长沙房地产市场分析报告.doc

2008年3月份房地产市场分析报告2008年3月目录/CONTENTS一、3月全国时事动态 3二、长沙土地市场分析 6三、长沙时事动态追踪 11 四、项目关注楼盘追踪 16五、总结 20附件 21一、3月全国时事动态（一）、建设部 新批商品房建设面积70%须90平方米以下 建设部2.28日发布关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见明确各地新建住房结构比例。观点：制定住房建设规划与住房建设年度计划，新审批和新开工的商品住房建筑面积受到限制，90平米以下的商品房比重加大，小户型将增多，使商品房供应套型更趋于合理化，此次建设部重申90/70政策，是继国六条政策颁布后的又一次下文，同时也反应出今后两年产品供应将以中小户型为主。（二）、房贷首付比例不会降低银监会主席刘明康明确表示，银监会不会要求商业银行降低对房地产业首付款比例。观点：房贷首付比例不会降低，消费市场门槛不会降低，可以预见到以后房地产市场开发商为了取得良好的销售业绩，将会在付款方式上采用更为灵活的方式。（三）、建设部首次明确“两限房”将纳入住房保障体系 建设部新闻发言人根据新的规定，低收入家庭住房保障工作将明确纳入地方政府职能范畴。观点：该规定进一步扩大了住房保障范围，不满足条件的住房困难群体在未来可以通过“两限房”形式解决住房问题，同时低收入家庭租赁或购买住房的需求也可以得到基本解决，相应的普通商品住房土地供应的数量将增加，特别是中低价位、中小套型普通商品住房得到有效供应。但具体分配制度至今迟迟不见颁布，随着两限房土地供应增大，在宏观调控越来越紧缩的局面下，经验成熟的开发商将瞄准限价房这块蛋糕，因为其具有低风险、收益稳定的特点。（四）、住房政策路线图清晰 廉租房保障金首次写入报告温家宝总理在2008年政府工作报告中提出，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告。观点：伴随着房地产市场的蓬勃发展，再加上社会正处于转型期，问题也接踵而至，尤其是近年来飞涨的房价，百姓承受重击。廉租房保障金写入报告，将推动廉租房、经济适用房的开发建设，进而分流住房需求，平衡房价。保障金制度的落实，是与民生息息相关的大事，这也表明政府部门对中低收入群体的住房问题重视程度。（五）、建筑节能条例即将出台 建设部科技司司长赖明日晚在接受记者集体采访时透露，建筑节能条例马上就要出台。观点：目前我国建筑能耗迅速上升，建筑节能条例的出台，可以有效的防止资源浪费，对实现节能减排目标有重要的推动作用，同时也可有效的利用可再生能源，对其进行循环使用，推进可再生能源在建筑中的应用，这样建筑的成本将提升，使用的成本将会降低。（六）、拆迁条例修改，开发商不再主导拆迁，将由政府主导3月8日，城市拆迁条例 (草稿)已经拟定，开发商主导拆迁过程的旧模式将变更为政府主导模式。观点：以往拆迁是由开发商主导，部分开发商为了追求经济利益，往往会做出一些不恰当的行为，甚至是野蛮拆迁，严重损害了老百姓的利益。现由政府主导，不仅能保障百姓的正当权利，而且可以对不符合公共利益的拆迁行为加以规范，房屋的拆迁过程和对百姓的补偿方面更透明化，钉子户行为也许将减少，因为拆迁变成了政府行为，而非商业行为。（七）、据称建设部拟出台限价房新规建设部专家告诉本报，随着建设部机构改革完成，针对限价房的具体政策将会出台。观点：“限价房”指的是限房价、限地价的“双限”商品房。价格比当时当地市场价低一些，房型比普通商品房标准小一些。它主要是针对中等收入人群住房困难而实施，它的实施，不仅不需要政府额外财政支出，还可以有一定收益。管理办法出新规，将有利于推进政府住宅保障建设，更多的中等收入家庭从中受益，投机取巧的行为得到管制，对市场起到一定的监管作用。（八）、我国个人出租住房所得税3月起下调关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知对廉租房、经济适用房和住房租赁提出了税收优惠政策。观点：个人出租住宅税率下调对租赁市场来说是一个利好消息，业主可以减少交纳税收，但对于承租人来说不一定是好消息，因为业主减税不等同于租价会因此下调，从而将导致居民选择购买二手房的机会越来越多，因为二手房的价格相对较低，与其租房不如买房，整个二手房市场交易将掀起热潮。