中华园项目可行性研究分析报告

1 XX 置业有限公司中华园项目 可行性研究分析报告 1 项目 概况 ： 1.1 项目名称 ： XX置业公司 南部县 “ 中华园 ” 项目 。 1.2 项目地点 ： 四川省南部县 县城 新区 。 1.3 项目性质 ： 商业 、 居住 出让用地 。 1.4 项目用地指标 ： 占地面积： 85.7 亩 ；容积率 4.5； 绿地率：35%；建筑密度： 26%； 总建筑面积 :约 29.5 万平方米 ，其中住宅 23万平方米，商业 3万平方米，地下停车库： 3.5万平方米 ； 总投资约63964.8万 元 。 2 建设单位概况 ： 四川 XX 置业有 限公司 ,成立于 2010 年 10 月 11 日 ,公司地址 位于 成都市武侯区浆洗街 1号 8楼 8号 ,注册资金 800万元 , 公司 经营范围包括 房地产开发经营；物业管理；水利水电工程施工；桥梁工程施工；园林绿化工程施工；消防设施工程施工；（以上范围国家法律、行政法规、国务院决定禁止或限制的除外，涉及资质的凭资质证 经营。 ） 3 可行性研究报告 编制 的 主要依据： 3.1南部县国民经济“十二五”规划发展纲要。 3.2 南部 县 整体规划修编方案 。 3.3 南部县城新区 规划方案 。 3.4县计划与发展局相关文件。 3.5 2004年 9月 30 日，四川省人民政府（川府函 2004228号） 2 同意南部县人民政府机关办公驻地由南隆镇文庙街 8号迁至该镇金葫路 8号 4 可行性研究报告的编制原则 ： 4.1符合城市总体规划的要求 。 4.2 立足实用，注重经济，布局合理，环境优美 。 4.3力求节约用地，合理确定建筑密度 。 4.4符合国家有关的法律、法规和规范的要求。 5 项目用地环境分析： 5.1 区域 地理环境 ： 四川省南部县位于四川盆地东北部，嘉陵江中游。 全县幅员面积 2311.36平方公里，折合土地约 335.14平方公里。其中县城面积 16余平方公里，耕地面积 54602公顷。该县 地跨北纬31 度 4 分 -31 度 30 分，东经 105 度 27 分 -106 度 24 分。县境东邻 南部 、蓬安，西连盐亭、梓潼，南界顺庆、西充，北达剑阁、阆中 ,距成都 300 公里。县境内丘陵起伏 ,其地势西北高、东南低，东西分布着大巴山余脉和剑门山余脉。地貌多以低山丘陵为主，平均海拔高度 400-600米。主要河流嘉陵江由正北向东南贯穿境内，流长 78公里；其支流西河由西北流向东南，流长 202公里。 5.2 宗地位置 ： 东至南部县体育馆、五星级大酒店，西至 300 亩，北与县新政中心相距 300米，项目两侧有两条市政 景观达到与县行政中心相连，该景观大道也是县政府 2011 年投资建设的市政重大项目之一。 3 5.3地质地貌： 该地块位于 南部县市政新区 ，属于嘉陵江冲积平原区，地势平坦 ，地方建筑材料沙卵石资源丰富，建筑成本低廉 。 5.4 土地规划用途 :居住与商业综合用地，容积率 4.5，层高18F26F，建筑密度小于 30%，绿地率大于 30%。 5.6 交通状况： 县境东界 南部 、蓬安，南接顺庆、西充，西连盐亭、梓潼，北邻剑阁、阆中。 县城地处国道 212 线、省道 101 线、 204 线及嘉陵江交汇处，与成都、重庆均相距 280公里，三地连线呈 等边三角形；即将动工的兰 (兰州 )渝 (重庆 )铁路在此建有中型客 (货 )运站。 