苏州浒新项目前期定位报告

管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的 专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 2007 苏州浒新项目前期定位报告终稿 目 录 1. 3 一、 高新区宏观环境分析 . 3 （一）高新区简介 . 3 （二）区域目前及未来规划 . 4 二、浒关及周边乡镇环境分析 . 6 （一）浒关及周边镇区简介 . 6 1、浒关镇概况 . 6 2、通安镇概况 . 7 3、东桥镇概况 . 7 （二）浒通片区现状及规划 . 8 三、区域环境总结 . 9 2. 9 一、 2006 年苏州整体市场回顾 . 9 二、高新区房产市场分析 . 12 （一）新区房产市场概述 . 12 （二）高新区中心区域公寓市 场分析 . 12 1、新区各板块房产市场分析 . 13 2、中心区域公寓市场总结 . 16 (三 ) 新区未来重点发展板块分析 . 17 三、区域市场分析 . 17 （一）项目区域公寓市场分析 . 17 1、商品房市场 . 17 2、二手房市场 . 18 3、项目周边乡镇房产市场分析 . 19 4、公寓市场总结 . 20 （二）项目区域及周边别墅市场分析 . 21 1、区域在售别墅市场 . 21 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的 专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 2、周边区域在售别墅市场 . 21 3、区域别墅二手市场 . 22 4、别墅市场总结 . 22 （三）区域供求趋势分析 . 23 1、 07 年市场的供应分析 . 23 2、 2006 年市场需求分析 . 26 3、市场供求趋势综述 . 27 四、针对性市场竞争分析 . 27 （一）区域竞争分析 . 27 1、 07 年区域竞争综述 . 27 2、本项目的竞争格局分析 . 28 （二）可比区域竞争分析 . 29 （三）项目竞争总结 . 30 3. 30 一、项目基本资料分析 . 30 二、项目 析 . 31 三、项目市场定位 . 33 四、面积户型配比建议 . 34 五、客源定位 . 35 4 . 43 一、区域市场横向比较 . 43 二、本案规划意向 . 44 （一）项目总体布局 . 44 1、苏地 2006地块布局 . 44 2、苏地 2006地块布局 . 44 （二）道路交通 . 45 三、建筑设计 . 45 （一）建筑风格 . 46 （二）户型建议 . 47 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的 专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 1、多层住宅户型建议 . 47 2、小高层住宅户型建议 . 48 3、花园洋房户型建议 . 50 4、联排别墅户型建议 . 50 5、 独栋别墅户型建议 . 51 四、景观建议 . 51 附件：政策解读 . 52 1一、 高新区宏观环境分析 （一）高新区简介 区域概况 地理区划 苏州高新区、虎丘区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。下辖枫桥、狮山、 横塘、镇湖 4 个街道及浒墅关、通安、东渚 3 个镇，下设通安、东渚、浒墅关 3 个分区和苏州高新区出口加工区。高新区管委会、虎丘区人民政府驻地在运河路。 交通条件 苏州高新区交通十分便利，距上海虹桥国际机场 90 公里、浦东国际机场 130 公里，距上海港 100 公里、张家港港口 90 公里、太仓港 70 公里、常熟港 60 公里。沪宁高速公路、 312 国道、京沪铁路、京杭大运河和绕城高速公路从境内穿过，建设中的世纪大道横贯东西。 历史人文 苏州高新区东接世界历史文化名城的苏州古城，西濒三万六千倾烟波浩淼的太湖，南与葱翠绵延数十里的江南丘陵 连为一体，石湖风景区、洞庭东西山风景区、天灵风景区和枫桥寒山寺、虎丘风景区环绕四周。