中粮地产(战略)

五年战略规划及年度经营计划和预算 二零零七年八月 中粮置业 一、战略规划 二、经营计划和预算 3 目录 一、战略执行反思 二、外部环境变化分析（ PEST分析） 三、行业竞争环境分析（竞争对手动向） 四、项目竞争环境分析 五、自身能力的变化分析 六、发展目标的滚动修订 七、主要战略举措 八、核心竞争力规划 九、战略实施保障措施 4 目录 一、战略执行反思 二、外部环境变化分析（ PEST分析） 三、行业竞争环境分析（竞争对手动向） 四、项目竞争环境分析 五、自身能力的变化分析 六、发展目标的滚动修订 七、主要战略举措 八、核心竞争力规划 九、战略实施保障措施 5 PEST分析： P政策 国家宏观调控力度加大，特别是加息增加了开发项目的财务压力。 金融政策 : 2007年来，央行 8次调整准备金率，共计提高 4% 2007年来，央行 5次调整商业贷款利率，累计提高 0.96% 2007年 9月，央行、银监会下发通知，对贷款购买第二套住房者，首付比率提高至 40% 调整日期 商业贷款利率 公积金贷款利率 2006年 9月 15日 7.29% 5.22% 2007年 8月 22日 7.02% 5.04% 2007年 7月 20日 6.84% 4.98% 2007年 5月 19日 6.57% 4.77%（未调整） 2007年 3月 18日 6.33% 4.77% 2006年 8月 19日 6.12% 4.59%（未调整） 2006年 4月 28日 5.85% 4.59% 调整日期 准备金率 2007年 10月 15日 上调为 13% 2007年 9月 7日 上调为 12.5% 2007年 8月 15日 上调为 12% 2007年 6月 5日 上调为 11.5% 2007年 5月 15日 上调为 11% 2007年 4月 16日 上调为 10.5% 2007年 2月 25日 上调为 10% 2007年 1月 15日 上调为 9.5% 2006年 11月 15日 上调为 9% 2006年 8月 15日 上调为 8.5% 2006年 7月 5日 由 7.5%调高至 8% 6 PEST分析： P政策 商业、零售业政策： 2006年 8月，商务部对外发布 零售业同业损害评估方法 ，遏制零售业开店过密。 2007年 5月，北京商业发展白皮书发布，二环内不再发展商业地产。 商务部还将在近期推出， 城市商业网点规划条例 和 购物中心建设与管理技术规范行业标准 。 零售业的市场环境逐渐规范 有关部门已经开始着手解决商业地产盲目开发的局面，尤其是控制大型商业项目的盲目开发 房地产产业政策： 国八条： 2005年 3月，国务院出台八点意见稳定房价。 新国八条： 2005年 4月，国务院提出八条措施调控房地产市场。 国六条： 2006年 6月，国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施。 165号文： 2006年 7月，建设部发布 70/90政策的执行细则，下发各地方政府部门。 171号文： 2006年 7月，六部委联合签发 “限外令”，限制外资投资房地产领域。 土地新政： 2007年 10月，国土部规定，各地方保障性住房土地供应总量不得低于住宅供应总量的70%；同时规定，招拍挂土地可以分期付款，但不可以分期拿证。 房地产宏观调控，主要针对住宅市场，对商业地产市场影响较小 限外政策有利于内资占领资源，做好项目土地储备 国土部新政，对开发商资金实力的要求提高 7 PEST分析： E经济 2002-2006年 国内生产总值 及其增长速度 2002 2006年 固定资产投资 及其增长速度 资料来源：中华人民共和国国家统计局 2006年国民经济和社会发展统计公报 近 5年来， GDP持续高速增长，固定资产投资（特别是房地产投资）居高不下。 东部地区完成 54546亿元，比上年增长 19.3%； 中部地区完成 20905亿元，增长 30.6%； 西部地区完成 21916亿元，增长 25.4%； 东北地区完成 10520亿元，增长 36.2%。 8 PEST分析： E经济 2002-2006年 城镇居民人均可支配收入 及其增长速度 2002 2006年 社会消费品零售总额 及其增长速度 资料来源：中华人民共和国国家统计局 2006年国民经济和社会发展统计公报 近 5年来，城镇居民人均可支配收入和 GDP同步增长，社会消费品零售额增长超过人均可支配收入。 经济的增长、人民收入的提高、消费品零售额的提升为商业地产的发展带来了机会。 非典等因素影响 恩格尔系数为 35.8% 9 PEST分析： S社会 T技术 人口城市化快速提高，城镇人口就业提升，旅游业增长迅速，提高了城镇居民对高档商品、和对精神文化的需求。这为商业地产的发展奠定了很好的社会基础。 