地产公司物业管理委托合同

1 前期物业服务合同前期物业服务合同 第一章第一章 总总 则则 第一条合同当事人 委托方 委托方 xxx 有限公司有限公司 以下简称甲方 以下简称甲方 受托方 受托方 xxx 物业管理有限公司物业管理有限公司 以下简称乙方 以下简称乙方 根据 合同法 物业管理条例 和相关法律 法规 甲方经过合法招投标程 序 就甲方委托乙方对 xxx 实行一体化 专业化物业管理的服务事项 甲乙双 方在平等自愿的基础上 经协商一致 订立本合同 以资双方共同遵守 第二条物业基本情况 物业名称 北京市 坐落位置 北京市 项目四至 东 南 西 北 物业类型 xxx 总建筑面积 万平方米 共计 套 第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人 本物业的 全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任 第二章第二章 委托管理事项委托管理事项 第四条 自本合同签字生效之日起 至甲方拟定的项目入住日期间的前期物业 顾问服务阶段 包括 前期工程各专业施工顾问与建议 销售期间售 楼处现场与样板间的保洁管理 售楼处现场迎宾礼仪与水吧接待服务 2 售楼处现场与样板间的设施日常维修 售楼处现场日常秩序管理 停 车管理与安全管理 针对甲方销售人员的针对后期物业管理服务的培 训以及售楼期间购房者关于物业管理相关问题的答疑 乙方在所管理 项目内及公司期刊内公示甲方相关销售信息 第五条 自项目入住后的全面物业管理服务阶段 包括 房屋建筑共用部位 指物业管理用房 岗亭 小区道路 变电室 配电室等部位 的维 修 养护和管理与公共区域装修的维修等 第六条 共用设施 设备的维修 养护 运行和管理 包括 共用的上下水管 道 落水管 共用照明 天线 消防设施设备 排污管井和管道 强电电 路 线路 配电柜 配电盘 开关 插座及相关设备设施等 第七条 公用设施和附属建筑物 构筑物的维修 养护和管理 包括道路 室 外上下水管道 化粪池 沟渠 池 井等 第八条 公共场地 外围道路 花木 建筑小品 人工水系等的养护 保持与 管理 第九条 公共环境卫生 包括公共场所 房屋共用部位的清洁卫生 垃圾的收 集 清运 消毒杀虫工作 定期定区域投放杀虫药剂 对外围道路 绿地等公共区域坚持专人每日清扫 第十条 项目范围内的交通与车辆停放秩序的维持 第十一条 维持公共秩序 包括消防安全监控 巡视 门岗执勤 携物出门管理 3 访客管理 火警火灾处理预案 施工现场管理 动火作业安全管理 起卸物件管理 电气焊及喷灯防火安全管理等 第十二条 管理与物业相关的工程图纸 住用户档案与竣工验收资料 第十三条 组织开展社区文化娱乐活动 丰富小区文化生活 第十四条 根据业主和物业使用人的委托 可对其房屋自用部位 自用设施及设 备进行维修 养护 并可收取有偿服务费 第三章第三章 物业服务期限物业服务期限 第十五条 物业服务期限为 从签订本合同之日起至业主大会成立后 授权业 主委员会与新的物业管理企业签订新的物业服务合同生效之日止 第四章第四章 双方权利义务双方权利义务 第十六条 甲方权利与义务 1 在业主委员会成立之前 负责制定 业主临时公约 并将其作为房屋销售 合同的附件要求业主和物业使用人遵守 2 在制订的 业主临时公约 与 房屋销售合同 等文件中 详尽约定对于 业主和物业使用人的各类禁止事项 如严禁私搭乱建 改动公共绿地等 并明确告知向乙方授权采取合法手段 包括劝阻 书面知会整改 暂停装 修期间能源供应 报告有关行政执法部门处理 诉讼等方式纠正物业使用 人的违约行为 并与业主签署不可撤销的补充协议 约定如购房业主出现 封闭阳台露台 改造小院 改动公共绿地等任何形式的私搭乱建建筑物或 构筑物的行为 甲方有权按签约价格对房屋进行回购并解除购房协议 同 4 时违约业主须向甲方支付违约金人民币 100 万元 3 对于乙方在后期物业服务中针对物业使用人的私搭乱建 改动公共绿地等 整改提供各类相关支持 4 于工程验收后向乙方提供委托区域的全部竣工图纸及相关资料 5 审定乙方拟定的物业管理制度 6 检查监督乙方服务工作的实施及制度的执行情况 7 委托乙方管理的房屋 设施 设备须达到国家验收标准要求 如存在质量 问题 按甲方制定的 住宅质量保证书 内容执行 8 向乙方提供本项目物业管理开办物资 物资配备明细详见本合同附件 1 或等值开办费用 9 向乙方支付前期顾问服务阶段的人工费用 各类所需物资费用 行政办公 费用与酬金 10 向乙方支付项目入住前筹备阶段的人员费用 指为筹备业主入住而由乙 方增派的 即本合同第四条所列人员编制外的人员费用 