绿城产品策划书标准格式.doc

绿城房地产集团有限公司文件绿城房产通2007155号关于下发产品策划书标准格式（2007修订版）的通 知各相关单位、部门：为进一步加强项目产品定位及产品策划工作，公司统一编制了产品策划书标准格式（2007修订版）（以下简称“2007版”，具体内容详见附件），已经评审，现予以下发，要求集团下属全资及控股项目公司遵照执行，参股项目公司参照执行。有关事项通知如下:1所有新项目或是在2007年10月20日前产品策划书未通过评审的项目，须按“2007版”格式编写产品策划书，并须通过集团层面会议评审。项目后续的各专业设计任务书应以审定的产品策划书为依据进行编制，如无重大变更，设计任务书由项目公司内部评审与会签后直接发放，同时报集团公司规划设计部备案；如设计条件或设计主要要求有重大变更的，则仍按现行设计管理流程上报集团审批。2产品策划书已通过集团层面审批的项目，各专业设计任务书的审批仍按现行设计管理流程执行。3自“2007版”下发之日起，原产品策划书标准格式(试行版）即行废止。4在“2007版”使用过程中若有任何疑问，可联系集团公司规划设计部刘斌（联系方式13958168852/668852）。特此通知。附件：产品策划书标准格式（2007修订版）绿城房地产集团有限公司二七年十月十九日主题词：设计 下发产品策划书格式 通知呈报：董事长、常务副董事长。主送：集团公司质量管理部、营销策划部、财务管理部、企业发展部、规划设计部、总工程师办公室、精装修管理部，各项目公司。 撰稿：刘 斌 核稿：袁笑雨产品策划书标准格式（2007修订版）目录第一章 前言第二章 项目地块及周边概况第三章 项目所在的城市历史文化背景第四章 产品定位及市场定位第五章 规划设计第六章 建筑设计第七章 室内设计第八章 景观设计第九章 安装与基础设施配套第十章 物业管理及服务体系第十一章 经济估算第一章 前言目的起到承上启下的作用。“承上”指项目可行性研究和专题市场调查，“启下”指产品策划 、各专业设计。要求考虑的因素 第一节 项目可行性研究结论第二节 项目开发理念第二章 项目地块及周边概况目的针对项目地块，进行大范围的基础资料收集，为产品市场定位及产品规划提供一个客观实在的信息参考。要求考虑的因素第一节 项目地块规划指标一、主要规划指标（附表）二、用地红线图（附图）三、规划设计控制条件四、规划道路后退要求五、日照及通风要求六、其它第二节 地理位置及现状（简单描述与附图）一、地理位置1、宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等） 的地理位置及界线。2、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。3、项目在该城市的区位图（附图）。注：应标记出宗地区域位置、与标志性市政设施及建筑物（如市中心商圈、交通枢纽等）的相对位置和距离。二、地块现状1、四至范围。2、地势平坦状况、自然标高与周边地势比较。3、地面现状：包括宗地内是否有山体、水渠、较深的沟壑（小峡谷）、驳坎、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，现有水系及植被分布。4、地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地下建筑物原有桩基及地下建筑/结构等；地上/地下都要注意是否有受保护的历史文物古迹及可利用的构建物等。5、土地的完整性：是否有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊、零星用地等因素分割土地。6、地质情况：包括地层结构、承载力、地下水位和抗震性等要求。7、平面地形图：标记四至范围、现状标高及相关数据。（附图）地形地貌图：主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线、植被等内容。（附图） 地下状况图：包括地下管线、暗渠、电缆等。（附图）三、周边规划道路情况1、 紧邻地块的周边道路现状及规划发展：1）已建成道路的现有路幅、与宗地边界的关系（影响）、公共交通设施及路线情况（附现状照片反映与地块的关系、铺装材料与现状）。2）规划中或建设中道路的现有路幅、规划路幅、规划实施的时间、与宗地边界的关系（影响）、公共交通设施及路线情况。