广德县城乡规划管理技术规定.doc

广德县城乡规划管理技术规定第一章总 则第一条为了加强城乡规划管理，规范规划建设行为，保证城乡规划的实施，根据中华人民共和国城乡规划法、广德县城乡规划管理暂行办法及有关法律法规、建设规范标准，制定本规定。第二条本规定适用于广德县城市总体规划确定的城市规划区、建制镇规划区内的土地利用和建设工程。第三条编制修建性详细规划和建筑总图设计应符合本规定。各项建设工程的建设，应按经批准的修建性详细规划或建筑总图实施。修建性详细规划或建筑总图一经批准，任何单位和个人不得擅自更改。第二章建设用地分类和适建规定第四条城市建设用地的使用性质应根据城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）进行分类。第五条各类建设用地的划分与使用应符合广德县城市总体规划确定的用地性质。规划中确定的基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产用地（四线），均不得调整。第六条凡需改变建设用地性质，应遵循土地使用相容性原则，符合建设用地适建范围规定（表2-1）的，按规定程序报批。建设用地适建范围规定中未列入的建设项目，由县建委根据建设项目对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。表2-1建设用地适建范围规定土地分类建筑分类RCUGSE6R11R21R22R24C1C2C3C4C5C6G11G12住宅中小学、托幼小区服务设施邮电所储蓄所小型文化设施小型医疗卫生设施小型商业服务设施大型金融商贸设施行政办公设施商业写字楼小型体育设施市级体育设施市级文化娱乐设施医院大型综合市场市政公用设施社会停车场注:为允许设置；为经批准后方可设置；其余为不允许设置。第三章建筑容量控制第七条新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标，应符合本规定。第八条建设用地面积大于等于3万平方米的为城市成片建设地区。成片建设地区和城市重要地段建设必须编制修建性详细规划，经审查批准后实施；未编制修建性详细规划的不予办理规划审批手续。成片建设地区的建筑容量须符合建筑密度与建筑容积率控制指标（表3-1）的规定。表3-1建筑容积率、建筑密度控制指标表 居住面积旧城改造城市新区中心地段一般地段建筑密度%建筑容积率建筑密度%建筑容积率建筑密度%建筑容积率居住用地别墅用地20-250.4-0.618-280.3-0.6多层住宅用地30-351.4-1.630-331.3-1.525-301.2-1.4高层住宅用地25-302.5-5.020-252.0-4.520-252.0-4.5公共设施用地多层公共建筑、多层综合楼45-552.5-4.040-502.5-3.535-452.2-3.0高层公共建筑、高层综合楼45-554.0-6.040-503.5-5.535-453.0-5.0工业用地普通厂房建筑26%0.6-1.2仓储用地普通仓库建筑45-551.0-2.040-500.8-1.6注：国家和地方政府对土地建筑容量指标有专门规定时，应符合相关规定。 第九条建设用地面积小于3万平方米的，且大于第十条规定的最小面积的为零星建设地区。其中大于等于2万平方米的零星建设地区必须编制修建性详细规划，经审查批准后实施。零星建设地区的建筑容量须符合建筑密度与建筑容积率控制指标的规定。第十条城市规划区内房地产开发建设用地未达到下列最小面积的，不得单独建设：（1）低层、多层和高层居住建筑为10000平方米；（2）多层公共建筑为4000平方米；（3）高层公共建筑为3000平方米。建设用地未达到上述规定的最小面积，但因邻近用地已经建设完成，或因公用设施等限制，确实无法调整、合并，且不妨碍城市规划实施的，由县建委予以核准建设。第十一条建筑密度与建筑容积率控制指标规定的指标为上限，适用于单一类型的建设用地。对于混合型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。第十二条对未列入建筑密度与建筑容积率控制指标的科研机构、大中专院校、中小学校、体育馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不得超过建筑密度与建筑容积率控制指标相应居住建筑的控制指标。第十三条现有用地的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在其用地范围内进行新建、扩建（含加层）。第四章建筑间距第十四条建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的规定外，不得违反本规定。表（41） 不同方位间距折减换算表方 位 0 15 含 15 15 30 含 30 30 45 含 45 45 日照间距系数 1.251.15 1.05 1.15第十五条根据日照、通风的要求，成片开发建设或改造的地区，朝向为南北向（指正南北向和南偏东、西15（含15）以内，下同）的低、多层居住建筑，其间距按日照间距系数为1.25,旧城改造的为1.2。不允许建设东西朝向（指正东西向和东、西偏南45以内（不含45），下同）的多层居住建筑。第十六条 高层居住建筑与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于三小时，并应符合下列规定：（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距：1、南北向的，不小于南侧高层建筑高度的0.5倍，且其最小值为24米。