（九）、住房和城乡建设部：住房保障条例将面世17日上午住房和城乡建设部有关负责人透露住房保障条例将面世。观点：这几年房价持续上涨，使广大居民在住房的消费能力和承受能力上受到了一定的影响。住房保障条例将面世，可以分流市场需求，从一定程度上缓解商品房的供应情况，同时也可以保障居民在住房方面的权益，特别是对中等收入家庭及困难群众的住房保障。（十）、建设部：住房公积金目前不考虑进股市18日，住房和城乡建设部对2000亿元住房公积金沉淀引发了是否可将其投向证券市场的讨论，对此目前还没有让住房公积金进入证券市场的考虑。观点：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。公积金沉淀问题，实际上是因为现在在公积金的使用，地区之间存在很大差异，一些房地产市场不是特别活跃的地区，公积金的沉淀量相对大一些，这就导致部分资金没有贷出去。所以目前公积金的适用原则是要取之于房、用之于房，还不是时候考虑进股市。（十一）、个人购买经适房契税减半 2008年8月1日起执行据了解，与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2008年8月1日起执行。对个人出租住房取得的个人所得税减征10等。观点：个人购买经适房契税减半，该优惠政策的执行，首先是中等收入的家庭的住房问题可以得到有效的解决，同时也可相应的减少购买者的负担。但是这将促使以后审批购房人资格的手续和指标会更加严格。（十二）、建设部出台房屋登记办法建设部19日发布了房屋登记办法，将于今年7月1日起实施。办法明确了登记簿的内容，注重可操作性。观点：房屋登记办法的发布，更进一步完善和细化了登记簿制度，不仅让老百姓在进行房屋登记时，更加方便和科学，而且合理的分配了各登记机关的工作范畴，减短了人民群众办理房屋登记的时间，房屋登记的工作效率得到提高，使其更具有可操作性。二、长沙土地市场分析（一）、本月出让土地分析土地编号土地状况望挂200803号位置：望城县高塘岭镇港口西路以南连港路两厢出让面积：73.98亩（其中代征道路6.46亩，出让面积67.52亩）规划用途：住宅 出让年限：70年容积率：2.8 建筑密度：25 绿地率：35起始价：3602.1万元 起始均价：48.69万元/亩 保证金：1100万元望挂200804号位置：雷锋镇雷锋村、桥头铺村，莲花公路与桥头路交叉口东北角出让面积：146.955亩规划用途：商住用地二类工业用地出让年限：商业40年、住宅70年、工业50年容积率：2.2-2.51.0-1.5 建筑密度：3535%-40%交地标准：现状，宗地红线外通路、通电、通水并提供外排雨水、污水排放口位置、标高起始价：2646.71万元 起始均价：18.01万元/亩保证金：1400万元望挂200805号位置：坪塘镇蓝天村莲坪大道与联江路交叉口西北角出让面积：20.289亩 规划用途：商业、住宅出让年限：商业40年、住宅70年容积率：2.2-2.5 建筑密度：26 交地标准：现状起始价：873.33万元 起始均价：43.05万元/亩保证金：500万元望挂200806号位置：坪塘镇蓝天村莲坪大道西侧，联江路以北出让面积：20.6085亩 规划用途：商业、住宅出让年限：商业40年、住宅70年容积率：2.2-2.5 建筑密度：26 交地标准：现状。起始价：893.4435万元 起始均价：43.36万元/亩保证金：500万元望挂200807号位置：含浦镇望山路与茯苓路交叉口以南出让面积：64.867亩 规划用途：工业出让年限：50年 容积率：0.6-0.9 建筑密度：35%-42%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：1224万元 起始均价：18.87万元/亩 保证金：432万元望挂200810号位置：坪塘镇坪塘大道与山塘路交叉口西南角出让面积：25.26亩 规划用途：工业出让年限：50年 容积率：0.6-1.2 建筑密度：35%-42%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：364万元 起始均价：14.41万元/亩 保证金：154万元望挂200811号位置：雷锋镇雷锋村出让面积：86.769亩 规划用途：工业 出让年限：50年容积率：1.0-1.2 建筑密度：35-42%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：1440万元 