2、 道路平面图：用于反映紧邻道路与地块的高差及衔接关系（附图）。3、 道路断面图：用于反映紧邻道路与地块的高差及衔接关系（附图）。四、项目地块的周边情况1、周边社区配套与环境（项目周边2000m范围或以服务半径为依据）1）交通状况 教育 医院等级和医疗水平 主要楼盘 主要商业和菜市场 文化、娱乐设施 公园 银行 其他（必要时附照片）2）交通状况示意图：包括现有和未来规划的交通状况（附图）。3）生活设施分布示意图：用于反映周边社区配套情况（附图，必要时可附照片）。4）所在城市和区域的控规图、详规图：用于反映用地的发展规划前景和性质（附图）。2、大市政配套1）供水状况：现有管线、管位及未来规划和实施时间2）污水、雨水的排放：现有管线、管位及未来规划和实施时间3）通讯：现有管线、上源位置、与宗地距离4）永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、与宗地距离5）燃气：现有管线、管径、上源位置、与宗地距离、接口位置6）供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、与宗地距离、接口位置7）周边配套调研图说明上述配套管线的走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加情况（附图） 第三节 自然条件（简单描述）一、气候特征二、气候要素1、温度（简述平均温度、历史最高温度、历史最低温度、今后趋势等）2、降水3、日照4、风和气压5、湿度、蒸发量和无霜期三、自然灾害1、 水灾1）常水位、洪水位、地下水位（简单描述）2）有无发生重大水灾2、 地震3、 山体滑坡和崩塌4、 台风5、 霜雪6、 雷暴7、 浮尘（下黄沙）第三章项目所在的城市历史文化背景目的针对项目地块，进行大范围的基础资料收集，为产品市场定位及产品规划提供一个客观实在的信息参考。要求考虑的因素第一节 历史文化内涵与底蕴（如对项目有重大影响的重点描述，其余简单描述）一、城市历史文脉与产品策划与推广密切联系的内容二、区域历史文脉与产品策划与推广密切联系的内容第二节地方文化习俗（简单描述，如有重要影响的作附件）一、城市内各区域在当地居民心目中的印象二、地方性、区域性禁忌三、居民的群体性格特征四、居民的日常消费习惯、特点及消费心态第三节城市建筑的特色（如有必要可设此节，附照片）第四章 产品定位及市场定位目的在全面分析宏观环境、市场环境、项目自身分析的基础上，对项目作一个概念性的定位，为产品规划提供一个切实可行的依据。要求考虑的因素第一节 主要竞争楼盘分析（简单描述，必要时作附件）一、项目简介（包括概况与主要设计单位）二、项目定位（档次定位、客源定位、风格定位）三、项目规划与分期建设情况（总图或建设照片等）四、项目销售情况（销售价格与销售状况）五、项目单体（单体效果图与实景照片）六、项目主要竞争户型（户型图与点评）七、主要楼盘的分布图（附图，用于反映与本项目的关系）第二节 本项目市场定位一、市场定位1、档次定位2、价格定位（客户支付能力）3、客源定位二、目标客户群分类三、目标客户背景分析1、年龄背景2、教育背景3、家庭规模4、行业背景5、职业背景6、收入背景四、目标客户群目前居住条件分析五、目标客户群工作生活形态分析1、工作方式2、生活方式1）生活类型2）居住意识3、日常休闲方式4、日常运动健身方式六、目标客户群内在需求属性分析1、总价的承受能力2、户型面积的需求3、建筑类型的偏好不同类型产品的组合主要针对容积率在1.0-1.5之间的产品4、智能化的要求5、装修程度的要求6、其它要求第三节 产品定位一、产品定位二、产品类型组合与面积分配（不同类型住宅与公共配套）三、户型配比概述 1）户型配比2）高层与小高层的标准层几梯几户四、公共配套概述（会所、商业、幼儿园、物管用房的面积要求）第五章规划设计目的通过概念性的构想，来规范产品的规划设计，并对其提出相应的要求和标准。