会所和商业会所的概念和一些介绍.doc

会所和商业会所的概念和一些介绍会所：梦幻时代中的多色会所作者:勾红洋 鸿客会卡斯腾哈里斯说：“房屋必须具有一种产生神话的功能，那意味着必然也是一种公共和政治的功能。”几乎所有一流建筑师和建筑评论家都产生过一个共识：建筑，不仅应当使人们感觉舒适；像所有艺术一样，它还应使居住者产生关于美好世界的梦想。 会所实践了这个梦想。虽然在多方利益权衡之下，有时候会所处境尴尬，实用性得不到真正发挥，然而会所的人文建设理念，却一直受到广泛推崇。1925年，建筑大师勒柯布西耶和惹耐亥在他们所幻想的城市规划中分析道：“分配给每个居民住宅和附属建筑面积应为100平方米：住宅50平方米，花园50平方米。儿童、青年男女应该在每天每时都可以运动、消遣，而且是在家门口，不是到体育场或者其他什么地方，那是专业人士和闲人才去的。”这是现代建筑早期开拓者们对新型城市公共空间较早的考虑与论述，它证明都市规划的有识之士并未一味追求工业化建筑的数量和实用效率，他们也在试图强化住宅社会功能的人文理想。 会所英文为CLUB、香港舶来概念，是一群身份相仿人士的聚会场所。会所的会员资格后来成为某种身份的象征。香港历来人多地少，居民住宅大多局促，自此高档楼宇里流行起了会所 拥有餐厅、酒吧、台球室、游泳馆等服务设施，供业主会客与休闲。演变至今，会所已成为房地产项目必要的配套设施之一，买房人在考察楼盘时，从关心项目的价格、位置、交通、户型等，进而开始注重社区的公共设施，会所也成为房地产项目吸引购房者目光的必备武器。 有意思的是，现今楼盘附带的会所，起到了鉴别楼盘等级的作用，不同价位的楼盘，会所档次截然不同。看了样板房再看会所，也可对楼盘“自我标榜”的等级心中有底了，因此，开发商称会所是楼盘的“脸面”。会所除了具备重要的消费功能，还代表着建筑设计的个性，是兼顾艺术与实用的综合体。会所给建筑设计师带来了广阔的创意空间，使得会所因其建筑风格从楼群中脱颖而出，不少看楼行家，一眼就能在楼群中找到会所，那往往是小区中最为亮丽之处。这些“脸面”个个鲜活无比，给楼盘平添了不少气派。 一个成功的会所应该是：以动为主的康体设施与相对静态的餐饮娱乐服务相辅相成。当关门一家亲的生活方式成为过去式，会所正是个人生活空间的延展方式之一，代替执行了商业场所的部分职能，比如会所中健身房、网球场、壁球馆等。有的会所甚至设中西餐厅、商务会议室等，令业主足不出户即可迎来送往。 另因，由于社会上体育设施不足，体育设施齐全的会所受到买家钟爱。这类会所从最初只有游泳池、健身房等普通设施发展到拥有专用网球场、保龄球馆、壁球馆等新兴运动的多功能健身专业会所。如白云堡的体育馆、广州奥林匹克花园的运动会所，均大受青睐。 从香港的成功经验来看，会所的设计大多以中小型的居屋配套为主，高档豪华的星级酒店式设施和服务为辅，实用与经济当为会所配置的宗旨，会所的规模与大小只是形式，重要的是内容与功能，过度奢华的会所往往使用效率就会下降。像美国或者是新加坡的一些会所，他们更多的是强调了一个社区的文化，一个社区推崇一种文化，比如：乡村别墅里绝对不会出现运动会所，而是乡村俱乐部；但在中国，会所更多是为了解决社区配套问题，实际上是将社会功能转换成社区功能。 泛会所 近年来郊区大盘走俏，豪华会所作为一大卖点被大肆渲染，但是市区楼盘大多规模较小，小区周边配置齐全，豪华会所既增加成本，又起不到相应的作用，于是“泛会所”概念应运而生：借助成熟的周边生活功能配套来丰富会所内涵，将私密项目放在中心会所，保证业主生活品质；将半开放项目放在边缘生活街，兼顾业主消费与对外盈利。目前有很多市内小区采用泛会所模式，将室内游泳池、健身房、儿童乐园、老年活动室等室内设施置于社区内部会所中；将餐厅、酒吧、美发厅、超市等经营项目安排在小区边缘生活街的底层商铺中，并且门脸一律朝外，形成半开放格局，半开放空间的赢利也可以用来弥补中心会所的投入。