小区物业管理方案（67页）.DOC

精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 秀泊经典小区秀泊经典小区物业管理方案物业管理方案 CCPM 2007 编制 邹 鹏 审核 宋敬达 批准 日期 2007 年 10 月 1 日 深圳市长城物业管理股份有限公司 南昌分公司秀泊经典管理处 目目 录录 1 0 项目基本情况 详见附表项目基本情况 详见附表 1 附表 附表 2 附表 附表 3 2 0 管理处愿景 使命和主要绩效目标管理处愿景 使命和主要绩效目标 2 1 管理处愿景管理处愿景 2 2 管理处使命管理处使命 2 3 2008 年度主要绩效目标年度主要绩效目标 3 0 项目分析项目分析 3 1 客户群体分析 详见附表客户群体分析 详见附表 4 3 2 客户需求分析客户需求分析 3 3 项目管理的重点及难点分析 详见附表项目管理的重点及难点分析 详见附表 5 3 4 项目关键成功因素 详见附表项目关键成功因素 详见附表 6 4 0 管理处的人力资源配置管理处的人力资源配置 4 1 管理处组织架构图管理处组织架构图 4 2 人力资源编织计划人力资源编织计划 4 3 管理职员主要职责分工 详见附表管理职员主要职责分工 详见附表 7 4 4 管理处服务时间表管理处服务时间表 4 5 各类组织成员名单各类组织成员名单 4 6 管理处年度培训计划 每年更新 管理处年度培训计划 每年更新 5 0 物业管理日常运作物业管理日常运作 5 1 客户服务客户服务 5 1 1 客户服务承诺客户服务承诺 5 1 2 关键客户清单 每年更新 关键客户清单 每年更新 详见附表 详见附表 8 5 1 3 业主委员会的成立和运作 详见附表业主委员会的成立和运作 详见附表 9 5 1 4 管理处公共关系的建立 详见附表管理处公共关系的建立 详见附表 10 5 2 入住及装修管理入住及装修管理 5 2 1 入住策划及实施方案 包括现场商业摊点方案等 入住策划及实施方案 包括现场商业摊点方案等 5 2 2 二次装修管理方案二次装修管理方案 5 3 安全管理安全管理 5 3 1 治安情况分析治安情况分析 5 3 2 人员进出控制人员进出控制 5 3 3 物品进出控制物品进出控制 5 3 4 应急响应预案应急响应预案 5 3 5 主要危险源管理方案 每年更新 主要危险源管理方案 每年更新 5 4 停车场管理停车场管理 5 4 1 小区交通组织图小区交通组织图 5 4 2 现有交通状况分析现有交通状况分析 5 4 3 车辆进出控制车辆进出控制 5 4 4 非机动车的管理非机动车的管理 5 5 消防管理 消防管理 5 5 1 消防演习方案消防演习方案 5 5 2 灭火应急预案灭火应急预案 5 5 3 存在隐患分析及整改设想存在隐患分析及整改设想 5 6 保洁服务 保洁服务 5 6 1 保洁员责任区域分工及排班表 详见附表保洁员责任区域分工及排班表 详见附表 11 5 6 2 保洁计划 详见附表保洁计划 详见附表 12 5 6 3 生活垃圾处理及垃圾分类管理方案 详见附表生活垃圾处理及垃圾分类管理方案 详见附表 13 5 6 4 重大环境因素识别管理 每年更新 重大环境因素识别管理 每年更新 5 6 5 保洁应急方案 详见附表保洁应急方案 详见附表 14 5 7 园艺养护 园艺养护 5 7 1 小区绿化平面图 小区绿化平面图 5 7 2 主要苗木清单及特性表 详见附表主要苗木清单及特性表 详见附表 15 5 7 3 园林保养计划 详见附表园林保养计划 详见附表 16 5 7 4 绿化租摆方案 绿化租摆方案 5 7 5 年度消杀计划 详见附表年度消杀计划 详见附表 17 5 8 共用设施设备管理 共用设施设备管理 5 8 1 设备设施运行 设备设施运行 5 8 2 房屋本体及共用实施维修养护计划 每年更新 房屋本体及共用实施维修养护计划 每年更新 详见附表 详见附表 18 5 8 3 机电设备维修养护计划 每年更新 机电设备维修养护计划 每年更新 详见附表 详见附表 19 5 8 4 设备设施大中修计划 每年更新 设备设施大中修计划 每年更新 详见附表 详见附表 20 5 8 4 1 电梯大中修计划 每年更新 电梯大中修计划 每年更新 5 8 5 公共能耗使用计划 每年更新 公共能耗使用计划 每年更新 5 8 6 房屋本体及设备设施完好率评估 房屋本体及设备设施完好率评估 5 9 社区文化 社区文化 5 9 1 客户需求分析 客户需求分析 5 9 2 社区文化活动计划 需每年更新 社区文化活动计划 需每年更新 5 9 3 节假日小区美化装饰布置方案 节假日小区美化装饰布置方案 5 10 空置房的管理空置房的管理 5 11 公共广告位的管理公共广告位的管理 5 12 商铺及店面的管理商铺及店面的管理 5 13 标识系统的管理 详见附表标识系统的管理 详见附表 22 6 0 财务管理财务管理 6 1 管理处收费标准一览表管理处收费标准一览表 6 2 特约服务项目及收费标准一览表特约服务项目及收费标准一览表 6 3 管理处服务费收支测算表 每年更新 管理处服务费收支测算表 每年更新 6 4 停车场收支测算表 每年更新 停车场收支测算表 每年更新 6 5 集中供暖系统收支测算表 每年更新 集中供暖系统收支测算表 每年更新 6 6 