共 178.05公里穿越其境，县道 207.14公里和乡道 600公里密布全县，村道 2300余公里延伸到千家万户， 17条出境公路与相邻县、市、区相通；境内大河小溪纵横交错，嘉陵江纵贯县城 106公里，北通川北门户广元， 4 南下西南重镇重庆，西河环绕县内 213公里汇入嘉陵江，南部历来被视为四川的“北道孔衢，东西要害”，是川北地区交通枢扭和物资集散地。 5.7 市政配套 : 5.7.1购物场所 ： 以本项目为中心 ， 建设有 大型百货、中高档服装专卖店、精品店、餐饮 、保健、茶艺等 ， 是 南部 的品牌汇聚之地。 5.7.2 文化教育 ： 项目周边南部中学、南部二中、小学等。 本项目位于南部县体育馆西侧，是全县的体育运动中心所在地。 5.7.3 医疗环境 ： 县 疾病控制中心 、 县人民医院、县中医院 在该项目 2000 米范围内 ， 加上周边的诊所、药房等 ,就近就医比较方便 。 5.7.4 金融中心 ： 本项目 周边 1 公里内开设有 县 信用社 、农业银行 、农业银行等金融网点 ,实施上门星级金融服务。 5.7.5 餐饮娱乐场所 ： 本项目临 体育馆区域 将引进大型餐饮名店特别是品牌绿色火锅、特色中餐、法式面包房、酒吧、 KTV 歌城作为整 个城市的中档消费的支撑点 。 5.7.6休闲场所 ： 南部县山川秀丽，名胜众多。如四川十大立佛之一的北宋禹迹山大佛、杜甫题咏的晓霞观、元代古刹李封观、皇娘坟、陈氏三状元故里等古迹和有“西南第一湖”之誉的升钟水库、红岩子风景区等自然人文景观早己蜚声省内外，吸引着大量游客前来观光、旅游。 本项目靠近 300 亩市政公园， 26%大型园林社区，三条直通政府大楼、政府中央公园的景观大道，将成为该项目主要景观地带和休闲场所，是南部县城独一无二的景观社区。 5.7.7能源： 县森林覆盖率为 41 3，嘉陵江流经境内 78公里， 5 水能蕴藏量 28万千瓦 ，装机 9万千瓦的红岩子电站并入国网发电 。 6 区域市场现状及发展趋势分析 : 6.1、宏观经济运行状况： 6.1.1 土地政策 ： 所有房地产开发用地必须用招标、挂牌、拍卖的形式进行 ，土地价格节节攀升，临近地块最高价格已经突破 350万元 /亩 。 6.1.2 金融政策 ： 个人住房按揭贷款政策、抵押贷款、房屋公积金贷款等多项金融政策极大地推动了当地房地产消费。 6.1.3 房地产政策 ： 多层商住房需主体完工后方可颁发商品房 ，增大了前期投入 ，以及国八条国六条等政策，使实力不 足的开发商被淘汰 ，但从另外一方面来说，本项目的 中 小户型房屋的开发正是顺应于政府的新房产政策 。 6.1.4 税收政策 ： 房地产业现行税收需 开发商交纳的主要有不动产销售税及附加税 5.5%、购买土地的契税 4%及增值税、土地使用税、企业所得税等税种 ； 需购买人交纳的主要有房屋销售契税 2-4%， 房产税 1.2%等税收。 6.1.5 县域经济状况 ： 南部是四川省 27 个扩权强县之一，享有经济管理相对独立的权限等政策，减少了管理层次、提高行政效率，为其发展带来了更多的自主权。 6 近几年内，全县 GDP总值位居全市第二，增长速度第一，经 济发展保持强劲势头。 南部县在西部经济百强县中排名 64位。农业基础较好，工业经济整体实力较强。先后被列为国家初级电气化县、优质棉基地县、瘦肉型商品猪基地县、全国绿化百佳县、省劳务输出基地县、优质蚕茧基地县，选育的脆香甜柚被评为国优果品。基本形成能源、化工、食品、机械、丝棉纺织、建筑建材等六大支柱行业，水泵、汽车配件、铝塑管材、丝绸、啤酒、炸药等名优产品畅销国内外。 6.2项目所在地市场概况 : 6.2.1 人口状况 : 南部县隶属四川省南充市，总人口 126 万。 