2011南京南湾营超市项目分析报告

1 【 南湾营超市项目 】 分析报告 2011016/1/30 2 纲 要 2011年南京住宅商品房的上市量 2011年南京住宅房的销售状况 2011年三季度写字楼、商铺的认购、成交状况 商业地产的走势及租赁市场 第一部分 南京住宅房及商业房的态势及走向 第二部分 南湾营超市的市场氛围及前景展望 项目概述 南湾营超市项目简介 社区其他公益配套项目 南湾营社区人口的分布及统计 南湾营社区人口的构成及收入 南湾营社区的商业配套 项目的诊断及结论 2016/1/30 3 项目概述 南湾营超市，是马群地区大型经济适用房社区的配套附属设施，据建设单位的负责任介绍，项目 2008年 8月开工， 2009年底竣工，由于项目体量较大，周边居住人群不足 8万人，不足以支撑消费和维持正常的营业，开发商南京商茂集团在该项目销售及招商中都遇到了重重困难。 该报告将通过对南京市房地产如住宅市场，商业地产的状况等，对国家宏观调控后区位市场和南湾营的商业市场实地调研，数据推测，及该地区的未来发展状况对该项目进行论证和分析。 4 2011年南京住宅商品房的上市量 2011年南京住宅房的销售状况 2011年三季度写字楼、商铺的认购、成交状况 商业地产的走势及租赁市场 第一部分 南京住宅房及商业房的态势及走向 2016/1/30 5 总体量 800万平方米 南京楼市各板块之间的关系 尽管新一轮调控来势汹汹，但依旧挡不住南京开发商推盘的步伐。 365地产家居网不完全统计， 2011年南京将有 177个楼盘新推住宅， 总体量约 800万平米 。江北和江宁仍然是全市供应主力，预计上市总面积分别占总体量的 30%和 27%。主城中河西和城北供应量最大，分别为 120万平米和 80万平米。 值得关注的是， 2011年南京将涌现一批品质纯新盘。 365地产家居网统计，177个楼盘中，新盘有 63个，占比超过 3成。调控越来越深入的背景下，新盘如何制定营销策略，和老盘如何争夺市场，将成为各方关注的焦点。 2016/1/30 6 2011年南京住宅商品房上市量 南京楼市各板块上市楼盘数 板块 上市面积 (单位 :万 ) 总上市楼盘个数 新盘个数 城中 28 16 8 城北 80 23 3 河西 120 24 10 仙林 23 9 6 城南 70 11 6 城东 25 8 2 江北 240 34 7 江宁 2 21 总计 77 63 2016/1/30 7 城中，上市量约 28万平方米 （ 16个楼盘， 8个纯新盘） 楼 盘 2011年预估上市量 物 业 类 型 项目地址 开发商 蓝天华门国际花园 200多套，约 3万方左右 住宅 +商业 秦淮区龙蟠中路东侧 南京禄口国际机场建设开发有限公司蓝天华门建设开发分公司 金陵尚府 公寓 +地下商铺 白下区大光路 118号 银亿房产 南京中兆置业投资有限公司 侯家桥 16号 4000平方米左右 公寓 侯家桥 16号 南京四建 万和玄武尊邸 3万平方米左右 商业 +公寓 中央路 70号 江苏双楼建设集团南京绿色四季置业有 限公司 长江路九号 约 1万多平方米 公寓 玄武区长江路与洪武路的交汇处 广厦（南京）房地产投资实业有限公司 中央金地 600套左右 商业挑高公寓 鼓楼区钟阜路与建宁路的交汇处 昆仑沃华置业有限公司 雅居乐门东长乐渡项目 待定 别墅 门东长乐渡地块，北至马道街，南至新民坊路，西至秦淮河，东至南京纺织工贸集团公司 南京雅居乐房地产开发有限公司 东恒双门楼项目 4万平方米左右 商业 鼓楼区中山北路与虎踞路高架桥的交叉口 江苏东恒集团国贸建设股份有限公司 鼓北财智广场 待定 商业 +公寓 南京市建宁路 31号 南京昆斯兰置业发展有限公司 凯润金城 约 2万多平方米 公寓 玄武区长江路 2号 南京凯润房地产开发有限公司 城开御园 约 1万多平方米 住宅 南京市玄武区北安门街 南京城市建设开发 (集团 )有限责任公司 来凤街一号 72套别墅，约 别墅 集庆门来凤街 1号 江苏国信地产 菲呢克斯国际公寓 约 3万方 公寓 白下区公园路 159号 江苏天鑫置业有限公司 2016/1/30 8 城北，上市量约 80万平方米 （ 23个楼盘， 3个纯新盘） 