中央空调系统收支测算表 每年更新 中央空调系统收支测算表 每年更新 7 0 供应商管理 详见附表供应商管理 详见附表 23 1 0 项目基本情况项目基本情况 秀泊经典小区基本概况秀泊经典小区基本概况 秀泊经典小区位于南昌市青山湖燕鸣岛公园东侧 东邻青山湖大道 西邻 规划江大东路 南至青湖村 北靠城东四路 占地面积 99435 平方米 总建筑 面积 14 万平方米 一期住宅建筑面积约 7 1 万平方米 二 三期建筑面积约 7 万平方米 总户数共 854 户 其中一期住户 528 户 二期 326 户 车位数量 510 个 其中地面车位 86 个 地下车位 424 个 23 3 的建筑密度 住宅部分 1 4 的容积率 49 的绿地率 其建筑形式为欧式风格 产品由花园洋房 小 高层 高层景观公寓以及度假式酒店公寓和商业步行街组成 是一个集居住 休闲 购物 娱乐为一体的综合社区 秀泊经典由南昌金昌利房地产开发有限公司开发 宁波联合集团的骨干企业 宁波联合地产和杭州钱塘集团共同投资建设 在秀泊经典的设计上檐廊是秀泊 经典一期的典型建筑符号 而围绕檐廊演绎的江南庭园是一期景观的主题 为 了实现社区价值的升级 高层庄园专为 庄园领主 营造了亚太海滨风情 秀 色 宁静 通透 自然 文化 休闲 健身无一不足 可亲可近 又可赏可用 以整体效果带动局部个性空间 纵横交错 层次分明 主题突出 平面视觉依 托立体空间 整体效果个性鲜明 从而形成了 一个社区 两种景观主题 的 独特景观 呈现亚太海滨风情的园林刚柔并济 阴阳共生 丰富的空间层次让 每一处视角都雍容典雅 简单与厚重交织中如华丽乐章 情韵如诗 铸造一个 可以生长的 可亲可近的绿色空间 同时 在小区的文化内涵上秀泊经典是第 一个在南昌提出人与环境 人与建筑 建筑与环境 建筑与建筑 人与人之间 的五重和谐的高档社区 低层低密度 亲和邻里 睦邻文化是秀泊经典的最佳 形式和产品 项目基本情况项目基本情况 项目名称秀泊经典 座落位置南昌市青山湖大道 888 号项目四至东临青山湖大道 西临规划 江大东路 南至青湖村土地 北靠城东四路 占地面积 M2 99435M2 容积率 1 4 绿化率 49 总建筑面积 M2 14 万 M2 可收费面积 12 万 M2 绿化面积 48723 15 M2 竣工时间 2005 04 一期 2007 12 二期 入住时间 2005 年 7 月 一期 发展商简介 投资商 宁波联合地产 杭州钱塘集团 发展商 南昌金昌利房地产开发有限公司 设计商 中美华盛建筑设计有限公司 住宅面积 M2 多层 25 栋 6 8 万 M2 高层 6 栋 4 3 万 M2 公 建 幼儿园 2000 M2 写字楼无 商业面积 2300 M2 临街商铺 会所 M2 约 2000 功能配置物业办公室 社区办公室 麻将休闲包房 停车场 停车位共 510 个 其中地下停车位共 424 个 地上停车位 86 个 已租 52 个 已售 68 个 停车场出口共 4 个 入口共 4 个 小区出入口 2 个 垃圾站无化粪池8 个水池 箱 70M3 燃气 市政燃气 专用燃气站 其它 空置房情况一期空置 26 套 二期未入住 主要设备设施一览表 因二期开发商尚未移交资料 故部分设备暂无法统计型主要设备设施一览表 因二期开发商尚未移交资料 故部分设备暂无法统计型 号 号 序号 设备设施名 称 品牌型号数量规格安装位置购置时间生产厂家 1变压器变压器 2电梯电梯许继西门子许继西门子18XJE9000FK二期高层二期高层2006 年年 7 月月 河南许昌河南许昌 3变频水泵变频水泵 4加压水泵加压水泵 5消防水泵消防水泵 6智能道闸系智能道闸系 统统 富士富士7 套套FJC T6一二期一二期2007 年年 7 月月 富士智能富士智能 7监控摄像头监控摄像头 8煤气报警系煤气报警系 统统 9红外报警系红外报警系 统统 物业管理用房清单物业管理用房清单 序号房屋类型位置面积 M2 原设计用途租金备注 1管理处办公室幼儿园30幼儿园无 2客户服务中心幼儿园30幼儿园无 3职员宿舍26 栋200会所无暂为幼儿园 4职员食堂26 栋70会所无暂为幼儿园 5消防控制室幼儿园20幼儿园无 6保安监控室幼儿园20幼儿园无 7库房幼儿园20幼儿园无 8维修操作间幼儿园10幼儿园无 9保安岗亭大门口15门岗无 合计415 2 0 管理处愿景 使命和主要绩效目标管理处愿景 使命和主要绩效目标 2 1 管理处愿景管理处愿景 南昌市优秀样板小区 2 2 管理处使命管理处使命 服务秀泊千家万户 构建和谐经典小区 长城物业企业理念长城物业企业理念 服务宗旨 服务宗旨 服务业主 报效社会 企业愿景 企业愿景 创中华物业管理民族品牌 我们深信公司的价值源于顾客满意经营顾客满意经营 只有每时每刻用心关注顾客的需 求和期望 并及时行动 才能赢得顾客的认可和社会的认同 从而赢得更多的 市场分额 我们致力于创造一个使职员获得工作乐趣 实现个人梦想的工作环环境 同时倡导 严守工作程序 勇于承担责严守工作程序 勇于承担责 任 用心做事 创新思维 少计较一时任 用心做事 创新思维 少计较一时 得失 以诚相待 信守承诺得失 以诚相待 信守承诺 在管理工作中 我们强调结果和绩 效 遵循 结果驱动过程结果驱动过程 的管理准则 我们所做的一切都应不断改进 追求卓 越 企企业业文文化化建建设设 在 20 