起始均价：16.6万元/亩 保证金：494万元望挂200815号位置：雷锋镇桥头铺村出让面积：8.96亩 规划用途：工业 出让年限：50年容积率：1.1-1.3 建筑密度：30%-50%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：145万元 起始均价：17万元/亩 保证金：43万元望挂200816号位置：雷锋镇雷锋村出让面积: 11.48亩 规划用途：工业 出让年限： 50年容积率：1.0-1.2 建筑密度：35%-40%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：187万元 起始均价：17万元/亩 保证金：61万元望挂200808号位置：含浦镇学士村、白鹤村出让面积： 111.2亩 规划用途：住宅出让年限：70年 容积率：2.8-3.0 建筑密度：26交地标准：现状起始价：8715.03万元 起始均价：79万元/亩 保证金：4400万元望挂200809号位置：雷锋镇桥头铺村出让面积：28.832亩 规划用途：商业、住宅出让年限：商业40年、住宅70年容积率：1.5-1.75 建筑密度：26交地标准：现状起始价：1733.57万元 起始均价：61万元/亩 保证金：860万元望挂200812号位置：含浦镇白鹤路南侧出让面积：123.672亩 规划用途：住宅 出让年限：70年容积率：南侧地块1.0-1.2、北侧地块 2.8-3.0建筑密度：26 交地标准：现状起始价：8450.6943万元 起始均价：69万元/亩 保证金：4200万元望挂200813号位置：望城县坪塘镇山塘村出让面积：25.12亩 规划用途：住宅 出让年限： 70年容积率：2.8-3.0 建筑密度：26 交地标准：现状起始价：1125.4204万元 起始均价：45万元/亩 保证金：1125.42万元望挂200814号位置：望城县坪塘镇坪塘集镇出让面积：2.08亩 规划用途：商业、住宅出让年限：商业40年、住宅70年容积率：5.0 建筑密度：35 交地标准：现状起始价：111.32万元 起始均价：54万元/亩 保证金：111.32万元望挂200818号位置：含浦镇白鹤村出让面积：125.94亩 规划用途：工业 出让年限：50年容积率：1.0-1.2 建筑密度：35-40%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：1930万元 起始均价：16万元/亩 证金：730万元望挂200819号位置：含浦镇联丰村、玉江村、东山湾村出让面积：191.12亩 规划用途：工业 出让年限：50年容积率：1.0-1.2 建筑密度：35-40%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：3172万元 起始均价：17万元/亩 保证金：1260万元望挂200820号位置：含浦镇联丰村、玉江村、东山湾村出让面积：191.12亩 规划用途：工业 出让年限：50年容积率：1.0-1.2 建筑密度：35%-40%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：3236.32万元 起始均价：17万元/亩 保证金：1270万元2008挂025号位置：开福区综合农场马栏山分场出让面积：9717.07（14.57亩）规划用途：商业、住宅 出让年限：商业40年、住宅70年容积率：4.0 建筑密度：30起始价：1828万元 起始均价：125.46万元/亩 保证金：900万元小结：本月继续出让土地共18宗，其中望挂土地就有17宗，而长沙市的仅为1宗，说明房地产市场在市区土地缺乏的状况下将向周边县市延伸。长沙呈现“中心土地缺乏,外围土地大”的现状，居住郊区化是长沙发展趋势。