及相关物资费用 费用标准按项目入住后的全面物业管理预算标准支付 11 在合同生效之日起免费向乙方提供物业管理用房 物业管理用房面积不 小于 400 平方米 装修标准以本项目设计之办公用房装修标准为主 包括 办公室 员工餐厅 会议室 宿舍等房间墙壁四白落地且满铺地砖 隔断 门窗安装到位 卫生间及淋浴间墙面满铺磁砖 地面满铺地砖 配备卫裕 设备及洁具 配备日常照明灯具 上 下水通畅 电路 电话线路 网线 插座接通等 如甲方委托乙方实施办公用房装修 需由甲方支付相应装修 费用 费用额度为人民币 12 万元 物业管理用房日常使用中所发生的水 5 电及办公设施费用由物业管理支出中支付负责 本款所述物业管理用房 因甲方开发建设方案调整或不可归责于双方的原因不能按期提供的 乙方 同意甲方提供临时物业管理用房代替 待正式物业管理用房建设完毕后 甲方协助乙方迁入正式用房 该临时物业管理用房须就近安排 并能满足 正常办公需要 但如因此项原因产生的临时费用 应由甲方支付 12 负责收集 整理物业管理所需全部图纸 档案 资料 并于合同生效之 日内向乙方移交 13 协调 处理本合同生效前因房屋本身所产生的一切遗留问题 14 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育 文化活动 15 协助乙方解决其他与本物业相关事务 16 甲方有权就乙方的服务质量和服务水平在有专业见证资质方参与的 条件下 进行业主和物业使用人满意度调查 乙方应当予以配合 第十七条 乙方权利与义务 1 根据有关法律法规及本合同的约定 制订物业管理制度 并协助甲 方制定 业主临时公约 2 对业主和物业使用人违反法规 规章的行为 提请有关部门处理 依据 物业管理条例 规定以及甲方授权 对业主和物业使用人违 反 业主临时公约 的行为 如私搭乱建 改动公共绿地等 采取 劝阻 书面知会整改 报告有关行政执法部门处理等合法手段予以 纠正 3 可选聘专业公司承担本物业的专项管理业务 但不能将本物业的管 理责任转让给第三方 乙方须对其选聘的专业公司从事的专项管理 6 业务所造成的后果依照法律法规规定承担相关责任 4 负责编制房屋 附属建筑物 构筑物 设施 绿化等的年度维修养 护计划和大中修方案由乙方组织实施 5 向甲方收取前期顾问服务阶段的人工费用 各类所需物资费用 行 政办公费用与酬金 6 向甲方收取项目入住前筹备阶段的人员费用 指为筹备业主入住而 由乙方增派的 即本合同第四条所列人员编制外的人员费用 及相 关物资费用 费用标准按项目入住后的全面物业管理预算标准支付 7 在项目入住后 向业主和物业使用人收取物业服务费 收费单价为 xxx 元 月 平方米 8 向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定 当业主和物业使用 人装修物业时 事先告知有关限制条件 订立书面装饰装修管理服 务协议 就允许施工的时间 废弃物的清运与处置 装修管理服务 费用等事项进行约定 并负责监督 9 负责接待 受理业主对甲方的意见 投诉 做好解释 协调工作 并协助业主及时与甲方相关部门进行沟通反映 解决问题 不得推 诿 拒绝受理业主投诉 并应及时向全体业主通告本物业管理区域 内有关物业管理的重大事项 接受甲方 业主和物业使用人的监督 10 在办理物业交接手续时 在物业供电系统符合供电部门抄表到户条 件和在施工用水用电不挂在小区供水供电系统的情况下 乙方应在 7 甲方协助下到供水 供电部门提供乙方缴费帐号 办理水 电总表 的交费转移手续 自入住之日起 办理抄表到户手续总表的缴费由 乙方负责 11 每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目 12 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变功能 保证建筑外观与形 式的统一 如需在物业内扩建完善配套项目 须报政府有关部门批 准后方可实施 13 物业管理用房归全体业主所有 乙方在本合同期限内无偿使用 但 未经业主大会同意 不得擅自改变其用途 14 本合同终止时 乙方退出本物业的物业管理时 必须向甲方或业主 委员会或上述两方指定的其他第三方移交全部管理用房及相关的物 业管理档案 并协助新的物管公司办理相关变更手续 移交本物业 的公共财产 包括用管理费 公共收入积累形成的财产 小区设备 设施等各系统的办理交接 保安 保洁 垃圾清运以及其他各项物 业管理服务正常运行并办理交接 15 乙方应当于入住前 30 天内向甲方提供参与本合同项下物业管理部 