润开华府 约 1万多平方米 长江峰景 约 3万平方米 大发燕澜湾 约 11多万平方米 阳光聚宝山庄臻园 大地伊丽雅特湾 待定 世茂外滩新城 1000多套 中电颐和家园 约 800盈嘉香榴湾 约 3万多平方米 江雁依山郡 约 3万多平方米 银河湾卓苑 约 乐居雅花园 待定 复地新都国际 约 10万平方米 新城金郡 约 780套 旭日雅筑 约 2000平方米 紫金新庄项目 约 天正桃源 约 晓庄国际广场 剩 2万平方米 金域中央 约 3万平方米左右 御湖国际 剩余 40套房源 苏宁名都汇 约 72016/1/30 9 河西，上市量约 120万平方米 （ 25个楼盘， 10个纯新盘） 中北 00套多高端公寓， 华润所街项目 200多套大户型， 3万平米左右 苏宁睿城 1040套，地面建筑 15万平米 碧瑶花园 200多套，体量约 3万 银城聚泽园 10万平米， 500多套 恒盛观海湾 待定 金奥大厦 3万多平米 金基月安街项目 住宅 9万平米 招商局河西 定 苏宁滨江壹号 5万平方米， 300套 中海凤凰熙岸 待定 栖庭 5000平米 保利香槟国际 300多套， 5万平米 仁恒江湾城 18万平米， 1000多套 金马郦城 御江金城 推出 住宅和别墅，约 400套 和府奥园 500多套， 5万多平米 甲壳虫 150套， 3万 奥体新城 10万平米， 700多套 天正滨江 130多套 ,宋都美域 200套， 3万平米 银城锦一方 1万平米， 55套 凤凰和熙 700套， 9万平米 南京万达广场 待定 星雨华府 大概推 5幢， 400多套， 5万平米 2016/1/30 10 仙林，上市量约 23万平方米 （ 9个楼盘， 6个纯新盘） 楼盘 2011年预估上市量 物业类型 项目地址 开发商 仙龙湾 3万多平米 住宅 仙林大学城仙隐北路应天学院对 面 中豪 高科荣境 5住宅 栖霞区仙林新区仙林湖以西、仙 林大道以北 南京高科 高科荣域 待定 住宅 栖霞区仙林大学城文澜路以北 南京高科 东城汇 2万多平方商业 商业 仙林大学城文苑路与学思路交叉 口 南京高科 东墅山庄 1万多平方 别墅 栖霞区东至学子路，南达灵山北 路 南京栖霞 恒基玲珑翠谷 3万平方以上， 400套左右 住宅 北至 312国道，南至规划道路，东至学府路，西至规划道路 香港恒基兆业 栖霞仙林湖项目 上市量待定 住宅 栖霞区仙林新区仙林湖以西、仙林大道以北 南京栖霞 保利仙林湖项目 3万多平方 住宅 仙林湖以北 1号 保利 鸿雁名居 270套左右 住宅 南京市栖霞区学海路 28号 南京南邮 2016/1/30 11 城南，上市量约 70万平方米 （ 11个楼盘， 6个纯新盘） 楼盘 2011年预估上市量 物 业 项目地址 开发商 德盈国际广场 5万平方米 酒店式公寓 凤台南路，赛虹桥立交东南侧 南京德盈 凤凰和美 10万平方米 公寓 凤台南路与长虹路交汇处 南京凤凰 亚东国际公寓三期 2万平方米 公寓 长虹路东北侧，北窑岗村 亚东建发 金地自在城 15万平方米 公寓洋房及 别墅 雨花区板桥新城 金地集团 朗诗绿色街区 公寓 雨花区板桥新城 朗诗 恒溢板桥项目 2万平方米 公寓 雨花区板桥新城 江苏恒溢 阅城国际花园 8万平方米 公寓 花神大道 9号 南京江东 宏图上水园 2万平方米 联排、叠加和公寓 共青团路与紫荆花路交界 宏图地产 金浦名城世家 6万平方米 公寓 小行里 198号地块 南京金司 雨花小行里项目 1万平方米 别墅 雨花台区小行里 南京雨花 石林板桥项目 1000多套，约 10万平米 公寓 板桥镇 石林集团 爱涛逸珍公馆 公寓 南京市雨花台区雨花东街养回红村 江苏弘文 2016/1/30 12 城东，上市量约 25万平方米 （ 8个楼盘， 2个纯新盘） 楼 盘 2011年预估上市量 物 业 类 型 项目地址 开发商 紫金东郡 500多套约 7万平方米 公寓 玄武区徐庄软件园 苏宁置业 保利紫晶山 2万平方米 联排及洋房 栖霞区马群大庄 6号地块 保利江苏房地产发展有限 公司 紫气钟山 洋房和公寓 紫金山东，徐庄软件园内 南京中惠建设开发有限公 司 紫庐 公寓 蒋王庙街 98号 南京建设发展集团有限公 司 紫园 2万平方米 