（二）、本月成交土地分析地块号地块详情竞得人成交价格楼面地价2008挂013号位置：开福区综合农场果林分场出让面积：46666.79（70亩）规划用途：商业、住宅出让年限：商业40年、住宅70年容积率：商业4.0、住宅2.8建筑密度：商业40、住宅24%交地标准：红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯，红线范围内完成征地拆迁和人员安置补偿工作起始价：7948万元起始均价：113.54万元/亩保证金：1350万元湖南省新世界置业有限公司8048万元（115万元/亩）1725元/平米2008网挂01号继续挂牌位置：雨花区劳动东路29号出让面积：11090.04（16.64亩）规划用途：住宅出让年限：70年容积率：3.5建筑密度：24交地标准：红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯，红线范围内未完成校舍搬迁起始价：2498.0万元起始均价：150.12万元/亩保证金：600万元长沙市和立房地产开发有限公司2498万元（151万元/亩）2253元/平米2008挂023号继续挂牌位置：雨花区城南中路236号出让面积：3614.66（5.42亩）规划用途：商业、住宅出让年限：商业40年、住宅70年容积率：7.0建筑密度：35交地标准：红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯、通气，红线范围内场地平整且已完成拆迁安置补偿。起始价：6573万元起始均价：1212.73万元/亩保证金：1320万元邵阳市城郊置业开发有限公司6579万元（1214万元/亩）18201元/平米2008挂018号继续挂牌位置：雨花区体院路16号出让面积：8999.75（13.5亩）规划用途：住宅出让年限：70年容积率：2.4建筑密度：24交地标准：红线范围外通路、通电、供水、通讯；红线范围内完成拆迁。起始价：1044万元起始均价：87.33万元/亩保证金：500万元湖南中核置业有限公司1179万元（88万元/亩）1310元/平米2008挂019号继续挂牌位置：开福区青竹湖镇霞凝村出让面积：122219.06（183.33亩）规划用途：住宅出让年限：70年容积率：2.7建筑密度：25交地标准：宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，红线范围内未完成征地拆迁和人员安置补偿。起始价：13889万元起始均价：79.07万元/亩保证金：2800万元湖南亦成投资有限公司14495万元（79万元/亩）1186元/平米小结：1、宗地分析本月成交土地5宗,相对2月份而言,减少12宗,成交面积192590.3平米,折合288.89亩,相比2月份,减少493160.06平米。导致成交量低的主要原因：一是政策出台，融资难，开发商无力；二是市场扑蒴迷离，开发商处于观望状态。2、价格分析本月成交额32799万元，相比2月份,减少78043万元,均价相对2月份有所回落,为113.54万元/亩.主要本月成交土地宗数比较少,造成价格过低.三、长沙楼市动态追踪（一）、政策规划1、城南路将拓宽 天心区今年实施84个重点工程天心区今年确定重点工程84个，路网建设、市容市貌综合整治、交通疏导工程均是建设重点。2、岳麓滨江新城项目有望今年基本完成拆迁岳麓滨江新城第二期拆迁已完成50。根据最新部署，岳麓区滨江新城项目有望于08年底基本完成拆迁任务。3、橘子洲核心景区建设工程已全面铺开 力争8月开园目前橘子洲核心景区的主要景点已全部开工，各项景观工程开足马力，力争8月实现开园。4、长沙市征地补偿实施办法将于4月1日起施行从星辰在线获悉，长沙市征地补偿实施办法（一下简称,）经市第13届人民政府第3次常务会议通过，将于4月1日起施行。主要内容是办法的法律依据；办法的适用范围；各级政府的履行职责；以及对拆迁中涉及的青苗、广播、电信、农民集体土地等具体补偿办法。5、抢建车站北路浏阳河大桥 明年底有望竣工通车3月13日，作为车站北路建设的关键控制性工程，浏阳河大桥目前已全面开工，计划于2009年年底竣工通车。6、未来五年 长沙加快城市建设 湘江风光带将达40公里据了解，未来五年，长沙将全力推进湘江两岸的道路和风光带的建设，湘江大道将逐步形成湘江两岸40公里的风光带。在交通、环境、文化功能上，突出抓好“两馆一厅”建设、橘子洲风景区、毛泽东青年艺术雕像、“辣都”雕塑等项目。7、万家丽路与南三环互通 长沙城南出城又添快速通道通车的南三环与万家丽路互通立交，位于雨花区湖南环保科技产业园内，万家丽路上的车辆可经花卉路和雀园路直接上南三环、京珠高速；京珠高速上的车辆也可通过花卉路、雀园路直接到达万家丽路。8、大河西先导区规划方案将根据设计要点呼之欲出“设计要点”中提出，规划先导区的主要原则是建设资源节约型、环境友好型社会，不断提高城市资源环境保障能力，实现城市的国民经济持续、健康、快速的发展。