门经理以上级管理人员详细名单及联系方式 上述人员名单或联系 方式发生变化的 乙方应在变更后的 3 日内书面通知甲方 16 乙方在物业管理过程中 甲方赠送业主或非业主产权但归业主使用 的物业涉及维修时 乙方应与维修 并可收取费用 具体标准由乙 方确定 原则上不高于市场通行收费标准 17 如乙方管理范围内的物业出现质量问题 乙方有义务积极协助甲方 8 向设计单位 施工单位或其他责任方进行索赔 包括但不限于及时 出具现场情况的证明 损失以及出庭作证等 第五章第五章 物业管理服务质量物业管理服务质量 第十八条 乙方须按下列约定实现目标管理 1 房屋外观 完好 整洁 2 设备运行 良好 设备图纸齐全 3 房屋及设施 设备的维修 养护 及时 检修制度完备 具体要求 24 小时受理住户报修 建立维修服务回访制度 有回访记录 4 急修 如遇停水 停电等急修工作 30 分钟内进行维修 5 公共环境 保持整洁 垃圾日产日清 具体要求 小区内道路 楼梯至少每天清扫一次 及时清理居住区内公 共场所的废弃杂物 及时清扫积水和积雪 及时组织清理乱堆放物品 乱张贴的宣传品 6 绿化管理 落实管理及养护措施 具体要求 绿地无杂物 无侵占现象 基本无裸露土地 花草 树木修 剪及时 无明显枯枝死杈及病虫害现象 树木基本无钉栓捆绑现象 业 主小院内的园林绿化系本项目园林工程不可分割部分 7 交通秩序 管理有序 减少 避免乱停乱放车辆现象 具体要求 车辆应停放有序 非机动车应存放在专用停车场所 8 公共秩序 实施封闭式 24 小时管理制度 具体要求 24 小时有专人值守 进行日常巡逻 涉及人身安全处 设有 9 明显标志并有防范措施 对火警事故 交通事故 治安事件以及其他紧 急 情况有处置预案 发生时要及时处理 并上报有关管理部门 对居住区 内 违法现象 积极与公安机关配合进行处理 9 消防管理 建立消防责任制 定期进行消防训练 保证有关人员掌握 基本消防技能 具体要求 保证有关人员掌握基本消防技能 消防设施设备有明显标志 消防设施设备完好 放置合理 定期巡视 检修 10 装饰装修管理 监督业主和住户遵照房屋销售合同与有关小区装 修管理规定进行装修 严格控制装修材料和施工车辆的进出 如业主以 装修名义对房屋外立面和小院进行任何形式的私自改动 或业主封闭阳 台 乙方有权依照 物业管理条例 相关规定执行 11 私搭乱建管理 采取各种有效措施禁止业主和物业使用人在小区公 共区域或者自有产权区域搭建任何临时或永久性的建筑物和构筑物 如 有搭建情况发生 乙方负责依据 物业管理条例 以及国家相关法律法 规的规定执行 具体要求 小区内无私搭乱建现象 小区楼栋的外立面均保持交房时原 貌 业主小院内的园林绿化本项目不可分割的部分 乙方应采取措施禁 止业主进行任何形式的改动 保持原貌 取得业主大会三分之二多数业 主同意 并取得相关政府审核批准的情况除外 12 档案管理 有比较完整的房屋及其设施设备的基础资料 房屋产 10 权产籍资料和物业管理经营管理资料 及时变更记录 保证档案资料帐 实相符 第六章第六章物业服务费用物业服务费用 第十九条 本物业管理区域物业服务收费选择管理者酬金制管理者酬金制方式 物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳 具体标准为 人民币人民币 xxx 元元 建筑平方米建筑平方米 月月 第二十条 物业服务费用为所交纳的业主所有 由乙方代管 主要用于以下开 支 1 管理服务人员的工资 社会保险和按规定提取的福利费等 2 物业共用部位 共用设施设备日常运行 维护费用 3 物业管理区域清洁卫生费用 4 物业管理区域绿化养护费用 5 物业管理区域秩序维护费用 6 办公费用 7 物业管理企业固定资产折旧 8 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 9 税金 法律事务费用等 10 管理者酬金 11 其他由于物业管理服务需要支付的费用 第二十一条 管理者酬金是指乙方因履行本合同的职责而应得的报酬 11 管理者酬金收取额度为 前期物业管理服务阶段 按人民币贰万元 月的标准由甲方向乙方 支付 本合同第十六条第 9 10 款所述前期物业顾问服务阶段人 工费用以及项目筹备阶段人工费用与本款所述管理者酬金由甲方 向乙方同期支付 费用见本合同附件 2 业主入住后的全面物业管理服务阶段 乙方按人民币叁万元 月的 标准从应收管理费中划拨 如该标准提高或降低 乙方须提前一个月通知甲方 并征得甲方 书面同意 第二十二条 管理者酬金的支付 1 前期物业管理顾问服务阶段 每月前 10 日内由甲方向乙方全额 支付下月人员费用与管理者酬金 