要求考虑的因素第一节 设计理念及意象（附意象图片）第二节 规划设计控制条件一、规划设计控制条件二、规划道路后退要求三、日照及通风要求四、其它要求第三节 规划设计基本要求一、功能区块划分二、空间形态要求（包括天际轮廓线要求）三、组团规模特性（包括小区管理模式）四、公共配套（会所、商业、幼儿园、物业管理用房等定位、规模、位置的简单描述）五、竖向规划要求六、景观及绿化系统七、规划设计指标的具体要求八、其它要求（如隔除噪声、周边道路衔接、周边与基地资源利用与改造、防洪防火要求等）第四节交通组织要求一、小区出入口设置(数量、位置)二、交通组织模式（是否要求人车分行）三、道路分级1、小区级道路（主路）：对车行道宽、人行道宽及断面提出设计要求2、组团级道路（次路）：对车行道宽、人行道宽及断面提出设计要求3、消防道路与登高面：根据当地消防设计规范提出基本要求4、入户路（步行道）：对路宽进行设定5、漫步路（步行道）：对路宽进行设定四、室外回家路线的设定应完整且分级明显1、步行回家路线小区外围道路主入口组团入口单元门厅等序列空间、节点、氛围、场景的设定与构想。2、驾车回家路线小区外围道路主入口地下车库入口地下车道地下门厅等序列空间、节点气氛、场景的设定，地下室、地下门厅、采光井、下沉庭院的布置及景观设计。五、停车设计要求1、商业类停车要求1）数量配比指标2）停车方式2、居住类停车要求1）数量配比指标2）停车方式3、访客停车位设计要求1）数量配比指标2）停车方式4、停车位的区域平衡第五节 开发分期与样板区、现场售楼处设置一、开发分期（附分期图）二、样板区、现场售楼处规划1、样板区规模2、样板区选址（附示意图） 3、现场售楼处选址三、样板区流线1、流线内容停车场设置、现场销售中心（售楼处）、形象入口、参观通道、单元入口及门厅、样板房、室外景观、工地现场包装等2、流线组织停车场形象入口现场销售中心参观通道单元入口及门厅样板房第六章 建筑设计目的通过概念性的构想，来规范产品的建筑设计，并对其提出相应的要求和标准。要求考虑的因素第一节 住宅部分一、设计理念与意象（附意象图片）二、住宅分类与户型1.住宅分类（如多层、高层、排屋、别墅等）2、户型及面积配比（应具体到几室几厅几卫及工人房设置标准等）3、户型结构及特征（如南厅、北厅，橫厅、竖厅，十字户型，功能配置等）三、公共部位要求（包括门厅、电梯厅、地下室等）四、建筑朝向与间距（日照）五、建筑外观与设备（如中央空调、分体式空调，雨水管等，附示意图）六、外观色彩与材料（石材或玻璃，深色或浅色等）七、结构形式（如砖混、框架、框架剪力墙、钢结构等）八、公共部位设计（门厅、电梯厅、楼梯间、地下车库门厅、架空底层）九、标准院落尺寸（前院、后院、侧院）此项适用别墅类项目第二节 公共配套一、会所1、规模2、功能设置3、室内外游泳池4、网球场5、停车方式及数量6、建筑风格、材料、色彩二、商业设施1、规模2、业态设置商业形态（集中设置、沿街商铺或商业街）3、标准商铺尺寸4、租售方式5、停车方式及数量6、建筑风格、材料、色彩三、物业管理及经营用房（杭州市规定物业管理用房面积比例为总建筑面积0.3%，经营用房面积比例为总建筑面积0.4%）四、社区用房（杭州市规定每百户为30）五、园区生活服务用房注：除考虑以上因素外，还需因时、因地、因项目作出适宜的考虑。第七章 室内设计目的通过概念性的构想，来规范产品的室内设计，并对其提出相应的要求和标准。要求考虑的因素第一节 周边竞争楼盘室内设计调查及分析一、周边竞争楼盘室内设计调查分析（风格、档次、价格等）二、对本项目的建议（是否做精装修交付、装修范围等）第二节 样板房一、样板房选址与套型选择二、样板房类型1、展示样板房2、精装修交付标准样板房3、工法样板房三、样板房定位1、目标客户群及价格描述2、档次定位3、室内设计风格定位（附意象图片）四、装修标准（硬装、软装、设备的成本定位）第三节 会所及公共部位一、会所设计范围及要求（简单概述会所的定位、档次及设计风格，附意象图片）二、公共部位设计范围及要求（简单概述公共部位的定位、档次及设计风格，附意象图片）1、大堂2、电梯厅（含地下车库电梯厅）3、过道4、楼梯间第八章景观设计目的通过概念性的构想，来规范产品的景观设计，并对其提出相应的要求和标准。