叠加及洋房 环陵路 99号 南京建发华海 德基紫金南苑 公寓 玄武区长巷 南京凯丰经济开发有限公 司 朗诗钟山绿郡 5万平方米 公寓 马群大庄 5号 南京朗诗置业 招商紫金山 1号 公寓 栖霞区马群中山门大街以北 招商局地产 2016/1/30 13 江北，上市量约 240万平方米 （ 34个楼盘， 7个纯新盘） 楼 盘 2011年预估上市量 类 型 项目地址 开发商 大华锦绣华城 8约 1000套 住宅 浦口区浦珠北路 59号 南京大华投资发展有限公司 荣盛龙湖半岛 50万平方米， 1100套 住宅 + 别墅 六合经济开发区湖西路 1号 南京华欧舜都置业 蒙塔卡利 2万平方米， 40多套 别墅 高新技术开发区 ,104国道旁 ,鹭港对面 ,碧桂园右侧 万和置业有限公司 泰来苑 4万多平方米， 398套 住宅 + 别墅 浦口区泰西路 28号 南京集成房地产开发有限公司 中国铁建江佑铂庭 10 1000套 住宅 南京市浦口区新浦路 105号 南京昌和房地产开发有限公司 天润城 22万平方米， 2600套 住宅 浦口区沿江街道京新 628号 南京天华百润投资发展有限责 任公司 威尼斯水城 28万平方米， 3000套 住宅 浦口区沿江街道京新 608号 南京浦东房地产开发有限公司 绿城玫瑰园 30多套 别墅 浦口区珍珠泉旅游度假区绿园路 88号 绿城集团南京天浦置业 2016/1/30 14 江北，上市量约 240万平方米 （ 34个楼盘， 7个纯新盘） 大吉山水田园 2万平方米， 60套 别墅 浦口区汤泉镇银泉路 88号 南京大吉房地产开发有限 公司 大吉汤泉东方 待定 别墅 浦口区汤泉镇银泉路 88号 南京大吉房地产开发有限 公司 钱塘望景花园 2万多平方米， 200套 住宅 浦口区江浦街道象山路 11号 南京市浦口区锦麟实业有 限公司 通宇林景雅园 3万平方米， 300套 住宅 浦口区珠江镇象山路 江苏通宇房地产开发有限 责任公司 金太阳鹭港 待定 别墅 中国来安汊河新区 港金太阳集团 明发城市广场 5万平方米， 600住宅 南京市浦口区珍珠南路 2号 明发集团南京房地产开发 有限公司 冠城新地家园 4万平方米方， 300住宅 江苏省南京市六合区经济开发区 内 南京万盛置业有限公司 金城丽景 9万平方米方， 900套 住宅 浦口区大桥北路 33号（金盛家居斜对面） 南京新国都房产开发公司 龙池翠洲 2万平方米， 170套 住宅 + 别墅 六合区龙池湖畔、六合区政府新 办公大楼后 南京城开万泰房地产开发 有限公司 2016/1/30 15 江北，上市量约 240万平方米 （ 34个楼盘， 7个纯新盘） 浦泰和天下 待定 住宅 浦口区江山路 9号 南京浦泰房地产开发有限 公司 海德北岸城 10万平方米， 1000套 住宅 浦口区迎江路 59号 南京金东房地产开发有限 公司 荣盛兰亭苑 9万多平方米， 310套 住宅 待定 南京荣盛置业发展有限公 司 旭日爱上城 11万平方米， 1000套 住宅 浦口区柳州路 南京红太阳房地产开发有 限公司 旭日上城 5万平方米， 500套 住宅 浦口区大桥北路 69号（红太阳销售中心） 南京红太阳房地产开发有 限公司 旭日学府 5万平方米， 500套 住宅 浦口区江北大道西侧，学府路北 侧地块 南京红太阳房地产开发有 限公司 华东3万平方米， 600套 住宅 大桥北路华东 京红太阳房地产开发有 限公司 紫晶城 1万平方米， 54套 住宅 六合区雄州镇专诸巷 12号 南京东泰房地产开发有限 公司 融侨观邸 10万平方米， 700多套 住宅 + 别墅 东至花卉大道；西至海院路；北 至规划道路；南至象山南路 江苏融侨房地产开发有限 公司 群盛北江豪庭 3万平方米， 300多套 住宅 浦口区珠江镇雨山西路 89号（南京审计学院南侧） 南京泉城房地产开发有限 公司 2016/1/30 16 江北，上市量约 240万平方米 （ 34个楼盘， 7个纯新盘） 美达九月森林 50套 别墅 东至象山路，西至森林大道，南至住宅区，北至沿山大道 美达集团南京置业有限公司 天华绿谷庄园 160套 住宅 浦口区泰山街道 苏宁环球 南京绿尔得天房地产开发有限公司 天华硅谷 160套 住宅 