2、东西向的，不小于较高高层建筑的0.4倍，且其最小值为20米。（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距：1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的0.5倍，且其最小值为30米。2、东西向的，高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于24米。（三）高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时的间距：1、南北向的间距，高层居住建筑与其北侧高层居住建筑的间距不小于南侧高层建筑高度的0.5倍，且其最小值为24米。2、东西向的间距，高层居住建筑与其东（西）侧高层居住建筑的间距不小于较高高层建筑高度的0.4倍，且其最小值为20米。3、建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。（四）高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置时的间距不小于20米。（五）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：1、当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制；2、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。第十七条 在符合第十六条规定的前提下，南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距为9米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距为13米，多、低层居住建筑与其北侧高层居住建筑的最小间距为15米。第十八条 非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按第十五条至第十七条的规定控制；（二）非居住建筑位于居住建筑北侧的，其建筑间距按第二十条的规定控制。（三）非居住建筑的山墙与居住建筑的山墙间距，按第十五条、第十六条的规定控制。第十九条 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所、老年人建筑、大中小学教学楼与其它建筑物之间的间距应同时满足各专业规范的要求。第二十条 非居住建筑的间距，应符合下列规定：（一）高层非居住建筑平行布置的间距：1、南北向的，不小于南侧建筑高度的0.4倍，且其最小值为20米。2、东西向的，不小于较高建筑高度的0.3倍，且其最小值为16米。（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米。（三）多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米。（四）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值为6米。以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。第二十一条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大、中、小学校教学楼与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述文教卫生建筑冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时；在城市旧区进行改建的，其间距应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于2小时。第二十二条 农村私人住宅建筑用地的规划、开发建设，应符合建筑容量控制指标、退让、限高等方面的要求，同时应参照下列规定执行。（一）私人住宅建筑南北向布置应按下表执行，其它情况应按本章有关规定执行。住宅类别间距要求联幢住宅双拼住宅单幢住宅高度最小倍数1.251.251.25最小距离（m）1099山墙最小距离（m）644（二）设置消防通道的建筑物山墙最小距离应不小于6m。（三）私人住宅建筑宜采用联幢住宅方式，以节约用地。第五章 建筑物退让第二十三条沿建设用地边界和沿城市道路、公路、河流、铁路、各类管线两侧的建筑物，其退让距离除符合消防、防洪、环保、管线工程和交通安全等方面的要求外，须同时符合本规定。第二十四条城市道路两侧新建、改建的建(构)筑物，应根据建筑总体布局要求后退道路规划红线。建筑物(以阳台、雨篷、踏步等突出部分为准)后退道路规划红线的距离应符合表5-1的规定。 表5-1 建筑后退道路红线表道路红线宽度(米)建筑物后退道路红线的最小距离(米)高层建筑(住宅10层;其它建筑高度24米)小高层建筑多低层建筑或裙房交叉口低层、多层及小高层建筑高层建筑1284248151810535102432126461240601686816人流量大的建(构)筑物应适当增加建筑物退让道路红线距离，具体标准由县建委根据建设项目的实际情况和有关规定确定。第二十五条沿建设用地边界的建筑物，其离界距离应符合建筑物退让用地边界规定，但相邻建筑物间距之和小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。