房地产企业税收风险管理的思考与探索.docx

房地产企业税收风险管理的思考与探索作者：陈韶军上传时间：2010-9-10 13:51 一 、问题的提出 税收风险管理是税务机关以纳税遵从最大化为目标,科学实施风险目标规划、识别排序、应对处理和绩效考评,力求最具效率地运用有限征管资源，不断降低纳税遵从风险和税收执法与管理风险的方法和过程。税收风险管理的意义在于，依托优化征管资源、充分发挥信息技术的作用,通过风险分析、识别、归类，采取相适应的管理策略,实施有针对性的风险控制,破解新形势下税收征管面临的突出矛盾和主要问题。2009年,江苏地税省级大集中税收管理信息系统成功上线,包含了从户籍管理、申报征收管理到纳税评估、税务稽查等环节的工作流,建立了以流程为导向、覆盖税收服务和管理全过程的征管运行机制,为实施专业化、精细化税收管理提供了技术上的支持。但先进的信息系统带来了海量的涉税数据信息,如何运用这些数据信息来帮助解决现实的征管难题,风险管理自然就进入视野。 目前，房地产业及其上下游产业在我国GDP中占比过重，而且产业链最长,直接带动19个产业,间接带动40多个产业,存在“房地产业兴,则各业兴；房地产业冷,则GDP增速难以保持”的的情况。联系镇江市地方税务局第二分局征管实际，现阶段房地产业也是分局重点税源行业中的重点，无论是税收总量还是增量贡献率，其他行业均难以“望其项背”。2010年15月份，分局房地产业入库税款15102万元，同比增长47%，占比44.7%，增量贡献率达50.24%，因而也就成为分局税源监控与管理的重中之重。针对分局税源结构不均匀的现状，而房地产业又是税收风险高发、多发行业，如何把防范和控制房地产企业税收风险的关口前移，根据不同风险等级, 采取频率和深度不同的服务和管理措施,如纳税辅导、风险提醒、引导纳税人自我修正、纳税评估、税收核定和反避税等方式,完善差别化的风险应对机制，实现抓住重点带动一般，对全面提高分局税收征管水平就具有十分重要的现实意义。 二、房地产企业税收风险类型及其产生原因 （一）房地产企业税收风险类型 从近年来房地产企业发生的涉税案例来看，房地产企业税收风险主要有以下几种类型： 类型一：应税营业额（收入总额）核算不符合税收法律法规的规定。企业因应纳税而未纳税、少纳税，面临补税、罚款、加收滞纳金以及刑事处罚的风险。在房地产企业，主要有以下几种情况： 1、直接坐支售楼收入，以收抵支，或收入不入账。 2、采取各种手段隐瞒、转移预售款收入。如将预售收入记入“其他应付款”的贷方；或是把预售购房款变为购房订金，或者作为垫付款项；甚至将预售款直接打入私人银行卡，直到房产交付使用后才入账缴税。 3、收取价外费用不计收入。开发商在售房后，把收取的水、电、燃气安装费及外装修等代办费，在往来账款科目中按代收代付款处理，不将其并入营业收入申报纳税。对于为客户提供的额外服务，如安装防盗门、封闭阳台等相关收入，则委托物管部门结算且长期挂帐，房地产企业只就合同房款计算营业收入，形成帐外循环。 4、销售价格明显偏低而无正当理由，特别是关联企业之间销售价格不合理，存在转移利润的可能。 类型二：会计核算不规范，少计收入或虚增成本费用。 1、如有的房地产企业出售车库不计入营业收入，有的以联合开发的名义分配房地产开发产品而不计销售；有的企业压低未售房产成本人为减少当期已售房产利润，或者将超标准交际应酬费用打入开发成本中列支；还有少数房地产企业收取白条凭证或不合法凭证支付不合理费用，挤占企业利润等。 2、有的企业未按照总局国税发200931号文的规定，合理区分期间费用和归集开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本，致使成本核算混乱，存在重复结转成本以及人为调节成本的现象。 类型三：企业经营行为适用税法不准确，造成多缴纳税款。在房地产企业，主要有以下情况： 1、有的企业将“开发产品”转为“自用固定资产”，仍按视同销售核算，多缴纳营业税和企业所得税。总局原国税发200631号文规定：开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移、或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。