泰冯路 59号 江苏乾阳房地产开发 有限公司 国信自然天城 待定 别墅 浦口区江浦街道沿山东路 188号 江苏国信象山地产有 限公司 山河水花园 30套 别墅 浦口区汤泉镇假日路 8号 南京瑞基房地产开发 有限公司 万江共和新城 4万平方米， 400套 住宅 浦珠路 139号 南京嘉泰隆房地产实 业有限公司 阳光帝景 待定 住宅 浦珠路纬三路过江隧道出口 处，西临珍珠南路 南京恒业房地产开发 有限公司 瑞景国际 4万平方米， 400套 住宅 六合经济开发区龙池街道江 北大道与浦六路交汇处 江苏格瑞斯特置业有 限公司 2016/1/30 17 江宁，上市量约 （ 52个楼盘， 21个纯新盘） 楼盘 2011年预估上市量 物业类型 项目地址 开发商 奥斯博恩 1万多平方米 别墅 江宁区禄口镇宁溧路 188号 金利 (南京 ) 左邻右里 300多套 住宅 江宁区岔路口宏运大道 1188号 南京中浙 南方花园 34000平方米左右 住宅 江宁区东山镇双龙大道 833号 江苏经纬 同曦青春水岸 30000平方米左右 住宅 江宁南临秦淮路 南京同曦 金王府 35000平方米左右 住宅 江宁区东山镇河定桥上元大街 88号 南京金箔集团 翠屏国际金融中心 约 11万平方米 商业、办公、住宅 江宁开发区宁溧路以西，凤凰台广场以南 南京卓成 21世纪国际公寓 约 35000平方米 住宅、商业 江宁区双龙大道 1539号 二十一世纪 同曦大都会 约 7万平方米 商业 江宁开发区双龙大道以东，胜 太路以南 南京同曦 悦恒君铂国际 约 3万平方米 住宅、商 业 位于胜太路与双龙大道的交汇 处 南京悦恒 2016/1/30 18 江宁，上市量约 （ 52个楼盘， 21个纯新盘） 托乐嘉城市广场 800多套， 6、 7万平方米。 住宅 江宁经济技术开发区将军大道 9号 南京新城置业 翠屏紫气云谷 2、 3万平方左右 住宅 江宁区将军大道 20号以北 中惠南京 天泰青城 700多套， 4万多平方米。 商业、住宅 江宁区佛城西路以北、将军 大道以西 江苏天泰 同曦大三角 约 15万平方米 住宅、商业 江宁区东山街道，东至烟草 局办公楼 南京同曦 武夷水岸家园 约 6、 7万平方米， 600多套房源。 住宅 江宁区东山街道，世纪东山花园以北、中心河以东 南京武夷 世纪东山 200多套， 2万多平方米。 住宅 江宁区东山街道万安西路 168号 南京高成 爱涛尚逸华府 待定 住宅 江宁宏运大道以北，中心河 以西 江苏爱涛 枫林湾 约 住宅 江宁东山北沿路附近 经纬 上善居 待定 住宅 南京市江宁区万安西路 65号 南京晨曦 高尔夫国际花园 约 200多套。 住宅 南京市江宁区利源中路 88号 高尔夫 天鹅湖花园 待定 住宅 江宁区上元大街 1088号 南京银安 2016/1/30 19 江宁，上市量约 （ 52个楼盘， 21个纯新盘） 绿地东山 待定 住宅 江宁区天印路以西，文靖路以 北 南京绿地 雅居乐九龙湖 待定 待定 江宁区机场高速路以东 南京雅居乐 银城九龙湖 426套 小高层、 高层 江宁开发区内环路以南 南京银城 中粮彩云居 约 5万， 500套左右 高层 江宁开发区双龙大道以西 中粮南京 润龙锦园 约 6万， 498套 高层 江宁区内环路以南，东至文华街；西至现状；北至现状；南至现状 江苏宝润 万科金域蓝湾 约 10万， 800套左右 高层、低 多层 江宁区秣陵街道清水亭东路 9号 南京金域蓝湾 颐和南园 不到 100套 小高层、 联排 江宁区秣陵街道九龙湖路 1号 苏源集团 同仁康桥水岸 约 4万， 400套左右 小高层 江宁区秣陵街道文心街 28号 南京同仁实业 中冶天城 600套左右 小高层 江宁开发区诚信大道以北，清 水亭东路以西 南京中冶金泓 恒大绿洲 200高层、小 高层 江宁区秣陵街道清水亭东路 158号 恒大地产集团 骏景华庭 300套左右 高层 江宁区秣陵街道铺岗街 28号 南京江城 翡翠金轮九龙湖 100套左右 办公、公寓、商铺 江宁江宁区诚信大道以南，铺岗街以东 江宁经济技术 2016/1/30 20 江宁，上市量约 （ 52个楼盘， 21个纯新盘） 天泽苑 约 270套左右 多层、别墅、高层 