海南省旅游房地产市场发展状况报告最终版.doc

海南省房地产市场发展状况 -旅游房地产市场的研究摘要：作为中国特色的旅游地产，在海南省关键词：旅游地产 旅游业 房地产房地产作为中国发展的支柱性产业之一,带来了巨大地经济效益,促进了中国经济增长迅速.近几年,中国特色的旅游地产兴起，实现了传统房地产发展到了密集开发的状态，房地产业与旅游业两个上行产业结合、交融发展的创新，是传统地产产品序列的重大补充。本文对海南省2013年旅游房地产市场进行分析,对其出现的问题进行研究,并提出相应的解决办法。1 旅游地产简介1.1旅游地产的内涵“旅游地产”这一概念在我国使用较多，沈飞( 2001) 把旅游地产定义为以旅游度假为目的的房地产开发、营销，开发项目全部或部分实现旅游功能;耿松涛(2013)对旅游地产进行如下定义: 旅游地产是指以优美的自然资源、悠久的人文资源为依托，满足人们旅游、休闲、度假及养生等综合需求，在旅游景区及其邻近区域开发的各类产权酒店、分时度假酒店、景区住宅、会务中心、展览馆和旅游休闲培训基地等物业的总称。国内学者对其定义是具有旅游价值的房地产,包括度假村、旅游公寓、旅游酒店、主题社区、分时度假、产权式酒店.本文对旅游地产的定义是:旅游地产是为实现房地产的旅游、生态、社会经济等综合价值的房地产开发项目，重点实现房地产的旅游价值。1.2旅游房地产的开发模式1.2.1依托滨海、热带雨林、温泉等高品位旅游资源的度假酒店开发模式度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。此类旅游房地产的特点为自然条件优越，品牌特色明显，目标客户明确。不论是前期规划还是后期建设，海南的度假酒店项目都是以国际、国内的高端客户为主要目标。1.2.2以热点城市为主的旅游居住地产开发模式此类旅游房地产的特点首先是在土地市场方面，未来的外城区将成为市场主要竞争地；在产品方面，房地产开发更加注重产品自身品质与特色的打造，在户型方面出现两极分化；在客户需求方面，市场为外向型市场，购房目的为旅游、度假、养老、投资等。以海南为例，海南具有独一无二的热带气候、环境等旅游资源，将这种资源与房地产融合在一起是海南建设国际旅游岛的客观需求，具有广阔的发展前景。从目前旅游房地产开发的情况看，三亚、海口、琼海依托强势的旅游资源，结合自身的城市配套优势，已成为海南旅游房地产市场发展的主力城市，并将这种以城市资源为卖点的居住地产、度假地产带入高速发展时期。1.1.3 集度假、居住为一体的综合性旅游房地产开发模式建设国际旅游岛是海南一次重大的战略调整，旅游业由“观光旅游”向“度假旅游”转变，同时也促进了旅游房地产市场的转型升级。因此，海南初步形成了独特的集酒店、度假公寓、住宅（第二居所）等为一体的综合性旅游房地产。此类旅游房地产开发的特点，在自然环境选择方面，是以海景、湖景、山景、文化景观等风景资源为依托，同时重视康乐资源（如温泉资源）、旅游配套资源等；在产品构成方面，这是多种类型组合的旅游地产产品，可以满足不同消费者的需求；在目标客户方面，在丰富的旅游度假产品基础上，目标客户范围较广。同前两种开发模式相比，此类旅游房地产的优势最大。2 海南旅游业发展分析2.1海南旅游业发展综述近几年，海南加快推进国际旅游岛建设，把旅游业作为重点产业发展，凭借其独特的自然和人文资源，大力开发和整合旅游资源，积极开展旅游宣传促销活动，不断夯实旅游发展基础，海南旅游市场呈现良好发展势头，来琼游客日益增多。2013年，全省接待过夜游客累计达3672.51万人次，同比增长10.6%；全年旅游收入428.56亿元，同比增长13.0%。2.2海南旅游业发展现状分析2.2.1旅游市场持续较快发展2013年海南旅游市场呈现前低后高，全年实现较快发展的态势。一季度全省接待过夜游客人数919.67万人次，同比增长7.5%，增速比去年同期回落2.7个百分点。二季度全省接待过夜游客数为777.8万人次，同比增长10.7%；三季度全省接待过夜游客数为833.96万人次，同比增长14.1%，全年实现10.6%的较快增长。2.2.2中西部旅游发展进程加快海南省中西部地区旅游市场仅占全省的15%左右，旅游规模较小。近几年，中西部市县立足本地区旅游资源特点，注意发挥各自的旅游优势，旅游发展明显快于其他地区。2013年，海南省中部六市县共接待过夜游客232.25万人次，同比增长25.4%，西部六市县共接待过夜游客351.13万人次，同比增长18.3%，增速均大大高于全省平均增速。