居民私人轿车高速增长，逐渐改变了人们的出行方式，将对商业地产的发展起到潜在的影响。 2006年，全年国内出游人数达 13.9亿人次，增长 15%；国内旅游总收入 6230亿元， 增长 17.9%。 2006年末 , 城镇登记失业率为 4.1%，比上年末 下降 0.1%。 人口：城市化水平快速提高 ,城市人口比例达 43.9% 就业：失业率稳中有降 旅游：国内游、出境游高速发展 2006年，全国民用汽车保有量达到 4985万辆（包括三轮汽车和低速货车 1399万辆），比上年末 增长 15.2%，其中年末私人汽车保有量 2925万辆，增长 23.7%。民用轿车保有量 1545万辆，增长 27.2%，其中私人轿车 1149万辆， 增长 33.5%。 出行方式：机动车，特别是私人轿车快速增长 S社会 : T技术： 10 其他重大事件： 人民币升值，造成外资入侵，商业地产是其主要投资领域 股票市场高速发展，市值超过 GDP，房地产企业 A股 IPO融资热情 REITs进入试点阶段，未来将成为商业地产主要融资渠道之一 北京奥运会 上海世博会 天津城市规划定位于北方经济中心 重庆获批成为统筹城乡综合配套改革试点区 PEST分析： 其他 商业地产的资本市场环境变化明显，地区的利好消息不断，将给我们带来特殊的投资机会。 11 目录 一、战略执行反思 二、外部环境变化分析（ PEST分析） 三、行业竞争环境分析（竞争对手动向） 四、项目竞争环境分析 五、自身能力的变化分析 六、发展目标的滚动修订 七、主要战略举措 八、核心竞争力规划 九、战略实施保障措施 12 行业竞争环境概况 行业： 行业特点： 行业 领先企业 国内企业 新加坡 &香港 万达集团 华润置地 深国投商置 嘉德置地 新鸿基 太古 九龙仓 纯外资 Simon GGP 1.行业集中度比较低 ,暂时没形成明显的直接竞争 2.投资额大，开发管理难度较大 3.国进民退，外资抢滩 商业房地产开发 商业房地产投资 行业跟随企业 SOHO中国 保利 富力 世贸 招商局 华侨城 北辰 金融街 陆家嘴 13 国际领先企业： Simon和 GGP 2007.02， Simon 每股 24美元收购 The Mills The mills持有美国 38座物业， 2006.09上市，资产总额共计 24亿美元，但因业务倒退，濒临破产。 截至 2007.06，持有 383座购物中心： 189 regional malls 71 community/lifestyle center 17 mills properties 36 outlet centers 储备 4块土地 5座在建物业， 33100万平方英尺，预计 2007-2008年开业 持有欧洲 53座购物中心的股份（分别在意大利、波兰、法国） 日本 5座折扣商场 （ outlet center） 墨西哥和韩国各有一家折扣商场 持有中国 5座购物中心的 32.5的股份，其中 4座在建 其中， 200座为 simon全资持有， 19座为控股所有， 164座为合资持有 SIMON： GGP： 2006年， NOI（营运净收入）比 2005年增长 7.9 2006年，总销售收入上涨 5.2 2006年， Shopping mall 出租率增至 93.6（ 2005年为 92.5） 近年开始做 住宅社区整体规划开发 。做社区开发，其实它是为后续的商业预留了发展空间。 美国规模排名前 2位的商业房地产 REITs持续稳定发展，商业房地产增量市场已经平稳，巨头们近期动态表现为企业间并购和住宅商业方面的潜力挖掘。 14 住宅地产 商业地产 电影院线 星级酒店 合作 伙伴： 现状： 目标： 累计住宅开发量超过 1000万平方米， 年开发量超过200万 ，年销售额超过 60亿元。 已在全国 19个城市建了 21个购物中心， 总面积 300万平方米 ，其中开业 12个，在建 9个。 投资约 1.2亿， 共计 41个厅 /块银幕 ，座位数 9,866个。 14家酒店 ，其中 4家开业，6家在建， 4家拟建。 到 2010年， 年开发量 400万平方米以上 ，年销售收入达到 100亿元。 到 2010年，建设 50个以上的购物中心， 总面积 700800万平方米 ，年租金收入50亿元以上。 到 2010年，建成 60个以上的多厅影院， 银幕总数超过500块 ，年收入 15亿，经营利润 1.5亿占中国票房 1/3。 在 2010年，使五星级酒店达到 20家以上 （开业 +开工），面积 100万平米，年利润 10亿元以上。 2002开始 2004开始 2005年开始 沃尔玛、时代华纳、百安居、欧倍德、百胜餐饮集团等 16家跨国商业连锁企业。 