江宁区秣陵街道竹山路 588号 天富南京 武夷绿洲 约 13万， 1400套左右 高层 江宁科学园天元中路 99号 南京武宁 罗托鲁拉小镇 待定 别墅 江宁区竹山南路 688号 明月建设 莱茵铂郡 约 3万， 500多套 高层， 南京市江宁区天元东路与莱茵 达路交界处 南京莱茵达 鸿意万嘉 3万多， 400多套 小高层 江宁区开源路以东 南京鸿意 融侨世家 约 9万， 900多套 小高层、酒店式公 寓 南京江宁科学园，城东路以西，科健路以北，南京义乌小商品城以南 江苏融侨 城市之光国际公寓 1000多套 高层，公寓 江宁区秣陵街道天元东路 388号 南京浙商投资 东方龙湖湾 300三期小高层 江宁区秣陵街道龙眠大道 588号 龙建 协众财富广场 4栋楼 小高层 江宁区秣陵街道龙眠大道 618号 南京协众集团 天正天御溪岸 约 12万， 600多套 小高层 江宁区学九路以北 (东至龙眠大道、西至学四路 ) 天正集团 万裕龙庭水岸 约 2万， 200套左右 高层 江宁区秣陵街道龙眠大道 668号 万裕 (南京 ) 2016/1/30 21 江宁，上市量约 （ 52个楼盘， 21个纯新盘 ) 宜家国际公寓 计划暂未确定 小高层 南京市江宁区文博路 1号 南京景致佰富 文鼎雅苑 约 1万， 100多套 小高层 江宁大学城玉树路 88号 科学园蓝天 骋望骊都 约 6万， 500多套 小高层 江宁区学十二路以北 南京骋望 华菁水苑 600多套 待定 科学园弘景大道以东、学十一 路以南 江苏瑞成功 加州城 约 7万， 200套左右 别墅 江宁科学园弘景大道 3888号 江宁市政建设 伴山香槟园 约 5000 ， 14套 别墅 江宁区秣陵街道格致路 9号 科学园蓝天 双赢花园 7万， 556套 高层 江宁区科学园莱茵达路 139号 南京如月 锋尚牛首山 200套左右 别墅、多 层 江宁区谷里街道赵宕水库以西 江苏九西（锋尚 中浩青溪庄园 40套左右 别墅 江宁区横溪街道甘泉湖路 1号 江苏中浩 2016/1/30 22 2011年南京楼市住宅房销售状况 搜房数据监控中心统计，截止 4月 30日 24： 00时，2011年 4月南京商品房住宅认购 2794套，成交 2139套，成交面积约 同比下跌 同比下跌 同比下跌 4月新上市房源约 3600套，比预计少了千余套，商业性质房源占总量三成左右，且总体销量较好，总观四月销售情况，在政策的持续打压下，银四月已然不再，“金三银四”在 2011年的南京楼市已成为了传说。 2016/1/30 23 2011年南京楼市住宅房销售状况 四月上市的 3600套房源，大部分来自江北、城南、河西，而一向与江北并驾齐驱的江宁板块总体表现低迷，新上市房源有原来的 1000多套缩水至仅 200余套，不及城南、河西。但价格的优势，使得两江板块依旧是销售主力，加上城南金地自在城的出色表现，刚需仍然主导市场。同时南京万达广场和德盈国际广场的热销，并紧追金地自在城为 4月销售排行榜二、三名，说明限购令下，非限购项目将受到人们更多的关注。 2016/1/30 24 2011年 4月的住宅销售走势图 2016/1/30 25 2011年上半年住宅的认购及成交 2011年 4月南京各区域的住宅的成交量，图中可以看出，江北、江宁占据了大半壁江山 2016/1/30 26 各版块认购与成交的图表 2016/1/30 27 2011年三季度写字楼成交量居高 商铺成交成下跌趋势 住宅限购，为商业地产的快速发展提供了机遇。然而，从数据来看南京商业地产市场并未达到预期的火爆。由于 南京万达广场 的不断推盘热销，写字楼总成交量自 4月份以来一直处于高位。然而独木不成林，除南京万达广场之外，南京计划出售的写字楼项目很匮乏。长远来看，南京写字楼销售市场或许将出现“危机”。 南京写字楼状况 南京商业地产状况 2016/1/30 28 南京商业地产状况 与写字楼市场的居高不下相比，南京商铺销量直跌谷底，与二季度相比下降了 4成多。虽然南京目前在售商铺绝对数量不少，但多为住宅底商及运营并不理想的烂尾铺。三季度仅有少量的名企优质商铺取得热销，如 中海凤凰熙岸 、 保利香槟国际 和 御江金城 。