天元名都项目公寓部分营销方式探讨PPT课件.ppt

天园名都公寓部分营销模式探讨 郑州润弘房地产顾问有限公司2011年9月8日 小户型公寓主要营销模式 公寓 小户型 产权式酒店 酒店式公寓 酒店 公寓 自持酒店 酒店 小户型公寓作为重要的地产投资渠道 一般运营方式为以下几类 2 B 产权式酒店 定义 本质上仍是酒店 具体指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者 投资者将客房委托专业酒店管理公司进行经营管理 取得投资回报 同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权 它是将房地产业 酒店业和旅游业结合在一起的商业业态 关键词 酒店 产权分割出售 委托管理购买目的 1 获取客房利润分红 2 获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权 3 产权式酒店 特征 1 业主拥有酒店独立产权投资者获取产权 拥有所有权 但是没有经营权 2 酒店式管理 管理费用往往较高产权式酒店也是酒店的一种 提供各种酒店服务 与传统酒店并无二致 其管理费也较高 3 兼有居住度假和投资两种功能这种酒店往往位于旅游区或者人气旺盛地带 有充足的客源 因此 客房年度分红通常可以抵消分期付款的费用 在实际操作中 业主通常可以获得每年数日的免费居住权 在一定程度上也有了居住度假的功能 4 C 酒店式公寓 定义 又称服务式公寓 其本质上仍是公寓 是一种配有全套家私的 提供基本酒店服务 有些会配有全套厨房设备的住宅公寓 它是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的商业综合体 既可出租 亦可自用 关键词 公寓 酒店式服务 宜居宜租 简而言之 所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓 5 酒店式公寓 特征 1 提供酒店式服务和管理2 公共空间及室内均提供豪华装修酒店式公寓一般采用豪华装修 3 兼有居住和投资两种功能 酒店式公寓档次高 生活便利 有些公寓带有厨房 卫生间和阳台 有较好的居住环境 因此为许多高收入人群所中意 但是因价格和物业管理费较高 且面积较小 只有少数人会作为居家之用 而是投资目的居多 6 三种不同营销方式的对比 7 三种不同营销方式的对比 综合对比考虑 自持酒店方式既无销售回款 且面临经营风险 对地产开发公司而言 不利于公司运营 一般不建议考虑 8 项目公寓部分统计 主要面积集中在46 23 及51 61 占到72 7 9 方式一 酒店式公寓 不考虑后续经营 按照投资收益率计算 按照目标均价3300元 计算 50 总房价为50 3300 165000元公寓投资回报率一般在6 8 按照年7 的收益率 则租金水平需达到11550元 年 月租金水平至少需达到962 5元 月 不考虑空租期 而按照目前泌阳的情况 精装公寓的租金难以达到此水平 附 当前银行5年期商业贷款利率为7 05 2011年9月份第十五期5年期国债利息为6 15 市场租金法确定价格水平 按照每套50 的面积计算 不同投资回报率下销售价格预估 销售价格 月租金 12个月 年收益率 建筑面积 根据目前泌阳市场情况 同类产品较少 缺乏可参考租金水平 结合普通住宅市场租金水平 简装2房1厅租金水平约为500 600元 月 该租金水平按照一般6 8 的收益率测算的售价水平与目标销售价格相差较大 若售价较高 将会产生很大的销售压力 10 方式二 产权式酒店 售后返租方式 公寓返租方案 不同入住率下酒店营业收入 按照7 的年收益率 单套返租金额达到962 5元 月 在不计酒店装修及运营成本的情况下 平均每天入住率达到30 40 即可满足投资客户7 的年收益 投资成本回收周期 165000 11550 14 3年 11 方式二 产权式酒店 售后返租方式 按照121套房间全部返租作为酒店进行测算 酒店运营成本分析 12 方式二 产权式酒店 售后返租方式 不同入住率下单套房间运营成本 不同入住率下酒店营业收入 不同入住率下单套房间利润测算 由以上分析得出 当入住率达到50 60 才能够即满足投资客户7 的投资收益率 同时酒店产生运营利润 13 方式二 产权式酒店 售后返租方式 按照单套50 400元 的装修标准 含客房装修及酒店配套 则平均单套开办成本为20000元 酒店投资成本回收期 当年平均入住率达到60 时 酒店年净利润为21 1万 酒店投资回收期需要约11 5年 当年平均入住率达到70 时 酒店年净利润为54 6万 酒店投资回收期需要约4 4年 当年平均入住率达到80 时 酒店年净利润为88 1万 酒店投资回收期需要约2 7年 14 方式二 产权式酒店 售后返租方式 售后返租方案 二 全款销售可按照年收益率7 进行返租 例如总房价为16 5万元 月租金则为962 5元左右 进行返现 返租期 按揭销售返租方式及酒店投资成本回收周期 同样建议在5年以上 一 按揭销售首先采取月租抵月供的方式 例如首付30 贷款20年 月供为898 94元 售后租回 以租金抵月供 若客户选择的贷款方式月供较高 月供超过7 收益率的部分 由客户自行承担 若客户选择的贷款方式月供较底 可参考7 的收益率标准 扣除月供后返现 返租期 根据酒店经营利润测算 在保证70 入住率的情况下 需4 4年收回酒店投资成本 因此 建议返租期 即经营期 在5年以上 以年收益率7 接近5年期商业贷款 为参考标准 进行返租 返租期满后 根据酒店经营情况及客户意愿 选择是否续签返租合同 15 方式二 产权式酒店 售后返租方式 公寓销售方案 贷款方式 产权式酒店经营期间 在有月供的情况下 一般采用月供抵月租的方式进行返租