区域吴文化源远流长，积淀丰厚，有 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的 专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 古韵 、 寒山钟声 等历史文化遗产和 金山石匠 、 镇湖刺绣 等传统工艺，还有建于南宋的第一批省级文物保护单位 万佛石塔 ，建于明万历年间的市文物保护单位 文昌阁道院 和建于清乾隆年间的市文物保护单位 三里亭 ，是一块集江南山水秀丽和吴中文化温柔于一体的 风水宝地 。 经济发展 2005 年， 苏州高新区的生产总值、工业销售产值、地方一般预算收入分别增长 26%、32%和 进出口分别增 长 20%、 22%；全社会固定资产投入和社会消费品零售总额增长 25%。全年工业产值首次突破 1000 亿元，出口额首次突破 100 亿美元，全口径财政收入首次突破 60 亿元。 苏州高新区经济将保持 25%增速，力争实现引进注册外资 15 亿美元，到账外资（验资） 6 亿美元；引进内资 60 亿元，固定资产投入 150 亿元。新开工建设规模以上工业项目不少于 100 个，新投产企业 100 家。 人口资料 苏州高新区 总人口 ，其中常住人口 人，暂住人口 人，人。 （二）区域目前及未来规划 1、苏州高新区、虎丘区协调发展规划 依托西部区域的区位、资源和产业优势，在未来若干年内，把苏州西部建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导的，融现代文化和传统文化于一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。规划总用地 223规划总人口 100人。 2、狮山路两侧城市设计 狮山路是连接苏州高新区与苏州市区的主要交通干线，东起京杭大运河，西至长江路，两侧汇集了高新区主要商业、居住、办公、金融建筑，是高新区的门户所在。 狮山路两侧地区正由产业化地区向城 市化成熟区过渡转型，及时的城市更新设计主要在于整合狮山路地区土地资源，挖掘土地利用潜力，解决好城市交通问题，塑造新的城市门户形象。设计方案带来了东高西低，南张北弛的城市空间形象。 3、沪宁城际铁路将在高新区建站 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的 专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 引人注目的沪宁城际铁路方案已确定，全长 里。根据规划方案沪宁城际铁路线路走向基本平行于既有沪宁铁路并采用双线，经南京、镇江、无锡、苏州至上海，设计速度为 250 公里 /时，运行两种速度列车，大站直达列车速度 250 公里 /时，全线运行时间为 92 分钟；站站停列车速度为 160 公里 /时，全线运行时间 为 129 分钟，列车最小间隔时间为 3 分钟。 城际铁路在苏州境内设置 7 个站，分别为望亭站、苏州新区站、苏州站、苏州工业园区站、唯亭站、征仪站、昆山站，其中苏州站和昆山站为大站，其它为小站。 苏州新区站位于浒墅关火车站向南 里左右，建成后，苏州新区至上海约需 35 分钟 ，至南京约需 95 分钟。 苏州新区站的建设将极大的促进新区及通浒片区的开发建设和招商引资，也为老百姓的出行提供便利。 4、 苏州轻轨项目规划获国务院支持 按照苏州市城市快速轨道交通建设规划，苏州城市轨道交通远期线网 由 1 号线、2 号线、 3 号线、 4 号线四条 线路组成，线路总长 里，车站 105 座，形成两纵两横 “ 并 ” 字形总体布局 ，将覆盖平江区、沧浪区、金阊区、工业园区、高新区、相城区、吴中区七个区所组成的苏州中心城区 ，面积约 1100 平方公里，该交通网的建成，将构成中心城区综合交通的骨架，解决中心城区居民的出行，到远期城市快速轨道交通出行总量占城市公交出行总量的比例将超过 40%，占城市总出行的比例将超过 18%。 2007 年 初召开的全市重点建设项目工作会议上，轨道交通 1 号线已经被列入今年130 个重点建设项目名单，该线全长 里，投资总额约 97 亿元， 全线起于高新区灵天路、止于苏州工业园区锦溪街，设站 23 座，按照项目推进计划，今年 1 号线的主要工作是征地拆迁、管线迁移、临时生活设施建设等，此外，车站的工程桩要完成 70%。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的 专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 二、浒关及周边乡镇环境分析 （一）浒关及周边镇区简 1、浒关镇概况 区域区位 浒墅关自古就是我国南北重要的通商关口，距离上海港、虹桥国际机场 70 公里，浦东国际机场 120 公里，无锡硕放机场、苏州西站近在咫尺，交通地理环境得天独厚。 