年的发展历程中 长城物业的 管理层始终高度重视企业文化的培育和 建设 并视她为企业可持续发展的动力源泉和核心竞争力 在实践中 我们提 出了 服务业主 报效社会 创中华物业管理民族品牌服务业主 报效社会 创中华物业管理民族品牌 的最高使命 以此为 指引 长城物业努力培育 全员参与 追求卓越全员参与 追求卓越 的企业精神 积极塑造 专专 业 诚信 亲切业 诚信 亲切 的企业形象 形成 结果驱动过程结果驱动过程 的管理文化 顾客满意顾客满意 经营经营 的服务文化 质量质量 成本双否决成本双否决 的经营文化以及 增值及效能最大化增值及效能最大化 的团队文化 通过企业文化力的作用 很好的调整了职员的工作心态 通过对 职员进行有效地激励及约束 使职员的发展方向和公司的成长高度统一 人力 资源最终发挥最大化效能 2 3 2008 年度主要绩效目标年度主要绩效目标 费用收缴率预算执行率管理责任事故职员满意度 指标值80 80 1 1 78 3 0 项目分析项目分析 3 1 客户群体分析客户群体分析 所占比例 结构划分 数量比例 需求分析措施 儿童 12 岁以下 766 游乐场举办各种活动 青少年 12 20 岁 156 13 足球场运动场地加大社区活动力度 青年 20 35 岁 426 35 运动器材少举办业主与员工联谊 中年 35 50 岁 431 36 绿化加强养护和移植 年龄 老年 50 岁以上 1149 健身器材和场地少 增设健身器材和游乐 设施 公务员46338 上班时间车辆进出口 经商16814 车辆进出小区 企业职员918 出门交通问题 职业 赋闲在家48140 就近菜市场 业主 租住 3 2 客户需求分析客户需求分析 需求分析 就上述住户结构 结合 2007 年业主意见调查问结果分析 业主需求或表示对当 前服务不满的业主要集中在以下几个方面 游乐设施设备 绿化的种植及其养护 房屋质量问题 停车场收费问题及其停车问题 3 3 项目管理的重点及难点分析项目管理的重点及难点分析 内容摘要 共用设施设备存在的主要工 程遗留问题 单元门闭门器和可视电话问题 房屋墙体裂缝和渗水 现象 物业权属纠纷 群体性投诉 保洁打扫卫生及其保安不巡逻问题 过激维权 重大法律投诉 开发商在开发管理上存在的 问题 问题的历史情况做详细 的分析 储藏间渗水及下储藏间处放车不方便问题 属于设计 问题 从入伙到现在一直有储藏间渗水问题得不到彻 底解决 下车道设计也有问题 使得车辆进出及其不 方便 3 4 项目关键成功因素 4 0 管理处的人力资源配置 4 1 管理处组织架构图 附图 经 理 客服 中心 护卫 组 保 洁 组 工 程 组 4 2 人力资源编织计划 职 位岗位职责编制 人 总编制 人 经 理负责小区全面工作 11 行政组厨 师做饭 伙食采购等 11 客户主管 客户服务工作 品质督察 社 区活动等 1 客户服 务中心 物管助理 客户服务 资料归档 客户入 伙 装修手续办理 收缴费用 4 5 护卫主管 小区公共秩序维护 车辆管理 突发事件处理等工作 1 护卫组 护卫员公共秩序维护及车辆指挥工作 29 30 工程主管负责工程方面整体工作 1 技工班长 公共设备设施维修养护 日常 维修 物料管理 装修管理 分包方监管等工作 1 工程组 技 工 公共设备设施日常维修养护 维修服务 4 6 保洁员 26 保洁组 绿化工 4 外包 总编制 人 43 4 3 管理职员主要职责分工 详见附表管理职员主要职责分工 详见附表 7 姓名职位主要职责具体工作内容 预期 绩效 月度年度 实际绩效 姓名职位主要职责具体工作内容 预期 绩效 月度年度 实际绩效 邹鹏经理全面负责 全面监管小区 各项工作 督 导并考核 完成 2008 年 全班绩 效 熊双平熊双平物管助理物管助理 客户服务工 作 品质督 察 收费及其日常全面收费及其日常全面 工作 工作 费用收缴率费用收缴率 达到达到 88 8 王壮红王壮红理物管助理物管助客服客服 费用催缴 装 修手续办理 联系关键客户 上门回访 上门回访及上门回访及 时率时率 100 0 俞丁路俞丁路物管助理物管助理行政行政 物料管理 客 户服务 资料 归档 各种通 知通告归档 员工档案的整 理 物料消耗控物料消耗控 制在预算内 制在预算内 员工满意度员工满意度 80 0 彭军伟彭军伟物管助理物管助理环境环境 清洁绿化分包 监管 客户中 心投诉 建议 请修受理 信 息维护 把业主投 诉卫生状 况控制到 最低 陈亚勤陈亚勤物管助理物管助理外联外联 客户入伙 收 缴费用 社区 活动 外联及 交办日常事务 一年内不少一年内不少 于社区活动于社区活动 4 次 次 4 4 管理处服务时间表管理处服务时间表 时间段时间段班次班次当班人次当班人次 8 30 11 30行政班行政班1 14 00 17 30行政班行政班1 8 00 14 30早班早班1 14 30 20 00晚班晚班1 4 5 各类组织成员名单 如消防义务小分队 应急预案工作小组等 各类组织成员名单 如消防义务小分队 应急预案工作小组等 消防义务小分队 敖中辰 张闻闻 蔡猛 何贵春 黄茂英 应急预案小组 陶庆 夏金斌 夏招金 熊伟 赵培 4 6 管理处年度培训计划 每年更新 管理处年度培训计划 每年更新 年度培训计划 培训对象 培训对象 管理处基层职员 计划人数 计划人数 3030 培训类别培训类别课程类别课程类别 