戴德梁行交楼培训.ppt

交楼培训 交楼前的准备工作 一 有关政府文件准备1 重庆市人民政府令 第51号 重庆市物业管理办法 2 重庆市物价局 重庆市土地房屋管理局文件 渝价 1999 398号 重庆市物价局 重庆市土地房屋管理局关于印发 重庆市城市物业管理服务收费实施方法 的通知 3 重庆市土地房屋管理局 重庆市房管局关于印发物业管理服务合同等五个示范文本的通知 渝地房发 1999 206号 4 中华人民共和国治安管理处罚条例 5 中华人民共和国消防法 6 城市异产毗连房屋管理规定 7 全国城市优秀管理大厦标准及评分细则 8 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 建房 1998 第102号文 二 管理公司应准备的收楼文件 1 建立初步业主档案 2 业主管理公约 入住公约 3 住户手册 及 装修守则 4 收楼通知书 应列明业主收楼时应缴费用 收楼时间段 地点 收楼时应携带有关的文件 如身份证或护照 购房合同 委托书等 以挂号信或特快专递的形式寄出 5 商场 住宅 公寓 物业移交及二次装修流程图 内部 公开 6 入伙程序指南 分为业主专用和租客专用 也可称为收楼程序指南 7 单元出租承诺书 存档用 8 物业管理处业户办理收楼 二次装修手续凭证 内部文件 存档用 9 业户联络资料登记表 业主档案内容 存档用 10 区域防火责任协议书 业主档案内容 存档用 一式二份 11 通讯业务申请表 业主档案内容 存档用 12 验收交接书 业主档案内容 存档用 一式二份 13 验收遗漏工程记录表 业主档案内容 存档用 一式三份 业主 管理公司 承建商各执一份 14 锁匙托管理承诺书 业主档案内容 存档用 一式二份 15 收楼承诺书 业主档案内容 存档用 一式二份 16 以上文件可以装订成册 收费许可证可作为附件 三 行政人事部在交楼前应做的准备工作 1 员工入职前培训及考核 2 落实员工劳动合同 3 确定员工制服样式 订做事宜 4 制定管理公司内外部文件 印刷事宜 5 采购管理公司开办物品及器材 6 交楼物品的准备包括 保险柜 计算器 点钞机 笔 纸 A4 A3 公文等 复写纸 回型针 钉书机 文件夹 写字板 文件柜 莹光笔 文件袋 收楼袋 告示贴 花名册 报纸杂志 饮水机 纸杯 蒸馏水 复印机 影碟机 音响设备 电视机 休息椅 应急药品 鲜花 地毯 水果 7 交楼现场气氛的布置 7 1气氛布置的要求 突出喜庆 舒适 遮挡完工部分 7 2布置方法 鲜花蓝 气球 彩带 彩旗 气垫拱门 绿化地带点缀 7 3该项工作可交由专业布置 策划公司完成 8 交楼指示牌的制造 8 1楼名指示牌 门牌 楼层指示牌 单元指示牌 走火通道指示牌 8 2停车场指示牌 包括转弯牌 禁鸣牌 单行牌等 8 3交楼路线牌 包括了公共洗手间的位置 停车位置 8 4收楼程序指示牌 8 5交楼现场功能区域指示牌 包括接待处 咨询处 缴款处 等候处 交接处 验楼处 装修申请处 9 管理公司营业执照及资质证书的领取 10 落实交楼当日协助交楼的各行政人事部人员的分工编排 四 财务部在交楼前应做的准备工作 1 选定财务管理软件及相关的软件操作培训 2 建立财务各项管理制度及工作程序 3 物业管理收费标准申报手续及收费许可证书的领取 4 确定收费方式 5 收费表格及票据的准备 包括输入业主的基本资料 输入收费项目及金额 6 收取费用需准备的政府有关文件 五 工程部在交楼前应做的准备工作 1 建立工程部各项管理制度 2 与开发商联系并落实工程图纸 合同交接事宜 3 协同物业部与开发商及施工单位一起对公建设施 公共位置及楼宇内部质量进行初验 3 1登记遗漏工程 3 2对遗漏工程进行统计 归类 总结 3 3将遗漏工程总结递交发展商 承建商 4 跟进遗漏工程的整改工作进度 5 对小区整体工程进行复检工作 提交复检报告 如仍有遗漏工程 继续跟进遗漏工程的整改 6 管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结 对于工程通病一定要避重就轻 尽可能地向业主进行解释工作 7 核对水表 电表 煤气表 7 1有关核表工作一定要做到表对户 户对表 记录清晰 7 2对有问题的表一定要记录在案 出文通知发展商 承建商 供电公司 煤气公司 供水公司 要求发展商 承建商协助供电公司 煤气公司 供水公司尽快进行整改工作 8 建立初步设备档案 明确责任人 并对有关设备 设施进行查验 对有问题的设备记录在案 并通知发展商 承建商督促其进行整改 