历史沿革 浒墅关镇始建于秦朝，至今已有二千多年历史。浒墅关镇于 1949 年 4 月 25 日解放，时为吴县县政 府所在地。 1960 年浒墅关镇划归苏州市， 1962 年又回归吴县， 1987年浒墅关镇与保安乡合并，成立新的浒墅关镇，实行镇管村的体制。 1988 年浒墅关镇划归苏州市郊区（虎丘区）管辖。 1992 年 9 月至 1994 年 4 月陆续划出 18 个行政村建立省级浒墅关经济开发区， 2002 年 9 月，高新区、虎丘区合并后浒墅关镇划归苏州高新区管辖。 交通条件 全镇河道纵横、公路四通八达。我国交通大动脉沪宁铁路、沪宁高速公路、 312国道、京杭大运河均穿越镇区；直达或途经镇区的市内公交有 11、 21、 34、 85、 441路等；一小时内均可直抵 东西北向的上海虹桥（浦东）国际机场、光福机场和无锡硕放机场，独特的区位优势、便捷的水陆空交通条件，形成了发达的人流、物流、财流和信息流。 人口和经济状况 浒墅关镇是著名的江南“鱼米之乡”，全镇有 12 个行政村， 260 多个自然村， 现有总人口 人 ，其中农村居民 人，城镇居民 人；根据浒关政府的规划未来浒关总人口达到 15 万 ，整个区域跟随“北扩西进”的方向，发展速度很快。 2004 年全镇完成国内生产总值 21 亿元，比上年增长 元，首次跨入苏州市财政收入超亿元先进 镇行列；实现工业销售 元，比上年增长 30%；完成自有产品出口额 2000 万美元，比上年增长 10%，全社会固定资产投入 元，比上年增长 58%。全镇居民年平均收入达 1 万余元，近几年来，全镇经济连续呈现了持续快速健康发展的好势头。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的 专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 2、通安镇概况 区域区位 历史沿革 通安历史悠久，物产丰富，四季分明，气候宜人，鱼米之乡，唐神龙二年在金市古镇修建的莲花寺，是当时著名的佛教圣地，大石山风景区称为 东南一奇 ，通安是苏绣的主要发源地，是苏绣制品的主要产区，树山云泉茶、树山杨梅、太湖水产等都享有 盛誉。悠久的文化底蕴，富饶的自然资源，蕴育了通安人诚朴、勤劳的民风。 通安原属吴县市管辖， 2001 年 3 月 1 日吴县市撤销，划入相城区管辖， 2002 年 9月区划调整划入苏州高新技术产业开发区、虎丘区管辖，从此，这片神奇的土地融入了工业化、城市化开发建设的大潮，步入了快速发展的轨道，已成为中外客商投资兴业的热土，依山傍水的优美环境，基础设施的不断完备，安定的社会治安已显示出独特的招商引资魅力。 交通条件 人口和经济状况 整个区域面积 54 平方公里， 人口 人 ， 设 25 个行政村。华通花园建筑面积130 万平方米，是苏州市最大的安置区之一，可容纳 5 万人居住。全镇耕地面积 40000余亩（可开发面积为 30000 亩），山地 7000 余亩，水面 10000 亩。 3、东桥镇概况 区域区位 历史沿革 自古以来，东桥就是江南著名的“鱼米之乡”，主要种植水稻、三麦和油菜。在唐代，东桥曾是江南的水稻重要产区，是苏州的重要“粮仓”之一。 东桥是著名的“浒关白席”的主要产区，素有“江南席乡”之称。宋代，东桥草席已作贡品，全乡数千织女四季织席，品种之多，产量之高，质量之好，享誉海内外。 交通条件 沪宁高速、环城高速设有东桥道口 ，且投资 元人民币的苏州最大的立交工程004 年竣工通车。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的 专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 货运车道： 距 312 国道、 205 国道、苏虞张一级公路 5 公里。 距上海 80 公里，一小时之内可以到达 距苏州新区 10 公里， 15 分钟内可以到达 距无锡新区 18 公里， 15 分钟内可以到达 航空运输： 上海虹桥国际机场 （距园区 95 公里） 上海浦东国际机场 （距园区 140 公里） 南京国际机场 （距园区 198 公里） 杭州国际机场 （距园区 170 公里） 无锡国际机场 （距园区 15 公里） 人口和经济状况 东桥镇面积 方公里，常住人口 26287 人，外来人口 20000 人，耕地面积13190 亩，下辖 6 个农业行政村和 3 个居委会。