能力能力心态心态序序 号号 培训课程培训课程 培训培训 时间时间 学学 分分 必必 修修 选修选修基基 本本 拓展拓展 基基 本本 拓展拓展 培培 训训 方方 式式 培培 训训 师师 1 行政资源 组织与组织 战略 1 月 1 内 培 2 行政资源 管理与管理 纲要 2 月 1 内 培 3 人力资源 职业支持3 月 1 内 培 4 流程资源 前期与入伙 管理 4 月 1 内 培 5 流程资源 安保与车管 服务 5 月 2 内 培 6 流程资源 服务供方管 理 6 月 1 内 培 7 流程资源 园艺与保洁 管理 7 月 1 内 培 8 流程资源 设施与设备 管理 8 月 1 内 培 9 流程资源 流程绩效测 量 9 月 1 内 培 10 客户资源 客户保持10 月 2 内 培 11 客户资源 目标客户11 月 1 内 培 12 客户资源 客户绩效测 量 12 月 1 内 培 5 0 物业管理日常运作物业管理日常运作 5 1 客户服务客户服务 5 1 1 客户服务承诺 附表 客户服务承诺表客户服务承诺表 项目 内容目标 管理处办公室每天 08 30 17 30 运作时间 客户服务中心每天 08 00 20 00 项目 内容目标 紧急事件立即处理 口头投诉3 天内回复投诉处理 书面投诉3 天内书面回复 有人被困15 分钟内救援 电梯故障 无人被困2 小时内恢复运行 生活水箱每半年清洗一次并送检水样 水池清洗 中水水箱每年清洗一次 一般情况1 小时内到场处理 供水中断 非办公时间2 小时内到场处理 一般情况1 小时内到场处理 供电中断 非办公时间2 小时内到场处理 空调系统保养检查每三月一次 发电机检查每半年保养并试机一次 配电房检查半年保养 年保养供电系统 全面检查每年全面检查一次 供水系统保养检查 每月保养 每年全面检查一次 一般检查每月一次 消防系统 全面检查每年全面检查一次 防火演习有业主参加 每年必须至少进行 2 次全管理处的 灭火应急方案的演练 其中应当至 少 1 次需要组织小区内客户参与 客户满意度测评测评每年 1 次 11 月份进行 项目管理报告月度工作管理报告每月 10 日前公示 项目 内容目标 管理费收支报表 本体维修基金收支报表 每季度第一个月 20 日前公示 年度管理工作报告每年 1 月底前公示 上述服务承诺 我们定必竭尽所能 务求达到指定目标 上述服务承诺 我们定必竭尽所能 务求达到指定目标 5 1 2 关键客户清单 每年更新 1 关键客户名单 序序 号号 业主业主 姓名姓名 房号房号联系方式联系方式出生日期出生日期 教教 育育 程程 度度 特长爱好特长爱好工作单位工作单位 1 备注备注性格 脾性 2 个人特点 为何列 为管理处关键客户 等 1刘蔚16 2 5021376717210110 25 本 科 唱歌 跳舞 主持 江西电视台 生活新发现 1 活泼开朗 2 在电视台工作 为 媒体事业单位 2曾敏16 1 1011397086797907 08 本 科 江西省文化 厅 3罗丹5 3021317783091607 21 本 科 南昌市国税 局 4 李利 锋 5 2021387008819212 17 本 科 医生 江西省医学 院一附院 江西医学院移植中心 5杨侃25 2 602138 350035311 20 本 科 市公安局 6戴持4 1 10113807081170 本 科 副处长 江西省公安 消防总队 对物业工作非常支持 7 夏越 云 23 2 2021370703068804 05 江铜集团银 山矿业有限 公司 副总 经理 湖南人 大力支持物业 8邓哲9 2 5021380791109605 14 本 科 武汉理工大 学 对物业相当支持与配合 9 孟范 昆 10 2 501809816903 23 本 科 教师 和蔼可亲 大力支持物 业工作 10 葛方 琼 16 2 2021397097826201 09唱歌 跳舞 南昌十七中 学退休教师 有亲合力 号召力 大 力支持物业 管理处关键客户数量 14 占小区总户数比例 3 5 1 3 业主委员会的成立和运作 未达到法定条件 未成立 5 1 4 管理处公共关系的建立 部门姓名职务 职责 范围 联系 电话 与之重要 业务沟通 记录 关系维护 情况 关系 状态 管理处对口 联系人 社区工 作站 涂书 记 书记 主管 社区区沟通正常 良好邹鹏 派出所 辖区 民警 熊警 官 民警 社区 民警主堵车正常良好邹鹏 居委会 涂春 生 社区 主任 社区 工作共同举办 六一 钢 琴晚会 正常良好邹鹏 城管执 法队 王队 长李 队长 队长 违章 搭建13007221110 共同维护小 区整体形象 正常良好邹鹏 开发商姚总副总 分管 物业 8192233车场开放正常良好邹鹏 开发商 瞿成 东 水电 工程 师 主管 工程修复小区漏 水储藏间 166 个 正常良好邹鹏 5 2 入住及装修管理入住及装修管理 5 2 1 入住策划及实施方案 包括现场商业摊点方案等 序号步骤顾客感受期望或需求满足措施 运作绩效指标 11 卢光 明 陶菁 7 1 30213970956086 10 25 08 11 省检察院侦 查监督处 把车位建成了车库 经 常无理取闹 12 张发 寿 13 1 30213970015670 由于下水井盖和单元门 的问题已经一年多拒绝 缴物业管理费 13 付海 平 20 1 