《物业管理基本制度与政策》-作业20140303–.doc

叶利恒-物业管理基本制度与政策-第一章1 如何认识物业管理的概念？答：物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动；物业管理活动的依据是物业服务合同；物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理、对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。2 怎样理解我国物业管理的产生和发展？答：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例；1994年建设部颁布了城市新建住宅小区管理办法；1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验；1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验；1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验；2000年，中国物业管理协会成立；2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。3 将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的和现实意义是什么？答：一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。 将市场原则作为物业管理活动的前提条件，在现阶段尤为重要。我国物业管理活动，实在传统包修保养的行政管房基础上逐步开展的，无论业主或物业管理企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。解决这一问题的关键，就是通过立法，按照市场原则将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。这对提高业主的权责意识，推动物业管理企业依法经营，以及促进物业管理市场秩序明显好转，都具有重大的现实意义。4 如何理解物业管理的基本特征？答：社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。社会化物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。专业化要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。市场化双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。5 如何正确认识物业管理在我国社会经济中的地位和作用？答：实施物业管理有利于促进经济增长；实施物业管理有利于提高人民群众居住质量；实施物业管理有利于增加就业；实施物业管理有利于维护社区稳定；实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。6 简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性和现实性。7 比较分析条例颁布前后我国物业管理制度建设的特征。答：条例颁布前的这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：借鉴性、过渡性、针对性。建设部于1994年3月23日颁布了我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件城市新建住宅小区管理办法，其中规范了以下几项主要内容：确定了物业管理活动的主管部门；确定了物业管理工作的基本内容；明确了社会化、专业化的物业管理模式；确定了业主选举产生物业管理委员会制度；明确了管理委员会的权利与义务；明确了物业管理企业的权利与义务；确定了物业管理服务的合同制度与备案制度；针对业主的主要违规行为提出管理措施；针对物业管理企业的违规行为规定了行政处罚措施。2003年6月28日，物业管理条例正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：一是配套性；二是经验性；三是操作性。8 如何理解条例的立法理念、指导思想和立法原则？答：条例在坚持民法基本原则和立法法规规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。9 条例确定了哪些基本制度？如何准确把握其内涵？答：条例就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。按照以下方式准确把握其内涵：尊重和维护业主的财产权利；建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制；条例和有关法律法规共同规范物业管理活动；妥善处理政府和市场的关系。10 条例涉及的主要问题有哪几个方面？主要内容是什么？答：条例的主要内容简介：第一章 总则、第二章 业主及业主大会、第三章 前期物业管理、第四章 物业管理服务、第五章 物业的使用与维护、第六章 法律责任、第七章 附则。11 条例在“法律责任”的规定上有哪些特点？答：条例的法律责任有如下几个方面的特点：行政责任、民事责任并存。为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，条例在设定法律责任是遵循了一下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。体现了业主自我管理、自我监督的原则。12 如何准确把握条例确立的物业管理的基本法律关系？答：条例确立的基本法律关系：业主相互之间的关系；物业管理企业和业主之间的关系；开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系；供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系；社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系；物业管理各方主体与政府之间的关系。叶利恒-物业管理基本制度与政策-第二章1. 物业管理服务有哪些特点？答：物业管理服务的公共性和综合性；物业管理服务受益主体的广泛性和差异性；物业管理服务的即时性和无形性；物业管理服务的持续性和长期性。2. 物业管理服务内容有哪几类？答：物业管理服务的内容包括：物业管理服务和物业服务合同约定以外的服务。物业管理服务主要内容有： 共用部位的维修、养护与管理；房屋共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；物业区域内公共秩序、消防、交通等协管思想服务；物业装饰装修管理服务；物业档案资料的管理；专项维修资金的代管服务。物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。需由特定的业主与企业另行约定，合同约定以外的服务是一种有偿服务。3. 普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）中界定的物业服务内容有几方面？其中一、二、三级服务标准的主要区别是什么？答：从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六方面界定物业管理服务内容，制定三个等级的服务标准。一级服务标准的基本要求是：设有服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内到达现场，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率为80%以上。每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等。每日巡查1次装修施工现场。载人电梯24小时正常运行，路灯、楼道灯完好率不低于95%。对重点部位每小时至少巡查1次，配有安全监控设施的实施24小时监控。高层按层、多层按栋设置垃圾桶，每日清运2次。合理设施果壳箱，每日清运2次，小区道路等每日清扫2次等。二级服务标准的基本要求是：公示16小时服务电话，急修1小时内到达现场，每年至少1次征询业主对于物业服务的意见，满意率为75%以上。每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等。每3日巡查1次装修施工现场。载人电梯早6点至晚上12点正常运行。路灯、楼道灯完好率不低于90%。对重点部位每2小时至少巡查1次。生活垃圾每日清运1次，小区道路等每日清运1次。三级服务标准的基本要求：公示8小时服务电话，报修按双方约定时间到达现场。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。每周巡查1次小区房屋单元门等，至少2次选查装修施工现场。载人电梯与二级服务标准相同，路灯、楼道灯完好率不低于80%。对重点部位，重点区域每3小时至少巡查1次。4. 如何理解物业服务收费原则？答：物业服务收费原则包括：合理原则、公开原则、收费与服务水平相适应原则。5. 物业服务收费的成本构成有哪些？答：物业服务收费形式分为包干制和酬金制形式。成本构成包括：管理服务人员的工资、社保和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。6. 比较分析包干制和酬金制的利弊。答：包干制收费形式即物业管理企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损；在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业管理企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出，物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。7. 如何认识条例关于物业管理企业代收代交各项费用的规定？答：条例为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、电等单位应当向最终用户收取有关费用。”办法进一步明确：“物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。”其中，“最终用户”是指最终使用人，即业主。“手续费”是指公用事业单位与物业管理企业，应当按照市场原则与委托合同的约定，在平等、资源、协商、等价有偿的基础上，由公用事业单位支付给物业管理企业的代理费。8. 物业服务合同的主要内容有哪几项？答：物业服务合同主要内容有：物业管理事项；物业服务质量；物业服务费用；双方的权利义务；专项维修资金的管理与使用；物业管理用房；合同期限；违约责任。9. 如何认识前期物业服务合同的特征和时效？答：前期物业服务合同的特征：具有过渡性、合同签订的主体是建设单位和物业管理企业、前期物业服务合同是要式合同。前期物业服务合同的时效：可以约定期限、是一种附终止条件的合同。10. 前期物业服务合同的主要内容有哪些？签订时应注意哪些问题？答：前期物业服务合同的主要内容有：合同当事人与物业的基本情况、物业服务内容与质量、物业服务收费方式、物业经营管理活动的内容、物业的承接查验、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项。11. 物业管理企业维护物业管理秩序的主要方式是什么？答：维护物业管理秩序的主要方式：履行告知义务；履行制止义务；履行报告义务；履行措施义务；履行救助义务。12. 物业管理企业在安全事故中的法定义务有哪几项？答：物业管理企业在安全事故中的法定义务：发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失；及时向有关行政管理部门报告事故；协助做好救助工作，协助抢救受害人员和财产，协助做好各方面的善后工作。13. 如何认识物业管理企业安全防范协助义务？答：条例第四十七条第一款规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”其中，首先强调了物业管理企业在安全防范工作中的地位，是协助相关主管部门做好安全防范工作，而不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责。其次，在发生安全事故时，要求物业管理企业履行的三项义务。14. 怎样理解物业管理企业对业主人生财产损害的法律责任？答：条例第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应承担相应的合同责任，而非法定责任。15. 条例是如何规范各方主体使用和维护物业行为的？答：公共建筑和共用设施规