贷款使用的房地产可行性报告

吉安汇金实业有限吉安汇金实业有限 公司公司 汇金商业城项目汇金商业城项目 可行可行 性研究报告分析性研究报告分析 日期 日期 20162016 年年 8 8 月月 目目 录录 2 一 工程概况一 工程概况 二 项目实施进度计划二 项目实施进度计划 三 项目投资估算及资金筹措三 项目投资估算及资金筹措 四 四 经济影响分析经济影响分析 一 工程概况一 工程概况 1 工程名称 2 建设地点 武汉市东西湖区环湖路 3 建设单位 3 4 抗震设防烈度 6 度 5 功能项目及相关配套 幼儿园 商业 6 工程规模 47800m47800m2 2 一期 一期用地 总建筑面积 59418 84m59418 84m2 2 其中 商业 294 70m m2 住宅44248 26m m2 2 物业及 其他建筑面积 3461 00m2 地下室 11309 88m2 7 建筑工程设计等级分类及耐火等级 建筑工程设计等级为二级 耐火等 级为 二级 8 建筑设计使用年限 50 年 9 建筑高度 16 米 商业 9 米 二层 住宅 16 米 住宅层高 3 0 米 10 容积率 1 61 整体 11 建筑覆盖率 21 2 整体 12 绿地面积 37469m2 整体 13 绿地覆盖率 40 整体 14 总户数 360 一期 15 机动车停车数量 216 一期 16 非机动车停车数量 360 一期 4 2 项目实施进度计划项目实施进度计划 该项目预计开发周期 18 个月 拟用 8 个月时间完成项目前期准备工作 包括 项目申请 初步设计 施工图设计 招投标工作等 用 10 个月时间完成地下 及地上房屋建筑施工及竣工验收工作 项目初步实施进度详见下表 2010 年2011 年2012 年2013 年 工期项目 1 季2 季3 季4 季1 季2 季3 季 4 季 1 季2 季3 季4 季1 季2 季3 季4 季 前期准备工作 地下土建施工 地上土建施工 水 电 通风安装 装修工程 室外工程 住宅预 销 售 5 三 项目投资估算及资金筹措三 项目投资估算及资金筹措 1 1 商业用房投资估算 商业用房投资估算 1 土地征用 出让 及拆迁补偿费 总地价 净地价 709 95 万 2 前期工程费 79 09 万 包括 新建房屋白蚁防治费 城市规划设计收费 工程勘察测绘费用 工 程设计费用 三通一平费用等 3 建筑安装工程费 商业用房 公共部分装修 666 14 万 地下室 30 05 万 人防地下室分摊 合计 696 19 万 4 公共基础设施费 6 开发项目内直接为商品房配套建设的道路 供水 供电 供气 排污 排 洪 照明 绿化 环卫等公共基础设施费用 暂估算 75 11 万元 5 管理费用 1 2 3 4 2 31 21 万元 6 财务费用 1 2 3 4 30 2 8 28 77 52 万元 7 不可预见费 1 2 3 4 5 6 5 83 45 万元 商业项目总投资 1752 52 万元 2 2 住宅用房投资估算 住宅用房投资估算 1 土地征用 出让 及拆迁补偿费 总地价 净地价 4264 11 万元 2 前期工程费 1251 30 万元 包括 新建房屋白蚁防治费 城市规划设计收费 工程勘察测绘费用 工 程设计费用 三通一平费用等 3 建筑安装工程费 住宅用房 6440 78 万元 4 附属公共配套设施费 指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设的 费用等 暂按 400 万元估算 5 公共基础设施费 开发项目内直接为商品房配套建设的道路 供水 供电 供气 排污 排 洪 照明 绿化 环卫等公共基础设施费用 暂估算 1188 38 万元 6 管理费用 1 2 3 4 5 2 270 89 万元 7 销售费用 1 2 3 4 5 2 270 89 万元 8 财务费用 7 1 2 3 4 5 30 2 8 28 672 89 万元 9 不可预见费 1 2 3 4 5 6 7 8 5 737 96 万元 住宅用房投资 15497 21 万元 一期开发项目总投资 一期开发项目总投资 17249 7317249 73 万元万元 1 4 21 4 2 资金筹措资金筹措 项目所需资金 项目所需资金 17249 7317249 73 万元 来源万元 来源 公司公司自筹解决自筹解决 0 520 52 亿 银行贷款亿 银行贷款 0 600 60 个亿 住宅房屋预售收入个亿 住宅房屋预售收入 0 610 61 亿 亿 8 四 四 经济影响分析经济影响分析 1 项目经济效益分析 项目经济效益分析 1 项目收入估算 住宅 25200 54 万元 2 销售税金 1398 63 万元 营业税及附加为销售额的 5 55 土地增值税暂按 4 估计 1008 02 万元 3 开发成本与开发费用估算 15226 32 万元 4 企业管理费用估算 270 89 万元 4 盈利能力及经济影响分析 预测营业利润为 7296 68 万元 按 25 所得税税率计算 应交所得税 1824 17 万元 该项目税后利润为 5472 51 万元 投资利润率 所得税后 35 31 2 商业用房经济效益分析 1 营业收入估算 错误 未找到引用源 错误 未找到引用源 商业租赁年平均收入 90 14 万元 错误 未找到引用源 错误 未找到引用源 年物业管理费 物业管理费包括空调费和公共区域 水电费 卫生绿化费 保安费等 室内电费按电表另行收取 根据项目规模和 有关管理规定 物业管理费暂估为 9 01 万元 项目年收入合计 99 15 万元 2 运营成本 管理费 根据商业用房规模及同类项目管理情况 年管理费暂按 5 63 万 元估计 错误 未找到引用源 错误 未找到引用源 能源消耗费 根据同类商业用房的耗能情况 年耗 能约为 2 00 万元 不含出租区域的内部用电 错误 未找到引用源 错误 未找到引用源 维修保养费 维修保养费暂按总投资的 0 5 计算 年维修保养费 8 76 万元 错误 未找到引用源 错误 未找到引用源 保险费 保险费暂按总投资的 0 3 计算 每年 5 26 万元 错误 未找到引用源 错误 未找到引用源 税金及附加 主要包括营业税金与附加 房产税等 9 商业租赁年平均税金及附加 5 00 万元 年物业管理费税金 0 50 万元 税金及附加小计 5 50 万元 运营成本合计 27 15 万元 3 营业利润 营业利润 营业收入 运营成本 72 00 万元 4 盈利能力及经济影响分析 预测营业利润为 7