在立面设计中 力求以简约的手法体现出建筑本身所具有的美感 在外墙设计中 抛弃了欧陆风格的大红 大黄的浮躁 采用清净 平和的浅米色 少了一份城市的喧嚣 多了一份居家的宁静 相关链接 金地翠园 锦绣江南 锦绣江南园林由世界闻名的泛亚易道园景公司主力设计 由40000平米的中心庭院 21个四合院式主题庭院 架空休闲长廊等组成 将中国园林的精巧灵秀 虚实掩映 移步换景等特色融于一体 超过1000平米的溪流泳池 创造出人与自然 与石 水最亲近的接触 达至天人合一的至上生活境界 个中国文化景点锦绣江南 万平米的社区生态公园设计了 个中国文化景点 百诗长廊 太极广场 围棋喷泉及以历史典故命名的雕塑小品林立其间 坡屋顶 石板街 圆拱门 亭台等民族建筑元均得到完美表现 将中国园林的精巧灵秀 虚实掩映 移步换景等特色融于一体 个四合院主题庭院小镇的建筑设计既吸收了外来建筑文化的经典 设计了一个开放式的中心庭院 由 层的多层及带电梯的 层的小高层围合组成 又注重继承民族居住文化的精髓 设计了 个四合院主题园林 并且对 个组团庭院分别加以精心雕饰 赋予各具魅力的园林主题 各个组团庭院 选取一种植物为园艺主题 从桃苑 梅苑到竹苑 桂苑以及柳苑等 连绵的江南院落 在一片片盎然生机之中 一组组风景如行云流水般尽情抒写 大湖景公园锦绣江南的 水 更是滋润着人的肌肤 呵护着人的心灵 小镇里水系面积高达 平方米 分为荷塘月色 花港观鱼 二泉映月 月亮湾 阳光游泳池 大湖景公园 湖与湖之间廊亭相连 近 米的 条戏水溪流延伸到建筑围合内 并修筑了 座各具形态的小桥 再现了江南的灵秀 诗情 画意 让人和水 你中有我 我中有你 如果微风轻飘 送来缕缕清香 那便仿佛远处三味茶馆高低起伏的苏州弹唱 智能化方案建议 家居保安系统红外线家居报警系统智能住户卡 出入小区 开启车库道闸 既安全又方便 家居内厨房防烟及煤气泄露 此设施可确保业主的居家安全 免除业主的后顾之忧 可视对讲系统 在房间内即可观察来访客人的情况并可遥控开关大门 不但居家安全有了很好的保障 而且减去了封闭式小区管理所带来的来访客人不方便 使物业便于管理 同时亦提高了物业的形象 互连网宽带接入 可用于网上购物 远程教学等 物业管理建议 本项目入伙后的物业管理公司 对置业者的信心有一定影响 我们建议引进名牌的物业管理公司或做顾问 让买家相信本项目的居住安全和舒适 与著名物业管理公司合作 可提高宣传效果 有利于提高物业的档次 满足客户层面对物业管理的要求 装修套餐建议 公共部分装修标准A公用地方大厦大堂装有空调系统 洒店式大堂设计 地板及墙身以仿云石及花岗石铺砌成雅致图案 安装壁画灯饰 配浅色玻璃阳台及窗户 B电梯每座住宅配LGA电梯或上海三菱电梯 电梯内部以云石 花岗石 影木及大镜面装饰 C垃圾处理由物业管理公司统一处理 D信箱每座住宅入口电梯大堂内每户均有华丽不锈钢信箱 E消防火设施每户配置小型灭火器一只 F物业管理及保安由专业物业管理公司负责 提供日夜24小时管理及保安服务 每层停车场均装电梯 全部电梯内均装有闭路电视分别通往总管理处 各座入口装有智能化访客对讲及防盗密码大门 住宅单位建筑装修标准 预计500元 m2 电器除外 内墙身 客饭厅及睡房内墙身用沙浆批荡后再油上等乳漆 厨房墙身铺砌高级拼花磁砖至天花 浴室墙身铺高级拼花磁砖至天花 天花客饭厅及睡房天花用英泥沙批批荡后再油乳胶漆 客饭厅预先镶砌室内装修用之照明灯接线位 厨房及浴室设铝质天花 暗藏照明灯饰 地面客饭厅及睡房地面全部铺砌长条型实木地板连墙脚线 厨房地面铺砌高级瓷砖浴室地面铺砌高级拼花磁砖 并装设门 窗户客厅全落地浅色玻璃或大幅窗户浅色玻璃 睡房选用浅色玻璃 窗台铺设仿云石 花岗石面板 部分窗台转角位采用无框式设计 全幅玻璃更见透彻晶莹 门扇选用名贵榉木面实心大门连进口高级门锁 配防盗眼 室内门扇名贵榉木面门 厨房门用榉木面并让砌玻璃 厨房选用光滑面橱柜系列 配台面 嵌入式双头煤气煮食炉 抽油烟机 洗涤星盆连水龙头 浴室高档合资乳白色 美标 浴室三件洁具 假天花 嵌入式天花灯 壁灯 抽气扇 电话及有线电视客饭厅及主人睡房预埋电话插座及有线电视 电台接收插座 电力供应全屋电线皆入墙安装 客饭厅及所有睡房均装双位电源插座及入墙照明开关座 保安系统客 饭厅 装有访客对讲连警钟 主人睡房加装防盗警钟 停车场入口装置先进视像临察系统 各座入口装有智能化访客对讲及防盗密码大门 全部电梯内均装有闭路电视 建筑进程建议 建筑应配合营销 可通过打破以往的常规 先建设部分园林 再建楼体的方式营造一种氛围 当让购房者一路走来 远远的看到