华纳兄弟国际影院公司 （已经退出） 法国雅高集团 （全球 120家索菲特，中国有 20家） 四大支柱产业： 万达集团 15 第一代商业广场， 6个，约 30万平米 第二代商业广场， 6个，约 94万平米 第三代商业广场，建成 3个，其中商业面积约 75万平米；在建 9个，其中商业面积超过 150万平米 选址布局特点： 1. 项目 24个，全国铺开面广 2.环渤海、长三角地区为主；华南区项目少 3.具体为北京、上海，经济较为发达的省会城市和大连、青岛、宁波等计划单列市 项目特点：项目有 3代 1.第一代： 5万平米左右，主力店占 75%以上 2.第二代： 10-15万平米，主力店约 50% 3.第三代：多栋建筑组成的综合体项目，商业面积在 15万平米以上 全国布局： 万达集团 16 2005年 2006年 2006年 2007年 战略股东增发 2005年 7月，以出让股份的方式向麦格理房地产基金进行了一轮定向私募 ，涉及资金 50亿元 REITs（房地产信托投资基金）香港上市搁浅 2006年 3月，万达 REITs招股说明书通过香港证监会审批 2006年 7月， REITs上市计划搁浅 CMBS（商业抵押贷款支持证券 )发行 2006年 7月，万达与麦格理联合发行 1.45亿美元 CMBS，成为中国第一个 CMBS 瞄准国内 A股 IPO 2007年 8月 19日，万达董事长王健林透露，万达将在 2年内，进行 A股 IPO上市 2007年 5月，成立万千百货，再次进军百货业，目标是 5年开 40家店 融资成为困扰万达的最大问题（从最初境外 ipo，到香港 REITs搁浅，到 CMBS发行，最新目标是国内 A股 IPO） 继电影院线、酒店经营后，进入百货业，完善商业地产下游产业 近年动态： 万达集团 17 万达集团 成功之处： 概念的导入者，由于进入时机较早，迅速形成品牌效应，迅速找到强大的合作伙伴，项目的获取上很大的优势 产权分割式出售起步，快速的扩张 战略执行坚决，遇到困难没有放弃 延伸到下游产业：电影院线、酒店经营、百货 战略合作伙伴（麦格里银行）私募房地产基金的投入， REITs和 CMBS的运作 存在问题： 存在问题的遗留项目处置 开发团队能否支持多个项目的发展（开发团队；电影，百货的自营团队） REITs搁浅， IPO进展缓慢，资金链条的安排 18 深国投商置 深国投商置参股不控股，与具有强大竞争力、雄厚经济实力的著名跨国公司建立了友好合作、共同发展的战略合作关系，截止 2006 年 12 月 31 日： 与 沃尔玛公司 有着长期友好合作的股东关系，持有沃尔玛深国投百货有限公司 10的股权 与美国 普洛斯公司 (ProLogis)合资开发沃尔玛深圳物流配送中心项目 与新加坡 嘉德置地集团 (CapitaLand)进行四次合作，共同投资、经营和管理 29个项目 与 摩根士丹利 (Morgan Stanley)和 西蒙集团 (SIMON)进行合作，共同投资、经营和管理 5个项目 与 摩根士丹利 (Morgan Stanley)和 高摩盛 (GMS)公司进行合作，共同投资、经营和管理 12个项目 世界最大的零售企业 美国最大的工业地产 REITs 华尔街著名投行 美国最大的商业地产 REITs 新加坡著名的综合房地产商 深国投母公司（华润集团 51%控股） 深国投参股 49%，主营住宅开发 深国投参股商置 49%，负责商业管理 深国投参股 25%，沃尔玛中国业务 商业模式与合作伙伴： 19 布局城市 ：东莞、深圳、泉州、常熟、扬州、昆山、佛山、惠州、宜宾、淄博、苏州、绵阳、湛江、茂名、郑州、北京、潍坊、重庆、德清、漳州、南昌、芜湖、长沙 选址布局特点： 1.项目 50多个，遍及中国 12个省， 40多个城市，总建筑面积超过 200万平米 2.珠三角、长三角地区为主；没有东北项目 3.主要是重点区域中的二线、三线城市 4.主要目的是为了配合沃尔玛选址 项目特点： 1.多为 5万平米左右， 4层单体建筑，沃尔玛和华纳影城为其主力店 2.少数超过 10万平米的物流工业园区项目 全国布局 （不完全统计 22个） ： 深国投商置 20 2005年 2006年 2007年 2005年 6月 30日，重庆九龙坡购物广场火爆开业 2005年 7月 14日，东莞深国投商业中心暨沃尔玛购物广场开工 2005年 8月 6日，扬州深国投商业中心暨沃尔玛购物广场正式奠基开工 2005年 9月 8日，湛江深国投商业中心暨沃尔玛购物广场正式奠基开工 2005年 11月 17日，长沙雨花亭购物广场火爆开业 2005年 12月 23日，深圳山姆会员店新址开业 2005年 12月 27日，芜湖深国投商业中心火爆开业 2005年 12月 29日，潍坊深国投商业中心火爆开业 2006年 1月 25日，重庆华纳深国投影城开业 2006年 8月 29日，漳州嘉信茂广场 芗城开业 2006年 9月 14日，南昌嘉信茂广场 城南苑开业 2006年 9月 15日，德清深国投商业中心奠基开工 2006年 9月 28日，成都嘉信茂广场 金牛暨沃尔玛购物广场开业 2006年 10月 8日 ，镇江深国投商业中心奠基开工开工 2004年以来，与嘉德置地、摩根、 Simon、 GMS建立起合作伙伴关系。 