县城按照中等城市进行规划和建设，现有常住人口 17万、建 成区 15 6平方公里，是南充市第一个省级卫生城市、市级文明城市，全县人民正在努力打造四川丘陵地区经济强县。 随着人口的逐渐增加 ， 该镇在 南部 县的政治、经济、金融、文化中心的地位将进一步增强。 在近年 来 内将有 更大的 房屋需求量 ， 正是房地产开发企业迅猛发展壮大的最佳时机。 县域人口规划： 2010年总人口 133.88万，城镇人口 33.47万人，城镇化水平 25%； 2015年总人口 138.16万，城镇人口 40.06万人，城镇化水平 29%； 2025年总人口 147.67万，城镇人口 70万人，城镇化水平 45%； 城市规模及 规划年限 近期： 2010年城市人口达到 22万人，用地规模为 22.5平方公里； 中期： 2015年城市人口达到 28万人，用地规模为 29.0平方公里 ； 远期： 2025年城市人口达到 38万人，用地规模为 45.3平方公里 ； 7 6.2.2消费习惯分析 : 平均工资水平与消费水平： 当地居民的年平均工资在 30000 元 /年 左右 ，所以在 6-10 万元的房屋是当地的主力消费潮流。 单套房屋总价款一般应在 30-50 万元之间，首付款在 20 万元左右。 家庭人口规模与住宅消费： 一般为 4-5 口，所以要求至少 3 个卧室的住宅；但是随着住宅单价的提高，总支付能力的增长幅度小，所以同样是 3 房的住宅，单套房屋面积变小。一般在 80-110 平方米之间； 7、南部城市 规划 发展 状况 ： 7.1城市发展方向： 北延、西拓、南进、东补 北延 向北延伸至五面山脚下，濠口村和江东岸的长滩河一线，与红岩子风景区的满福坝景区内的农民新村及旅游服务设施相呼应，交融发展。 西拓 因兰渝铁路和高速公路均在县城西端由北至南通过，加之西向用地情况良好，无不良地质灾害，地势较平坦，故此区有很强的吸引力。将 兰渝铁路“ 97规划”中的位置向西移至金星镇大刀山后梁家湾 黑石崖一线，以拓出大片可建设用地。在此重点发展公共设施和居住。 南进 将唐巴公路向南移，大幅度向南进军至枣儿。在此重点发展工业。 东补 河东镇在原基础上适当扩充，东至河东收费站，北达长滩河北侧，此区主要进行自身完善。 8 7.2、形态布局结构： “一轴、两片、三心、四区”的功能结构。 一轴： 嘉陵江生态轴 两片： 主城片区和新城 片区 三心： 城市新区中心、老城传统商业中心和 体育文化 组团中心 四区： 2 个工业产业区、一个仓储区、一个风景区。 8 项目定位 : 8.1 市场 定位 ：依托 300 亩市政公园 ，在住宅方面打造 南部 县唯一高起点、景观品质生活社区，打造 南部 品质生活的名片。 为此，我们在注重房屋品质打造的同时，更加注重生活方式的塑造和环境独特风格的追求。 在商铺方面，打造出 南部 县城独具 休闲 风情的 集 休闲、购物 酒店、餐饮于一体的城市综合体 商业 。 由于项目规模在北部新区是最大的，所以在市场定位上，把该项目定位为市场领跑者的位置，要求项目的规划设计理念先进，布局合理。 8.2建筑风格及户型定位 : 采用中华合围式庭院建筑组团理念，打造具有时尚都市的生活方 9 式 ，沿 街综合楼 1-2 层为 商铺 ，房屋面积在 50-1000 平方米内。 以上各层为高层住宅 ， 房屋建筑面积为 80-110 平方米之间。 9 项目优势分析 : 9.1 地段优势 稀有性 ：公园居家 ， 景观之中 。 南部 县城唯一的也是最大的 公园、体育馆 所在地 ， 必将为本项目带来当地最鼎盛的人气和商机 ， 城市地标 ， 无可比拟的 投资 所在 地 。 9.2交通优势 -流通性 ： 四面临街 ， 吸引八方来客 ， 使商气互通，人气互动。 