9 核对单元锁匙 含电表房 水表房 管井房 电房等的锁匙 9 核对单元锁匙 含电表房 水表房 管井房 电房等的锁匙 9 1贴标签 9 2对有问题的钥匙进行必要的跟进工作 10 落实交楼现场和周边的水电供应及照明安排工作 11 落实物业配套设施具体交付时间11 1管道煤气 通气时间 点火时间 费用等 11 2有线电视 开通时间 申请手续 费用等 11 3电话 开通时间 申请手续 费用等 11 4信箱 规格 位置 通邮时间 投递方式等 11 5电梯 技术监督站运行证 时间等 11 6对讲系统 安装时间 开通时间等 11 7停车场 设施设备安装 车管所联系 车位划分等 六 物业部在交楼前应做的准备工作 1 提供有关收楼资料供销售部制作宣传资料 包括 业主收楼指引 物业管理费收取标准 物业管理服务内容 有偿服务的内容 物业管理公司人员架构 物业管理顾问简介 法规介绍 物业管理常识介绍等 2 建立物业部各项管理规章制度 3 根据销售合同条款内容与销售部协定交楼具体事项 业主收楼时间 预约收楼时间 应付费用清单 收楼通知书 收楼证明 收楼程序 发收楼信日期等 4 与销售部交接业主基本资料 联络方式 合同复印件 发展商承诺的优惠条件等 5 确定标示的样式 摆放位置 制作等 6 与清洁公司 绿化公司接洽确定承判商 确定开荒工作时间 地点 7 配合工程部进行初检 复检工作 8 交楼当日物品及文件的准备 9 锁匙的管理 贴房号标签 10 专人管理 摆放在锁匙柜 10 1一出一入进行登记 明确有关锁匙的去向 10 2交楼时 将有关锁匙放入收楼文件袋 11 建立初步的业主 住户档案 11 1业主 住户档案包括的内容 业主 住户姓名 地址 联络方式 家庭成员状况 工作地址 紧急联络方式 照片 购房合同或按揭合同编号 车辆登记 工程返修记录 费用缴交情况 投诉记录及回访记录 收楼文件二次装修申请记录 11 2建立初步业主 住户档案基本内容可从售楼部有关的购房合同或认购合同中可查阅到 12 掌握物业设施 设备的基本情况 12 1单元装修标准 单元的朝向 电话线 有线电视 冷气机主机 电表 水表 煤气表等的位置 12 2水泵房 发电机 电梯等的熟悉 12 3附属设施的熟悉 例如会所 学校等 13 物业周围生活配套的熟悉 例如学校 街道办 菜市 派出所 煤气公司 供电公司 供水公司等 14 确定交楼路线图 二次装修路线图 16 认真学习有关政府文件 七 保安部在交楼前应做的准备工作 1 建立保安部各项管理制度及操作程序 2 落实自建保安队事宜 3 落实保安部各项配置 对讲机 器械等 4 确定交楼日保安岗位的分布及岗位编排 5 配合工程部对保安监控系统设备进行调试检查 熟悉设备操作 6 保安员入职前的体能训练 队列训练 基本操作程序的培训 7 着装的要求 仪容 仪表的要求 文明礼貌的要求 站立的要求 8 增加人手 加强巡逻次数 防范突发事件的发生 八 清洁 绿化工作的安排 1 公共区域 单元内部应做一次彻底的开荒清洁 将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主 2 交楼处 售楼部 交楼路线范围的清洁更为重要 应要求清洁工程承判商或清洁工定时密集地进行日常保洁 九 应付突发事件的准备工作1 按照有关突发事件处理的工作指引安排人力 物力 十 模拟交楼工作的培训1 按照交楼程序 举行模拟交楼活动 2 要求每位交楼人员均要过关 2020 3 17 29 可编辑 进行交楼 一 功能区域的解释及人数安排 根据交楼户楼数确定人数 1 接待处2 咨询处3 缴款处4 等候处5 交接处 核对业主身份 签署有关收楼文件6 验楼处7 装修申请处 二 交楼流程1 接待处1 1请业主在花名册签字及写下联络方法 1 2派发纪念品 若有 2 咨询处2 1主管级人员留守 3 缴款处3 1缴交有关费用例如购房余款 有线电视初装费 水电周转金 防盗门安装费 可视 管理费上期 维修基金 若有 装修按金 装修垃圾清运费等 3 2缴清全部款项 发出收楼证明 3 3业主持收楼证明到等候处 4 等候处4 1对于在等候处轮候办理交楼文件的业主可以派发 业主使用公约 业户手册及装修守则 5 交接处5 1收缴款处发出的收楼证明 5 2核对业主身份 例如身份证或护照 公司营业执照 购房合同 按揭合同 委托书等 5 3签署业户联络资料登记表 区域防火责任协议书 通讯业务申请表 业户档案 二次装修申请 若有 5 4派发 业主使用公约 业户手册及装修守则 煤气安全使用手册 若有 6 验楼处 