近年来发展迅速，陆续有多个项目开工奠基、开业。 近年动态： 深国投商置 21 深国投商置 成功之处： 商业模式的成功： “ 商业 +金融 +开发 +管理 ” 的发展模式 沃尔玛的的作用：选址；在二三线城市获取项目 西蒙、普洛斯、凯德置地、大摩、 GMS等合作伙伴的作用：资金；开发中增值服务 母公司的作用：发行信托计划；整合各关联子公司资源 存在问题： 公司规模小，资金实力不足 参股开发和持有，对每个项目的权益小 50多个项目开发管理难度大 22 华润置地 深圳万象城（商业 19万平米） 2002年底开工 2004.12开业 大连万象城 将于 2008年动工 预计 2011年开业 杭州万象城（商业 23万平米） 已于 2006.12动工 预计 2009.09开业 沈阳万象城（商业 20万平米） 已于 2007.06动工 预计 2010年底开业 主动找上华润的城市： 杭州、大连、成都、 青岛、武汉、长沙 华润考察的其他城市： 深圳，沈阳，无锡、 厦门、西安、重庆、天津、上海 注 ： 为拿到的项目的城市； 为考察过的城市 选址布局特点： 1.现有 4个综合体项目 2.沿海、经济发达、二线城市 项目特点： 综合体项目，总建筑面积 50万平米以上，其中商业面积 20万平米左右 全国布局： 23 华润置地 2005年 12月， 深圳万象城 二期开工 预计 2008年中期开业，将建成 26万平米的酒店、服务式公寓、商业步行街和住宅，投资超过 22亿元 2006年 12月， 杭州万象城 一期开工 预计于 2009年 9月开业 2007年 6月， 沈阳万象城 一期开工 预计于 2010年底开业 大连万象城 开工延期，拟于 2008年动工 2005年 2006年 2007年 2008年 几个综合体项目陆续开工，杭州、沈阳、大连将成为华润的第二、第三、第四个万象城。 华润仍然在考察新的城市，无锡和成都是重点的考察对象。 近年动态： 24 成功之处： 引入购物中心的模式，填补深圳商业空白 项目的成功，建立了良好的口碑和品牌 国际化母公司平台，央企的背景 存在问题： 深圳万象城是机会主义的成功，能否在全国顺利复制 华润置地 25 雅诗阁公寓信托 嘉德置地 莱佛士控股 澳洲置地 雅诗阁集团 嘉茂信托 嘉康信托 嘉茂中国信托 桂嘉信托 房地产 房地产开发 房地产投资 酒店服务业 服务式公寓管理 金融服务业 私募房地产投资基金 房地产信托投资基金 凯德置地中国住宅房地产基金 凯德置地中国发展基金 嘉德商用产业中国发展基金 嘉德商用产业中国孵化基金 . 三大主营业务： 26 嘉德置地 嘉德置地的集团公司战略是： 专注 核心房地产业务 开发和投资：住宅，商业，写字楼 服务公寓 房地产金融 平衡 谋求长期持续的增长 成熟与成长中市场（地域多样化） 开发与长期持有物业（物业类型多元化） 不同的业务（开发，投资，酒店管理，金融服务） 规模 拓展集团规模 形成规模效益 吸引人才和合作伙伴 产品和服务创新 专 注 平 衡 规 模 在中国，凯德置地将 “ 专注、均衡、规模 ” 的集团战略具体化为三个方面，即： 1.以住宅业务为基础 2.深度涉足商业地产领域 3.以沿海 /一线城市为依托，逐步向内地 /二线城市渗透 集团公司和中国子公司战略： 27 以沿海 /一线城市为依托， 逐步向内地 /二线城市渗透 以住宅业务 为基础 深度涉足商业地产 上海 厦门 北京 其他 二线 城市 1997 汇腾大厦 1994 上海 Raffles 七宝嘉茂 （ REITs上市） 百腾大厦 （卖给高盛） 新茂大厦 （卖给麦格里） 20042007 深国投 6家商场 深国投 15家商场 成都 Raffles 杭州 Raffles 2005-2006 安贞华联 望京华联 北京 Raffles 中环世贸 A、 B座 西环广场 九龙商厦 共计 21家商场， 面积达 92.6万平方米，总资产约 65亿元 小试牛刀 1994-2004 加速扩张 2005-2006 变为 深度涉足商业地产： 嘉德置地 28 嘉德置地 从亏损到盈利 - 3 0 0- 2 0 0- 1 0 001002003004002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006- 1 0 . 0 0 %- 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %中国市场收益 中国市场贡献率上海 3个住宅项目处于建设投入期 此前，仅有上海 Raffles、厦门汇腾大厦 2个项目 进军商业物业 中国市场贡献率不断提高 在中国的表现： 29 嘉德置地 2004年 12月，以 9.98亿元人民币收购深国投 6家商场 51%股权。 