9.3 经营优势 -统一性 :统一规划、统一招商、统一宣传、统一管理 ， 50 年财富永动机，保障市场的长期稳定繁荣 。 9.4商业优势 -商业人 性化 ,购物休闲化 ： 集购物、休闲、娱乐、金融、会展、市政集会等多元功能于一体的大型休闲购物中心，将开启当地商业发展的新篇章，标志当地商业经济发展登上新台阶。 9.5升值优势 -成长性 ： 凡是 政府 所在地 ， 均是财富增长最快的地方 ，加上位于 公园旁边 ，强大的人气支撑，引发强有力的增值势头 。 9.6规划优势 -时尚、优雅： 以优雅的 现代高层建筑风格， 为人们开辟轻松的休闲天地，营造得天独厚的风水宝地。 9.7户型优势： 错层设计，功能分区明显，客厅宽大，豪华气派。 9.8景观优势： 3 重景观，园林家园，品质生活。 10 经济效 益预测： 10.1用地指标： 用地面积： 85.7亩 ; 建筑密度： 26%; 10 容积率： 4.5 建筑层高：沿街综合楼 18层 、 26层 ； 建筑面积： 295000m2 , 其中：门市： 30000m2； 车库： 35000m2； 住宅： 230000m2。 10.2资金筹措 : 注册资本金 :800 万 元 ,为股东现金投入。 项目土地出让金 12000万元为股东现金投入 。 10.3投资概算： 10.3.1土地成本： 85.7亩 270万元 /亩 =23139万 元 10.3.2土地购买 税收及规费 ： 23139 万 元 7%=1619万元 10.3.3建安成本： 260000m2 1400元 /m2=36400万 元 10.3.4设计费： 260000m2 10元 /m2=260万 元 10.3.5水电增容、变压器： 260000m2 20元 /m2=520万 元 10.3.6绿化 /硬化工程： 85.7亩 666.67 70% 100元 /m2=400万元 10.3.7人防、消费费用 : 260000m2 20元 /m2=520万 元 10.3.8化粪池： 2 10000元 /m2=20万 元 10.3.9环保建设费： 260000m2 4元 /m2=10.4万 元 10.3.10市政配套费： 260000m2 40元 /m2=1040万 元 10.3.11质监费： 36400万元 1 =36.4元 投资合计 : 63964.8 万 元 11 10.4投资收益 :(以下价格参照目前城北新区市场价格 ) 10.4.1沿街 2层 门市 :15000m2 7000元 /m2=10500万 元 10.4.2沿街 1层 楼门市 :15000m2 15000元 /m2=22500 万 元 10.4.3住宅 230000m2 3650元 /m2=83950万 元 收益合计 : 116950 万 元 10.5销售相关费税收及费用 :。 10.5.1销售税金： 116950万元 5.5%=6342.25万 元 10.5.2销售费用 (工资 +广告 )51,904,000 2.5%=2923.75元 10.5.3产权登记费： 10.5.3.1转移登记 :116950万元 1%=1169.5万 元 10.5.3.2转让手续费： 260000 3元 /m2=52万 元 33000万元 2%=660万 元 10.5.3.3测绘费 : 260000 1.36元 /m2=35.36万 元 30000 2.34元 /m2=7.02万 元 10.5.4 管理费： 116950万元 1.5%=1754.25万 元 10.5.5财务费用： 土地资金利息 : 23139万 元 50% 10% 2年