但新企业所得税出台后，总局国税发200931号文已不再将开发产品转作固定资产仍视同销售处理，如果企业对该项政策不了解，就会多缴纳税款。 2、有的企业未及时办理土地分割证明导致多交土地使用税。镇地税发2005122号文转发省局苏地税发1999087号文规定，对经营商品房的房地产开发企业，在取得土地使用权证次月起缴纳城镇土地使用税，待开发的商品房全部竣工验收后，凭国土局土地分割证明到主管地税机关备案，对已销售的商品房不再征收城镇土地使用税。因此，确认土地分割时间是一个很重要的时点。如果不及时进行分割，就会多缴城镇土地使用税。 （二）房地产企业产生税收风险的原因 分析房地产企业税收风险类型，可发现导致房地产企业产生税收风险的主要原因如下： 1、主观方面 “开发商追逐暴利”成为涉税风险产生的直接动因。住房制度改革后，新住房供给机制又无法满足长期压抑的社会住房需求，造成房地产行业利润大大超出社会平均利润水平。房地产企业为获取暴利，必须在获取和变更土地容积率、用途上做文章，使主管税务机关预先掌握的信息与实际情况产生差异，造成税源监控失灵；同时，有的房地产企业也不建立健全财务会计制度，以便混水摸鱼，如有意不妥善保管原始凭证，致使税务机关无法正确进行土地增值税清算，只得采取核定的办法，从而达到偷逃土地增值税的目的。有报道说，房地产开发企业的公关费用，占到销售收入的5%到10%,大大超过税法规定的税前扣除标准，企业就利用各种手段编造虚假会计报表，少列收入多列成本，偷逃税款。 2、客观方面 （1）“信息不对称”造成税收征管缺位，直接催生“逆向选择”。管理好房地产企业税收，税管员不仅要熟悉企业会计核算，还要熟悉房地产开发全过程（从立项、施工、预售、竣工，到最后交付），才能管住房地产企业在不同阶段应缴的税种，做到应收尽收。目前涉税信息主要来源于纳税人的申报，由于相关制度的不完善及某些人为因素的存在，税务机关不可能完全掌握纳税人所有的真实纳税信息。而税收管理员受“户多事繁”所限，囿于事务性工作，无更多精力去实地巡查走访；税务稽查面对现状也只能查重点。因此，信息不对称往往导致“如实申报多缴税，虚假申报得便宜”的现象，加剧了房地产企业的逆向选择。 （2）部门联动的低效率，客观上为房地产企业涉足税收风险创造了条件。目前税务与国土、规划、建设、房管及工商等部门虽然在加强社会综合治税的重要性认识上一致，但在具体工作中,由于护税协税涉及的部门较多，各部门又有各自的管理程序和利益关系，更没有一个明确的法律或规章来约束相关部门的协税护税行为, 造成部门间涉税信息不能共享，协作配合不尽如人意。正由于部门联动的效率远低于房地产企业个体筹划效率，客观上为房地产企业涉足税收风险提供了可乘之机。 （3）减少磨擦成本成为房地产企业涉税风险的间接诱因。房地产开发涉及多个部门，只要某个环节遇到障碍，对整个开发项目都会产生重要影响，因此房地产企业必须与相关主管部门建立良好关系，减少磨擦成本。而减少磨擦成本，增进感情，交际应酬便必不可少。企业为追求利润最大化目标，对不能税前扣除的交际应酬费又不愿由私人承担，自然会通过各种手段挤进成本费用，从而诱发税收风险。 （4）现行税收法规政策不完善，也会导致税收风险。如营业税暂行条例实施细则规定，甲供材料必须作价纳入营业额缴纳营业税，而甲供设备则不需要缴纳营业税。那么严格区分材料和设备就显得十分重要，而营业税暂行条例及实施细则对此并没有明确的规定。同时，房地产业税收政策繁多且变化快，使得企业会计和办税人员相关知识难以同步更新，由此会造成少缴或多缴税款。特别是近年来，面对房地产市场畸型发展，中央政府为加强宏观调控，及时出台不同的税收政策措施，给纳税人遵从也带来一定难度。 三、房地产企业税收风险识别 税收风险识别是风险管理的基础环节,就是要从浩瀚的数据信息中发现税收流失的风险点,为实施风险管理指明方向。因此，我们要从获取的大量涉税信息中分析疑点,而后再根据风险的严重程度确定风险等级。税收风险识别信息源应包括纳税人报送信息、税务机关采集的信息和第三方提供的信息。目前运行的江苏地税省级大集中税收管理信息系统,系统地采集、整合了企业基础信息、税收征管信息、纳税评估信息及税务稽查信息，为开展税收风险识别提供了有利条件。