泛会所不仅保证业主的生活需要与私密要求、对社区安全有利；而且所得盈利还会促进会所运营的良性循环。 泛会所除了以上这种主要运营模式外，在实践当中，还衍生出很多现实而可行的运作方式： 社区中有含游泳池、健身房等设施，在此基础上与周边独立经营的餐饮、娱乐等商业合作，组成“TOTOLLIFE”完全生活网络，业主可以在社区中心会所享受私密性设施，也可以在周边1公里内享受到商家的较高折扣，并且无需支付物业管理费用。 另一种做法是在小区不同位置了设计三个会所，分别侧重于健身、商业和文化，以求将健身等动功能与茶道等静功能分开。在位置安排上，将小超市、发廊等设施组成的商业会所置于小区边缘地带；文化会所位于小区内部，以利保证业主生活氛围的安静。除此之外，还在小区设有环绕跑道，业主在跑步健身过程中，可以饱览小区美景；小区中在不同地点设有观景凉亭、烧烤屋，在观景、野炊过程中，人们在宅前屋后均可享受聚会乐趣。由于一些规模较大的小区，中心会所一般只接近一、两座楼，这种做法避免了住在边缘地带的居民无法共享会所的不足，“泛”在这里得到了最好的诠释。 广州的会所 广州作为中国房地产发展最成熟的市场，从那里兴起的轰轰烈烈的“大盘运动”在王志纲的炒作下一时波及全国，华南板块风头之盛独一无二，成为全国的样板，吸引了来自全国的参观者。 广州的会所各具特色，有些会所注重豪华气派和实用，如广州碧桂园，它更像一座功能复杂多样的娱乐中心；有些注重与楼盘营造的概念相契相融，如位于天河北的豪宅帝景苑，占地3000多平方米的室内会所部分，其建筑风格一派恣意汪洋，王者之气在装璜考究的设计之中纤毫毕现，欧式和美式两个室内园林对称分布，独具匠心；又如广州奥林匹克花园，体育馆似的会所，其挺拔的建筑外形已成为该楼盘最好的户外广告和特征，恰如其分地阐释了其倡导的“健康向上”的生活理念；又如远洋明珠花园，建筑景观与周围风景及室内部分融为一体，延伸家的概念。还有些注重建筑设计特点的会所，如名雅花园的会所与中心广场连成一体，门口左右一排旗杆，为会所平添异国风情，远远望去，有点像国际会展中心；中南花园系组团式建筑，会所围绕中心的爱琴湾文化广场而建，别具一格；广地花园的仿欧式建筑风格，与小区建筑相映，看上去清新雅致。 鸿荣源会所 熙园：名流会馆，精致典藏 名流会馆，位于熙园核心。其典雅华贵的现代地中海建筑风格，与小区法国南部地中海风情园林相得益彰。这里，是留连熙园景致的最佳驻足点。缓坡上错落有致TOWNHOUSE群的俊朗、北部疏林草地的开阔、南部摇曳棕榈的婉致，全部尽收眼底。一样人生阅历的契合，一样成功体验的分享，在健身房，在桑拿中心，在恒温泳池、室外泳池处处闪现。18种尊贵专享的体验，熙园名流会馆一一收藏。 鸿景园：西班牙会所，王者风范 “为五星级的业主提供五星级的生活”是鸿景园贯穿始末的规划宏旨，全城唯一纯正西班牙名流会所的建立，令这个宏旨彻底实至名归。 圆形的会所外观，是源自西班牙风情，由6个古典式圆柱构成，全幅弧形落地玻璃墙，撑起挑高12米的辉煌大堂；西班牙式室内廊柱的泱泱大气杜绝中式屏风的小情小调；雕花铁艺、西式宫灯、回旋阶梯的合理运用，贵族风范自然流露,，是名流的品味训练基地。与40000m 的南加州风情园林相映生辉，将简约与尊贵进行到底。“泛会所”概念提出 社区会所：“鸡肋”的出路会所，即供小区居民交流、活动、休闲的小区公共场所。以方便业主为出发点，向小区居民提供免费或极优惠服务。会所概念最早源于香港，后来，逐渐传到深圳、广州，然后北上遍及全中国。国内的居住小区真正开始接受并实施会所是在20世纪90年代末期，这几年则愈演愈烈。几乎成了稍具规模的小区的必备配套。“会所”成为楼书、广告上最炫的两个字，它不仅意味着交往空间，象征着配套水平和物业的“高尚”程度，它还隐喻了一种体面的生活方式。谁愿意承认自己的房子没有会所呢？对开发商来说，盖房子建会所，似乎最天经地义。然而有“会所”之后的烦恼，却又使得这个中产阶级的梦想，显得十分脆弱。