此外，缺乏对投资者吸引力较大的大型综合体项目也抑制了商铺投资。 6月 5日开盘的仙林大型综合体 东城汇 开盘当天劲销 明具有广阔前景的综合体项目更受投资者青睐。据南京搜房网数据监控中心统计，10家商业项目推出约 4000套房源 。 南京商铺状况 2016/1/30 29 2011年三季度写字楼成交量居高 商铺成交成下跌趋势 2016/1/30 30 2011第三季度南京写字楼成交分布图 2016/1/30 31 2011第三季度南京商铺成交分布图 江 2016/1/30 32 近三年南京商业、办公销量对比表 2016/1/30 33 商业地产成交走势图 2016/1/30 34 2011年南京市商业地产租赁市场一览表 2016/1/30 35 商业地产成交的下跌带来租金市场的繁荣 南京商业地产租金最高的区域分布在新老城中心，分别为鼓楼、玄武、白下、建邺四区。写字楼租金最高的地区集中分布在鼓楼区，前 20位中鼓楼占有8个。商铺租金最高的地区为白下、玄武两区，前20位中分别占有 7个和 6个。位于鼓楼的湖南路写字楼及商铺均为最高值，是不折不扣的双冠军。此外，新街口、洪武北路、中山路及丹凤街等地区总体租金处于高位。 2016/1/30 36 商业地产成交的下跌带来租金市场的繁荣 建邺区作为南京的重点区域，其发展势头非常迅猛。再加上多家大型商业项目的入驻，如写字楼项目新地中心、国睿大厦，在建的南京环球贸易广场、奥体苏宁广场等商业项目，未来发展前景非常可观，租金上涨趋势也相当明显。 2016/1/30 37 限购未能给商业地产商机，金九遇冷 商业地产“降”字当头 9月是楼市的传统旺季，然而在国家调控下住宅成交量并不乐观。曾被预期看涨的商业地产同样未能摆脱遇冷的命运，“金九不金”，商铺写字楼成交双双下跌，尤其是商铺跌至 2011年度月成交量最低值。 商铺、写字楼双双下跌 2016/1/30 38 限购未能给商业地产商机，金九遇冷 商业地产“降”字当头 9月写字楼成交虽然与去年同期相比增长了 120%，但与今年 8月份相比仍然有所下降。客群相对集中、租金不断提高、经营相对方便，种种优点使开发商倾向于对写字楼项目自持经营，因此南京在售写字楼房源不多。万达独撑南京写字楼市场，连续几个月以来一直是写字楼成交的主力军。 南京万达广场 预计 9、 10月份推出一栋 5 500多套。近期还有几家项目计划推出写字楼，城南 德盈国际广场 预计 9、10月份开盘推出 200多套办公房源；位于汤山的特色办公项目 中国盒子 也计划在 10月份开盘，届时推出 88套房源。 写字楼更倾向自持经营 2016/1/30 39 限购未能给商业地产商机，金九遇冷 商业地产“降”字当头 此外，商业性质酒店式公寓的成交也归类于写字楼。小户型低总价降低了商业性质公寓的投资门槛，同时也降低了投资风险，因此广受投资者欢迎。城中的 长江路 9号 ；河西的 甲壳虫 、 盛世公馆 ；城北的金域中央广场 ；江宁的 莱茵铂郡 、 亚都天元居 ；江北的 弘阳壹号 等楼盘均为商业性质酒店式公寓项目。江宁的 融侨世家 、城北的 中央金地 也预计在年内推出商业性质酒店式公寓。（ 不限购公馆 +小户型住宅 置业公寓投资自住两相宜 ） 小户型、低总价公寓，广受市场追捧 2016/1/30 40 限购未能给商业地产商机，金九遇冷 商业地产“降”字当头 与写字楼的小幅下跌不同， 9月商铺成交犹如坠入冰窟，同比、环比跌幅均高达 70%左右。商铺投资风险比较大，而且需要更为专业的知识，相对来说更为小众。南京在售商铺房源绝对量并不少，但多为住宅底商。虽然也有诸如 中海凤凰熙岸 底商热销的情况，但多少情况下，投资者不会轻易选择投资入住率低的底商。投资者更倾向于投资综合体项目，然而目前南京这部分商铺房源相对较少，造成了“无铺可售”的局面。据南京搜房网数据监控中心统计， 10家商业项目推出约4000套房源。分别为， 苏宁睿城 、 铂金华庭广场 、 广博苑 、 明发城市广场 、 苏宁名都汇 、 世茂外滩中心 、 森林摩尔商业街区 、 鼓北财智广场 以及 郑和国际广场 。 