6 1锁匙保管员取出相应单元的锁匙 6 2验楼员持 验楼交接书 验收遗漏工程记录表 锁匙托管承诺书 收楼承诺书 陪同业主前往收楼单元并记录外出的时间 6 3路途中不断介绍物业附属设施 未来规划蓝图 物业管理的服务等并抄电表 水表 读数及表号 6 4到达现场开始验楼 验楼过程中一定要注意要让业主紧跟你的思路去验楼 对于不合格装修应主动解释 争取业主谅解 6 5验楼过程中一边介绍一边填写 验楼交接书 并抄煤气表读数及表码 6 6若无遗漏工程 请业主在 收楼承诺书 上签名交将锁匙交给业主 并带领业主离开 避免业主再次回到交楼现场 6 7若有遗漏工程填写 验收遗漏工程记录表 收楼承诺言书 及 锁匙托管承诺书 并带领业主离开 避免业主再次回到交楼现场 6 8验楼员将有关资料交回验楼处 6 9若验楼员外出时间过长 现场主管应另派人前往进行支援 并汇报有关情况 6 10回到验楼处向主管报告并登记回来的时间 6 11文员应将有关资料归入相应业主档案中 7 装修申请处 7 1填写申请表格 交费等 7 2说明有关对装修前要求 交楼后工作 1 清理现场 可请清洁公司 策划公司 工程部 保安部协助完成 2 将遗漏工程记录表一式三份分别交发展商 承建商 3 管理公司工程部监督 协助返修工程队进行返修工程 并将有关进度反馈给物业部 以应付业主的查询 4 当返修工程完毕后 由物业部通知业主回来验收 5 对未来收楼的业主应再次派发收楼通知书 房地产名词术语 房地产指土地 建筑物及固着在土地 建筑物上不可分割的部分 如树木 电梯等 房地产由于其位置固定 不可移动 因而往往又被称之为不动产 房地产交易城市房地产交易指包括各种所有制房屋的买卖 租赁 转让抵押 城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动 个人产权房指公民个人对其所有的房屋具有占有 使用 收益 处分的权利 可以直接进入房地产交易市场的房屋 在社会上俗称私房 砖混结构主要是由砖墙 或砖柱 钢筋混凝土楼板 现浇钢混横梁等构件建成的房屋 人们通常说的多层楼房一般就是这类房屋 房屋建筑面积指房屋各层面积的总和 每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算 建筑面积包括使用面积 辅助面积和机构面积 住宅使用面积指住宅分户内可供实际使用的面积的总和 通常包括卧室 厅 厨房 卫生间 阳台 橱壁 室内走道 室内楼梯等 得房率指住宅使用面积除以建筑面积 其百分比越高 得房率就越高 套内建筑面积指套内使用面积 套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和 套内使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积 按房屋的内墙线水平投影计算 商品销售面积商品房整幢出售 其销售面积为整幢商品房的建筑面积 地下室为人防工程的 应从整幢商品房的建筑面积中扣除 商品房按 套 或 单元 出售 其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和 套内墙体面积商品房各套 单元 内使用空间周围的维护和承重墙体 有共用墙及非共用墙两种 商品房各套 单元 之间的分隔墙 套 单元 与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 包括山墙 均为共用墙 共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积 阳台建筑面积指阳台底板外沿在水平面的投影 层高指下层地板面或上表面或下表面到相邻上层楼板上表面或下表面之间的竖向尺寸 住宅开间在建筑学中是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离 住宅进深加注在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度 住宅净高净高 层高 一层楼板厚度容积率容积率 规划建筑用地范围的总建筑面积 规划建设用地总面积 密度建筑密度 规划用地范围内建筑物基底总面积 规划建设用地总面积绿化率绿化率 规划用地范围内的绿地面积 规划建设用地总面积 房地产交易所指经过政府特许和批准的房地产买卖的常设市场 是房地产市场的重要形式 也是房地产经济上和产权上的保证机关 它不仅为房地产买卖双方当事人提供了从事的各种交易和联系的场所