中西部地区接待过夜游客人次比重逐年上升，从2011年的13.6%、2012年的14.5%上升到2013年的15.9%。【做个表】2.2.3国内自助游游客比重逐年上涨自海南省全面推进国际旅游岛建设以来，海南接待过夜游客中自助游游客比重逐年增长。2010年，来旅游的国内游客中仅26.2%选择自助游，2011年为33.6%，2013年比重高达44.5%。 表 1 2005-2013年自助游游客占海南接待国内游客比重(%)自助游游客比重不断增加主要有四个推动因素：一是近几年相继开通了成都、长沙、西安、哈尔滨等地到海口的列车，给国内西部、中部、北部等省份来琼出游提供了更加便捷的出行方式；二是随着家庭汽车的增多及汽车租赁业的快速发展，自驾来琼游客日益增多；三是海南东环铁路的开通，使得省内交通更为便捷高效；四是随着旅游业的不断发展和人民文化生活水平的不断提高，老百姓更多倾向于个性化、家庭化的出游方式，旅行社千篇一律的旅游线路安排已经不能满足这些游客的要求，自助游成了新的选择。2.2.4国内游客保持稳定增长2013年，海南共接待国内游客3596.87万人次，同比增长11.1%，国内来琼游客继续保持两位数增长。省外来海南省游客中，广东依旧是海南省国内游客第一客源地，占外省游客总数的16.8%；北京、上海等经济较发达省市以及四川、广西、贵州等西南省份在来琼游客中均占有较高比重。 图1 2013年外省主要客源地游客比重（%）（注：数据来源于海南省统计年鉴）省内游客中，出行游客最多的市县仍然是海口市，2013年省内出行游客有31.1%来自海口；三亚市出行游客占省内出行游客的9.8%；毗邻海口市的琼海市、文昌市、屯昌县在省内出行游客中占有较大比重。 图2 2013年省内主要客源地游客比重（%）（注：数据来源于海南省统计年鉴）2.3 旅游房地产在旅游业发展中的作用旅游房地产参与旅游业中的资本运营环节，其固定资产总额占旅游业全行业的83.96%，是旅游系统中最大的资本组成部分，也是最重要的物质基础。在以往的研究当中，人们的关注点主要集中在资源开发、市场开拓、交通条件改善等方面，而忽视了“住”的环节，这与“住”在旅游系统中的重要地位不相符合。探索旅游房地产在旅游经济发展过程中的作用,需要进一步认识其在旅游系统中的战略地位。旅游房地产在旅游环节中一般先充当“第一站”的角色，即旅游者在初到旅游地时一般会先入住旅游房地产，将行李等物品存放，与同伴汇合，选择旅游线路和交通方式，安排日程，稍作休息后再进行观光游览。在一天的行程之后，又会回到住宿地进行休憩，并享受旅游房地产内配套的娱乐休闲设施，获得综合性的信息。因此，可以说旅游房地产是人流、信息流、商流集散的场所，是资源配置的枢纽。人们在这里可以以便捷的方式、花费较低的成本，获得综合性的信息与服务。由于客源的存在，旅游供给方也会主动集合于旅游房地产当中，提供相关的产品与服务。这其中包括旅行社与导游联系客源、长短途交通供应商接送游客等等。旅游房地产可以巧妙地将旅游系统中各个组成部分汇集到一起，在这个汇集点上，供给与需求之间的信息能够快速的传输与接收，新的旅游产品被不断研发出来并及时被旅游消费者所了解和使用，各环节之间能够得到有效地连接。各参与者的效用得到极大满足，利益分配也趋于平衡。3 2013年海南省旅游房地产分析 3.1 房地产开发投资仍然持续快速增长 2013年以来海南省持续保持强劲的投资增势，据海南省统计局数据显示，2013年全年全省固定资产投资完成2725.01亿元，较上年同比增长27.0%，外商直接投入28.53亿元，比上年同期增长2.06亿元。其中，全省房地产开发完成投资1196.76亿元，增长35%，高出固定资产投资增速8个百分点；从地区上看，东部、中部、西部分别完成投资933.86亿元、60.57亿元、202.32亿元，分别增长30.8%、8.9%、72.9%；三大地区房地产开发投资加快了步伐的同时，西部地区房地产开发投资增长势头强劲。（注：数据来源于海南省统计年鉴）（注：数据来源于海南省统计年鉴）3.2 房地产开发建设规模继续扩大，房屋销售面积同比持续下降2013年全省施工房屋面积为6173万平方米，增长20.8%。其中，住宅施工面积为5173.49万平方米，增长17.3%。施工面积增长速度比房地产开发投资速度低14.2个百分点，运行趋势基本保持一致。