小结：天心区今年将实施84个重点改造工程，这将有助于提升城市形象，加快城市发展。岳麓滨江新城的拆迁工作，它的拆迁将动迁周边群众大量的迁移，也意味着近两年此区域将进入开发高潮，各项市政配套将陆续完善，区域地价和房价将随之上涨。长沙市征地补偿实施办法将于4月1日起施行，该办法的实施，将明确了征地补偿费标准，征地收费过程也更规范化，这一办法的实施，为开发商在土地申请用地、到拆迁赔偿都具体量化、规范了征地补偿的程序；橘子洲核心景区建设工程将于8月份开园；车站北路浏阳河大桥明年底有望竣工通车，使得这些区域的综合配套，交通条件，景观环境等方面不断改善，近区楼盘项目将直接从中受益。未来五年的规划，给予我地产行业更多的期待和机遇，湘江风光带延伸至40公里，将为更多的楼盘提供了江景资源，也许这一规划使得江景不再稀缺，这一规划直接受惠区域涉及岳麓区、开福区。芙蓉区和天心区。一系列道路的改善贯通、城市环境的提升、文化功能的提升都极大的改善了长沙居住条件，以及大河西先导区规划方案的出台，真正对接“两型”社会建设。在外部市场不利的情况下，为长沙房地产提供了一个良好的区域条件。万家丽路与南三环互通，城南板块交通更加便利，湖南省森林植物园附近区位优势或凸显。（二）、本月楼市动态1、供应量分析小结：本月全市商品期房供应面积共27.24万，总套数2436；其中雨花区批准预售踞全市榜首，反映出雨花区放量巨大、竞争加剧的特点；岳麓区的批准预售则较上月呈现较大升幅。2、成交分析小结：本月成交量较上月增加了1771套，成交均价同比上涨了31%，说明房地产市场在经历了2月的一段低迷期后情况有所好转，在慢慢的复苏。本月雨花区的成交量最大，其次为天心区；成交均价则是开福区最高，突破4000元/。岳麓区的成交量交上月有小幅度上涨，比上月增长了324套，成交均价也较上月上涨了11%。3、长沙楼市3月动态实录日期行业动态3月2日3月2日晚，一场以国际流行风尚为主题的盛大晚会-ABSOLUT.FASHION 08阳光100时尚名流夜，在阳光100国际新城时尚体验中心闪耀上演。3月4日百盛天心华庭200平米顶级复式全城仅8套，二期133163平米绝版大户，5572平米国际公寓热力加推，商档商业租售进行中，均价：6800元/3月6日万科东城中式豪宅社区精装美宅56席3月8日盛大开盘3月6日丽星景园.星河苑荣耀登场，五栋十至十八层两梯三户板式全明住宅小区，4800元/起 3月6日东方新世界珍惜临街独立商铺公开发售3月6日3月6日松雅湖畔营销中心对外开放，第一批推出单位为西面3栋28层高层与北面3栋17层小高层，共642户，主推户型80140平米3月7日2008年3月6日3月13日期间，凡前往营销中心办理佳天瑞宁花园2号栋瑞仕公馆VIP卡的女性客户，均可获赠一张兑奖凭证，奖品为凤凰古城游。3月7日顺天黄金海岸整体交房在即，交房前另有惊喜：开福区“置业购房万元补贴优惠”指定楼盘，同时享受团购优惠，看房100获礼品，购车位1万元现金特惠，老客户推荐新客户，可获VIP卡2000元充值3月7日金碧文华时尚公寓首推100套，最高限价4660元/，1期133席地下车位5.5万元/席让利热卖中3月7日浏阳凤凰岛35栋独栋别墅，每栋224560，每户独享300500庭院，每平米3398元起3月7日巧克力空间20套尾盘优惠促销，3090，均价：39004000元/平米，一次性付款享9折，按揭9.2折3月8日枫华府第第二届长株潭联城越野挑战赛，3月9日激情领跑3月8日万科西街庭院开盘，推出2房85平米、3房91平米各28套，均价5800，100售罄3月10日华江.乐天花亭，买芙蓉北品质三房2688元/起，二期VIP火爆登记中3月11日荷园为答谢1期业主，特进行整体厨房优化设计3月11日顺天黄金海岸5月28日全面交房，实景现房3650元/起， 3月7日到5月28日期间推出四重惊喜大礼3月11日新城新世界3月15日至4月13日期间，限200套新品加送五重体验礼金；第一重可获4999元新世界百货置业安家礼金，二重可获3000元增值服务体验礼金，三重凡已参与登记客户，额外享受1房价优惠，如期签约者追加享受2000元资助金，四重新世界百货客户更独享10002000元业主奖励，五重前50名购房客户加送4000元物管费，51100名客户加送2000元物管费。3月12日soho天都星城首个VIP高尔夫联名金卡，3月15日限量发放3月13日西岸润泽府，与亲人，朋友，同事组成“友邻团”（三人以上）购房即可享受惊喜优惠。