乙方在收到上述费用后与 5 日 内向甲方开具税务发票 2 业主入住后的全面物业管理服务阶段 自业主和物业使用人所交 纳的物业管理费中划拨 款项到达乙方帐户后 乙方于 5 日内开 具税务发票 第二十三条 按照相关法律法规的规定 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售 或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业 其物业服务费用 由甲方全额交纳 此处甲方提出按 50 交纳 拒绝 根据 物业 服务收取办法 16 条规定 空置房物业服务费按 100 计收 且今 后无法向全体业主交帐 非甲方原因 业主未在入主日办理入住 的 由乙方向该业主收取物业管理费 甲方不承担该费用 但甲方 12 协助乙方敦促未收房业主及时办理收房手续 第二十四条 物业服务支出应全部用于本合同约定的支出 物业服务支出年度结 算后 如有结余部分 转入下一年度继续使用 物业服务支出年度 结算后不足部分 由全体业主承担 注 我方提出 如果担心由 业主承担费用不足影响销售的话 可采取 包干制 方式处理 第二十五条 业主应于甲方规定的入伙之日起计缴物业服务费用 收取物业服务 费是乙方的权力和义务 如因个别业主对物业服务有异议而拒缴物 业服务费用 乙方不得降低本合同约定的物业服务标准 第二十六条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的 从其约 定 业主负连带交纳责任 业主与物业使用人之间的交费约定 业 主须及时书面告知乙方 第二十七条 业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的 由甲方委托乙方 从逾 期之日起按每日交纳乙方物业服务费的 3 3 的标准 向业主或物业 使用人收取滞纳金 同时甲方委托乙方可以通过法律手段进行追缴 第二十八条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位 自用设备 毗连部位的 维修 养护及其它特约服务 由当事人按实际发生的费用支付 收 费标准须经甲方同意 第二十九条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和特约服务收费标准 也经甲方同意 第三十条 房屋共用部位 共用设施 设备 公共场地的小修 养护费用由物 业服务费中支付 大中修 更新费用由维修基金支付 不足部分由 13 全体业主负担 附属配套建筑产权归属甲方 小修 大中修养护及 更新费用由甲方承担 第七章第七章合同的解除合同的解除 第三十一条 本合同为不可撤销之合同 甲 乙双方应共同遵守 第三十二条 本合同生效后 甲 乙双方任何一方企业内部出现的股权转让 股 东变更 法人代表变更均不够成修改或终止本合同的理由 否则违 约方须于其违约行为发生之日起 30 日内一次性向对方支付违约金 违约金数额为一个月的管理者酬金 因此造成的守约方的名誉或经 济损失超过违约金数额的 违约方还应予赔偿 第三十三条 如甲 乙双方任何一方因破产 清算而导致公司注销 可终止本合同 第八章第八章违约责任违约责任 第三十四条 甲方违反合同的规定 使乙方未完成规定管理目标 乙方有权要求 甲方在一定期限内解决 造成乙方经济损失的 甲方应给予乙方经 济赔偿 第三十五条 乙方违反本合同的约定 未能达到约定的管理目标 甲方有权采取 要求乙方限期整改 乙方未能按时整改的 甲方可向政府物业管理 服务监督机构投诉 造成甲方经济损失的 乙方应给予甲方经济赔 偿 第三十六条 乙方违反本合同的约定 擅自提高收费标准的 甲方有权要求乙方 清退 造成甲方经济损失的 乙方应给予甲方经济赔偿 由于甲方 14 原因造成乙方服务成本增大的 乙方有权要求甲方予以纠正 造成 乙方经济损失的 甲方应给予乙方经济赔偿 第三十七条 以下情况乙方不承担责任 1 因不可抗力导致物业服务中断的 2 乙方已履行本合同约定义务 但因物业本身固有瑕疵造成损失的 3 因维修养护物业共用部位 共用设施设备需要且事先已告知业主 和物业使用人 暂时停水 停电 停止共用设施设备使用等造成 损失的 4 因非乙方责任出现供水 供电 供气 通讯 有线电视及其他 共用设施设备运行障碍造成损失的 5 因非乙方责任物业服务费收缴不足 而影响物业服务质量的 第九章第九章附附 则则 第三十八条 双方可对本合同的条款进行补充 以书面形式签订补充协议 补 充协议与本合同具有同等效力 第三十九条 本合同正本连同附件共 页 一式五份 甲乙双方各执二份 物 