海南房屋竣工面积为609.4万平方米，下降28.8%。其中，住宅竣工面积为517.62万平方米，下降29.6%。房屋销售面积为1191.23万平方米，增长27.8%。其中，住宅销售面积为1154.86万平方米，增长28.6%，占房屋销售面积的比重为96.9%。【施工面积与销售面积从2005到2013年做个表】3.3 港澳台商投资趋向活跃 随着国际旅游岛建设的加快，各项投资也在不断增长。海南2013年固定资产投资继续快速增长，既得益于内生投资实力的不断增强，也在一定程度上得益于外商们的进一步信赖与支持。海南省统计局发布，2013年，全省实际利用外资31.46亿元，比上年增长5.2%，扭转了上年同比下降的局面，其中外商直接投入28.53亿元，比上年的26.47亿元增加2.06亿元，同比增长7.8%，比上年此项增速加快5.1个百份点。2013年1-12月，民间投资房地产业的到位资金为2010.49亿元，增长42.8%，比房地产业的民间投资增速高12.2个百分点，为房地产业投资提供强有力的资金支持。3.4 施工项目规模扩大，全省亿元以上项目同比增长2013年1-12月，亿元以上房地产项目完成投资1284.53亿元，增长34.9%，同比回落3.3个百分点，占全省房地产业投资总额的94.7%,占比同比提升1.4个百分点。亿元以上房地产项目投资是带动全省房地产业投资增长主要因素。4 海南旅游房地产业存在的主要问题及对策分析4.1海南旅游房地产发展现状及存在的主要问题4.1.1开发热潮推动房价高涨自2009年起，海南重新掀起了一波房地产热潮，旅游业与房地产业的结合给海南的房地产发展带来了新的契机，但也引起了海南房价的暴涨。暴涨的房价增加了房地产泡沫的风险。海南的房地产市场还属于依附内地消费的市场，因此更脆弱，更容易受金融风险的影响。另一方面，高房价也使得海南本地居民只能望楼兴叹。强烈的贫富差距也容易造成本地居民心理上的逆反，从而可能引发社会问题。4.1.2房产空置率高给管理带来困难海南旅游房地产一开始就将客户定位为岛外市场。岛外人士购买的房产都是倾向于度假别墅和高等公寓等自主性住宅。是第二居所性质，只有在冬天或假日才到海南自住。过多的度假别墅、高级公寓项目的开发导致海南旅游房地产空置率居高不下。据统计。在海景房最集中的三亚湾等地小区内的常住率大多在20左右。房屋空置不但造成基础设施和公共服务的浪费还增加了物业管理的困难。而目前海南没有专业的物业管理团队，长期空置的房产也容易受到自然和人为的损害。4.1.3房产开发与公共旅游的矛盾目前海南开发的房地产项目多是自住性的度假别墅及高档公寓。海南的高等别墅区是限制外人进入的。这就导致少部分人占有了大量的公共资源。例如，文昌市清澜港的一片极具魅力的港湾被房地产开发商打上了“白金海岸”的概念。而这片美丽的公共港湾用于大型旅游经典开发才是正道。旅游资源本是公共享有的，开发商打着旅游房地产的口号把房地产搞上去了，却忽略了旅游的性质。4.2发展海南省旅游房地产的对策建议4.2.1在协调发展的过程中，做到节能环保与建设共行旅游房地产的发展必然会给环境带来负担。旅游房地产的开发主要会造成能源污染、环境污染(水、大气等)，以及固体废弃物污染。但是海南作为国际旅游岛，首要确保的必须是岛上的旅游环境。只有保持住海南天然无污染的环境。才是吸引更多游客源源不断的动力。因此，在开发旅游房地产时，政府和企业应该注意节能环保，把发展循环经济作为开发建设的理念，利用风能、太阳能来发电。项目的选址、规划、设计和施工，以及污水处理系统，都要处理好开发建设和保护环境的关系，发展低碳经济。只有做到环保和建设共行，才是海南旅游房地产可持续发展的保证。4.2.2政府和企业协调规划，防止盲目开发要建设好海南岛，需要政府和企业的协调规划。旅游房地产商一般都会从自身利益出发，缺乏整体的全局观念，容易盲目开发项目，造成项目的单一或者过量。但是海南岛的旅游资源是有限的，在开发房地产项目时需要考虑到环境的承载力。此外。开发的项目也要与景观相协调，只有保持住海南的特色，才能吸引更多的游客，海南才能走得更远。4.2.3项目的规划和开发中，应注重多层次发展海南的旅游房地产不能一味开发商品住宅也不能一味开发别墅等高端住宅，需要多层次发展。如景区住宅、分时酒店、产权酒店、民俗度假村等。吸引多层次的游客，综合发展。在提高硬件设施的基础上还要提高管理和服务水平。游客们去度假旅游多是享受与日常生活不同的惬意。因此除了住宿条件外。提高服务水