房地产市场调研报告_0

1 / 27房地产市场调研报告房地产市场调查报告一、背景介绍从 XX 年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx 市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计 300 余个。单拿 xx 为例，房地产企业已达 428家，开发项目 120 余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。XX 年税收收入亿，2016 年截止11 月份，已增到 12 亿，房地产行业已占地方税收收入 50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。纵观 XX 年2016 年 xx 市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx 市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。2 / 27二、影响房价的变动因素1、房价组成要素：土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。配上图：需求供给曲线税金及费用：XX 年房地产企业的税负率 7%左右，目前的税负率近 13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过亿/80 套，新增税负就要达到 600 万，平均每套房多承担税负万，平均每平米房价增加 535 元。房产税的开征现状：对从价的按房产的%征收，从租按照 12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房3 / 27产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入 70%来自于商铺及写字间，开盘时 4 万/平米，目前已升至 6 万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求 2 万/平米，到目前已降至万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位臵其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，4 / 27一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放 20 多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。三、政府的调控政策三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台国五条细则中未提及征收二手房交易 20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。5 / 27四、房地产公司如何确定未来的经营战略。一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。图片已关闭显示，点此查看附件四：市场调研报告模板项目市场调研报告荣盛房地产发展股份有限公司营销策划部年月日目录第一部分 调查设计与组织实施 . 2一、调查设计 .6 / 27. 2调查目的 . 2调查内容 . 2调查方法 . 3二、调查组织与实施 . 3第二部分 调查数据资料汇总与分析 . 4一、宏观环境调研与分析 .7 / 27. 4城市宏观环境分析 . 4区域房地产市场现状 . 4二、项目自身情况调研 . 4项目的整体研究与特性分析 . 4三、市场抽样调研说明 . 5、市场抽样调研方法说明 .8 / 27. 5、市场抽样样本选择说明 . 5、市场抽样调研问卷发放与回收统计情况说明 . 5四、分项数据统计与分析 . 5、需求意向 . 5、需求偏好 . 5、针对性需求 .9 / 27. 5、购买力 . 5、客户群体特征 . 5、统计数据汇总分析 . 5五、市场抽样调研综合评析 . 5、地域住宅消费心理特点分析 . 5、项目目标客户群初步定位分析 . 510 / 27、项目产品初步定位分析 . 5图片已关闭显示，点此查看第一部分 调查设计与组织实施一、调查设计调查目的调查内容1、市宏观环境的调查宏观经济及城市发展规划房地产现状2、项目自身情况调查产品的整体研究与特性分析项目的地理位置产品公司组成3、需求市场调查未来三年内市民置业意向购买偏好购买决策购买行为价格支付能力对物业配套的需求11 / 27购买人群4、竞争市场调查基本情况楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率 类别、档次及整体布局装修材料、水平硬件设备图片已关闭显示，点此查看配套服务功能及功能分区公开销售日期销售价格、开发期价格的变化情况、销售率付款方式、银行按揭安排车位配备物业管理公司及费用营销策略目标客户选择决策市场定位与宣传重点营销组合策略调查方法1、宏观调查专项数据资料收集与分析2、项目自身情况调查12 / 27项目现场考察、有关人员访谈以及相关资料收集整理3、市场抽样调查专项访谈问卷抽样数据统计与分析4、竞争市场调查现场踩点调查与深度访谈二、调查组织与实施建议采用时间计划表的形式表述图片已关闭显示，点此查看第二部分 调查数据资料汇总与分析一、宏观环境调研与分析城市宏观环境分析区域房地产市场现状二、项目自身情况调研项目的整体研究与特性分析1、项目地理位置图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看发展商情况图片已关闭显示，点此查看项目市场分析13 / 27图片已关闭显示，点此查看三、市场抽样调研说明、市场抽样调研方法说明、市场抽样样本选择说明、市场抽样调研问卷发放与回收统计情况说明四、分项数据统计与分析、需求意向、需求偏好、针对性需求、购买力、客户群体特征、统计数据汇总分析五、市场抽样调研综合评析、地域住宅消费心理特点分析、项目目标客户群初步定位分析、项目产品初步定位分析图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看房地产项目市场调查报告小组成员摘要14 / 27一、调研目的 二、调研内容 三、调研范围及对象 四、调研方式与方法 五、调研具体实施 六、调查时间进度安排七、本次调研工作人员分配及工作分工 八、经费预算一、调研目的1、了解房地产主开发商的楼盘价格、设施、促销以及开发商的实力。2、了解房地产价格的走势 3、了解房地产开发的项目成本。 4、了解楼盘所处地区的交通情况二、调研内容1、房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的情况2、房地产开发商情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等三、调研范围及对象天津市的所有房地产开发商都是被调查对象图片已关闭显示，点此查看四、调研方式与方法主要以实地调查为主，具体实施方法如下：在完成市场调查设计及对调查人员进行讲解有15 / 27关调查内容后，就可以展开具体的实地调查，每位小组成员负责调查 3-4 家房地产商的访问调查。调查人员在进行调查时向房地产开发商说明来意并做好访问记录。五、调研具体实施 准备阶段确定调查问题，设计调查方案，确定调研人员 实施阶段根据调查要求，采用多种形式，由调查人员广泛地收集与调查活动有关的房地产开发商的信息。每名调研员负责 3-4 个房地产开发商的调查，时间控制在 1-2 天以内。 调查后续工作安排调查工作完成后，对个小组成员调查的数据进行汇总、归纳、整理和分析，做出统计分析报告。六、调查时间进度安排 调查时间：1、在房地产开发商售楼期间进行访问调查 调查时间进度安排表图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看七、调研工作人员分配及工作分工 调查方案设计及修改: 数据收集及统计： 分析数据及调查报告撰写： 八、经费预算共计：元整 活动经费预算表：图片已关闭显示，点此查看16 / 27市场调研报告的写作方法市场调研作为一种研究手段，已经被广泛的应用到各行各业，与房地产相结合的市场调研则是一种全新的研究方法，为房地产开发定位提供相关的依据。