商 铺投资风险大，专业性强，更为小众 2016/1/30 41 第二部分南湾营超市的市场氛围及前景展望 南湾营超市项目简介 社区其他公益配套项目 南湾营社区人口的分布及统计 南湾营社区人口的构成及收入 南湾营社区的商业配套 项目的诊断及结论 2016/1/30 42 南湾营超市 南湾营超市实景 总建筑面积51893平方米，地上三层，层高 积为 38148平方米，每层约12716 ；地下一层层高 积13745平方米。地下车位可停汽车 211辆，1000平方米的自行车停车位，室外有近 5000平方米的停车区（东面） 2016/1/30 43 南湾营超市周边配套项目 建好未使用的社区医院 社区配套项目 2016/1/30 44 南湾营超市周边配套项目 建好未使用的幼儿园 社区配套项目 2016/1/30 45 南湾营超市周边配套项目 建好未投入使用的小学 社区配套项目 社区配套项目 2016/1/30 46 南湾营超市区位示意图 2016/1/30 47 马群地区的大型社区人口及体量 小 区 名 称 面 积 万 总户数 总人口 （个） 常 住 人 口 流 动 人 口 育 龄 妇 女 未 成 年 人 60岁以上老人 物业人 员 百 水 芊 城 27万 3428 10000 9000 1000 1300 810 560 19 芝嘉花园 18万 1350 3250 3222 28 1020 360 193 10 宁康苑 14万 2504 5563 5223 340 2596 83 1800 10 润康苑 27万 3278 6028 4128 1900 436 98 364 13 合 计 86万 10560 24841 21573 3268 5325 1351 2971 52 2016/1/30 48 南湾营主要其他大型社区 小 区 名 称 总 面 积 总 户 数 总 人 数 入 住 率 信息来源 馨 康 苑 无准确数据 5000 20000 90% 门卫及物管处 文 康 苑 无准确数据 2400 9600 85% 门卫及物管处 融 康 苑 无准确数据 2000 8000 90% 门卫及物管处 熙 康 苑 无准确数据 3000 12000 90% 门卫及物管处 二期、三期 约 1000户 4000 0 现场公示 合 计 13400 53600 约 90% 2016/1/30 49 由此看出 目前能预估推测总人数在 78500左右， 8万不到 。总户数 23960户，总户数 24000不到。 随着社会的不断发展，马群地区拟建成 150万平方米的经济适用房，新安置拆迁群众 3万多户，人口将达到 10万人 以上。 按目前的社区的人数及消费能力，难以支撑 5万平方米以上的大型购物中心 2016/1/30 50 南湾营的人口构成及收入 南湾营困难群众集中。经济适用房社区弱势群体相对聚集，困难人群所占比例较大。由于居住的大多为失地农民，本身经济基础薄弱，加上文化程度偏低、年龄偏大（大多是“ 4050”人员）、缺乏一技之长，大多无固定经济来源，零就业家庭较为普遍。部分拆迁安置居民土地被征用后，主要靠吃低保或打零工、做苦力所得收入维持日常生活，完全无力承担大病医疗或供养老人、子女等义务，基本生活受到影响。而目前南京市社区经费拨付标准是经济适用房社区 400元 /户，现有经费不能完全满足社区工作需要，加之目前的社会保障尚未能从根本上解决困难群体吃饭难、看病难的问题，经济适用房社区因经济贫困引发的矛盾纠纷仍客观存在。 由此看出，人口构成消费不足，是南湾营项目招商难的根本原因。 2016/1/30 51 南湾营社区门面的租金及面积 社区商业的面积 ： 8 200 之间 门面租金： 百水芊城 60 80元天 文 康 苑 80 120元天 经营业态 餐饮、粮油批发、水果超市、烟酒饮料、发廊、联通、花店、浴室等 2016/1/30 52 经济适用房二手房市场价格 两证齐全 10000元 未满上市年限 800010000元 2016/1/30 53 南湾营社区目前的商业配套 南湾营的商业构成主要为 :约有 1400平方米的 好又多 超市、及 50多个社区门面房 组成，还有一个政府为解决就业不足，拉动消费的不足 2000平米的 夜市 ； 好又多 超市，共设三处收款台，平时只有一处收款台处在工作状态， 消费不足可见一斑。 