境内河网密布，土地肥沃，物产丰富，是典型的江南鱼米之乡。 2004 年，全镇完成工业企业销售总额 20 亿元，工业性投入 5 亿元，年内竣工标准工业厂房 止 2004 年末，全镇已有外资 30 家，完成注册外资 美元，到帐外资 1 亿美元；内资企业 250 家，注册资本 元。 近年来，随着招商引资力度的加大，全镇工业经济结构不断完善，基本形成了以电子信息、精密机械、生物医药、五金建材、电器控制、吹塑玩具、轻工纺织等门类。目前，已有日本、韩国、美国、台湾等国家和地区的外资企业落户东桥。 （二）浒通片区现状及规划 规划形成了一个中心、 6 个居住社区、 9 个工业组团、 1 个保税物流园和阳山绿色生态区的规划布局结构。以片区级中心区为核心，片区中部为生活居住区，工业区围绕居住区外围布局，阳山绿色生态区由西南方向契入片区中部，功能区之间以带状绿地相分隔。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的 专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 三、区 域环境总结 高新区在整体发展上以 科技、文化、生态、高效的现代化新城区为目标， 主要以发展经济为龙头，通过经济先行带动整个区域的发展。 目前整个区域的大环境已经形成，在高新区核心区域外资企业云集，已经形成了高新技术开发区。同时浒关的进出口区、浒关工业园等一系列工业园区组成了整个西部区域的经济强阵，为房地产市场奠定了坚实的基础。 区域经济发展迅猛，人民消费水平的提高，为房地产开发建设提供了有力支撑和保障。 高起点规划 ：浒关板块高起点、完善城镇规划，区 域定位于 新区西北部中心，以经济为龙头 ； 生活机能齐全： 目前浒关镇很多地块拍卖，新的大批商住楼提高整个区域的居住水平；浒关工业区和进出口区企业陆续入住，使整个区域的经济和人口都得到了飞跃性的发展；周边的商业、教育、医疗等配套设施已经有了详细的规划，未来将逐步完善； 本案的成功入市必须依赖于项目自身价值、板块在市场热度的提升。 2一、 2006 年苏州整体市场回顾 1、 2006 年住宅推售面积区域及产品结构分析 2006 年住宅推售面积分区、分产品形态汇总列表（单位：万方） 产品形态 中心城区 园区 新区 吴中区 相城区 产品合计 普通公寓 品比例 别墅 品比例 合计 域贡献比率 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的 专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 分析： 区域推售面积分为“两大阵营”：第一阵营为吴中区和园区，合计比例达到 53%，占市区住宅总推量的“半壁江山”；第二阵营为其余三区，比例分布较平均，都在15%左右。 区域住宅市场供应结构分为“三大阵营”： 第一阵营为吴中区和相城区，此阵营公寓占比约 66%间，别墅在 26%间，前者别墅占比更是达到了 主要和该区域风景区众多、自然风景优美，适合开发高档住宅物业有关； 第二阵营为中心城区和园区，该 阵营住宅推量主要以公寓为主，占比集中在89%间，别墅物业占比在 7%间，前者别墅主要依托各历史旅游景点，后者主要依托区内自然城市湖泊 金鸡湖； 第三阵营为新区，该区域由于可依赖的风景区、历史文化景点稀缺，别墅推量基本都以社区组团形态出现。 2、成交指标分析 2006 年住宅市场成交情况列表 统计分析指标 中心城区 园区 新区 吴中区 相城区 年度合计 成交套数（套） 10200 12333 6914 11878 5930 47255 成交面积（万方） 交均价（元 / 交金额（亿） 套成交面积（ ） 套成交总价（万 /套） 析： 园区和吴中区成交合计占市区总成交的“半壁江山”，达 24211 套，占比为 前者主要依托区域蓬勃的经济、国际化的居住水平及特殊的公积金制度，成为市区最理性的居住区域，后者一方面地域辽阔、楼盘众多，另一方面 2006 年内大量低价郊区楼盘上市和市场主流需求对接良好，共同推动了该区住宅的大量成交。 