2005年 1月，以 9800万美元将上海新茂大厦 95%的股份出售给麦格里。 2005年 1月，以 17.46亿收购北京安贞华联商厦和望京华联商厦。 2005年 2月，以 5.476亿获得北京东直门 14686平方米综合开发用地，建设 “来福士”广场。 2005年 3月，以 18.37亿收购北京 CBD中环世贸 A、 B座。 2005年 4月，以 1.076亿美元将上海百腾大厦出售给高盛。 2005年 11月，以 32.5亿完成了对深国投 21家商场 65%股权的收购。 2006年末，以 8.7亿元竞得位于成都市中心的四川博物馆地块，建设 “来福士”广场。 2007年 10月，以 10.2亿元获得杭州钱江新城商业地块，建设 “来福士”广场。 2006年，成立嘉德中国 商用产业发展基金 和嘉德中国 商用产业孵化基金 ，共募集 10亿美元用于中国的商业项目。 2006年 12月， 嘉茂中国信托 (CRCT)在新加坡挂牌上市，信托包含中国 7个零售商场，总估值 6.9亿新元， REITs募集资金约 16亿人民币。 频繁的资本运作， 2004年 12月开始大规模加速投资商业地产。 发行基于中国商业地产的 S-REITs，并募集成立 2支私募房地产基金，支持商业房地产业务发展。 近年动态： 投资 &开发 私募基金&REITs 30 嘉德置地 上海 上海 Raffles City 七宝嘉茂购物广场 百腾大厦（卖给高盛） 新茂大厦 (卖给麦格里 ) 4家服务式公寓 北京 北京 Raffles City（在建） 望京华联 安贞华联 中环世贸 A、 B座 西环广场 九龙商厦 3家服务式公寓 成都 成都 Raffles City（在建） 厦门 汇腾大厦 众多二线城市 分两次从深国投收购共计 21家商场，拥有 51%-65%股权， 总面积 92.6万平方米， 总资产约 65亿元 其他 郑州华联商厦 呼和浩特金宇购物中心 安徽芜湖嘉信茂广场 以上海、北京、广州为依托，逐步向内地 /二线城市渗透 注 ： 为商业项目所在城市； 为住宅项目所在城市； 橙色项目为首期装入 CRCT的 7个项目。 嘉德置地在中国 7个城市已开发或正在开发的住宅项目超过 20个 全国布局： 杭州 杭州 Raffles City 31 嘉德置地 成功之处： 较早进入中国市场，第一批成立的外商独资房地产公司 母公司在开发、投资、金融领域强大的实力和成功经验 母公司及中国公司战略的远见 存在问题： 暂无 32 新鸿基地产 2003年 2005年 2006年 2003年，以 2.49亿美元从上海陆家嘴公司买入美食城地块 物业类型 : 商场（ 10万平米） ,写字楼（ 21万平米） ,酒店（ 9万平米） 总建筑面积 37万平米，项目拟投资额 80亿港元 项目现在主体工程施工 ,预计 2010年全部竣工 2005年 7月，以拍卖价 31.85亿元获得陆家嘴潍坊新村地块 物业类型 : 高层住宅（ 15万平米） ,商场（ 2万平米） 总建筑面积约 17万平米，拟投资额 50-60亿元左右 2006年下半年动工，一期 2008年上市预售 2005年 8月，杭州万象城项目，参股 40% 2006年 3月，以 36亿元收购项目公司，拿下襄阳路地块 物业类型 : 商场（ 11万平米） ,写字楼（ 12万平米） ,豪宅（ 2万平米） 总建筑面积 25万平米，投资额 60亿元 项目已经完成拆迁， 2007年开工，预计 2010年底建成 2006年 3月，无锡万象城项目，参股 40% 2006年 4月，与中海地产合作开发广州锦城大厦写字楼项目 2007年 2007年 6月，投资青岛 84万平米的综合体项目 近年动态： 33 选址布局特点： 以上海为基础，沿海布局 项目特点： 纯住宅、纯写字楼、商业综合体均有涉及 广州 锦城大厦 花都区地块 北京 新东安广场 1998 上海 中环广场 1999 名仕苑 1999 潍坊新村地块 2008 国际金融中心 2010 襄阳路地块 2010 杭州 &无锡 万象城 2009-2013 青岛 商业综合体项目 中山 奕翠园 2003 注 ： 为商业项目所在城市； 为住宅项目所在城市； 橙色为商业或包含商业的综合项目 项目后面数字为项目预售、建成或开业时间； 继 2003年中期，改变对中国投资上限 10%的约束后，加速了对中国的投资步伐。 涉及多种物业类型，投资拿地方式多样（协议出让、收购项目、合作开发、招拍挂）。 