2016/1/30 54 社区配套农贸市场 南湾营集贸市场（菜市场）约 1800平方米 2016/1/30 55 百水芊城社区的苏果社区店 百水芊城苏果社区店， 约有 1800平方米、 共设五处收款台，同样消费不足。 百水芊城社区，约 3400多户， 1万人左右，自成商业体系。 同样的区域，两个超市，虽然方便的居民生活，却起到了市场的分流作用， 消费更加不足 。 2016/1/30 56 消费难以拉动，是项目的结症 成本倒退推法 据南湾营超市施工单位的管理层透露，该项目的成交预期价为 市场通常的年 8%的年收益计，一年需 2800万的纯收益。按30%的纯利润，加货品、仓储、管理费、水电费等年销售额只少 8400万以上，才能保本。每天的营业额需达到 23万元。 按以上统计的周边安置房最高入住的情况 8万人计，以家庭为计算单位约 24000个家庭，每天保证 1万人的流动购物人群， 8天一个循环，每人每月需 4次来超市消费，到这里的人每次至少需花 23元，每人每月需消费 90元左右；每个家庭按 4人计，平均每个家庭每月至少需360元消费，才能支撑该超市的正常运作。 按目前当地人的收入及消费情况，这显然是不可能的事 。 按经济指标推测 2016/1/30 57 消费难以拉动，是项目的结症 需要指明的是，南湾营住宅小区，相对封闭，指望周边来消费的可能性极小 还需要说明的是，具有 3400多个家庭的 百水芊城 大型社区已有苏果社区超市，这会为南湾营超市的开业，起到分流作用。消费将更为不足。 公交 163到新街口、公交 142到环北、夫子庙的批发市场车距不过超过半小时左右，这些这都起到了分流作用。 2016/1/30 58 消费难以拉动，是项目的结症 现有需求比对法 按南湾营超市 1 3层的每层的 38148 营业面积推算， 1 2层 25432 可用于超市，3层可用于大型餐饮； 1 2的超市规模是目前 好又多 超市的 16倍， 加上 3层是24倍。 显然远远大于目前居民的需求。 2016/1/30 59 消费难以拉动，是项目的结症 市场价格比较法 南湾营超市建筑面积 51893平方米，按 均每平方米才 6745元，远远低于这里住宅房的价格。据这里裕兴不动产中介介绍，这里能过户的房价 1万左右，不能马上过户，需等几年过户的住宅房在 8000元。外界传言南湾营超市的交易价为 6亿元。比工程部得知的价格高 样高成本的商业项目，在这里是很难运行。 2016/1/30 60 结 论 南湾营地区目前已有两个超市，能够满足居民的购物需求 新型的商业市场，需辐射南京城东、南片区 专业的市场，才是满足未来需求的方向 2016/1/30 61 营销推广思路 销售策略： 项目定位之一 项目定位之二 项目定位之二 事件行销 销售队伍的建立、培训 2016/1/30 62 项目定位之一 招商策略： 南湾营仓储式批发大市场 以解决就业为导向的批发大市场 辐射南京各批发大市场 商业远低于住宅的价格，是该项目最大的优势 仓储式批发大市场 2016/1/30 63 项目定位之二 填补周边市场的空缺与不足 形成向周边辐射的商业集散地 形成南京批发市场新的格局 专业电器、家电综合批发大市场 2016/1/30 64 项目定位之三 辐射南京周边的其他仓储大市场 规避周边居民小区不能支撑消费的尴尬 形成特色经营，有影响力的专业市场 补充南京仓储不足的新型专业大市场 2016/1/30 65 商业市场营销思路 运作思路： 优势： 该项目仍有价格操作空间，现房已经成形，设看房车车程近； 南湾营超市的目前市场价位，低于该地区的经济适用房（住宅）市场的价格，可作分割型产权商铺对外出售，按成本及住宅价格的 当提高售价； 由专业的商业管理公司，统一管理、统一运营；按租金的形式，每年给予投资者固定回报； 前三年 8%的回报，后几年每三年按实际租金的 3比 7， 2比 8,1比 9的方式分成； 10年后按实际租金收取一定的管理费； 苏、锡、常、镇江、江阴等地区设立分销点或分销商； 劣势： 产权投资型商铺集中上市，市场抗性较大，未来整个经济不稳定因素多，存在销售阻力大等因素； 缺乏产权商铺的销售经验，以及南湾营地区自身消费不足的市场现状等； 商业管理、运作都成本较高，专业商业管理公司收费高，不愿