（一）多（低）层建筑物退让用地南北边界的距离：1、在满足相邻用地现状建筑和规划建筑规定间距前提下，位于用地边界南侧的多（低）层建筑物退让边界距离不少于建筑物与边界北侧多（低）层建筑物规定间距的三分之二，且最小值为8（3）米；位于用地边界北侧的多（低）层建筑物退让边界距离应不少于该建筑物与边界南侧建筑物规定间距的三分之一，且最小值为4（2）米。2、用地边界外侧尚无现状永久性建筑或规划建筑的地区，位于边界南侧和北侧南北向布置的多（低）层建筑退让边界距离应不少于建筑物自身高度的0.8倍和0.4倍，且最小值不少于8（3）米和4（2）米。位于用地边界南侧和北侧的东西向布置的多（低）层建筑退让边界距离应不少于建筑自身高度的0.5倍和0.25倍，且最小值不少于6（3）和2（1.5）米。（二）多（低）层建筑物退让用地东西边界的距离：位于用地边界东、西两侧的南北向布置的多（低）层建筑物退让距离应不少于该建筑物与其东、西两侧建筑规定间距的二分之一；主朝向东西向的多（低）层建筑物距其东、西边界距离最小值为5（2）米。（三）高层建筑物及锅炉房、变电所、各类厂房等具有特殊功能的建筑（构筑）物在退让用地边界时，除应退让本条上述各款规定的间距外，还必须同时满足规范要求由其产生的规定间距。（四）高层建筑用地边界外侧尚无现状和规划建筑物时，高层建筑物退让北界最小值为20米，退让南界最小值为8米，退让东、西界最小值为6米，高层建筑的裙房毗邻边界时，其裙房退让按多（低）层建筑退让边界要求执行。（五）地下建筑物离用地边界距离，不少于地下建筑埋置深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.7倍，且其最小值为5米。（六）在不影响边界外侧用地单位使用功能和退让距离满足最小值的前提下，建筑物退让距离可由县建委核定。第二十六条沿城市道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散的多、低层（含高层建筑裙房）建筑，其后退道路规划红线的距离，应符合建筑物退让道路红线规定（表5-1）。在旧城区，按此规定控制确有困难的，经县建委核定后，其后退距离可适当缩小，但建筑物与现有城市道路规划红线的距离不得小于3.0米。表5-2 建筑物退让用地边界规定 离 建筑类别界距离建筑朝向居住建筑非居住建筑建筑物高度的倍数最小距离(米)建筑物高度的倍数最小距离(米)老区新区老区新区主要朝向低层0.50.66-3多层9-5高层0.2512150.212次要朝向低层0.253-按消防间距控制多层4-按消防间距控制高层0.212-6.5注：1、建筑山墙宽度大于16米的，其离界距离按主要朝向离界距离控制。2、低层独立式住宅主要朝向离界距离按照0.7倍控制。3、建筑物高度按建筑间距计算办法执行。第二十七条新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于10米，并应留有临时停车和回车的场地。第二十八条道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离，不得小于表5-1的规定，并满足行车视距要求。其出入口不得直接对城市道路的交叉口。第二十九条建筑物室外地坪以上部分及其它附属设施，不得逾越建筑红线。第三十条沿粮长河、无量溪控制两侧各30米的绿带，老城区护城河、迎春河沿岸控制两侧各15米、10米的绿带，沿城市有绿化防护带的道路、河道明渠、铁路、高速公路两侧建设时，建筑物后退绿化防护带的距离应不小于3米，并附相关部门签署的书面意见。不得在城市排水主干渠（暗渠）上进行各类建筑物的建设，沿渠道两侧建设时则退让距离应不小于3米。第三十一条在文物古迹周围和保护区段的建设控制地带内新建、改建建筑物，其退让距离和保护要求应符合规划要求及相关规定，最小距离应不小于3米，并附相关部门签署的书面意见。第三十二条在电力线路保护区范围内不得新建建筑物、构筑物。架空电力线路保护区的规定范围：导线边线向外侧水平延伸并垂直于地面所形成两平行面的区域，称为高压线走廊。1、各级电压的架空电力线路，其每侧边线向外侧水平延伸的保护距离：110千伏5米35110千伏 10米154330千伏15米500千伏 20米2、旧城区架空电力线路保护区的宽度可按上述规定的下限，其他地区可按上限，具体标准由县建委会同电力管理部门确定。第三十三条规划新建的电力线路，在县城中心地区、城市新区、高层建筑群区、市区主干道、繁华街道、风景区等，应采用地下电缆；已采用架空线路的，应有计划逐步改造为地下电缆。电力电缆线路保护区宽度，为地下电力电缆线路每边向外侧延伸距离不小于0.75米。第六章建筑物的高度控制第三十四条建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，须同时符合本规定。第三十五条在有净空高度限制的气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物和构筑物，其控制高度应符合有关净空限制的规定。第三十六条在城市重要地段、区域新建或改建建筑物，应先编制城市设计方案，进行视线分析，提出控制要求，由县建委组织专家评议后具体核定。第三十七条沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：（一）沿路的建筑物的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑物后退道路规划红线距离（S）之和的1.5倍，即：H1.5（W+S）。