会所之战2001年春天，吴艳聪和丈夫决定买下深圳“蔚蓝地产”一套80平方米的房子。之前，他们在3套分属不同楼盘，性价比相当的房子之间进行了“艰难又苛刻得残酷”的抉择，吴艳聪说，最后拍板完全因为看中了买下的楼盘里多了个会所。她甚至还可以动情地回想起刚刚看到那个会所时的惊喜之情：位于小区中心，很幽静，有个很可爱的咖啡馆，还有一个空间半开放的健身房，以及游泳池、麻将房、阅览室。她和丈夫幻想着在会所里结交问候所有的旧友新知，那着实是既有“面子”又新款的“生活派头”。会所，在进入居住空间新概念的同时，不知不觉，成了提升小区居住品质、提高楼盘声誉的一个重要的硬件设施。当业主们拿它当做权衡居住“档次”的砝码之一时，许多房地产开发商也开始在建房伊始，就积极筹划以会所为招徕生意的“独门暗器”。就这样，会所在各个新楼盘中次第出现，有的楼盘为了炫耀其实力雄厚、设想周到，甚至还重复建设了多个会所。但是，很快，喜迁新居的吴艳聪发现自己并没有过上既有“面子”又新款的“带会所生活”。那个可爱的咖啡馆只出售速溶咖啡，而且从开业以来，连一个顾客也没去过。健身房所有器械都不通电，而且还坏了不少。惟一派上用场的游泳池被开发商承包给个人，一年只开放两个月，不换水，收费还很贵。为此，业主维权委员会发起人吴艳聪和开发商与物业处“扯了两年的皮”。她愤怒的是，当初买房时许诺过的那个业主免费、全天候面向小区服务的会所至今仍如海市蜃楼般不可期盼。吴艳聪的这种情况，在购买配套会所小区的业主中并不鲜见。楼盘一经售罄，有的会 所干脆被开发商洗掠一空，大门一锁，再也不见开过；有的会所则维持了一段时间，面对业主搞了几项优惠打折活动，一见投入太大，日渐亏损，便不了了之；还有的会所，即使惨淡经营，也因为价高物次，连业主也不想问津会所，作为提供住民的高档休憩场所，往往包括泳池、沐浴、餐饮、健身、阅览、棋牌、美容美发、咖啡酒吧等主要功能，体现了所在小区的气派和尊贵，位于高尚小区内的会所一般造价都很高。20万平方米左右的住宅区配套会所会达到5000平方米左右，造价也在40005000元平方米上下，内部装修豪华，周边环境优美。但也恰恰因为如此，会所要求后期持续性投入维护的金额也就越大。这笔钱究竟由谁来出？业主和开发商往往会陷入一场并非刻不容缓、却旷日持久的“战争”中。会所，作为提供住民的高档休憩场所，往往包括泳池、沐浴、餐饮、健身、阅览、棋牌、美容美发、咖啡酒吧等主要功能，体现了所在小区的气派和尊贵，位于高尚小区内的会所一般造价都很高。20万平方米左右的住宅区配套会所会达到5000平方米左右，造价也在40005000元平方米上下，内部装修豪华，周边环境优美。但也恰恰因为如此，会所要求后期持续性投入维护的金额也就越大。这笔钱究竟由谁来出？业主和开发商往往会陷入一场并非刻不容缓、却旷日持久的“战争”中。归根到底，“会所之战”之所以说不清道不明的症结所在，是会所产权归属问题。目前会所权属有两种操作模式，一是由开发商出资建造，产权归开发商所有，后期营运和赢亏由开发商承担。但由于会所并非赢利设施，这种操作方式基本上都会使之成为开发商的一个负担。在实现商业促销目的后，一些打一枪换个地方的中小地产开放商干脆对它弃之不顾；一种是将会所造价和管理费用在售房时就分摊到购房者身上，会所产权归业主委员会所有，由物业管理公司负责管理。这种方式虽然让开发商规避了风险，但也常常出现无人负责经营，大量的物业管理费用又分摊到住户头上的情况，会所成了鸡肋，买房人只能眼睁睁看着自己的“产业”荒废，还要承担其管理费用，成为业主不合理的负担。归根到底，“会所之战”之所以说不清道不明的症结所在，是会所产权归属问题。目前会所权属有两种操作模式，一是由开发商出资建造，产权归开发商所有，后期营运和赢亏由开发商承担。但由于会所并非赢利设施，这种操作方式基本上都会使之成为开发商的一个负担。