如何将调研结果清晰明了的表现出来？这就要求撰写的市场调研报告有明确的主题，清晰的条理，和简捷的表现形式。 当一切调查和分析工作结束之后，必须将这些工作成果展示给客户。那么，我们首先需要明确的是：报告应采取什么样的结构体系？什么样的方式来表达数据的涵义？ 报告的结构体系应包括，调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用，因此，此处不做更详细的说明，以下内容主要针对数据分析结论的表现方法。关于数据分析的部分，通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法，它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前，首先要谨记，它只是一种传递和表达信息的工具，使用它的重要原则是“简单、直接、清晰、明了” 。每个图表只包含一个信息，图表越复杂，传递信息的效果就越差。在实际操作中，各种表格、组织图表、流动图17 / 27表、矩阵等都被大量的运用到报告中，但总的来说，以下几种图表形式是最常用的：柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。 使用图表的目的在于：将复杂的数据变成简单科、清晰的图表，让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么，如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据？首先，我们应先明确数据所表达的主题，然后确定可能使用的图表类型。通常我们的研究数据所体现的关系是：频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据，可能会有多种图表形式。但是，哪种是最能将数据表达清楚的呢？这就要求我们的主题(即图表标题)突出重点，点明主题。让我们来看一个例子，这个例子能将以上的意思，表达的非常明确。这里的标题描述了图表的内容范围，大多数读者在看了这个图表后，都会把注意力集中到城西，认为图表的主题是“城西是绝大多数的消费者可能选择的区域” 。但是，制图者可能是想表达“选择城北和城东的消费者较少，但随着城市建设的进行，将具有较大的发展潜力” 。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上，所以，我们可以在一般标题后附加一个重点标题：城北和城东将有更大的发展潜力。18 / 27既然已经确定了要表达的重点，那么接下来就是要明确数据间的相互关系，若是表示占频率分布、对比等关系，则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用；在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之，条形图表应该是应用最广的类型，而柱状图表是用得最多的另一种类型，这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右；而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少，更多的是将各种综合运用，如线形图表加上柱状图表，或饼形图表加上条形图表。在用图表表达数据的同时，还要注意一些细节的处理。比如：使用柱状图表和条形图表时，柱体之间的距离应小于柱体本身；在说明文字较多时，用条形图表表示更清晰，便于读者辨认；在使用饼形图表时，应在标明数据的同时，突出数据的标识。即：同时使用数值与数据标识。在我们进行过程中，请记住：选择和使用图表不是一个绝对精确的科学，所以你会注意到一些比较自由的限定词，如：总的来说、大多数情况、绝大多数、少数情况等等。所有这些都说明必须根据你的判断来怎样设计19 / 27出最好的图表。另外，要完成一份合格的报告不能只是单纯的使用图形，还应根据实际情况尽可能的使用一些表格来丰富整个报告形式，使其不致太过单一。一份合格而优秀的报告，应该有非常明确、清晰的构架，简洁、清晰的数据分析结果，其中的含义是需要在实际工作过程中去体会，自己加以总结。一份合格的报告不应该仅仅是简单的看图说话，还应该结合项目本身特性及项目所处大环境对数据表现出的现象进行一定的分析和判断，当然一定要保持中立的态度，不要加入自己的主观意见。另外，通常的市场调研报告都会有一个固定的模式，我们应该根据不同项目的不同需要，对报告的形式、风格加以调整，使市场调研报告能够有更丰富的内涵。一、房地产市场调研的含义房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。二、房地产市场调研的作用20 / 27有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；有利于企业制订正确的营销策略；有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。三、房地产市场调研的内容宏观投资环境调查城市房地产市场概况目标客户群消费行为与市场需求容量调研项目基本状况调查项目所在区域市场状况项目开发策略建议营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研四、 宏观投资环境调查1、政治环境政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。21 / 272、经济环境国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。3、社会文化环境居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。4、政治环境五、城市房地产市场概况1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型22 / 27的价格情况；4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；5、三级市场交易情况；6、当地房地产业相关政策法规。六、目标客户群消费行为与市场需求容量调研1、消费者行为调研2、市场需求容量调研消费者行为调研消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。市场需求容量调研需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。七、商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面：城市人口、家庭数量及变化趋势；购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；23 / 27居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等；居民日常消费支出水平与消费结构；不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。八、项目基本状况调查宗地基本状况资料、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；九、项目所在区域市场状况项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新24 / 27能力与发展新产品的动向。十、项目开发策略建议1、市场细分与目标市场调研；2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。十一、营销策划和销售执行阶段的市场调研1、宏观经济环境研究2、 市场供需与竞争对手动态调研3、消费