（二）沿路高层组合建筑的高度，按下式控制： A1.5L（WS）式中：A为沿路高层组合建筑以45度的高度角在地面上投影的总面积，L为建筑用地沿道路规划红线的长度，W为道路规划红线宽度，S为沿路建筑物后退道路规划红线距离。第三十八条多层建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。高层建筑临接两条以上道路的，按其主要立面朝向临接的道路规划红线计算其控制高度。第三十九条 建筑物直接临接或其前面道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计算为道路规划红线宽度。第七章 市政公用设施第四十条 市政工程设计和建设应当符合城市规划、专业规划和有关标准、规定，采用统一的城市坐标系统和高程系统。道路及其隔离带、河道和绿地属城市市政公用设施范围，城市规划管理部门分别以道路及其隔离带红线、河道蓝线和绿地绿线为标记进行统一规划管理。第四十一条 道路绿化应满足：园林景观路绿地率不得小于40，红线宽度大于50米的道路绿地率不得小于30； 红线宽度在4050米的道路绿地率不得小于25； 红线宽度小于40米的道路绿地率不得小于20。建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的10%，在体育、医疗卫生和教育科研设计用地中应符合有关专业规定，在其他类别用地中应不少于5%。第四十二条 居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。沿城市道路两侧的公共绿地或绿化隔离带，不在建筑基地范围内的不得作为小区绿地计算。第四十三条 专用和规划要求配建的停车场应在主体建筑用地范围之内，停车场（库）的建设应符合城市规划和有关停车场（库）建设的专业规范要求。第四十四条 新建、改建建筑物时，应当按照城市规划的规定配置机动车（库）、非机动车停车场（库），符合交通设计及停车场（库）设置标准等有关规定，并同步实施。居住小区核定标准车位数的10%作为公共停车位，其他经营性房地产开发项目不低于核定标准车位数的20%作为公共停车位。表7-1 建筑工程停车位配置指标：建筑类型计算单位机动车非机动车旅馆四星级以上宾馆车位/客房0.4-0.61.0二、三星级宾馆车位/客房0.25-0.41.0其他宾馆车位/客房0.20.5办公商业办公（写字楼）车位/100平方米建筑面积0.5-3.03.0行政办公车位/100平方米建筑面积0.5-3.04.0科技办公车位/100平方米建筑面积0.3-0.54.0金融办公车位/100平方米建筑面积0.9-1.21.5其他办公车位/100平方米建筑面积0.3-0.54.0商业场所商业大楼、商业区车位/100平方米建筑面积0.26-0.583.0购物中心车位/100平方米建筑面积0.39-0.584.0农贸市场车位/100平方米建筑面积0.37.5批发交易市场车位/100平方米建筑面积0.452.0餐饮娱乐车位/100平方米建筑面积1.24.0医院综合医院车位/100平方米建筑面积0.4-1.04.0专科医院车位/100平方米建筑面积0.2-0.63.0独立诊所车位/100平方米建筑面积0.2-0.52.0展览馆车位/100平方米建筑面积0.7-1.05.0体育场馆一类车位/100座位3.525二类车位/100座位2.025三类车位/100座位1.020影剧院影剧院车位/100座位3.0-4.050会议中心车位/100座位3.0-3.523一般影剧院车位/100座位0.8-1.025游览场所城市公园车位/1公顷占地面积7.05自然风景公园车位/1公顷占地面积0.5-1.05旅游区、度假村车位/100平方米游览面积0.150.2交通建筑火车站车位/高峰日每百旅客2.0-3.04.0汽车站车位/高峰日每百旅客2.0-3.04.0客运码头车位/高峰日每百旅客2.0-3.02.0学校初中车位/百名师生0.3-170高中车位/百名师生0.3-170成人教育车位/百名师生0.3-180住宅一类车位/户1.0-2.0自行车库6平方米二类车位/户0.5-1.0自行车库6平方米广场交通集散广场车位/百用地面积0.3-0.6游憩集会广场车位/百用地面积0.1-0.4工厂、仓库车位/百名职工人数70第四十五条 市政道路设计中应设置方便残疾人通行的无障碍坡道及标志，符合方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范的规定。第四十六条 在道路红线范围内，除按规划铺设各种管线，建设公交停靠站、电话亭、交通标志、立交桥、人行地下通道、人行天桥、环卫及夜间照明设施外，不得设置任何建筑物、构筑物。在城市道路上空建设跨路建、构筑物时，主干路最小净高不得小于5.0米，次干路最小净高不得小于4.5米，并按规定设立交通标志。第四十七条 新建、改建城市桥梁按照桥梁设计规范要求并遵循以下规定： （一）新建、改建桥梁的净宽不应小于规划的道路红线宽。 （二）桥梁的设计应考虑管线通过。 （三）桥梁的横断面划分应与道路横断面一致。第四十八条 凡在规划道路上申请通行机动车的道路开口要符合下列规定：（一）一个建设项目原则上允许开设一个机动车道口，当相邻道路为两条或两条以上时，则向低一级的道路上开口，并尽可能远离交叉口。（二）在城市道路交叉口范围开设机动车道口时，其开口位置在城市主、次干路的，机动车道中心线至道路交叉口道路红线边线的距离原则上不小于50米；在支路上的，其距离原则上不小于30米。第四十九条 各类管线设置应符合下列要求：（一）必须与城市管线网衔接；（二）应根据各类管线的不同特性和设置要求综合布置。各类管线相互间的水平与垂直净距，应符合城市工程管线综合规划规范GB5028