在实现商业促销目的后，一些打一枪换个地方的中小地产开放商干脆对它弃之不顾；一种是将会所造价和管理费用在售房时就分摊到购房者身上，会所产权归业主委员会所有，由物业管理公司负责管理。这种方式虽然让开发商规避了风险，但也常常出现无人负责经营，大量的物业管理费用又分摊到住户头上的情况，会所成了鸡肋，买房人只能眼睁睁看着自己的“产业”荒废，还要承担其管理费用，成为业主不合理的负担。经过漫长的诉讼协调过程，吴艳聪所在的业主委员会终于从开发商手中“夺得”会所。但业主委员会本身没有时间精力打理，只能将其转为商用，交给个人承包，以此补贴业主的物业管理费。不管怎么说，会所变质为小区消费场所，服务型公共建筑本质早已荡然无存。这基本是中国小区会所命运的缩影。据调查统计，北京有70会所闲置或亏损，深圳广州更达到80、90。中国会所，在其萌发的初期已露败迹。居民们要什么？北京团结湖公寓会所就设在临街的小区出入口，但它门向小区，依然显得干净清幽。白天时门可罗雀，春天的阳光安静地打在会所入口几副张贴牌上。一张是美容打折告示、一张是咖啡厅免费喝茶看大片的时间节目安排表、还有一张，则用工整的钢笔字写着今日游泳池水温以及消毒卫生情况。团结湖公寓会所归属产权属地产开发商，又由开发商交由物业管理公司经营的会所。据会所主管李卫东介绍，2001年4月会所开业，2002年会所收支持平，2003年就有了点赢余。按全国会所统计，70处于亏损闲置状态，20收支相抵，10有所赢利。李卫东自豪地说，“我们就属于那极少部分。”团结户公寓共500户，属于中小楼盘。其会所面积为1500平方米。开始时包含一楼的咖啡厅、美容院、洗衣房、超市和地下一层的游泳池、桑拿房、健身房。物业公司入驻后，派出专人管理，把一楼设施分租出去，转为商用。而留下以健身为主的地下一层，作为为业主服务的主打设施。无独有偶，上海隆东小区会所也是一个剥皮削骨，只剩体育健身房的“浓缩型”会所。其物业主任算过一笔账，即使是个1000平方米的会所，光是天然气能源费，就要一二十万。再加上一些老旧设施的维护装修，一年非六七十万不可。把会所大部分设施出租出去，不仅希望能减轻经济负担，还力图能集中精力打造一个主题会所。当下社区会所的主要功能多半集中在文娱康乐、餐饮娱乐等方面。但实际上一个成熟小区的周边自然会有价廉物美的餐饮娱乐配套，所以从餐饮娱乐方面来说，会所对业主的吸引力并不高。而体育健身为主的会所往往广受活动空间狭小的中国城市居民欢迎。人们也愿意出钱在家的附近消费健身设施。以此说来，有针对性的发展小型主题会所而言，确实是扬长避短，丢芝麻保西瓜的明智之举。虽然会所的硬件仅是一个健身中心，但是团结湖公寓会所管理会仍然坚持所谓“会所是家的延伸”的初始理念。除在消费标准上，对业主大幅度打折外，还免费为业主组织类似乒乓球赛、足球赛、老年健康舞、象棋、儿童美语训练等活动。隆东会所则通过网络等辅助设备，成立业主会员俱乐部，周末还组织郊游、越野等室外活动。通过各种有组织的活动，会所与业主之间，开发商、物业公司与业主之间形成良好的互动关系，这恰恰是其他商业性健身房、活动场所所无法企及的额外收益。与有远见的物业公司一样，一些成熟的中国地产发展商也正在摸索出一套建设会所的规律与经验。与以前盲目建会所，又指望会所赚足大钱的不切实际想法不同的是，许多开发商开始进行有规划的先期投入：多大的小区要配多大的会所，要不要有游泳池，要不要有其他配套设施，都有精细的测算。其对会所建设的健康心态：通过建设公共服务型设施树立开放商品牌的观念，也正常逐步形成。会所：正确的设想不断打开的设计“房屋必须具有一种产生神话的功能，那意味着必然也是一种公共和政治的功能。”卡斯腾哈里斯说几乎所有一流建筑师和建筑评论家都产生过一个共识：建筑，不仅应当使人们感觉舒适。同时像所有艺术一样，它还应当使居住者产生些关于更好世界和美丽社会的梦想。1925年，建筑大师勒柯布西耶和惹耐亥在他们所幻想的城市规划中如此分析道：“分配给每个居民住宅和附属建筑面积应