业管理行政主管部门 备案 一份 具有同等法律效力 第四十条 因房屋建筑质量 设备设施质量或安装技术等原因 达不到使用功 能 造成重大事故的 一般危及安全 由甲方承担责任并作善后 处理 产生质量事故的直接原因 以政府主管部门的鉴定为准 第四十一条 本合同执行期间 如遇不可抗力 致使合同无法履行时 双方应 按有关法律规定及时协商处理 15 第四十二条 本合同在履行中如发生争议 双方应协商解决 协商不成的 任 何一方可向北京市海淀区人民法院提起诉讼 第四十三条 本合同自盖章之日起生效 甲方 甲方 xxx 房地产 集团 有限公司房地产 集团 有限公司 乙方 乙方 xxx 物业管理有限公司物业管理有限公司 盖章 盖章 盖章 盖章 年年 月月 日日 年年 月月 日日 本合同附件本合同附件 1 物业开办物资明细表物业开办物资明细表 表 1 类别项目数量规格 单价 元 总价 元 白板1 123 90 350 00350 00 急救药箱1150 00150 00 保 警棍6150 00900 00 16 强光手电10160 001600 00 雨靴1030 0030 00 雨衣10100 001000 00 钥匙柜1650 00650 00 打印机1600 00600 00 电脑14500 004500 00 数码相机11800 001800 00 对讲机9 Motorola GP88s2450 0022050 00 安 类 小计33630 00 物业开办物资明细表 表 2 类别项目数量规格 单价 元 总价 元 84 消毒液2020 00500 00 玻璃括子530 00150 00 玻璃水1020 00200 00 肩背簸箕440 00160 00 安全带5150 00750 00 长杆地刷260 00120 00 尘推1030 00300 00 保 洁 掸子510 0050 00 17 软毛刷58 0040 00 细砂纸1010 00100 00 水管5100 00500 00 铁锹1040 00400 00 酒精1015 00150 00 胶皮手套1520 00300 00 面蜡1430 00430 00 抹布302 0060 00 牵尘液5190 00950 00 垃圾清运车1密封环保型2590 002590 00 扫帚158 00120 00 上水器105 0050 00 伸缩杆525 00125 00 水桶515 0075 00 水推子545 00225 00 洗涤灵1525 00375 00 竹夹105 0050 00 吸尘器2 售楼处 样板间 入户清 洁用 意大利天尼 T16 型 2900 005800 00 吸水机1 大面积跑水 渗水清理 意大利天尼 T55 型 5600 005600 00 剪草设备1 剪草机 绿篱机 小松割 灌机 打药机 9800 009800 00 类 小 计29970 00 物业开办物资明细表 表 3 类别项目数量规格 单价 元 总价 元 扳手及管钳5 8 10 12 等 5 种规格 50 00250 00 玻璃刀2大 小50 00100 00 充电式应急灯5130 00650 00 对讲机4Motorola GP88s2450 009800 00 冲击钻116mm1100 001100 00 无齿圆电锯11680 001680 00 电线轴233mm 220V260 00520 00 电线轴150mm 380V560 00560 00 工 程 电子温度计1300 00300 00 18 各类标牌1各类设备设施标志8000 008000 00 管道疏通机2大力牌1650 003300 00 技工工具10套装 含工具箱90 00900 00 绝缘电阻表1ZC 7 500V150 00150 00 绝缘电阻表1ZC 7 1000V150 00150 00 铝合金折梯21 5 米360 00720 00 铝合金折梯12 米498 00498 00 梅花扳手1套装 10 件481 00481 00 木工工具1200 00200 00 钳型电流表278 00156 00 砂轮机11380 001380 00 射钉枪1388 00388 00 防水手电筒5100 00500 00 手提焊机11150 001150 00 手推车1300 00300 00 数字万用表2152 00304 00 水平仪1检测墙 地面垂直平整度118 00118 00 台钳2180 00360 00 套筒扳手1329 00329 00 弯管器1800 00800 00 五节工具柜3720 002160 00 压接钳1398 00398 00 钥匙柜1650 00650 00 强场仪1检