全国布局： 新鸿基地产 34 成功之处： 存在问题： 暂无 新鸿基地产 已经做好国内优质项目的储备 香港成功的开发、投资、商业管理的经验 在国内强大的品牌知名度 新鸿基地产的投资特点： 低调，审慎，有好的项目才会投资 投资审慎投资市中心最黄金的地段（ CBD地区的商业项目） 复制香港取得成功的 IFC、滨江凯旋门、 APM项目，驾轻就熟 35 太古地产 2001-2005年 2006年 2007年 2001年，开始涉足广州太古汇项目，项目一再反复 物业类型 : 购物中心（ 10万平米），写字楼，酒店，文化中心 总建筑面积约 45万平方米，总投资 40亿元 2007年 3月开工，工程预计于 2009年初完成。 2006年 11月，太古以 12.65亿港元收购香港兴业旗下大中里项目 50%权益 物业类型 : 购物中心，写字楼，公寓，酒店，住宅 总建筑面积 29.1万平方米，总投资 40亿元 2007年底大致完成首期拆迁安置， 2012年完成一期完工 2007年 2月 22日，太古与基汇资本合资 42.5亿元收购北京新三里屯项目 物业类型 : 商业街，精品酒店 总建筑面积 17.2万平方米，项目总投资额 48亿元 2008年投入运营 近年动态： 36 太古地产 广州 天河区 太古汇 97%股权 北京 朝阳区 新三里屯项目 80%股权 上海 静安区 大中里项目 50%股权 选址布局特点： 现有 3个项目，全部位于一线城市 项目特点： 综合体项目，总建筑面积 20-40万平米，商业为主 不做住宅，不同于凯德、新鸿基、九龙仓等公司的内地发展策略 谨慎保守的英资地产公司，擅长黄金地段高品质商业地产开发，对选址要求相当挑剔。 获取项目方式单一，三个项目公司都是通过收购股权，以合作开发的形式获得。 全国布局： 37 成功之处： 已经做好内地优质项目的储备 香港成功的开发、投资、商业管理的经验 在国内强大的品牌知名度 存在问题： 暂无 太古地产 太古地产的投资特点： 谨慎保守低调，贵精不贵多，内地拓展的进度却一直落后于香港其他地产公司 黄金地段、商业综合体项目 对选址要求相当挑剔，尤其青睐地铁物业 不是通过一级市场拿地，而是通过收购项目公司股权 主要投资目标仍是北京、上海、广州等一线城市 38 近期土地招拍挂出让动态 地块 时间 出让面积 用途 成交价 竞得单位 杭州市规划钱江新城核心区块 D-11-2/3地块 2007.07 26.47亩 办公、商业金融业用地 4.2，楼面价 4364 宏润建设集团股份有限公司、浙江金瑞控股集团有限公司 成都市中心四川博物馆地块 2006.12 20万平米建面 打造 “ 莱福士 ” 8.7 置信凯德 北京回龙观 2007.01 23万建面 商业 5 北京东亚信鸿国际会展中心有限公司 成都市成百地块 2007.09 40万平米建面 44万平米建面 72 九龙仓 汕尾市（与汕尾土地整储中心合作） 2007.05 4500亩 碧桂园投资 10亿元取得一级开发权 成都成华区迎晖路以北、成洛路以南、沙河以东、成昆铁路以西地块 2007.07 净用地面积 366亩 住宅 41亿元，楼面地价 3300 香港信和置业 广州珠江新城 J1-1 M1-4 2006.04 商业 6.16+5.2 富力地产 上海市黄埔区南京西路 163地块 2007.07 6.6万建面 商业 44亿元，楼面价 2.6万 苏宁环球 杭州转塘 2007.08 267亩 住宅，之前拿下 290亩游乐用地，打造大型高档社区 30亿元，楼面价 10004 金都九龙仓 上海闸北区 2007.08 建面 7.1万平米 地标性商业项目 6亿元 凯德置地 上海五角场商业地块 2007.07 商业 13亿元，楼面价 1.5万 珠江 上海宝山顾村菊太路 ABC地块 2007.07 55万平米建面 住宅 32亿元，楼面价 5877 保利地产 上海四川北路地铁上盖项目 2007.01 土地面积 1.4万平米 商业 5 中信泰富 土地公开交易集中在成都、杭州、上海，不断开创 “ 地王 ” 记录，港资公司表现活跃，商业地块多为综合体项目。 结论：关注热点城市，研究各地开拓项目的可行性，确定开拓项目的城市、地段及初步定位。 39 小结 1： 领先企业进入我国商业地产的时机 &现状 2002年 2003年 2004年 2005年 2006-2007年 万达集团 深国投商置 新鸿基 华润置地 太古 2000年，万达确立商业地产和住宅地产 “ 两条腿走路 ” 的方向 。 