402626232012 21 南昌金像专 业冲印有限 公司 垃圾问题及其墙体发霉 等问题一直拒绝缴纳物 业管理费 14谈浔17 2 2011397090247409 08东湖区委提出相当多要求 提供过程 工作标准 1 入住手续 办理 担心长时间等 待 能够迅速办 理各种手续 加强物管助理培 训 能够熟练并 有步骤的办理手 续 手续办理及时 率 90 及客户 满意度 90 2 验房 1 担心自己验 房时发现的问 题 不能够尽 快的解决 2 房屋存在严重 的质量问题 验房时发现 的问题能够 在最快的时 间内解决 1 验房时维保单 位应派人跟随 具体问题现场给 予业主答复 2 如房屋质量问题 严重的应及时 尽快与施工单位 协调负责人去现 场处理 维保及时率及 回复率 90 3 收费 物业公司是否 会乱收费 提供合理收 费依据 业主交费时 为业 主提供收费依据 及测算标准 客户满意度 80 4 留存钥匙管 理或申办装 修 钥匙放物业是 否安全 装修 怎么收费 物业对钥匙 有严格的管 理要求 最好 是物业给施 工单位开门 现场安排工 作人员监督 施工单位 装 修收费 提 供合理的收 费依据 1 制定领用钥匙 规定 2 每天下 班前对户内进行 检查 3 装修注 意事项 做好防 水处理 装修巡 查监管 客户满意度 80 5 2 2 二次装修管理方案 一 业主申办 二 审批 三 装修巡查及其监管 四 验收 装装修修装装饰饰管管理理方方案案 一 业主 用户 在对房屋进行装饰装修时 必须会同其委托的装修者 提前三天向物业公司申报登记 填写 房屋装饰装修申请表 一式二份 如实申报装修项目 标准 施工人数 拟开工时间和竣 工时间等内容 并签定 装饰装修协议 二 申请人如为业主 须向物业公司提供业主的购房合同 或房产证 及本人身份证的复印件 如为承租人须向物业公司提供业主的购房 合同 或房产证 业主委托书 承租人身份证等资料的复印件 三 申请人应向物业公司提交装修合同复印件 交验装修者 承建 资格证书 原件 四 确需改变建筑物主体或承重结构 明显加大负荷的 应委托建筑物 原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案 报政府设计审 批部门审批 五 确需改动 暗藏燃气管道设施 应提前一个月向供气单位提出申请 由供气单位组织实施 六 装修施工作业应遵守消防规定 需消防报建项目 应得到消防主管 部门批准后实施 装修施工作业现场至少应配备两个灭火器 七 装修需向环境保护主管部门申报的 应得到环境保护主管部门批准 后实施 八 装修需改变原房屋功能的 应向规划主管部门批准后实施 九 如为复杂的装修 申请人应向物业公司提供相应设计图纸 十 开工申请登记完成后 装修作业人员应到秀泊经典客户中心办理登 记手续 并领取临时出入证 装修期间 申报人应积极配合物业公 司进行的监督检查 及时整改物业公司提出的违章问题 5 35 3安全管理安全管理 5 3 1治安情况分析 秀泊经典小区位于南昌市青山湖燕鸣岛公园东侧 东邻青山湖大道 西邻 规划江大东路 南至青湖村 北靠城东四路 位置较偏僻 主要是在人员控制 方面做得不是全面 不能做到进入小区外来人员都询问确认 晚上进出小区车 辆到凌晨 4 点左右 治安情况较为稳定 5 3 2 人员进出控制 对进出人员进行登记 包括装修 来访 商贩 5 3 3 物品进出控制 任何物品 工具进出小区都进行登记 家具等各类物品要出小区必须出具客服 中心发放的放行条 备注 应包括护卫岗位设置平面图 巡逻路线图 布防图 秀泊经典护卫布置方案秀泊经典护卫布置方案 一班二班三班岗位备注 赵培朱俊蔡猛301 岗 班长巡逻 实行签到制 敖中辰何贵春熊伟302 岗 大门岗 徐嘉豪熊明亮夏招金302 岗 侧门岗 张闻闻吴刚涂烈304 岗 售楼部 周迪翔向德耀李强305 岗 巡逻岗 熊颐黄茂英邓华妹306 岗 消防中心 胡根云303 岗 车场巡逻岗 实行签到制 301 负责班长职位 负责全班工作状态的监督和小区内巡查工作 302 负责进出大门口的人员 车辆控制 发现陌生 可疑人员及时通知各岗位 进行跟踪 303 负责停车场的巡查及其次序 发现乱停乱放现象及时整改 发现可疑人员 及时通知各岗位巡查跟踪 304 负责售楼部的开门及其安全问题 及时通知各岗位跟踪 305 负责小区内各栋的巡查 发现可疑人员和车辆及时询问并跟踪 306 负责监控中心的监控 发现可疑现象及时通知各岗位跟踪 5 3 4应急响应预案 具体包括 A 停电 B 停水 C 停热 D 燃气泄漏 E 刑事 治安 事件 F 失窃 G 外来人员挑衅滋事 H 自杀 I 意外伤亡 触电 溺水 煤气中毒 J 病危人员救助 K 跑水 L 防汛 M 防风 台风或沙尘暴 N 恐怖袭击 O 公共卫生事件 如 传染病等 P 地震 Q 电梯困人 R 聚众集会 S 媒体曝光 T 设施设备故障 损坏 U 车辆损坏 割伤 V 简易交通事故处理等 水侵事故的应急处理流程图 出现事故 关闭事故阀门 维修排除故障 清理现场 记录并汇报 向受损用户道歉 B 电梯困人事故处理 A 公共卫生突发事件应急处理预案公共卫生突发事件应急处理预案 A 1 定义 公共卫生事件是指具有危害人体健康甚至危及人的生命的传染性病菌及侵 害人们生活环境的害虫等事件 出现事故 安抚被困人员 通知维修人员 解救被困人员 维修排除故障 