要求考虑的因素第一节 设计理念及意象（附意象图片）第二节景观设计要求一、景观系统1、景观空间层次2、景观视觉轴线二、主体景观设计要求（附意象图片）1、边界景观（围墙、道路、树木等的平面与竖向衔接要求）2、入口景观（描述主，次入口的景观设计要求及管理方式）3、中心花园4、组团花园5、组团间景观绿地6、会所景观（可与中心花园合并）7、商业街景观7、道路景观（描述不同级别道路截面尺寸）8、屋顶花园9、停车场地景观与功能因素的考虑1）地面车位的遮荫2）入地下车库流线的景观处理3）从地库进入地下门厅回家的景观考虑10、竖向设计要求11、种植要求（附当地常用树种名录与实景照片）12、其它要求（如消防要求、停车要求、绿化指标要求、防洪要求、对基地资源利用与改造、原生树保护等）以下适用于别墅类项目（附意象图片）1、边界景观（描述项目基地与周边环境的关系）2、小区入口景观（描述主，次入口的景观设计要求及管理方式）3、组团入口及内部公共空间景观4、会所及主要开放空间5、小区公共空间景观6、道路景观（描述不同级别道路截面尺寸）7、竖向设计要求8、私家庭院1）前、后院划分2）私密性划分3）后院庭院交付标准及样板庭院9、其它要求（如停车要求、绿化指标要求、防洪要求、护坡与整地要求、对基地资源利用与改造、原生树保护等）三、功能性景观配置要求1、室外游泳池2、网球/篮球/羽毛球场3、老年活动场所4、儿童活动场所5、其他设施（如室外健身场所等）6、小区与组团入口区标识系统第九章安装、基础设施配套设计目的通过概念性的构想，来规范产品的基础设施配套设计，并对其提出相应的要求和标准。要求考虑的因素第一节给排水系统一、供水方式二、排水系统（雨、污、废水管流向、接口位置、标高及室外化粪池的设置）三、室内管线布置要求四、其它第二节电气系统一、总线接入位置二、回路数量及供电方式三、供电容量配置要求四、住宅电气开关插座配置要求五、配表方式六、路灯七、其它第三节弱电系统一、通讯及计算机网络系统二、有线电视及卫星电视系统三、安全保卫系统1、住宅可视对讲、电子门禁系统2、防盗、报警系统3、闭路电视监控系统4、车库出入管理系统5、保安电子巡更系统四、三表自动采集系统五、背景音响系统六、公共照明自动控制系统七、其它第四节 暖通一、供（采）暖系统二、空调系统第五节 其他一、电梯（配置标准、档次及品牌）二、环保、卫生防疫设施三、废气排放四、防噪处理五、其它第十章物业管理及服务体系目的用来指导后续的物业管理及园区服务体系工作。要求考虑的因素第一节 物业管理模式一、管家式服务二、酒店式服务三、普通物业管理第二节 物业管理时间的界定第三节 开发商一次性投入内容的要求第四节 园区服务功能要求一、功能内容二、交通组织要求三、设施设备及弱电要求四、服务机构与人员第五节 服务内容一、公共服务项目二、特约服务项目第六节 服务及物管收费标准第十一章 经济估算目的为产品规划设计、建筑设计、景观设计提供切实可行的经济参考依据。要求考虑的因素一、经济估算表估算项 目 内 容估算成本总金额 （万元）按照建筑面积计算的单位成本 (元/)12土地费用土地出让金大市政配套拆迁补偿费土地契税其他小计 前期费用设 计 费设计招投标费用规划设计费建筑设计费景观设计费电力设计费给、排水设计费道路设计费室内精装修设计费管煤(天燃气）设计费弱电设计费基坑维护设计费施工图纸交叉审核费晒图费环评费宗地测绘费勘察招投标费用勘探费其他小计（2）规 费规划许可证规费绿化费高教费人防费白蚁防治费墙改费散装水泥限袋费自来水城市管网建设费供配电贴费管煤配套费市政质监费预定位费灰线检测费0.00检测费物业维修基金消防检测费噪音检测费雨、污水、接管费市政管网运行维护费质监费地籍调查费土地复核验收其他:小计（3）前 期 工 程 费施工招投标费用三通一平费用施工临时 排污费通水、电场地平整围墙、临时设施费用监理招投标费用监理费标底编制、决算审核费门牌制作费其他:小计（4）合计(5)=（2）+（3）+（4）工程费用建安工程高层建筑工程基坑支护工程桩土建安装工程精装修工程硬装设施设备软装小计小计（6）小高层建筑工程基坑支护工程桩土建安装工程精装修工程硬装设施设备软装小计小计（7）多层建筑工程基坑支护工程桩土建安装工程精装修工程硬装设施设备软装小计小计（8）别墅建筑工程基坑支护工程桩土建安装工程精装修工程硬装设施设备软装小计小计（9）排屋建筑工程基坑支护工程桩土建安装工程精装修工程硬装设施设备软装小计小计（10）会馆建筑工程基坑支护工程桩土建安装工程精装修工程硬装设施设备软装小计小计（11）幼儿园建筑工程基坑支护工程桩土建安装工程精装修工程硬装设施设备软装小计小计（12）其他建筑工程基坑支护工程桩土建安装工程精装修工程硬装设施设备软装小计小计（13）合计(14)=(6)+(7)+(8)+(9)+(10)+(11)+（12）+（13）室外工程电力工程室外给水室外排水中水处理其他小计（15）环境工程绿化工程硬质景观工程土建工程设备工程道路路灯工程围墙、门楼工程挡墙私家泳池桥梁河道其他（如：标志系统等）小计（16）