2002年 开始投资首个商业项目 长春万达商业广场 2003年底，已有 8个万达商业广场开业 现有 24个项目（建成 +在建 +储备），其中商业面积 超过 350万平米 2003年 ，为配合沃尔玛在中国的扩张而设立 目前，投资项目超过 50个，遍及 12个省 40多个二线城市，商业面积超过 200万平米 1994-2003年前，对中国投资谨慎， 1商业， 1写字楼， 2住宅项目 2004年 ，改变公司战略，加速对中国商业地产的投资 2004-2006年，依次拿下上海陆家嘴、襄阳路 3个地块，青岛项目，并参股 40%与华润合作杭州、无锡 2个万象城项目，商业面积 超过 60万平米 2001年，投资深圳万象城项目（ 2004年开业），取得较大成功 2005年 后，依次在杭州、沈阳、大连拿到综合开发地块 目前，共 4个项目，商业面积 超过 60万平米 2001年，涉足广州太古汇项目，停滞多年 2006-2007年 ，加速对中国商业地产的投资，获得上海大中里项目和北京新三里屯项目，广州太汇项目也已经开工 目前，共有广州、上海和北京 3个项目，商业面积 超过 30万平米 其他：凯德置地 其他：中粮置业 40 小结 2： 综述 万达进入行业时间最早，把握了行业发展的先机，迄今拥有最多的项目储备 深国投商置由于其母公司的背景和强大的合作伙伴，建立起成功的商业模式，在二三线城市快速发展 华润置地由于其深圳万象城项目机会主义的成功，开始在全国范围内复制，目前已经有 4个大型综合项目 凯德置地 41 目录 一、战略执行反思 二、外部环境变化分析（ PEST分析） 三、行业竞争环境分析（竞争对手动向） 四、项目竞争环境分析 五、自身能力的变化分析 六、发展目标的滚动修订 七、主要战略举措 八、核心竞争力规划 九、战略实施保障措施 42 北京区域市场 整体环境：市场需求、市场供给、市场参与者动态 西单项目：政策环境、商圈特点、竞争性项目 朝北项目：交通环境、居住环境、商业环境 天津区域市场 整体环境：市场定位、经济发展现状 天津项目：周边竞争性项目 43 北京区域市场： 市场需求 区域 租金报价 （ /平方米 /月） 变动趋势 一年前 趋势 西单 $133.8 ￥ 914 $100-120 王府井 $267.6 ￥ 1828 $180-200 CBD $167.2 ￥ 1143 $120-140 中关村 $78 ￥ 533 $40-60 朝阳门 $78 ￥ 533 $60-80 2007年 8月北京商铺市场主要商圈租金 近一年来，北京市商业地产市场需求旺盛： 写字楼：尽管 07年上半年供应再创新高，但租金水平仍保持稳中有涨的水平，市场的供给和需求达到活跃状态； 商 铺：鉴于市场需求旺盛和零售商信心高涨，零售物业市场的前景较为乐观； 2007年 1 6月的净吸纳量已经达到 2006年全年总吸纳量的 70%。强劲的市场需求来自新租、续租、迁址和预租等多种租赁活动的全面活跃 。 2007年下半年北京商铺市场新增供应量预计达到近 200万平方米 * 数据来源：仲量联行、高纬环球、戴德梁行 44 北京区域市场： 市场供给 截至 2007第二季度，按单体规模 1万 m2以上的项目计算，北京商铺市场现有商业项目总存量 1070万 m2，包括超级市场和主要经营家居、建材的专业市场在内的仓储型大卖场所占比例最大，达到总存量的 28，另外购物中心和百货店占总存量的比重分别为 22 和 18。 百货业签约动态 2007.04，日本顶级百货品牌 伊势丹进驻西单美晟国际广场， 4.5万 m2 英国第一零售商 乐购超市 TESCO在百子湾开设第一家店， 1.8万 m2，在华侨城开设了第二家门店 晨曦百货 进驻双子座 mall， 5000m2； 家乐福 签约望京华彩国际中心，将建成国内首个精品旗舰店； 香港百老汇 签约金宝汇； 永旺集团 进驻中关村国际商城，打造永旺购物中心， 9万 m2，主力店为JUSCO超市 ； 王府井百货 签约大钟寺国际广场 中关村区域 ：中关村购物广场 2006.04开业， 18万 m2 第三极创意天地 2006.07开业， 5万 m2； 新中关 city mall 2006.11开业， 4.7万 m2； 大郊亭区域 ：美罗城购物中心 2007.05试营业， 15万 m2供应量； 国贸区域 ： 新世界彩旋百货 2007.03开业， 3.1万 m2 世贸天阶 2007.04开业， 8万 m2 新光天地 2007.04开业， 11.6m2 双子座 mall 2007.02开业， 5万 m2 东直门区域 ： SOHO尚都 2007.07开业， 5.6万 m2 东直门银座 mall 2007.01开业， 3.1万 m2； 新街口区域 ：新华百货 2006.11开业， 6.5万 m2 万特购物中心 2007年中开业， 3万 m2 天美时尚名店 2007.05开业， 2.2万 m2 其他： 朝阳区 大山子：妙典时尚广场 2007.04开业， 4.4万 m2； 西直门 ：嘉茂购物中心 2007.09开业， 8.9万 m2 金融街 ：四季商城 2007.09开业， 8.9万 m2 商铺新增供应量 45 北京区域市场： 市场供给 - 新商圈地图 1 金融街 mall 8.9万 27 中关村购物广场 2 大钟寺购物广场 20万 28 新中关 4.7万 3 国瑞崇外购物中心 