这样设计开盘流程,开盘必清(不可不看).doc

设计阶段如何做好成本优化（太全面了）推荐语 设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。本文从5个方面深入阐述了设计阶段控制成本的经验技巧，不看一定会后悔。一、设计中的成本控制原则设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。从设计优化来优化成本，一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。取得设计单位配合：应做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中。1.总平面（1）初始设计 - 总平面设计描述：地块共设置四个出入口（2）优化设计 - 总平面设计描述：地块出入口减少为两个。总结和启示：在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量，同一地块的车库与人行入口宜归结到一起，便于物业减少管理人数，以控制项目后期的运营成本。2.经济技术指标案例1（1）停车方式（高层）初始设计设计描述：当地要求所有地下车库均需按人防标准建造，成本偏高；地下车库埋深较深，层高较高，土建、设备和施工成本都较高。（2）优化设计 - 停车方式设计描述：半地下室车库可不按人防标准建造，成本较低（需要与政府部门沟通是否可行）；半地下车库埋深较浅，层高较低，可自然通风采光，土建、设备和施工成本较低。案例2（1）初始设计- 停车方式（联排）设计描述：别墅区域地库顶覆土较浅，对景观种植带来困难；别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米，增加了施工成本和验收风险；地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1.5米，不符合当地规范等。（2）优化设计 - 停车方式（联排）设计描述：别墅区域覆土1.5米，基本不影响景观种植和绿地率计算；别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米，不需缴纳人防异地建设费；地下室顶板标高符合当地规范。案例3（1）初始设计 - 地库a.地库按机械车位设计，面积11225平方米，总车位430个，其中机械车位421个，普通车位9个，层高4.5米；b.停车效率26.1平方米/车位。（2）优化设计 - 地库a.停车方式由机械停车调整为普通停车。优化后地库面积10586平方米，总车位328，其中普通车位237，子母车72个，微型车26个，层高3.6米。b.停车效率32.2平方米/车位。地库优化前后数据比较总结和启示:a.应根据项目定位、成本控制要求，并结合当地规范和相关政府部门的要求，选择最适合各项目高层区域的地库形式；b.在项目定位较高、成本指标允许的情况下，可以采用全地下停车方式；c.在中等定位项目、成本指标较低的情况下，除必建人防区域外，推荐采用半地下停车方式，但半地下停车方式需要获得政府有关部门审批通过。总结和启示：提高停车效率的关键措施（1) 地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除；（2）柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置；（3）避免行车道靠地下室外墙布置；（4）避免布置平行或斜向车位；（5）设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位；（6）设备用房勉强够用即可，不能有富余；（7）人防口部设施应布置在不影响停车的地方。3.平面布置篇确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。（1）当厨房、卫生间等房间需要通过凹槽采光时，凹槽宽度不小于1.8m，深宽比不大于4。4.节能设计（1）体型系数体形系数：建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。（为满足节能和成本控制要求，根据国家及地方节能规范控制建筑物体形系数，避免凹凸过于复杂的轮廓设计，体型系数尽量小于0.35。）（2）外墙门窗总结和启示(1)节能计算中门窗的选型，一般北面的要求会相对较高。对于各个朝向的门窗方式，须让设计院反复计算几轮，直至权衡计算的值尽量接近50%。(2)门窗的成本控制中，采用塑钢中空即能达到断桥铝合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推荐使用塑钢门窗。(3)在塑钢窗的应用中需要注意以下几点：a.塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算，因为塑钢的门窗较重，对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定，一般宽度不大于750，高度不大于1500；b.平开门尺寸较大，不建议采用塑钢材料；c.推拉门塑钢门对五金件要求较高，现场施工需要注意。5.层高选择(1）初始设计设计描述：高层住宅层高为3米。（2）优化设计设计描述：高层住宅层高全部改为2.9米。总结和启示：（1）应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，选择合适的层高；层高每增加0.1m，造价增加该层造价的约3-5% 。6.公建配套（1）外立面设计初始设计：a.基座部分三层，局部四层，全部为干挂石材；b.每四层设计有横向线条；c.线条全部为GRC材质。优化设计：a.基座部分改为两层，局部三层，材质为仿石涂料，只在门头近人尺度使用石材；每四层的横向线条取消；线条尽量采用混凝土浇筑。总结和启示建筑风格在符合项目定位的同时应尽量简化，建议在建筑方案设计阶段，应控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用，并选用成本较低的栏杆、百页做法等。（2）会所设计描述：会所建筑面积约2500平米，且占地面积较大。优化设计：将临时售楼处置于商业内，极大地降低了前期投入和后期运营成本。总结和启示（1）会所的位置应根据开发顺序与样板示范区统一考虑，并考虑便于控制样板区（特别是临时样板区）面积和成本的方案。（2）会所的功能设置应根据项目定位与相关部门共同确定，同时考虑会所的后期运营成本。（3）应根据项目的开发规模、项目定位、成本控制目标等因素，对会所的面积进行合理控制。三、设计变更控制策略设计变更签证率 = 由设计原因导致的签证总金额 / 工程合同金额（通过对施工图阶段设计成果质量的控制，来减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。）很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10，其中重复性错误占相当比例。四、后期运营篇1.在车辆频繁通过的道路上尽量避免采用石材铺装，如坚持采用，则石材的厚度必须满足车辆的荷载，同时预留伸缩缝，避免后期破损，既影响美观，又造成成本投入的增加。2.设置于架空层的智能信报箱需注意雨水飘入后主板烧毁的问题。3.别墅、类别墅项目室外的门口机安装箱上需设计维修检修口，同时注意防水、防晒，以延长使用寿命。4.排水口：（1）应考虑排水量，避免开口较小；（2）应考虑物业对内部的清洁，需设计为可开启形式；（3）从损坏后能及时维修及时更换的角度，建议要采取市场上能采购到的款式而不应设计过于复杂的图形。5.从节能的角度考虑，地下车库（尤其是在有采光天井的节点周围），以及小区内景观的照明系统，应分区、分组、分灯型进行回路控制，并应采用新型节能灯具。6.公共部位的照明系统应避免采用翘板开关，以免业主可随意开启或关闭，做不到“人走灯灭”，既不利于管理，也造成能耗浪费。7.单元门禁锁具如采用电插锁的形式，地弹簧容易偏位，需要经常调整地弹簧。地弹簧调试次数过多后，复位精确度就大大下降，最终导致难以关闭，建议采用磁力片锁为宜。8.木平台在设计时应做好下水处理以及防腐措施，防止下雨后积水导致木材腐烂，增