3月13日上庭苑，面积均为120158平米，购买四房，每套赠送价值7000元“42寸品牌液晶电视”一台，购买三房，每套赠送价值6000元“32寸品牌液晶电视”一台，均价：5200元/3月14日君悦香邸最高优惠9.9万元/套，超级空中交房3.29“首映”新河三角洲，一期已全面竣工，3月29日举行交房仪3月15日华府1航线“正式起航”，营销中心正式对外开放3月15日浮石百万代言SOHO天都暨VIP联名金卡在SOHO天都售楼部隆重发行。3月18日佳天瑞宁花园全情开放项目2号栋“瑞仕公馆”的带花园的50平米小资一房和85平米奢华两房的精装样板房，瑞仕公馆5158元平米惊爆起价，VIP客户更可额外享受惊喜优惠，惊喜一：凡在瑞仕公馆二期VIP认筹期间办理VIP卡的客户，均可享受额外特别优惠！惊喜二：凡在瑞仕公馆二期VIP认筹期间办理VIP卡的女性客户，购房以后均可享受免费凤凰游！ 3月18日共和世家1期5栋共422户早已销售一空，二期的VIP卡正在火热发售中3月20日托斯卡纳天际湘府第二季别墅即将献映3月20日星城雅郡一期完美交房3月20日普瑞斯堡全现房实景发售,高档别墅区纯板电梯房,2550元/平米起，均价：2880元/平米3月20日西城龙庭中央景区8号楼VIP正式招募3月20日新城新世界，限200套新品加送五重体验礼金；第一重可获4999元新世界百货置业安家礼金，二重可获3000元增值服务体验礼金，三重凡已参与登记客户，额外享受1房价优惠，如期签约者追加享受2000元资助金，四重新世界百货客户更独享10002000元业主奖励，五重前50名购房客户加送4000元物管费，51100名客户加送2000元物管费。3月20日枫华府第一期600余席现已完美售罄，60席尊贵VIP分秒递减中3月20日紫晶城二期High寓3月底盛大开盘3月20日东玺门L3栋3月29日盛大开盘3月20日君悦香邸最高优惠9.9万元/套，96136，惊喜房价活动进行中，均价：5600元/3月20日阳光100国际新城，三期西区国际20套80平米典藏两居洋房热力加推小结：本月楼市开盘的项目：金碧文华，万科西街花园、紫晶城、东玺门；举行营销活动的项目：阳光100国际新城、松雅湖畔、顺天黄金海岸、枫华府第、荷园、上庭院、普瑞斯保、新城新世界、君悦香邸和佳天瑞宁花园；VIP认筹的项目：华江乐天花亭、SOHO天都星城、佳天瑞宁花园、共和世家、西城龙庭、枫华府第、都会公园；举行促销活动的项目：顺天黄金海岸、新城新世界、西岸润泽府、天瑞宁花园和巧克力空间；加推的项目：阳光100、方新世界，丽星景园，天际凤凰岛和百盛天心华庭；交房的项目是：君悦香邸、星城雅郡；即将亮相的是：托斯卡纳四、项目关注楼盘追踪（一）、麓山润城1、3月销售情况统计栋数户型面积（）套数已售未售销售率销售均价第五栋一房60.465.651831057857.38%2982元/二房83.69082891.11%合计2731878668.50%第一栋三房124.71323299.38%3049元/二房85.8332181456.25%合计64214332.81%第二栋二房8634132138.24%3375元/三房124.96341332.94%合计68145420.60%第四栋一房54.52128466.67%3259元/二房853930976.92%三房133.51331023.08%合计64412364.06%统计一房54.5265.651951138257.95%3166元/二房83.6-861951435273.33%三房124.71-133.5797728.86%合 计46926320656.08%说明：第三栋为定向销售房源，销售均价为：2682元/。分析：对比2月份销售情况： 面积在124.71133.5的三房户型销售情况依然不理想，本月销售5套，仅为8.86%的销售率； 面积在83.686的二房户型销售情况最为理想，本月销售出21套； 一房销售情况本月也有明显下降，只销售出2套； 总体销售率相对于2月份而言上涨了4个点，均价没有明显上涨.2、营销节点 2007年9月20日 发放VIP卡，预交1万开盘可享受98折优惠。 2007年11月3日 项目开盘； 2008年1月5日项目现场营销中心开盘，推出1、2号栋二房、三房128套.二房84-86平米,三房122-124平米.开盘当天二房有5000元的优惠,三房有10000元的优惠.