中心城区寸土寸金，住宅的增值保值功能明显，故区域内房源受市场追捧， 2006年该区共成交住宅 10200 套，占比为 其中郊区楼盘大量成交贡献巨大，典型代表楼盘：天筑、大观名园及橘子国 。 相城区和新区成交套数占比都在 13%左右，前者地处苏州城北，管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的 专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 性且客源主要以吸纳本区域内客源为主；后者一方面由于新开楼盘较少，另一方面剩余房源面积较大，和市场主流需求之间存在较大差异，本年度成交情况较好的区域也为郊区楼盘，尤其是通浒片区和横山片区内大量楼盘上市，典型楼盘：理想城、名墅、金光大道、山水之恋等 3、成交均价 分析： 园区依托强劲的经济、国际化的居住环境及国际化住宅开发水平，成交均价遥遥领先，突破 6000 大关，达到 6199 元 /平米； 中心城区依托稀缺的土地资源、成熟完善的配套， 均价也突破 5000 大关，达到 5317元 /平米，这一价格水平还不能完全的体现中心城区的住宅物业价格，由于大量郊区楼盘和定销房冲击，一度程度上冲低了价格水平； 新区和吴中区均价水平都集中在 4800 元 /平米，都为郊区低价楼盘大量成交所冲低； 相城区由于地处城北，区位上有一定的抗性，加上该区域处于房价的上升通道，目前4500 元 /平米的价格水平能较真实的反映出市场的实际价格水平。 4、小结 2006 年苏州市区住宅市场共成交住宅 47255 套，比上年增长 方，比上年增长 成交 均价 /平米，比上年的 5049 元 /平米上涨了 略有上升；成交单套面积 米 /套，比上年的 123 平米/套下降了 单套成交总价 方，比上年的 /套下降了 整体住宅市场呈现“量价双行”的成交态势，预计明年成交价格将继续保持稳中有升的趋势。 郊区楼盘的大量上市对 2006 年的楼市支撑明显，同时从购买力来看，整体市场呈现下滑态势，目前主流需求为首次置业需求和改善居住环境需求为主，成交的房源主要为二房和三房，且有向一房和二房运行的趋势。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的 专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 二、高新区 房产市场分析 （一）新区房产市场概述 苏州高新区成立十余年来，发展非常迅速，而高新区房地产在 02 年开始也得到了突飞猛进的发展。 同为新发展区域，新区与园区的房地产市场有很大的不同，园区以高规格的规划起点，把区域推平重来，发展至今，其区域更为现代，房地产市场客源也主要以外来人员为主。新区在区域建设时以改造结合新建，使区域的居住氛围更加好，区域一方面是现代的，另一方面也是有人文气息的。这也使新区有了一定的忠实客源层支持，新区的客源构成主要是本区域结合外区域。 2006 年新区的楼市处于上升的趋势，虽然市场上很多 项目都结案了，主要表现在新区的核心地带，包括吴宫丽都和金河国际；但是同时有很多新的大盘推出市场，比如新创理想城和城市枫景，这些性价比高的大盘一开出后整个市场反应良好，基本是一推出市场就抢购一空，在目前市场受到一系列政策的调控下能有如此好的销售状况，说明新区市场已经趋于很理性的状态 。 由于新区中心区域的土地稀缺，目前整个新区的重点发展转移向了新区的周边区域，比如浒关和木渎，以及市区的边缘区域。随着这些项目的启动，带动了整个新区市场处于比较热销的发展态势，特别是理想城、城市枫景、新港名墅、金光大道、等项目一推 出市场就出现了抢购一空的景象，根据分析主要原因：第一这些项目的价格在区域属于相对比较低的价格，产品总价控制比较得当；第二就是整个产品的品质得到了认可，所以使整个新区的房产市场一直处于市场热销的局面。 （二）高新区中心区域公寓市场分析 高新区根据区域地段主要分为三大片区：中心片区、通浒片区、滨湖片区；三大片区又划分为五大板块，分别为 浒关板块、横山板块、狮山板块、玉山板块、何山板块。 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的 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/ 主力面积 （ 主力总价 （万） 销售率 恒达清水园 小高层 二期 30000 5600 130 658% 城市枫景 多层 小高层 280 130 65 95% 大地之歌 高层 6000 4900 100、 129 505% 板块特征分析 产品方面 何山板块是紧挨狮山板块的一个 板块，其产品形态与狮山板块基本一致，以小高层、高层为主。 