10万 29 第三极 18万 4 鹏润国际时尚交易中心 30 美罗城 30万 5 万特购物中心 3万 31 新世界彩旋 3.5万 6 ONE MALL 32 新光天地 18万 7 华彩国际商业中心 33 世贸天阶 10万 8 乐天银泰百货 34 银座 mall 3.1万 9 六伯本 10万 35 SOHO尚都 5万 10 方恒购物中心 4万 36 新华百货 20.5万 11 天陆购物中心 37 喜来广场 12 尼奥广场 12万 38 嘉茂购物中心 9万 13 优唐广场 8.5万 40 泛海商业中心 14 晨曦百货双子店 3.5万 41 十里堡华堂 15 SOLANA 盈港时尚消费岛 15万 16 阳光鑫隆白云生活广场 17 新世界百货 8万 18 天美时尚名店 2万 19 星街坊购物中心 3.2万 20 金宝汇 4万 21 美晟国际广场 4.7万 22 新三里屯 17万 23 天作万瑞购物中心 24 首地大峡谷 43万 25 新华联国际 MALL 26 万博汇 7万 1 2 4 5 6 7 9 11 10 3 8 12 13 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 西单项目 朝北项目 商业多中心格局逐步形成 ,多种商业模式逐步尝试 14 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 38 39 未开业项目 已开业项目 37 40 41 46 北京区域市场： 市场参与者最新动向 新世界 入驻 宝鼎大厦 宝鼎中心建筑面积 40286平方米，开业不久即成烂尾楼。但位于崇文门核心区域。新世界接手后将其改造成为一个集百货、超市、娱乐为一体的城市综合体，和现在的崇文门新世界百货构成东西呼应之势，进一步加强重温商圈的建设。拟于明年初开业。 香港 “ 山顶地王 ” 着手投资开发北京西单商业区名为喜来广场的综合体项目。此项目总投资金额 20亿元，是集行政酒店、高级购物中心以及甲级写字楼于一体的大型商业综合体项目，总建筑面积超过 12万平方米，定位婚庆主题综合广场。 自此，香港十大地产企业已全部进军内地市场。 香港南丰 投资 喜来广场 Lifestyle Shopping Center有一个开放式的布局，商户是满足高消费阶层的全国专业连锁店。同时它还是一个为消费者提供餐饮和娱乐休闲的场所，通过建筑设计和环境设计与装饰为消费者营造舒适的消费环境，并拥有一个或一个以上的传统或时尚的专业百货公司。 SOLANA盈港时尚消费岛： Life style 由京粮集团打造，集购物、休闲，娱乐为一体，一期商业总建筑面积达 24万平方米，堪称奥北经济带首席商业航母是奥北地区最大的多功能一站式商业购物中心。 奥北首席商业中心： 龙德广场 已首都机场集团将建设一个 10万平米的购物中心 ，为中国首个电影主题下的购物广场，它将商业设计规划与电影氛围充分结合，每条街区中都有电影的痕迹，随处可感受浓厚的电影氛围，从而为消费者带来丰富而新奇的购物感受 南城第一 mall： 首地大峡谷 最近关注项目 （国企投资背景） 最新商业模式 最新收购 47 北京区域市场： 趋势小结 商业地产将呈现供给良性发展，布局更加平衡 随着 北京市城市总体规划 、大店法、商业发展白皮书等宏观政策的完善，政府将对存在盲目发展、过度竞争的区域、以及业态落后的商业项目进行必要的调整和限制。 社区商业成为发展重点，逐渐由 “ 内向型 ” 商业向 “ 外向型 ” 商业发展 白皮书中明确 79项商业鼓励项目，社区商业，郊区商业等则在鼓励发展目录中出现。 除王府井、西单、前门三个传统的商业街区之外，北京将在城市的东部和西部，结合石景山、通州、东北、西北以及南部的改造、比较考虑城市的外围服务的能力，设立 6个广域的商业中心。北京还规划了大约 60个区域商业中心。 近年，包括望京国际商业中心、嘉茂购物中心、宜家家居、家乐福在内的诸多大型商业中心在望京开业，基本满足社区居民需要。随着住宅市场的不断成熟，更多类似望京地区这样的大型居住区将培育出更多的社区商业中心。 新兴商圈不断涌现 随着奥运的临近，亚奥区域继续备受关注；金融街商业地产作为写字楼配套将迎来放量高峰，高端品牌将争夺金融街有限的商业物业；中关村区域由于仍然具有向北和向西发展的潜力，所以可能成为新的选址地点；商业郊区化发展及通州新城的规划，催生了通州商业地产的发展。 2006北京商业地产白皮书规定，市区内的大型商业发展规划被限制，郊区化商业发展得到鼓励，同时市政交通的进一步改善，商业的多中心的格局正在逐步形成。 预计未来五年商业地产供给持续放量 根据新开工面积预测，未来五年的商业地产竣工面积大幅度上升。但是由于目前的优质商业项目所占比率较少，无法满足高档商家开店需要，因此未来商业地产租金和价格继续保持