按揭9.9折优惠,一次性付款,享9.7折优惠； 2008年4月底将推6、7、8三栋，预计均价在3500元/.3、价格分析分析：均价到今年1月达到最高点3280元/，之后由于受到政策等多方面的影响，价格有所回落。（二）、麓谷加州阳光1、3月销售情况统计栋数户型面积（）套数已售未售销售率销售均价第九栋二房72.9582.6148727649%3878元/三房83.636132337%合计184859947%第八栋二房73.777.76759888%3793元/三房85.8364194530%合计131785360%第二栋二房773272522%4050元/三房127.25331323%合计6585713%第三栋二房77.6133122137%3829元/三房109320320%合计65125319%第五栋二房77.6132131941%3777元/三房109.96333309%合计65164925%第一栋二房81.2581.7624587%3868元/三房108.62114.176265611%合计124101148%统计二房72.95-81.737416720745%3866元/三房83.6-114.172604221817%合 计63420942533%分析： 面积在73.7-77.7的二房户型销售情况最理想，销售率达到88%； 三房户型销售情况不是很理想，销售率仅为17%；而在三房中,83.6和85.83的三房销售情况较好;2、营销节点 2007年7月18日 目前最小的户型为98平，首付在12万（含税费及公共维修基金）。 2007年9月6日 三期国庆开盘 2007年9月26日 10月1日西组团开盘，现在正在发售vip卡 2008年1月4日 三期12月20开始推出优惠大礼。三期共推出1、2、3、5、8、9号栋，500多套，以二房、三房为主，85-138平米，二房均价4000元/平米，三房均价3900元/平米 2008年1月18日 购房可获40寸液晶电视：抽8位幸运业主，28套观景洋房，每套送美金红包2008元 3、价格分析分析：价格一直保持平稳上涨，随着房地产整体价格的上涨，目前项目的均价在4380元/平方米。（三）、湘麓国际1、营销节点 2008年1月10日 1月12日起接受诚意登记 2007年12月13日 二期明年推出 2008年1月22日 二期将于4月中旬开盘 2、价格分析分析：价格到今年1月有大幅度的增长，4月底开始销售第二期，目前正在办理VIP，在工商银行交10000万3个月定期存款，可办理VIP卡，前200名可获得2个点的折扣，之后是1个点折扣，并且可和按揭9.9折，一次性9.8折优惠同时使用。五、总结 从政策、规划方面来看：政府十分重视中等收入家庭的住房问题，提出了一系列的政策来保障中等收入家庭。政府拆迁条例的出台，将有利于开发商拿地。公司以后在拿地方面可以有更多的选择性和便利性。在长沙市规划方面，大河西先导区概念的提出，将进一步提升岳麓区宜居的核心价值，这将对我们项目是个十分利好的消息。 从土地成交情况来看：从土地成交量上看，3月雨花区成交宗数为3宗，开福区2宗，其它三个区域都没有土地成交；雨花区的土地成交单价远远大于开福区。从整体市场看，目前土地市场受商品房销售市场的影响，土地交易出现下滑，说明很多开发商对目前的市场形势判断不明朗，处于观望阶段。随着房地产销售市场的回暖，预计今年5、6月份将出现一个土地交易高潮。 从商品房成交量、成交价格来看：3月份，长沙楼市成交量和成交价格较2月有明显的涨幅。成交量环比增长31%，成交均价环比上涨3%。说明房地产市场在经历冰雪灾害和春节影响后，开始回暖。4月随着房交会的举办，长沙楼市将开始进入一个平稳销售时期。 从公司项目关注的几个主要项目的销售情况看：本月，本项目周边楼盘没有太大的动作，麓山润城依然在推1，2两栋，同时也在为4月底推的4栋在做蓄客；湘麓国际一期已经全部售罄，3月一直在办理VIP卡，也在为4月底项目2期的开盘在做蓄客。预期4月底本项目关注的麓山润城和湘麓国际两个项目会推出近1000套房源。鉴于此情况，建议我们项目在前期形象宣传和策略推广方面宜进入筹备阶段，借关注楼盘推广和房交会的势，加快工作进度，拦截部分客户。附件：1、 建设部：新批商品房建设面积70%须90平方米以下建设部28日发布关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见明确，各地新建住房结