在房地产企业，识别税收风险主要可采取以下方法： 1、宏观调控政策效应对照分析法。动态关注中央政府出台的针对房地产企业的宏观调控政策和地方政府出台的配套措施，对照“镇江市商品房网上销售管理系统”发布的商品房预售及销售信息，比对企业实际申报纳税情况，分析市场走势与纳税状况同新政影响程度是否相吻合。不吻合的要深入企业调研有无合理的客观因素；不能排除疑点的应列入风险监控，实施风险应对。 2、开发进度比对分析法。从施工项目立项开始，建立全过程税收监控台账。依据企业施工计划和工程承包合同，预先设定征地、施工、预售、销售、竣工决算全过程每一阶段的应纳税种和预计税额，而后依进度与监控台账相比对，发现计划与实际有差异的，应分析有无合理的客观原因，不能排除疑点的应纳入风险监控，实施风险应对。 3、决策树比对分析法。依据“江苏地税省级大集中税收管理信息系统”中管理决策型业务之重点税源分析的分税种查询功能，结合本市实际编制不同类型房地产各税种税负和综合税负预警指标，以综合税负为主干，以分税种税负为支干，制作企业税负模型，而后与企业申报纳税情况进行比对。如差异过大，应列入风险监控。 4、财务指标比较分析法。列出房地产企业与申报纳税密切相关的施工成本（含工料费明细）、管理费用、财务费用、盈利水平等项目的实际发生额，与同类型企业同期实绩和本企业历史数据进行纵横对比分析。发现重大疑点，应列入风险监控。 5、逻辑推理法。主要是通过具有内在逻辑联系和相关性的多个数据之间的趋同或反差关系而进行的合理性分析。这种内部具有逻辑上相关联的特性主要体现在以下几个方面：（1）不同报表间数据对应关系，如纳税申报表中的“应税收入”与财务报表中的“营业收入”；（2）财务指标的配比关系，如收入、成本、费用相互之间变动的配比关系；（3）不同税种之间总是存在着一定的逻辑联系，房地产企业土地使用税和营业税存在此消彼长的关系。如果数据之间不符合一般逻辑，其所申报的营业收入必有明显可疑之处，应列入风险监控。 四、房地产企业的税收风险应对 风险应对是根据风险识别发现的疑点，有针对性的采取预防和控制措施，化解或消除风险的过程。在房地产企业，主要应采取以下风险应对措施。 1、根据比对分析掌握的不同情况采取差别化风险应对措施。对于经案头分析和网上比对发现的明显纳税差异，可约谈企业，辅导自我修正，对能配合税务部门认真自查纠错的，一般可免予行政处罚，只补税并加收滞纳金；对存在疑点明显但情况比较复杂，不能作出准确判断的，应转入纳税评估，进一步查明真相；对初步查证问题比较严重，涉案金额巨大，而企业又不愿自查自纠或配合税务检查提供完整资料查证的，应及时进入重点稽查程序，把问题查深查透。 2、 提升科学化管税水平。运用江苏地税省级大集中税收管理信息系统3.0，建立房地产税负模型。采集镇江市区不同企业相同类型开发项目，从获取土地到土地增值税清算结束整个过程不同阶段所缴纳的税款；再通过年终汇算清缴，获取各个开发项目实现的销售收入，测算每一开发项目的税负水平。然后将所有相同类型开发项目的税负水平进行平均，得出镇江市区某一时期房地产行业某一类型开发项目平均税负，以此作为衡量房地产企业税负是否存在风险的依据，有针对性的实施风险应对。 3、建立社会化综合治税机制。为加强房地产税源信息交换与监控，可开发税务、规划、建委、工商、房管和国土等部门数据交换与共享信息系统，适用于多部门信息互通，实现信息交换和数据共享。该系统应具备各种勾稽关系、逻辑校验和数据交叉对比分析功能，可据以核对纳税申报表的准确性，揭示税收风险可能存在的环节和原因，为最大程度控制风险提供导向作用。 4、指导企业建立自主化风险防控机制。 宣传引导企业建立自我税务风险防控机制，是提高纳税遵从度、降低税收风险的最有效措施。要根据房地产企业规模、组织架构和管理风格，因地制宜地指导房地产企业建立税务风险防控机制，将涉税风险防范前移，由事后防范向事前预防转变，形成“二道涉税风险防火墙”。 （1）指导企业完善税务管理机构和岗位。在企业财务和内审部门设立税务风险控制岗位，明确相应岗位的职责和权限，使税务管理的不相容岗位相互分离，实行内部制约和监督。 （2）指导企业制订和完