维修排除故障 维修排除故障 A 2 工作流程 A 3 适用范围 适用 SARS 禽流感等疫情地区 A 4 职责 A 组织机构 为应对公共卫生突发事件的发生 管理处部成立防治工作领导小组 做到统一 领导 统一指挥 组长 邹鹏 副组长 陶庆 熊双平 组员 黄勇 蔡猛 赵鹏 夏金斌 B 小组的职责 根据公司的指示 负责本小区在突发公共卫生事件时 及时做 好组织 指挥 协调和服务保障等工作 准确了解和掌握小区疫情及防治工作 动态 及时向公司及小区居民传递相关信息和情况 A 5 演习要求 A 每年管理处组织一次演习 培训 全面掌握处理事故的个人防护知识和技 巧 积累了应对突发公共卫生事件的经验 B 灭火应急预案 C 存在隐患分析及修改设想 B 停电事件应急预案停电事件应急预案 B 1 目的 为应对突发停电事件 正确 迅速 有序地组织和恢复电力供应 减轻停电成 的影响和损失 促进事故应急工作的制度化和规范化 提高事故应急的快速反 应能力 制订本预案 B 2 适用范围 管理处停电事件 B 3 组织机构与职责 B 4 停电应急领导小组及职责 成立停电应急领导小组 组长 黄勇 副组长 陈洪标 组员 胡一中 陈国泉 统一领导指挥停电 事件应急处置工作 B 5 相关部门 应急机构 及职责 客户服务中心 电话通知供电局及做好业主解释工作 工程组 立即检查原因及其检修 护卫组 做好小区安全防范措施 按照统一部署和各自职责配合做好停电应 急工作 C C 防风突发事件应急处理预案 防风突发事件应急处理预案 防风事件是指由于台来临致使建筑物 树木等受到破坏 影响人们正常生 活的事件 适用范围 适用本小区突发台风事件 职责及组织机构 为了应对台风突发事件的发生 管理处成立防治小组 做到统一指挥 分 工协作 组长 陶庆 副组长 黄勇 组员 蔡猛 赵培 朱俊 小组的职责 根据公司的指示 负责本小区在台风突发事件时能及时做好组织 指挥协调 展开等工作 准确了解和掌握本在小区台风突发事件时的动态 及 时 向上级和客户通告台风事件相关信息 工作流程工作流程 序号工作内容执行人工作要点备注 1 当值班长通知客户中心 电梯公司人员 当值技工 2 当值技工 迅速查看现场 果断进行处理 检查所的地漏及 水泵 固定高大 树木及容易被吹 落的物品 确认突发台 风事件 通知技 工 3 黄勇 关闭所有门窗 指挥车辆全部进 入地库 检查招 牌及可能会吹落 的物品 4 蔡猛 说明此次突发台 风情况 提示客 户注意防范事项 5 陶庆 总结此次突发台 风事件处理的情 况 找出不足之 处 演习要求演习要求 管理处每年要组织一次突发台风事件的演习 培训 使管理处的每位员工都能 掌 握突发台风事件处理的程序 5 3 5主要危险源管理方案 每年更新 序 号 危险源 现状 目标 指标控制方案负 责 人 进度 要求 检 查 人 完成情 况 1 电梯机房温度过 高导致设备故障 保持温度 在 40OC 以 下 避免 电梯设备 因温度过 高而引发 故障 事故下降率为 零 1 加装温度计对温度进行监控 2 电梯周 季检查表 3 电梯周 季检查表 4 打开机房门 在机房 门外加装通风网 电 梯 公 司 与 工 程 技 工 加装 温度 计 管 理 处 经 理 2 1 消杀药品使用 不当 2 自身防护不当 3 消杀药品 将药品给 小区人员 带来的伤 害降至最 低 中毒率为零提前出通知 并注明用药范围 地 点 并在小孩易到的地区打药后 设置明显标志 监督作业人员防 护用品的使用情况 并作相应提示 客 服 每次 作业 管 理 处 经 理 3 火灾发生时 1 防护器具失效 防护器具 配置满足 合格率 100 1 按作业指导书对消防设备进行 检查 保养 全 体 每年 两次 管 理 紧急处理 张贴温馨提 示 总结报 告 或不全导致的人 身伤害 2 消防设备器 材损坏导致火灾 扩大 3 人员培训不 到位 导致救火 时人身伤害 要求 全 部合格有 效 消防 设备器材 完好 2 消防系统出现故障及时修复 3 灭火器材到期失效及时更换 4 加强义务消防队 消防知识的培 训 5 组织进行消防演习强化消防知识 增强应变能力 6 加强消防知识宣传 7 制定灭火应急方案 员 工 培训处 经 理 5 4 停车场管理停车场管理 秀泊经典停车场管理方案秀泊经典停车场管理方案 一 车辆管理规定一 车辆管理规定 车辆停放是精神文明的重要体现 秀泊经典管理处将向业主 使用人做好宣传工作 共同劝阻 制止乱停放现象的发生 自觉到指定停车泊位停车 1 对秀泊经典的业主 使用人和单位的车辆进行详细的登记 并建立车辆档案 车辆型号 车牌号码 颜色等 对已登记备案的车辆发给秀泊经典出入通行证 2 为业主临时停车提供方便 秀泊经典设有地面停车场和地下停车场 地下停车场停放已 购买车位的业主车辆 其它车辆一律停放在地面车场 地面停车采取按时收费办法 暂不 实行包月收费 地下车场实行包月收费方式 收费依据参照南昌市物价局洪价费字 2004 17 号 关于制定南昌市住宅小区停车管理服务收费标准的通知 和业主与开发商签定 的 商品房买卖合同 实行 3 已购买地下停车位的车主 可到秀泊经典客户服务中心办理停车位使用手续 4 对业主 使用人已租赁的泊位 秀泊经典管理处将负责做出相应控制 确保停车方便 5 各种车辆不得在秀泊经典小区道路上随意停放 临时进入秀泊经典的机动车应在指定地 点停放 