主力面积 由于该板块的客源层里本地换房客户占了相当一部分比例，所以该板块的房型三房偏多，主力面积在 130 平米左右。 价格方面 何山 板 块 为新区 域，是一个 集金融商贸、休闲娱乐、办公居住为一体的 中央生活 区 。价位在 4400 元 /平米 5900 元 /平米，均价在 5200 左右。目前该区域的楼房供 应量比较大，竞争比较激烈。原因：该板块目前住宅区已基本成型，交通非常便利，生活配套趋于完善，主要集中在何山路与邓蔚路，此区域人气很足，居住氛围非常好。整个板块住宅群落的形成，在一定程度促使了房价上涨。 去化情况 该板块在新区来说是性价比最高的区域，因此其总体去化非常不错，很多楼盘只剩些尾盘。而且二房凭借其总价优势，其总体去化要好于三房。 客源方面 新区的客户占大多数，也有市区及其他区域的客户过来购买，本地客户与新苏州人对半。年龄范围在 25之间，绝大多数都是些公司中高级管理人员和白领。购房目的：自住 为主，首次置房的客户与换房的客户基本对等。 小结： 何山板块是整个区域生活配套最成熟的区域，是原来的苏州新区所在地，所以客户对这个区域的居住氛围很认可，但因为很多项目都是很雷同，几乎没有特色的楼盘，所以属于一般居住区。 （ 3）玉山板块 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的 专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 楼盘名称 产品类型 开盘日期 建筑面积 （ 均价 （元 / 主力面积 （ 主力总价 （万） 销售率 山水华庭 多层、小高 层、高层 70000 多： 4800 小高： 4600 900高层 6000 4300 130 55 78% 阳光假日 多层、小高 层、高层 三期 70000 4900 110、 130 504% 名馨主语城 高层 60000 5600 120 65 92% 板块特征分析 产品方面 玉山板块相对于前面两个板块来说位置有些偏远 ，该板块的项目一般规模都比较大，产品形态丰富，多层、小高层、高层都有。 主力面积 玉山板块的项目规模一般都比较大，产品形态丰富，其主力面积也有两种 100 平米左右的两房和 130 平米左右的三房。 价格方面 价格一般在 3900 元 /平米 5400 元 /平米之间，均价在 4900 左右。价格比起狮山板快和何山板快相对比较便宜。原因：地理位置偏远以及商业生活配套还不齐全，楼盘档次也差次不齐。 去化情况 虽然价格相对比较便宜，但是商业生活配套有限，同时楼盘品质不高位置偏远一点的楼盘去化欠佳，导致整个区域的去化情况一般。 客源方面 新区的客户占大多数，还有来自市区，吴中区和园区的，本地客户与新苏州人对半。年龄在 25之间，绝大多数都是些中下层管理人员和小白领。购房目的：自住为主，投资为辅。 小结： 玉山板块为后续新推楼盘板块，区域后 期规划比较好，各楼盘的竞争不仅表现为产品力竞争，还有项目附加价值的竞争。 （ 4）横山板块 楼盘名称 产品类型 开盘日期 建筑面积 （ 均价 （元 / 主力面积 （ 主力总价 （万） 销售率 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的 专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 美田山水之恋 多层、小高层 二期 8000 多： 5200 小高： 4600 85、 110、 120 509% 湖畔佳苑 多层 二期 36627 4300 90 355% 板块特征分析 产品方面 横山板块区域目前还不够成熟，只有两个项目。 产品形态以多层、小高层为主。 主力面积 年轻客户是该板块的主力客源，因此其主力面积也集中在 110 平米左右，符合这些人的需求。 价格方面 横山板块虽然离市区不远，但是目前其周边配套不全，道路系统混乱，交通不是很便利，导致价格一直上不去 ，均价在 4500 元 /平米左右。 去化情况 该板块由于项目少，价格相对便宜，总体去化情况比较稳定。 客源方面 客源以新区的区域客户为主，很多都是横山脚下及横塘的拆迁户。年龄在 25之间，购房目的：自住为主，投资为辅。