严禁车辆在道路交叉口停放 6 停放在停车场的所有车辆 车主必须关好车门 车窗 带走贵重物品 车场管理人员如 发现车辆门窗未关好等情况 应及时通知管理处客户服务中心联系车主 同时派护卫现场 职守 防止车内物品丢失 7 停车场只提供场地 车位有偿使用 不负责车辆的保管 如车辆丢失或损坏 停车场不 负责赔偿 8 车辆进入秀泊经典应减速慢行 最高时速不得超过秀泊经典限速标志的规定 进出车场 时遇对面行来车辆 应做到先出后进 9 秀泊经典停车场不准学习驾驶机动车 严禁试车和随意鸣喇叭 10 谢绝出租车进入秀泊经典小区 紧急情况除外 紧急情况下进入小区的出租车同样实 行计卡出入 按小时收费 对外来人员乘坐的出租车谢绝其进入入内 11 对进入秀泊经典的车辆维持一定的清洁度 保证其不污染道路 5 吨以上大型机动车未 经秀泊经典物业管理处许可 不得进入秀泊经典小区内 车辆停放必须服从现场护卫员指 挥 注意前后 左右车辆的安全 不得停放在绿化带和人行通道上 12 装载装修材料的车辆进入秀泊经典 应停在规定场地装卸材料 不得影响秀泊经典的交 通 装载装修材料的车辆驶离秀泊经典还需出示业主的书面证明或经业主确认 方可驶离 13 对所有进出秀泊经典的车辆都实行凭车辆出入卡进出 门岗在值班记录上做好外来车辆 的登记工作 包括写清车辆进出的时间 车牌号码及门岗保安的姓名 14 应妥善保管好在使用中的车辆临时出入卡 必须保证有具可查 不能有流失现象发生 二 停车场守则二 停车场守则 为规范停车场的使用及管理 营造规范的居住环境 特制定本守则 1 包月车的车主于每季度最后一个月月底前到管理处客户服务中心缴交下一季度的各种费 用 物业助理将收取的停车费用统一登记在 停车场收费台账 上 并对车主开具正规停 车发票 停车卡专车专用 不得转借他人 2 临时停放车辆进行智能刷卡按小时进行收费 由门岗护卫根据电脑显示进行收取 并开 具正规发票给车主 收费时必须先给票再收费 车主不要的发票必须进行登记 下班时上 交班长 由班长上交护卫主管 3 月租车的车主只可将其车辆停在其所属车位范围内 由当班地下车库护卫员进行跟踪指 挥 临时停放车辆必须按地面车场划线停放 不得随意停放在其它通道 尤其是消防通道 上 地面车位由地面巡逻员统一负责 大门口内外禁止停放任何车辆 大门口内外两侧由 大门口护卫进行负责 4 停车场只能作为停车之用 不能用作维修车辆 储存货物或其它用途 5 车场内严禁吸烟 严禁在车场内加油 6 载有易燃 易爆 或有毒 危险品的车辆不得在车场停放 7 在车场内必须按限速行驶和按车场指定路线行车 8 在车场内行车必须注意安全 以免损坏停车场设施和其它车辆 如有损坏 当班护卫员 必须及时上报客户服务中心和护卫主管 当班护卫现场控制好车辆 管理处根据实际情况 向损坏者索赔 经管理处主管以上领导同意后车辆方可放行 9 车主如遗失停车卡 应马上通知秀泊经典管理处客户服务中心 护卫员接到车主反映后 也必须第一时间通知客户服务中心 客户服务中心物业助理收取 30 元手续费后补发新的停 车卡 同时必须在第一时间内将旧卡挂失报停 10 任何车辆没有车场进出卡 包括月卡和临时停车卡 一律不得放行 如车主遗失车卡 按上述第 9 条操作之后 车主如需将车辆开出小区 必须让车主出具三证 即 车辆行驶 证 驾驶证 身份证 当班护卫进行仔细核对 并将上述三证进行复印 然后让车主 写出一份 车卡遗失声明 后方可同意其车辆离场 11 秀泊经典管理处不负责保管随车物品 12 车主如违反车场守则 秀泊经典管理处有权拒绝其车辆停放 三 秀泊经典装卸货物管理规定三 秀泊经典装卸货物管理规定 装卸区域的位置 对于搬运装修材料等车辆谢绝进入小区内部 管理处统一设立装卸区域 位于大门口 可 用管理处提供的板车进行搬运 装卸区的使用范围 1 搬运装修材料的车辆 2 搬家公司的车辆 装卸区的管理 1 装卸货物时 必须在指定的装卸区内进行装卸货物 不得阻塞通道 2 所有装卸的进出车辆必须服从护卫员的统一管理 不得乱停乱放 3 不得在入口处 楼梯 平台或任何通道留置任何货物 物品 箱柜等将上述地方阻塞 4 一切货物 物品只能在管理处指定的时间 通道装卸和运送 5 业主的家具 设备及装置等搬离前 须事先取得管理处的书面同意 凭管理处客户服务 中心发出的 放行条 搬出 门岗护卫留下 放行条 夜间 8 00 后禁止一切物品搬离小 区 四 车辆管理工作标准四 车辆管理工作标准 1 道路线型 断面与整个建筑群体布置相协调 2 车行道通畅 出 入口标志明显 3 外来车辆未经许可 不可进入地下车库 地面及地下车库车辆停放规范有序 4 进入停车场内的车辆 服从物业公司管理 护卫进行跟踪 5 凡装有易燃 易爆 剧毒品或有污染物品车辆或 2 5 吨以上货车 一律不准驶入 6 驶入停车场的车辆均需减速 时速不超过 15 公里 无鸣笛现象发生 救护车 警车 救火车除外 7 停车场内的所有车辆均纳入物业公司管理范围 作到车证齐全 一车一卡 见卡放车 8 车辆管理人员礼貌待人 热情周到 9 车辆管理员要熟知车主姓名 车型 车牌号 铺号 车位 10 车辆管理人员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况 遇有门未锁 灯未关 漏油 漏 水等现象发生时 立即通知客户服务中心联系车主 并进行现场看守 11 停车场内无货物堆积 道路阻塞现象 12 停车场内地面无水 无油 无污 无纸屑 无烟头等杂物 13 停车场道路平整无坑 无尖锐物 无金属钉状物 14 停车场内有明显禁烟标牌 且消防器械及设施均配备齐全 使用功能完好率 100 15 停车场内交通事故年发生率不超过 2 丢失事故发生率为 0 16 地下停车场光线明亮 能见度高 目测距离 50 米以上 17 临时停放车辆收费率 100 18 每车位文字档案齐全 资料准确率 100 19 外来进出车辆有登记 完成率 100 准确率 100 五 班长职责五 班长职责 1 接受护卫主管的直接领导 2 领导下属详细记录车辆进出情况 认真检查 有效阻止危险品进入停车场 3 熟悉停车场的建筑设施及固定车位的情况 4 熟悉停车场管理的各项规章制度及安全应急方案 5 迅速 妥善处理好社会性事件 事故 并及时向上级汇报 6 组织 指导下属参加各项培训 7 在工作中要运用礼貌用语文明服务 积极为顾客解决各种困难 提供方便 8 主持每日的班前 班后会议 认真做好工作日记和记录 做好交接班工作 9 完成上司下达的各项工作任务 六 停车场护卫员职责六 停车场护卫员职责 1 积极指引车辆安全驶入车位停车 检查并提示车主锁好车门窗 并详细记录车辆进出 时间 车况及车牌号 2 做好对机动车的监护及车场的安全巡逻工作 3 按规定对停车场内的临时停放车辆收取车辆管理费 并做好票款的交接 保管工作 4 提示司机严格遵守停车场的安全管理规定和使用规定 5 严格杜绝停车场内有明火作业的情况发生 6 认真检查停车场内的消防设施 器材 保持正常使用状态 7 对车场周围的施工情况进行管理 避免因施工影响到秀泊经典的正常停车秩序 8 阻止未经许可或未办理地下停车位相关手续的机动车辆使用车库 9 阻止装有易燃 易爆 危险物品的车辆驶入停车场 发现问题应立即向班长或主管报 告 10 阻止无关人员 闲散人员 包括非工作需要的员工 穿行车库 逗留 11 对停放一天以上的车辆要记录 并报告班长和主管 12 严格禁止在停车场内停放非机动车和存放货物 发现情况立即制止 无法制止立即向 班长或主管报告 13 认真做好当班各种记录 并做好交接班工作 14 完成上级下达的各项工作任务 七 交通意外事故的处理预案七 交通意外事故的处理预案 护卫员在发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时 1 应立即用通讯设备报告保安班长发生交通意外事故现场的具体位置 并通知护卫主管 2 留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场 抢救伤者 3 对重大的交通意外事故须请示保安主管进行支援 4 护卫主管接到报告后立即报告管理处经理 并迅速赶赴现场参加抢救 5 护卫班长或主管调遣指挥门岗保安员维护现场秩序 交通秩序 6 送重伤者到医院抢救 7 报交警大队事故 电话 120 事故发生的时间及地点 事故造成的伤亡及损失情况 已送抢救情况 8 经理接报后立即赶赴现场 根据现场情况进行指挥协调 并报分公司总经理 5 4 1 小区交通组织图 5 4 2 现有交通状况分析 应具体描述固定 临时停车位的数量 车辆平均停 泊量 各类停车卡办理情况 道路状况 交通设施等 5 4 3 车辆进出控制 实行一车一卡制 5 4 4 非机动车的管理 非机动车一律停放地下室 如果是装修工人一律停放大门外 整齐摆放 5 5 消防管理 消防管理 5 5 1 消防演习方案 消防演习方案消防演习方案 一 本次演习的指导思想及目的 一 本次演习的指导思想及目的 1 通过演习进一步提高业主及员工的防火意识和灭火自救能力 防止重大火灾发生 杜绝群死群伤的恶性火灾事故 减少一般火灾 为小区创造一个良好的生活环 境 2 增强工作主动性 根据实战演习取得效果和经验 认真总结力争做到早预测 早发 现 早处置 力争把问题消除在萌芽状态中 4 通过消防演习加强防火宣传教育 增强全体业主及本公司员工的消防意识 使大家 时刻警惕警钟长鸣 5 为达本次消防演习的最佳效果 消防实战演习前 加强宣传 提前三天告之各业主 及全体人员 所有参演的人员对演习程序进行熟悉 避免发生混乱 确保所有的人员 的绝对安全 二 演习机构设置 二 演习机构设置 1 指挥小组 组长 陶庆 副组长 蔡梦 朱俊 赵培 2 现场灭火组 组长 张闻闻 组员 徐嘉号 熊明亮 何贵春 3 报警联系小组 组长 熊双平 组员 俞丁路 王壮红 黄茂英 4 现场维护 疏散小组 组长 蔡猛 组员 朱俊 高文水 方强 5 现场协调供应小组 组长 陶庆 组员 蔡猛 赵培 熊伟 朱俊 三 各小组的职责各小组的职责 1 指挥小组负责全面指挥及协调工作 2 现场灭火组负责具体灭火工作 并积极配合消防单位的指挥 3 报警联系小组负责在第一时间联系相关单位及部门 并负责现场的全程监控 4 现场维护疏散小组负责现场的次序 有序的疏散出现灾情楼栋内的人员 为消 防车开辟通道 5 供应小组负责为灭火组提供所需的材料及人员调配 四 消防演习所需的材料四 消防演习所需的材料 1 灭火器 4 个 2 水带 2 副 3 水枪 1 个 4 警戒线 1 卷 5 喊话器 1 个 5 5 2 灭火应急预案 5 5 3 存在隐患分析及整改设想 关于制定突发事件的关于制定突发事件的 全员防范全员防范 制度方